TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/52511 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4OZN

N° : 8

Assignation du :

29 Mars 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 24 juillet 2024

par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. PARDES PATRIMOINE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS – #E0051

DEFENDERESSE

La société LES ABEILLES S.A.S.U.

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Jules CORMERAIS, avocat au barreau de PARIS – #B0119, [Adresse 2]

DÉBATS

A l’audience du 10 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 30 octobre 2013, Monsieur [N] [I], aux droits duquel vient la société PARDES PATRIMOINE, a donné à bail, à titre commercial, à la société L’ARTISTE BIO, des locaux à usage de commerce dans un ensemble immobilier sis [Adresse 5].

Par acte du 6 janvier 2020, la société L’ARTISTE BIO a cédé le fonds de commerce à la société LES ABEILLES.

Par acte extrajudiciaire du 8 février 2024, la société PARDES PATRIMOINE a fait délivrer à la société LES ABEILLES un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 17.911,87 euros au titre des loyers et des charges impayés arrêtés au 15 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 29 mars 2024, la société PARDES PATRIMOINE a assigné la société LES ABEILLES devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir notamment :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— ordonner l’expulsion de la société LES ABEILLES et de tous occupants de son chef,

— régler le sort des meubles,

— condamner la société LES ABEILLES à lui payer la somme provisionnelle de 7.911,87 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 1er trimestre 2024 inclus,

— condamner la société LES ABEILLES à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

— condamner la société LES ABEILLES à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par observations orales, la société PARDES PATRIMOINE a soutenu que le commandement de payer a été valablement délivré. Elle a actualisé sa demande à la somme de 2.400,39 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 juin 2024 et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Par conclusions déposées à l’audience, la société LES ABEILLES a demandé au juge de dire irrecevable et mal fondée la demande de la société PARDES PATRIMOINE, d’annuler le commandement de payer, la débouter de toutes ses demandes, condamner la société PARDES PATRIMOINE à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et à titre subsidiaire de lui accorder un échelonnement de la dette sur une durée de deux ans.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 8 février 2024 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent.

Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il ressort des décomptes et des quittances versés à la procédure que la société LES ABEILLES n’a pas procédé au règlement de la totalité des sommes qui lui étaient demandées au titre des loyers impayés dans le mois ayant suivi le commandement.

Le fait que le commandement a été délivré alors que le preneur avait notifié le 8 janvier 2024 un mémoire préalable au bailleur conformément aux articles R. 145-23 et suivants du code de commerce, et que la commission de conciliation des baux commerciaux avait estimé aux termes de son avis rendu le 4 juillet 2023, qu’il n’existait « aucun motif de déplafonnement du loyer autre qu’à la baisse » ne permet pas de caractériser la mauvaise foi du bailleur, dès lors que les sommes réclamées par le bailleur correspondaient au montant du loyer contractuel.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du Code de commerce le 8 février 2024, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, avec toutes les conséquences de droit.

Sur la demande de provision pour non paiement des loyers

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société PARDES PATRIMOINE justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte, que son locataire a cessé de payer ses loyers et charges et reste lui devoir au titre des loyers, charges, taxes, accessoires une somme de 2.400,39 euros, arrêtée au 7 juin 2024 (deuxième trimestre 2024 inclus).

La société LES ABEILLES sera en conséquence condamnée par provision au paiement de cette somme.

Sur la demande de délais de paiement

L’article L145-41 du Code de commerce prévoit que le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la situation du preneur, du fait qu’il a continué à s’acquitter d’une partie de sa dette, de son activité et des circonstances de l’espèce, des quittances produites il convient d’accorder à la société LES ABEILLES un délai pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire ; étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Une indemnité d’occupation sera prévue à titre provisionnel à compter du 9 mars 2024 si la clause résolutoire devait reprendre effet rétroactivement dans la limite du montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires et le défendeur sera condamné à payer cette indemnité d’immobilisation jusqu’à la libération effective des lieux.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts, la société LES ABEILLES ne justifiant d’aucun préjudice.

La société LES ABEILLES, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens de l’instance.

Il ne paraît pas inéquitable de condamner la société LES ABEILLES à payer à la société PARDES PATRIMOINE la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons que le commandement de payer du 8 février 2024 a été délivré régulièrement par la société PARDES PATRIMOINE ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;

Condamnons la société LES ABEILLES à payer à la société PARDES PATRIMOINE la somme provisionnelle de 2.400,39 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 7 juin 2024, incluant le deuxième trimestre 2024 ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, à condition que la société LES ABEILLES se libère de sa dette en 10 versements mensuels d’un montant égal en sus du loyer courant, le premier versement intervenant le 1er du mois suivant la signification de la présente décision et les premiers de chaque mois ;

Disons que ces mensualités seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail;

Disons qu’à l’issue de l’exécution du plan de remboursement des arriérés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et l’exécution de bail se poursuivra conformément aux stipulations contractuelles ;

Disons qu’à défaut de respect du délai accordé ou à défaut de paiement à bonne date des échéances de loyers, charges et accessoires courants, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société LES ABEILLES des lieux loués qu’elle occupe [Adresse 5] et de tous occupants de son chef,

— la société LES ABEILLES devra payer mensuellement à la société PARDES PATRIMOINE, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail, sans majoration, outre les charges, taxes et accessoires, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par l’expulsion des occupants ou la remise des clés ;

le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;*

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts formée par la société LES ABEILLES ;

Rejetons les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Condamnons la société LES ABEILLES à payer à la société PARDES PATRIMOINE la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamnons la société LES ABEILLES aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 24 juillet 2024

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Caroline FAYAT