TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 18] [1]

[1] C.C.C. + C.C.C.F.E.

délivrées le :

à M^e BLATTER (P0441)

M^e DESNOS (R0120)

C.C.C.

délivrée le :

à Me [Localité 14] (C0628)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/06013

N° Portalis 352J-W-B7G-CW3SU

N° MINUTE : 4

Assignation du :

17 Mai 2022

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 19 Décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LA GESTION DU MARAIS (RCS de [Localité 18] n°533 248 399)

[Adresse 5]

[Localité 11]

représentée par Maître Jean-pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0441

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par Maître [I] [X], administrateur judiciaire

[Adresse 2]

[Localité 12]

représenté par Maître Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0628

Monsieur [K] [J]

Chez FONCIA SEINE OUEST

[Adresse 13]

[Adresse 15]

représenté par Maître Xavier DESNOS de l’AARPI MERIDIAN, avocat au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0120

MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistée de Vanessa ALCINDOR, Greffière, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 4 Novembre 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024.

ORDONNANCE

Rendue publiquement

Contradictoire

Susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [K] [J] est propriétaire du lot n° 1 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété et situé [Adresse 5] à [Localité 19], qu’il a donné à bail commercial suivant acte sous seing privé en date du 13 avril 2012 à la société K’GERIM SARL, désormais dénommée LA GESTION DU MARAIS.

Ce bail a été conclu pour une durée de 9 ans à compter du 13 avril 2012 pour se terminer le 12 avril 2021, et moyennant le versement d’un loyer annuel de 30.000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance, outre une provision trimestrielle sur charges de 7.500 euros.

Les locaux à usage de “Activité immobilière : gestion, transaction, marchands de biens, syndic, assurances, bureautique, informatique, horlogerie, bijouterie, cadeaux” sont désignés ainsi :

“Les locaux situés en rez-de-chaussée et au premier étage : une boutique donnant sur la rue, une arrière-boutique séparée par un passage verrière et au premier étage, un magasin au dessus de la boutique auquel on accède par un petit escalier en menuiserie pratiqué dans la boutique, une autre pièce à la suite donnant sur la cour et prenant également entrée par l’escalier indiqué ci-dessus.

Surface : 88.60 M2

Locaux annexes : Une cave numéro 17 accessible par l’arrière boutique et droit à l’usage des WC dans la cour”.

Soutenant que le loyer et les charges n’étaient pas intégralement payés, Monsieur [J] a, par acte extrajudiciaire du 9 mars 2022, signifié à la S.A.R.L. LA GESTION DU MARAIS un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 41.179,18 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 mars 2022, échéance du 1er trimestre 2022 incluse, outre le coût de l’acte.

Par acte délivré le 17 mai 2022, la société LA GESTION DU MARAIS a fait assigner Monsieur [J] devant ce tribunal aux fins de :

“Vu les articles 1134 ancien, 1244-1 ancien, 1719 et 2224 du code civil,

Vu l’article L. 145-41 du code de commerce,

Vu l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation,

Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile,

— JUGER recevable et bien fondée la société LA GESTION DU MARAIS en toutes ses demandes, fins et conclusions, en conséquence, l’y recevoir,

A titre principal

— CONSTATER la violation par le bailleur de son obligation de délivrance et le trouble de jouissance en résultant, subi par la société LA GESTION DU MARAIS,

— CONSTATER la violation par le bailleur de son obligation précontractuelle d’information à l’égard de la société LA GESTION DU MARAIS,

En conséquence,

— JUGER que la société LA GESTION DU MARAIS est dispensée de payer les loyers appelés à raison des arrêtés de péril et d’insalubrités, soit la somme de 41 179, 18 euros,

— CONDAMNER monsieur [K] [J] à restituer à la société LA GESTION DU MARAIS la somme de 202 186,21 euros TTC, indûment versée au titre de ses loyers, charges et accessoires, dans la limite de cinq années, compte-tenu des arrêtés d’insalubrité affectant les locaux loués,

A titre subsidiaire,

— ACCORDER les plus larges délais à la société LA GESTION DU MARAIS à l’effet de s’acquitter de sa dette locative,

— SUSPENDRE pendant lesdits délais de vingt-quatre mois à compter de la décision définitive à intervenir, les effets de la clause résolutoire retranscrite dans le commandement de payer en date du 9 mars 2022,

En tout état de cause,

— CONDAMNER monsieur [K] [J] à payer à la société LA GESTION DU MARAIS les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui pourront être recouvrés en application de l’article 699 du code de procédure civile directement par la SCP BLATTER SEYNAEVE ET ASSOCIES, représentée par maître Jean-Pierre BLATTER, avocat au barreau de Paris,

— CONDAMNER monsieur [K] [J] au paiement de la somme de 5 000 euros, à parfaire, par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— JUGER qu’il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”.

Par acte délivré le 10 novembre 2023, Monsieur [K] [J] a fait assigner en intervention forcée devant ce tribunal le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son administrateur judiciaire, Maître [I] [X]. Cette instance a été enregistrée sous le n° 23/14468.

Les deux instances ont été jointes le 4 décembre 2023.

Suivant des conclusions notifiées le 27 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son administrateur judiciaire, Maître [I] [X] a saisi le juge de la mise en état d’un incident. Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 30 octobre 2024, il demande au juge de la mise en état de :

Vu les articles 31, 122, 789 du code de procédure civile,

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version antérieure à celle de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 16],

Vu l’article L. 511-12 du code de la construction et de l’habitation,

— Dire et juger que l’action en garantie de Monsieur [K] [J] à l’encontre du syndicat des copropriétaires est prescrite ;

— Déclarer en conséquence irrecevables les demandes de Monsieur [K] [J] à l’encontre du syndicat des copropriétaires comme étant prescrites ;

— Débouter Monsieur [K] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

— Condamner Monsieur [K] [J] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Le condamner en outre aux entiers dépens, dont le montant pourra être recouvré directement par Maître Olivier AUMONT, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 24 octobre 2024, Monsieur [J] demande au juge de la mise en état de :

Vu les articles 15, 16, 122, 132, 133 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article 6§1 de la Convention de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales,

Vu l’article 2224 du code civil,

— Le recevoir en ses conclusions d’incident, les disant bien fondées ;

A titre principal et avant dire droit,

— Ordonner au Syndicat des copropriétaires de produire les pièces visées dans la sommation de communiquer du 12 juillet 2024 :

— Les pièces n°1-2, 2, 3 et 6 visées dans la requête aux fins de nomination d’un administrateur provisoire ;

— L’ensemble des convocations, procès-verbaux et leurs annexes, des assemblées générales du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 1], de 2011 à 2022 inclus, et les justificatifs des notifications desdits procès-verbaux à Monsieur [K] [J] ;

— Le jugement du 5 novembre 2021 ayant annulé les décisions n°4 et 5 de l’assemblée générale du 31 janvier 2018 ;

— L’ordonnance du 13 novembre 2018 ayant nommé [D] [W] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, la requête initial et les pièces visées au soutien de celle-ci (Cf. Pièce SDC n°5) ;

— Ordonner que lesdites pièces doivent être communiquées à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard ;

— Fixer en conséquence à la prochaine date d’audience utile l’incident introduit par le Syndicat des copropriétaires afin qu’il puisse être statué au vu notamment des pièces sollicitées ci-dessus;

A titre subsidiaire,

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] ([Adresse 10]) de son incident tendant à voir déclarer irrecevables les demandes de Monsieur [K] [J] à l’encontre du Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 7] à [Adresse 17] [Localité 1];

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]) de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] ([Adresse 10]) à payer à Monsieur [K] [J] une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens du présent incident.

La société LA GESTION DU MARAIS n’a pas conclu sur l’incident.

L’incident a été appelé pour plaidoiries à l’audience du 4 novembre 2024 et mis en délibéré à la date de ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de communication de pièces formée “avant dire droit” par Monsieur [J]

Monsieur [J] sollicite la communication sous astreinte de plusieurs pièces qu’il estime nécessaires pour statuer sur l’incident. Or, dès lors que l’argumentation du syndicat des copropriétaires est uniquement fondé sur l’arrêté du 5 avril 2011 qui est versé aux débats, la communication des pièces sollicitées, avant-dire droit, n’apparaît pas nécessaire pour statuer sur la fin de non-recevoir soulevée. Cette demande est donc rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

En application de l’article 789 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2024-673 du 3 juillet 2024 applicable à la présente instance, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Par dérogation, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Aux termes de l’article 122 dudit code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, par un arrêté du 5 avril 2011 pris par le Préfet, les parties communes du bâtiment sur cour de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 19] ont été déclarées insalubres à titre remédiable et les personnes citées en annexe 1 ont été invitées à prendre dans un délai de six mois les mesures nécessaires, à savoir le syndic représentant le syndicat des copropriétaires et certains copropriétaires. Parmi ceux-ci ne figure pas Monsieur [J]. Monsieur et Madame [E] y sont cités pour le lot n°9. Or, selon le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 mars 2020, ces derniers, qui ont été par ailleurs preneurs du local commercial appartenant à Monsieur [J], sont propriétaires d’un lot dans l’immeuble.

Dès lors, il n’est pas démontré que Monsieur [J] était astreint par ledit arrêté à prendre en qualité de copropriétaire les mesures nécessaires destinées à remédier à l’état d’insalubrité, ni qu’il en a été informé par le syndic.

Pour autant, il ne peut raisonnablement soutenir qu’il n’était pas informé du dommage alors que sont produits plusieurs courriers qui ont été adressés par sa locataire K’GERIM à son mandataire, administrateur de biens, afin de l’alarmer de la situation de l’immeuble et ce, à compter du 10 septembre 2012. Dans ce premier courrier, la société K’GERIM mettait en demeure le mandataire du bailleur “d’obtenir de la copropriété la mise en sécurité des parties communes (électricité) (…)”, le respect du règlement sanitaire de la Ville de [Localité 18] ainsi que l’exécution des travaux de confortement du plafond du local sur cour (poutraison partie commune).

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, dans sa version en vigueur en mars 2016, “Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans”.

Ce délai a été modifié par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 entrée en vigueur le 25 novembre 2018, l’article 42 disposant désormais que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription (soit cinq ans) et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Aux termes de l’article 2222 du code civil, en cas de réduction de la durée d’un délai de prescription, le nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que sa durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Dès lors qu’il est fait état dans les courriers adressés par la locataire de travaux entrepris dans la copropriété (courriers des 15 avril 2013 et 29 juillet 2013) et que ce n’est que par courrier du 2 février 2014, que la société K’GERIM indique au gestionnaire de biens de Monsieur [J] qu’elle transmet le dossier à son avocat “en lui demandant d’entamer à l’encontre du propriétaire une action me permettant d’exercer la profession pour laquelle le bail m’a été consenti dans des conditions normales”, le point de départ de la prescription doit être fixé au 2 février 2014.

En application des dispositions rappelées ci-dessus, en assignant en garantie le syndicat des copropriétaires le 23 novembre 2023, Monsieur [J] n’est pas prescrit en son action.

La fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires est donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires qui succombe, est condamné aux dépens de l’incident.

En revanche, aucun motif tenant à l’équité ou à la situation économique respective des parties ne justifie de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes de ce chef sont rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [K] [J] de sa demande de communication de pièces sous astreinte avant-dire droit,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 19] représenté par son administrateur provisoire, Maître [I] [X], administrateur judiciaire, de la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en garantie formée à son encontre par Monsieur [J],

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 19] représenté par son administrateur provisoire, Maître [I] [X], administrateur judiciaire aux dépens de l’incident,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du 3 mars 2025 à 11h30 pour conclusions au fond du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 19] représenté par son administrateur provisoire, Maître [I] [X], administrateur judiciaire et fixation d’un calendrier de procédure.

Faite et rendue à [Localité 18] le 19 décembre 2024

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Paulin MAGIS Maïa ESCRIVE