TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/06199 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CXBMZ

N° MINUTE : 3

Assignation du :

17 Mai 2022

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 28 Novembre 2024

DEMANDERESSE

FONDATION INSTITUT PASTEUR

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par Maître Sébastien REGNAULT de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0055

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [M]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Alain LEBEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0521

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 12 Septembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 septembre 2011, la S.C.I. VYMA, aux droits de laquelle vient la Fondation INSTITUT PASTEUR a donné à bail commercial à la S.A.R.L. [M] un local, sis [Adresse 4] à [Localité 13] pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2009 moyennant un loyer principal annuel de 30.000 euros, aux fins d’y exploiter une activité de tous commerces, à l’exclusion de sex-shop et de commerces malodorants.

Par acte extrajudiciaire en date du 9 mars 2021, la Fondation INSTITUT PASTEUR a fait signifier à la S.A.R.L. [M] une demande de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er octobre 2021, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 53.000 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 10 janvier 2022, la Fondation INSTITUT PASTEUR a notifié à la S.A.R.L. [M] un mémoire préalable comportant une demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 53.000 euros hors taxes et hors charges, puis l’a, par acte extrajudiciaire en date du 17 mai 2022, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement contradictoire en date du 23 novembre 2022, le juge des loyers commerciaux a notamment : constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 1er octobre 2021; ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Madame [B] [O]; et fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

L’experte judiciaire a déposé son rapport définitif le 11 septembre 2023, estimant le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 41.400 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 21 juin 2024 réceptionnée le 24 juin 2024 et remis au greffe par RPVA le 5 juillet 2024, la Fondation INSTITUT PASTEUR demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-7 et R. 145-8 du code de commerce, de :

“Fixer à la somme de 56.400 €/HT/HC/an en principal du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2021 pour les locaux situés [Adresse 3], toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sous réserve des dispositions d’ordre public de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2024 ;

Juger que les rappels de loyers porteront intérêt au taux légal depuis la date de la demande en justifie, à compter de chaque date d’exigibilité, et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an ;

Juger qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du Code de commerce, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution (CA [Localité 12], ch. 5-3, 3 févr. 2010, RG n°08/18800 ; CA [Localité 12], ch. 5-3, 24 févr. 2010, RG n° 08/21287 ; CA [Localité 12], ch. 5-3, 6 mars 2013, RG n° 11/08834);

Ordonner le partage du coût de l’expertise à parts égales entre les parties ;

rappeler que l’exécution provisoire du jugement à venir est de droit.”

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 25 avril 2024 réceptionnée le 30 avril 2024 et remis au greffe par RPVA le 26 février 2024, la S.A.R.L. [M] sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce, de :

“- Déclarer dès lors mal fondé L’INSTITUT [14] en l’ensemble de ses demandes et l’en débouter ;

— Fixer à la somme de 27.000 €/an en principal le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2021 portant sur les locaux sis [Adresse 7] ;

— Juger que les sommes acquittées en sus à titre de loyers à compter du 1er octobre 2021 par la société KATONI porteront intérêts au taux légal à compter de chaque échéance contractuelle et ordonner leur capitalisation pour ceux s’appliquant à des loyers trop versés depuis plus d’un an, dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

— Ordonner le partage des frais d’expertise à parts égales entre les parties;

— Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit”.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 12 septembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS

1. Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

1.1 Sur les caractéristiques des locaux :

Selon les dispositions de l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En outre, d’après les dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Il ressort des conclusions de l’expert judiciaire, faisant suite à ses constatations objectives non discutées sur ce point les éléments suivants :

Les locaux sont situés dans un immeuble sis [Adresse 6].

La [Adresse 18] est une longue voie secondaire partiellement piétonnisée, reliant l'[Adresse 10] au [Adresse 11], traversant les 1er et 2ème arrondissements du nord au sud. Les locaux litigieux sont situés sur le tronçon compris entre la [Adresse 16] et la [Adresse 17].

L’expert relève la proximité du local du forum des Halles, premier centre commercial de France en fréquentation, dont l’entrée principale ([Adresse 15]) se situe à 110m environ des locaux litigieux. Il précise que le forum des Halles a connu une très lourde réhabilitation entre 2011 et 2018, avec l’inauguration de la Canopée le 5 avril 2016, près de 70% de la surface ayant été rénovée et 15 000m² nouvellement créés portant la surface totale à 75 000m², dont 35 nouveaux commerces portant leur nombre à 150.

L’experte relève également une “bonne voire très bonne situation, dans le quartier très commerçant, résidentiel et touristique des Halles, bénéficiant d’un important flux de chalands et dont la population dispose d’un pouvoir d’achat élevé.”

L’immeuble dont dépendent les locaux est ancien et très étroit, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de trois étages droits et d’un 4ème étage lambrissé – façade en pierre de taille, ravalement un peu ancien – brisis en zinc, couverture en tuile plate avec :

Au rez-de-chaussée, boutique présentant un linéaire de façade d’environ 3m, ainsi composée :

une aire de vente surélevée d’une marche, très en longueur – portique antivol – comptoir caisse – présentoirs muraux à dimension – espace d’impression textile en partie arrière – sol parqueté à l’anglaise – faux plafond avec éclairage et climatisation encastrés ;un petit dégagement sans jour partiellement surélevé d’une marche – départ d’escalier vers le sous-sol – débarras – sol parqueté à l’anglaise ;des sanitaires sans jour – W.C. et lavabo – sol parqueté à l’anglaise – revêtement mural en faïence ;un bureau sans jour – sol parqueté à l’anglaise – poutres apparentes.

Au 1er sous-sol, accessible par un escalier de très faible hauteur (1,43m) d’une largeur de 0,74m :

une réserve voûtée en longueur – sol médiocrement cimenté – voûte médiocrement revêtue de crépi,une réserve en contrebas de cinq marches – aménagements identiques.

Au 2ème sous-sol, accessible par un escalier hélicoïdal central cimenté débouchant sur un passage très bas (1,49m) : une réserve voûtée de faible hauteur (1,64m sous clé de voûte) – sol cimenté – voûte médiocrement revêtue de crépi.

Au 2ème sous-sol, accessible par un escalier droit cimenté sur l’arrière, d’une largeur de 1m : une réserve voûtée – sol cimenté – voûte revêtue de crépi

L’experte a constaté une dégradation structurelle en bas de l’escalier droit du 2ème sous-sol et des articles couverts de moisissure dans les réserves. La S.A.R.L. [M] lui a indiqué avoir fait installer une VMC avec déshumidificateur d’air six mois avant la visite de l’experte, soit en septembre 2022 environ.

L’experte relève enfin une impression d’ensemble moyenne. Elle constate que :

l’immeuble est de bonne qualité de construction, en bon état d’entretien apparent ;les locaux sont en bon état d’usage au rez-de-chaussée, en état assez dégradé aux sous-sols ;la distribution est peu fonctionnelle, très en longueur et avec un faible linéaire de façade et des accès aux sous-sols de faible hauteur;un éclairement général faible en découlant ;une accessibilité aux personnes à mobilité réduite (PMR) difficile en raison de la surélévation d’une marche par rapport au trottoir ;une climatisation réversible (venant en remplacement d’une climatisation à eau) ;une vitrine protégée par un rideau métallique à commande électrique;des hauteurs moyennes :au rez-de-chaussée : 2,66m sous faux plafond en boutique2,01m à 2,29m sous plafond dans le bureau

au 1er sous-sol : 1,87m à 1,92m sous clé de voûteau 2ème sous-sol : 1,64m sous clé de voûte1,60m sous tuyauterie.

1.2 Sur la pondération des locaux :

La Fondation INSTITUT PASTEUR sollicite que la surface pondérée retenues par l’expert judiciaire soit retenue par le tribunal.

La SA.R.L. [M] conteste la pondération des surfaces retenue par l’experte judiciaire. Elle soutient que l’experte pondère la zone 2 à 0,90 alors que la boutique est étroite, le linéaire de vitrine étant de seulement 2,46 m, ce qui limite la visibilité de cette zone et justifie, selon elle, de retenir le coefficient de 0,80 malgré l’absence de poteau. Elle ajoute que la zone 3 est encore plus étroite (1,80 m de largeur), ce qui justifie, selon elle, de retenir un coefficient de 0,40 et non de 0,50, celle-ci étant profonde et étroite, qui rend l’exploitation difficile. Elle ajoute que les coefficients affectés aux locaux annexes en sous-sols apparaissent également trop élevées au regard de leur desserte et de leurs volumes; que la charte de l’expertise prévoit pour les annexes reliés au 1er sous-sol un coefficient compris entre 0,15 et 0,25; que l’escalier reliant le 1er sous-sol au 2ème sous-sol est d’une largeur de 0,88 m et non de 1,00 m ainsi que l’expert l’indique à tort et que cet escalier débouche sur un passage de très faible hauteur de 1,49 m avec une réserve sous clé de voûte de 1,64 m de hauteur; que l’application d’un coefficient de 0,15 est un maximum; que pour le 2ème sous-sol très humide, la décote doit être plus forte et un coefficient de 0,05 est un maximum; qu’il convient de retenir une surface pondérée de 40,57 m²P à l’instar de l’expertise de Monsieur [N].

L’experte judiciaire a estimé la surface utile des locaux à 99,05 m² sur la base du tableau des superficies établi le 12 mai 2023 par le cabinet [P], géomètre-expert et retient une surface pondérée de 47 m²P se décomposant comme suit :

D’après la 5ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée au mois de mars 2017, la surface utile brute d’un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.).

L’experte répondant aux dires de la S.A.R.L. [M] constate que “La zone 2 est dans la continuité de la zone 1, sans aucun poteau ni décrochement gênant, entièrement visible depuis l’entrée de la boutique et a été retenue au coefficient moyen de 0,90 alors que la charte de l’expertise préconise de retenir un coefficient compris entre 0,80 et 1. La zone 3 comporte un léger rétrécissement par rapport à la zone 2 mais est de faible profondeur et également sans poteau gênant. La charte de l’expertise préconise de retenir la zone 3 entre 0,50 et 0,70. Les coefficients retenus sont justifiés.” Elle ajoute que “Si l’accès au 1er sous-sol avait été plus large et de plus grande hauteur, ou avec un monte-charge, les coefficients auraient été augmentés. L’accès au 2ème sous-sol se fait par un escalier de 1m de large. Les coefficients retenus sont en milieu des fourchettes préconisées par la charte de l’expertise et sont justifiés.” Elle relève, par ailleurs, que l’écart entre ses coefficients et ceux relevés par l’expert amiable, Monsieur [G] [N], dans son rapport en date du 4 septembre 2023 se justifiait par “les surfaces inférieures à 1,80m prises ou non en compte. Il nous apparaît que ces surfaces sont utiles en l’espèce, s’agissant principalement de caves voutées, permettant le stockage de marchandise “

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la pondération retenue par l’experte apparaît pertinente et emporte la conviction de la présente juridiction.

En conséquence, il convient de retenir que les locaux donnés à bail présentent une surface pondérée totale de 47,03 m².

1.3 Sur le prix unitaire :

La Fondation INSTITUT PASTEUR soutient que l’emplacement des locaux est excellent, que le quartier est très commerçant ; que les locaux bénéficient d’un important flux de chalands et que la population dispose d’un pouvoir d’achat élevé. Elle sollicite que le prix unitaire soit fixé à la somme de 1.000 euros/m²P ; que ce prix unitaire reste inférieur aux références citées et tient compte de la tendance baissière des loyers des boutiques dans le contexte de crise économique post crise sanitaire.

La S.A.R.L. [M] soutient que les valeurs locatives retenues par l’experte sont très anciennes et ne reflètent pas l’évolution du marché locatif après le COVID; que seule une référence (location nouvelle) est postérieure à la pandémie ; qu’il d’agit d’une activité de restauration rapide, secteur très peu touché par la COVID ; que les commerces d’équipement de la personne connaissent une crise sévère depuis plusieurs années, notamment en raison de la concurrence de la vente en ligne ; que l’experte judiciaire reconnait le taux de vacances mais n’en tire pas les conséquences ; que la valeur locative unitaire retenue par l’experte est trop élevée car elle ne reflète plus la commercialité et l’état du marché actuel, d’autant que l’experte, pour déterminer la valeur locative de renouvellement, réintègre au loyer périodique une partie du droit d’entrée acquitté par le locataire au bailleur lors de la conclusion du bail et du prix de cession payé par le cessionnaire au cédant, en utilisant la méthode dite de la capitalisation, écartée par la jurisprudence de la cour d’appel de [Localité 12] ; qu’il convient de retenir, à l’instar de l’expert amiable, un prix unitaire de 700 euros/m²P et non celui de 800 euros/m²P trop élevé.

Aux termes des dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, compte tenu des 23 références analysées, l’experte judiciaire a retenu une valeur locative unitaire statutaire de 800 euros par mètre carré pondéré en prenant en compte les éléments suivants :

“la bonne voire très bonne situation, dans le quartier très commerçant, résidentiel et touristique des Halles, bénéficiant d’un important flux de chalands et dont la population dispose d’un pouvoir d’achat élevé,le bon état d’usage des locaux au rez-de-chaussée, leur état assez dégradé aux sous-sols,la distribution peu fonctionnelle, très en longueur et avec un faible linéaire de façade et des accès aux sous-sols de faible hauteur, éléments déjà pris en compte dans la pondération des surfaces,l’éclairement général faible en découlant, sans autre ouverture que la vitrine,la destination du bail qui autorise les activités de « Tous commerces à l’exception de celui de sex-shop et de commerces malodorants », élément qui donnera lieu à une majoration,l’application de l’article R.145-7 du code de commerce qui impose de se référer aux loyers du voisinage, c’est-à-dire tant aux prix de marché de nouvelles locations qu’aux loyers en renouvellement et aux décisions judiciaires,la tendance baissière des loyers de boutiques en octobre 2021, dans un contexte de crise économique post crise sanitaire”

Si la preneuse produit aux débats un rapport d’expertise amiable unilatérale rédigé par Monsieur [G] [N] en date du 4 septembre 2023 fixant le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 700 euros par mètre carré pondéré, force est toutefois de constater que ce rapport, non contradictoire et établi par un expert rémunéré par une seule des parties, n’est corroboré par aucun autre élément, de sorte qu’il est insuffisant, à lui seul, à emporter la conviction du tribunal.

Ainsi, la valeur locative unitaire de renouvellement évaluée par l’experte judiciaire au montant de 800 euros par mètre carré pondéré apparaît particulièrement pertinente et emporte la conviction de la présente juridiction.

En conséquence, il convient de fixer la valeur locative unitaire de renouvellement des locaux donnés à bail à la somme de 800 euros par mètre carré pondéré.

1.4 Sur les facteurs d’augmentation ou de diminution de la valeur locative tirés des obligations imposées à chacune des parties

La Fondation INSTITUT PASTEUR estime insuffisante la majoration de 10% retenue par l’experte judiciaire s’agissant de la clause de destination et de cession libre ; que la clause de destination justifie à elle seule une majoration de 10%: qu’une seconde majoration de 5 % pour libre cession peut être appliquée ; qu’enfin une majoration de 5% peut être appliquée si le tribunal retient une requalification de l’accession en fin de jouissance ; que le tribunal ne pourra retenir la minoration de 5% sollicitée par le preneur pour des travaux de simple aménagement sans impact sur la valeur du local.

La S.A.R.L. [M] soutient que la majoration de 10% retenue par l’experte est sans fondement; que les clauses de destination et de cession libre présentent un caractère théorique dans la mesure où la configuration des locaux en profondeur avec une aire de vente étroite ne permet pas d’exercer un commerce avec des produits encombrants ; que les locaux ne comportent pas de gaine d’extraction; que la clause de nivellement prévue dans le contrat de bail est ambigue ; que l’accession est reportée en fin de jouissance ; que les travaux d’aménagement et d’embellissement ont couté la somme de 53.000 euros à la S.A.R.L [M] ; qu’il convient d’appliquer un abattement de 5% sur la valeur locative.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Sur la clause de destination :

En vertu des dispositions de l’article R. 145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

Il y a lieu de rappeler que la clause d’un bail commercial autorisant l’exercice de tous commerces peut justifier l’application d’un taux de majoration à la valeur locative.

En l’espèce, le bail commercial prévoit que le preneur peut exercer “dans les lieux loués, tous commerces à l’exception de celui de sex-shop et de commerces malodorants”. Le bail stipule également que le preneur a la possibilité de “pouvoir céder son droit au bail pour l’exercice de tous commerce, à l’exception du commerce de sex-shop et de commerce malodorant, en restant garant et répondant solidaire de son successeur, pour le paiement du loyer et l’exécution des clauses du bail, pendant le cours de celui-ci”.

En réponses aux dires de la Fondation INSTITUT PASTEUR, l’experte judiciaire a relevé que “La majoration aurait pu être portée à 15% si le bail avait été tous commerces sans restrictions, le quartier des Halles étant propice aux commerces de restauration qui sont interdits car malodorants. Il nous semble qu’une majoration de 10% est suffisante à ce titre, quand bien même la clause de destination quasi tous commerces est assortie d’une quasi libre cession du droit au bail.” Par ailleurs, en réponse aux dires de la S.A.R.L. [M], l’experte relève que : “l’étroitesse des locaux a déjà été prise en compte dans la pondération des surfaces et l’appréciation du prix unitaire”.

Force est de constater que cette clause prévoit une destination particulièrement large qui comporte néanmoins des restrictions “sex-shop” et “commerces malodorants”. Elle est par ailleurs assortie d’une quasi libre cession du droit au bail. Dès lors, c’est à juste titre que l’experte judiciaire a retenu un taux de majoration de 10 %.

Sur la clause d’accession :

L’experte a relevé que “Le devis et les factures de 2017 et 2018, d’un montant de 53 000 € HT, correspondent à l’aménagement de l’aire de vente avec faux plafond avec éclairage encastré, parquet en bois collé et linéaires muraux. On relèvera que les locaux avant travaux étaient déjà aménagés avec un faux plafond avec éclairage encastré, un parquet en bois et des linéaires muraux de présentation, certes en moins bon état que les aménagements neufs réalisés par la société locataire. Tel qu’indiqué supra, ce point de droit est laissé à l’appréciation du tribunal.”

Le bail stipule que le preneur s’oblige “de laisser, à la fin du bail, tous les travaux, embellissements et améliorations qu’elle aurait pu faire dans lesdits lieux au cours du bail, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité quelle que puisse être l’importance des travaux, sans préjudice du droit qu’aurait le bailleur de demander le rétablissement des lieux loués dans leur état primitif aux frais du preneur”

Si cette clause du contrat litigieux prévoit une accession au profit du bailleur aux travaux réalisés par le preneur “ à la fin de bail”, elle prévoit également le droit du bailleur de demander la remise des lieux en l’état primitif (clause de nivellement), de sorte qu’elle ne peut jouer qu’à la fin des relations contractuelles.

La S.A.R.L. [M] produit des photos avant/après les travaux ainsi que des factures en date des 30 novembre 2017, 12 janvier 2018, 8 février 2018 et 14 mars 2018 d'”agencement” de la boutique pour un montant de de 65.000 euros toutes taxes comprises. Dans le devis produit en date du 27 novembre 2017, il est précisé “démolition du sol au plafond mise en benne. Dépose électrique”, “faux plafond avec spot intégré”, “électricité alimentation mobilier faux plafond etc”, “mise en place parquet bois collé”,”C&F d’une caisse en chêne et noir suivant plan”, “construction et réparation des murs”, “C&F d’un linéaire en bois”, “caissons bois ultra mat brut suivant plan”, “Mobilier fixé au sol banquette en bois” , “Alimentation et pose de leds mobilier bois”.

La clause d’accession en fin de jouissance – par laquelle les travaux faits par le preneur en cours de bail deviennent la propriété du bailleur sans qu’il y ait lieu à versement d’une indemnité – constitue un avantage pour ce dernier, qui ne peut dès lors en aucun cas solliciter au surplus une majoration de la valeur locative. Il n’y a donc pas lieu à majoration de la valeur locative.

En revanche, l’accession différée en fin de jouissance des aménagements réalisés par la S.A.R.L. [M] à ses frais, dont elle justifie, doit nécessairement conduire à l’application d’un abattement qui sera fixé à 3%.

Conclusion sur la fixation du loyer du sous-bail renouvelé

En définitive, eu égard à la surface pondérée des locaux loués de 47,03 m², à la valeur locative unitaire de renouvellement de 800 euros par mètre carré pondéré, à la majoration totale de 7 % (10% – 3%) tenant compte de la clause de destination et d’accession contenues dans le contrat de bail, la valeur locative de renouvellement des locaux peut être estimée à la somme annuelle de : (800 x 47,03) + (800 x 47,03 x 7%) = 40.257,68 euros.

En outre, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que le montant du loyer plafonné s’élève à la somme annuelle 34.670,12 euros.

Dès lors que la valeur locative des locaux est inférieure au loyer plafonné, le prix du bail renouvelé sera justement et souverainement fixé à la somme annuelle de 40.257,68 euros.

En conséquence, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 40.257,68 euros.

2. Sur les intérêts au taux légal

Selon les dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

En l’espèce, les rappels de loyers dus depuis le 1er octobre 2021 emporteront intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2022, date de l’assignation introductive de la présente instance.

En conséquence, il convient d’ordonner que les rappels de loyers dus par la S.A.R.L. [M] depuis le 1er octobre 2021 porteront intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2022 jusqu’à complet paiement.

3. Sur l’anatocisme

D’après les dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

À cet égard, il y a lieu de rappeler qu’à défaut de convention spéciale, les intérêts échus des capitaux ne peuvent eux-mêmes produire d’intérêts que moyennant une demande en justice et à compter de la date de celle-ci.

En l’espèce, la capitalisation des intérêts prendra effet à compter du 17 mai 2022, date de la signification de l’assignation introductive de la présente instance.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2022.

4. Sur les mesures accessoires

Il n’appartient pas au juge d’énoncer dans le dispositif de son jugement que la décision à intervenir constitue un titre exécutoire alors que la présente décision ne prononce aucune condamnation à ce titre.

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens à hauteur de 50 % à la charge de la Fondation INSTITUT PASTEUR et de 50% à la charge de la S.A.R.L. [M] , en ce inclus les frais d’expertise.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 40.257,68 euros (quarante mille deux cent cinquante-sept euros et soixante-huit centimes) hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2021, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial conclu entre la Fondation INSTITUT PASTEUR et la S.A.R.L. [M] portant sur les locaux sis [Adresse 5] [Localité 1] demeurant inchangées,

DIT qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 17 mai 2022 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date jusqu’à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2022,

PARTAGE les dépens de l’instance à hauteur de 50 % à la charge de la Fondation INSTITUT PASTEUR et de 50% à la charge de la S.A.R.L. [M] , en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Fait et jugé à [Localité 12] le 28 Novembre 2024

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL S. PERALTA