TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Virginie PASCAL

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Isabelle GABRIEL

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05244 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46WS

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 12 décembre 2024

DEMANDEUR

Société d’Assurance Mutuelle, MACSF,

[Adresse 4]

représenté par Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [R] [C],

[Adresse 2]

représentée par M^e Virginie PASCAL, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 décembre 2024 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 12 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05244 – N° Portalis 352J-W-B7I-C46WS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société MACSF est propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 7].

A la suite d’un incendie survenu dans l’appartement dont Mme [R] [C] était locataire dans cette résidence, la société MACSF lui a consenti par acte sous seing privé du 15 avril 2021 un bail d’habitation d’une durée de six ans sur un nouveau logement situé au [Adresse 5] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1367 euros et d’une provision pour charges de 126 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 décembre 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 11615,34 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [R] [C] le 14 décembre 2022.

Par assignation du 3 mai 2024, la société MACSF a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire, à titre principal constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de Mme [R] [C], ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, autoriser la séquestration des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

21162,95 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 avril 2024,une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mai 2024 d’un montant égal à celui du loyer et des charges, jusqu’à libération des lieux,3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et sa dénonciation à la CCAPEX.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 mai 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 1er octobre 2024 la société MACSF, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, sollicite le rejet des demandes de Mme [R] [C] et maintient l’intégralité de ses demandes en actualisant la dette locative à 28868,86 euros au 26 septembre 2024.

Mme [R] [C], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande le rejet des demandes de la société MACSF et sa condamnation à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société MACSF justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en cas d’impayés locatifs. Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 8 décembre 2022.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 11615,34 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Outre ses allégations, Mme [R] [C] ne rapporte aucunement la preuve de ce que le loyer – dont elle ne demande au demeurant aucune modification dans le cadre de la présente instance, se réservant le droit aux termes de ses écritures d’agir en justice afin d’en contester le montant – ne serait pas adapté à la superficie du logement ou de ce que la bailleresse aurait abusé de sa faiblesse.

Par ailleurs, les hypothèses dans lesquelles le juge peut statuer en équité sont strictement définies par la loi et le constat de l’acquisition d’une clause résolutoire n’en relève pas.

Sur l’application de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 invoquée par la défenderesse, il convient de relever que ces dispositions, protectrices du locataire, sont applicables uniquement lorsque le bailleur délivré un congé au locataire mais non lorsqu’il agit sur le fondement de la clause résolutoire lequel n’est pas visé. Il n’existe dès lors, contrairement à ce que soutient Mme [R] [C], aucune inégalité de traitement des justiciables devant la loi, les situations juridiques étant distinctes.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 février 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société MACSF à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Mme [R] [C] n’a formé aucune demande de délai pour libérer les lieux.

Néanmoins, aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement (…).

En application des dispositions de l’article R 412-3 du même code, le juge peut accorder d’office les délais prévus à l’article L412-3.

En l’espèce, Mme [R] [C] est âgée de 86 ans et elle justifie de problèmes de santé. Il convient en conséquence de lui accorder un délai pour libérer les lieux. Néanmoins, malgré des ressources annuelles d’environ 25000 euros (pension/retraite + rente + revenus de capitaux mobiliers), elle ne règle plus son loyer depuis l’assignation. Elle ne justifie d’aucune recherche de logement. Il y a lieu dès lors de limiter le délai octroyé à 3 mois.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu à l’issue de ce délai qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux. En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1659,86 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 février 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société MACSF ou à son mandataire.

Sur la dette

En l’espèce, la société MACSF verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 septembre 2024, Mme [R] [C] lui devait la somme de 28868,86 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés.

Mme [R] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Mme [R] [C] n’a formé aucune demande de délais de paiement. Il ressort du décompte locatif qu’elle n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience. Il ne peut dès lors lui être octroyé d’office des délais de paiement sur ce fondement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [R] [C], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

En revanche, en équité, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 décembre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 avril 2021 entre la société MACSF, d’une part, et Mme [R] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 7] est résilié depuis le 9 février 2023,

ORDONNE à Mme [R] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

ACCORDE à Mme [R] [C] un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision pour libérer les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Mme [R] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société MACSF pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [R] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1659,86 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 9 février 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [R] [C] à payer à la société MACSF la somme de 28868,86 euros au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 26 septembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [R] [C], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

CONDAMNE Mme [R] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 décembre 2022 et de sa notification à la CCAPEX,

DÉBOUTE la société MACSF et Mme [R] [C] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Fait et jugé à [Localité 6] le 12 décembre 2024

Le greffier Le Président