TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 23] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/10129

N° Portalis 352J-W-B7G-CXYCB

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Mai 2020

EXPERTISE

JUGEMENT

rendu le 12 Décembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [J] [G] [S]

[Adresse 11]

[Localité 17]

représentée par Maître Charles MOUTTET de l’ASSOCIATION MHM, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0242

DÉFENDEURS

Madame [X] [F]

[Adresse 6]

[Localité 16]

représentée par Maître Juliette HEINZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0108

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic, la société SJLB, SASU

[Adresse 12]

[Localité 15]

représenté par Maître Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0466

Décision du 12 Décembre 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/10129 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXYCB

La Société FOCH GESTION, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 14]

représentée par Maître Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0064

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière lors des débats et de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à diposition

DÉBATS

A l’audience du 05 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 25] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Madame [X] [F] a fait l’acquisition, le 5 juin 1991, du lot n° 10 dépendant de cet immeuble, composé d’un appartement au 4ème étage et d’une cave au sous-sol portant le n° 6, selon le descriptif figurant au règlement de copropriété de l’immeuble établi le 12 avril 1946.

La S.C.I. FOCH GESTION a acquis, le 23 janvier 2002, le lot n° 6 dépendant de cet immeuble, composé d’un appartement au 2ème étage à gauche ainsi que d’une cave au sous-sol portant le n° 2, selon le descriptif figurant au règlement de copropriété de l’immeuble établi le 12 avril 1946.

Madame [J] [S] a quant à elle acquis, par acte authentique du 30 octobre 2018, le lot n° 12 au sein de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 25], composé d’un appartement au 5ème étage gauche et d’une cave au sous-sol portant le n° 11, selon le descriptif figurant au règlement de copropriété de l’immeuble établi le 12 avril 1946.

Par courrier électronique du 18 février 2020, la gérante de la S.C.I. FOCH GESTION a pris contact avec Madame [S] afin de lui indiquer que la cave occupée par cette dernière serait la sienne et de lui demander de vérifier sur son acte de propriété le numéro de sa cave.

Selon lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 16 mars 2020, le conseil de Madame [S] a indiqué à Madame [F] qu’elle occuperait la cave n° 11 de sa cliente et il a mis en demeure Madame [F] de libérer, dans les huit jours, ladite cave.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 29 mai 2020, Madame [S] a fait assigner Madame [F] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris, afin que soit ordonnée l’expulsion sous astreinte de Madame [F] de la cave n° 11 faisant partie du lot n° 12 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] à Paris 16ème.

Madame [F] a fait valoir, par conclusions notifiées le 20 novembre 2020, que le plan annexé au modificatif du règlement de copropriété du 18 juillet 1991 serait erronée, comme ne présentant que 12 caves alors que, conformément au règlement de copropriété du 12 avril 1946, le sous-sol de l’immeuble comprend 14 caves, et Madame [S] a alors fait assigner intervention forcée la S.C.I. FOCH GESTION ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par acte d’huissier du 23 décembre 2020.

Selon jugement rendu le 17 juin 2022, le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris s’est déclaré incompétent pour connaître du litige opposant Madame [J] [G] [S], Madame [X] [F], la société FOCH GESTION et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à Paris 16ème et il a désigné le tribunal judiciaire de Paris pour connaître de la présente affaire, qui a ensuite été distribuée à la 8ème chambre – 2ème section du tribunal judiciaire de Paris, le 29 août 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2023, Madame [J] [G] [S] demande au tribunal de :

Vu l’article 1371 et l’article 1383-2 du Code civil,

Vu l’article 331 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

CONSTATER que Madame [S] est propriétaire de la cave n° 11 située au sous-sol de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7],

DIRE ET JUGER que Madame [X] [F] occupe sans droit ni titre la cave n° 11 faisant partie du lot n°12 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7],

ORDONNER l’expulsion de Madame [F] et de toute personne dans les lieux de son fait, avec l’assistance, s’il y a lieu, de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du prononcé du jugement,

ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues,

DECLARER le jugement à intervenir commun à la société FOCH GESTION,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 24] à établir un état descriptif de division et un plan des caves concordants ainsi qu’à la publication de cette modification au fichier immobilier,

DEBOUTER Madame [F], la SCI FOCH GESTION et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9]) de l’ensemble de leurs demandes,

CONDAMNER, in solidum, Madame [F] et le Syndicat des copropriétaires à payer à Madame [S] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER Madame [F], la société FOCH GESTION et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] aux entiers dépens,

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2023, Madame [X] [F] demande au tribunal de :

Vu l’article 526 du Code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces,

DECLARER Madame [S] mal fondée en sa demande,

CONSTATER que le plan sur lequel Madame [S] se fonde est erroné et ne correspond ni au règlement de copropriété de 1946 ni à la possession des caves du sous-sol de l’immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 23] par les différents copropriétaires depuis 1946,

Par conséquent,

DEBOUTER Madame [S] de toutes ses demandes fins et conclusions,

Reconventionnellement,

RECONNAITRE que Madame [F] est propriétaire et possède la cave n° 6 située tout droit en face de l’escalier descendant au sous-sol de l’immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 23],

CONDAMNER Madame [S] à verser à Madame [F] la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [S] en tous les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 janvier 2023, la S.C.I. FOCH GESTION demande au tribunal de :

ORDONNER l’expulsion de Madame [S] de la cave portant le n°2 et dépendant de la copropriété du [Adresse 6] à [Localité 25], tel que visé au plan annexé au modificatif du règlement de copropriété du 18 juillet 1991, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard commençant à courir passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’Ordonnance à intervenir ;

CONDAMNER Madame [S] à verser à la SCI FOCH GESTION la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à Paris 16ème demande au tribunal de :

Vu les articles L.211-4 et R. 211-3-26 du Code de l’organisation judiciaire,

Vu la loi du 10 juillet 1965,

DÉBOUTER toutes les demandes, fins et conclusions de Madame [J] [S] formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5],

CONDAMNER Madame [J] [S] à payer la somme de 4.000 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [J] [S] aux entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 5 septembre 2024, a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur les demandes d’expulsion formulées par Madame [J] [S] et par la S.C.I. FOCH GESTION et sur la demande d’établissement par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] d’un état descriptif de division et d’un plan des caves concordants :

Madame [J] [G] [S] soutient en substance que le seul et unique plan des caves de l’immeuble existant est celui annexé au modificatif du règlement de copropriété du 19 juillet 1991 et publié au bureau des hypothèques, qui a valeur contractuelle entre les copropriétaires et leur est opposable (article 13 de la loi du 10 juillet 1965 ; Civ. 3ème, 3 décembre 2015, n° 14-24.945).

Elle précise que :

— la cave identifiée sur ce plan comme étant la cave n° 11 est actuellement occupée par Madame [F], qui a reconnu être occupante sans droit ni titre de ladite cave et ne peut se prévaloir de la prescription acquisitive de l’article 2272 du code civil puisqu’elle occupe cette cave depuis moins de 30 ans,

— les deux caves manquantes correspondraient à la réunion de deux caves aujourd’hui occupées par un seul copropriétaire (le cordonnier exploitant l’un des locaux commerciaux du rez-de-chaussée) et de l’installation dans une seconde cave d’une machinerie d’ascenseur décidée lors de l’assemblée générale du 27 juin 1979, ainsi qu’il en ressort du modificatif du règlement de copropriété du 18 juillet 1991, faisant état de la machinerie de cet appareil « installée dans la cave à l’aplomb du pylône de cet ascenseur repérée sur le plan ci-annexé » (pièce n° 4),

— le règlement de copropriété de 1946 ne fait état d’aucune cave, partie commune,

— la « cave à eau » identifiée sur le plan de Monsieur [R] comme cave n° 5 n’est pas une cave mais un accès aux égouts (pièces n° 4 et 5), – Monsieur [R], qui n’est devenu copropriétaire que le 21 juin 2002, a établi le plan dont se prévaut Madame [F] unilatéralement et de manière manuscrite en 2014 (pièce n° 5), ce plan étant parfaitement inopposable aux autres copropriétaires,

— il ne mentionne que 13 caves et confirme que deux d’entre elles sont occupées par un même copropriétaire, si bien qu’il manque 2 caves, tandis que la cave n° 5 est un simple accès aux égouts (pièce [F] n° 10 et pièce n° 4),

— l’huissier mandaté par Madame [F] ne s’est fondé que sur l’état des plaques en porcelaines, figurant au-dessus de certaines caves pour estimer qu’il s’agissait là de la numérotation d’origine (pièce [F] n° 9), alors que le simple fait que ces plaques soient vieilles et abîmées ne démontre pas qu’elles sont présentes depuis 1946,

— Madame [F] ne rapporte pas la preuve de ses allégations selon lesquelles les précédents propriétaires de son lot occupaient également la cave qu’elle occupe aujourd’hui,

— l’attestation de la locataire du précédent propriétaire de son lot, confirmant que la cave n° 11 n’est pas celle occupée par Madame [F], n’a pas été établie dans les formes prévues par l’article 202 du code de procédure civile et ne démontre pas que la cave n° 11 lui appartenant serait bien celle située en avant dernière position sur la gauche dans le couloir de droite en bas de l’escalier.

Sur la revendication de l’acquisition de la propriété du lot par usucapion par Madame [F], Madame [S] rétorque qu’il n’est pas démontré que le plan des caves sur lequel elle se fonde serait erroné ni d’une possession impliquant la réunion de deux éléments cumulatifs (corpus et animus), donc supposant l’accomplissement d’actes matériels (ne pouvant consister uniquement en des travaux de rénovation de la cave occupée par Madame [F]) ainsi que la volonté de se comporte comme propriétaire de la cave, alors que Madame [F] n’a entrepris aucune démarche pour obtenir la rectification du plan annexé au modificatif du règlement de copropriété du 18 juillet 1991 et qu’elle invoquait dans son courrier du 18 mars 2020 un problème quant à la numérotation des caves, reconnaissant ainsi occuper sans droit ni titre la cave de Madame [S].

En réponse à la demande d’expulsion formée par la S.C.I. FOCH GESTION, elle précise que l’aveu judiciaire doit être non équivoque et porter sur un point de fait et non de droit. Elle ajoute qu’elle n’a jamais reconnu, de manière non équivoque, occuper irrégulièrement la cave appartenant à la S.C.I. FOCH GESTION, indiquant simplement que, selon le plan annexé au modificatif du règlement de copropriété du 18 juillet 1991, elle occuperait une cave portant le n° 2, ces déclarations portant en outre sur un point de droit, à savoir l’existence d’un droit de propriété sur la cave occupée de sorte qu’elles ne sauraient constituer un aveu judiciaire.

Sur ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires, elle estime qu’il ne s’agit pas d’un litige d’ordre purement privatif et qu’elle ne demande pas au juge de rectifier l’état descriptif de division ou le plan des caves mais uniquement d’ordonner au syndicat de faire le nécessaire pour rectifier cette situation, l’assemblée générale extraordinaire du 8 septembre 2020 ayant refusé de voter la résolution tendant à l’établissement d’un nouvel état descriptif de division.

Madame [X] [F] répond en substance qu’en l’espèce, le titre le plus probant est le règlement de copropriété de 1946 sur lequel il apparaît clairement que le lot n° 10 comprend la cave n° 6 et le lot n° 12 comprend la cave n° 11.

Elle ajoute que :

— c’est conformément à ce règlement que les caves ont été attribuées et réparties entre les différents copropriétaires qui les utilisent et possèdent ainsi depuis 1946,

— le plan annexé dont se prévaut Madame [S] est erroné, puisqu’il ne présente que 12 caves alors que, conformément au règlement de copropriété de 1946, le sous-sol de l’immeuble comprend 14 caves (une pour chacun des douze appartements, et une pour chacune des deux boutiques),

— elle a sollicité un huissier de justice afin de constater que la cave qu’elle occupe correspond bien à la cave n° 6 qui lui a été affectée lors de la cession du bien en 1991 (pièce n° 9, procès-verbal du 10 juillet 2020), qui démontre que i) immédiatement à gauche en bas de l’escalier descendant au sous-sol se situe une cave portant le numéro 1, ii) la présence de ce numéro figure sur une traverse en bois sur laquelle est apposée une plaque d’identification « dans son jus d’origine »,

— la cave n° 1 se situe tout de suite à gauche en bas de l’escalier descendant au sous-sol, conformément au plan établi par Monsieur [R] et présente donc la bonne numérotation des caves par les numéros encadrés,

— il n’est pas contestable que le plan créé de toutes pièces en 1991 est une preuve moins caractérisée que le règlement de copropriété qui établit les 14 caves de l’immeuble réparties de la même façon depuis 1946,

— elle possède la cave n° 6 (n° 11 sur le plan erroné de 1991) dont elle est propriétaire depuis son acquisition en 1991, qui a toujours été occupée par les propriétaires du lot n° 10 qui se sont succédés.

Sur sa demande reconventionnelle en revendication de la propriété de la cave n° 6, elle souligne que :

— elle a d’abord rénové sa cave intégralement en recourant à d’importants travaux suite à son acquisition,

— elle a assorti la propriété de sa cave d’une possession paisible et continue depuis 29 ans maintenant,

— c’est donc à tort que Madame [S] prétend qu’elle ne peut se prévaloir de la prescription acquisitive, en invoquant un plan erroné annexé au modificatif de 1991, qui ne constitue pas une preuve suffisante par rapport à la possession prolongée de sa cave, par elle-même ainsi que par le précédent propriétaire du même lot (Mademoiselle [B]) et par celui d’avant (Mademoiselle [U]), qui occupaient tous depuis 1946 la cave n° 6 indiquée par erreur “cave n° 11" sur le plan erroné.

La S.C.I. FOCH GESTION soutient que Madame [S] occupe de manière illicite la cave portant le lot n° 2, la situation des caves résultant d’un plan publié par le syndicat des copropriétaires, lors de l’établissement du modificatif du règlement de copropriété en date du 18 juillet 1991, qui permet de situer la cave portant le n° 2 actuellement occupée par Madame [S].

Elle précise que cette dernière reconnait dans son assignation qu’elle occupe, depuis le 30 octobre 2018, la cave de la S.C.I. FOCH GESTION de manière irrégulière et fait valoir qu’il s’agit d’un aveu judiciaire (« Lors de cet achat, Madame [D], précédent propriétaire du lot n° 12, a remis à Madame [S] les clés de la cave n° 2, alors qu’elle avait acquis les clés de la cave n° 11 »), cette déclaration étant non équivoque et portant sur un fait.

Elle ajoute que Madame [S] reconnait également qu’elle ne peut invoquer à l’égard de la S.C.I. FOCH GESTION la prescription acquisitive et qu’elle n’invoque aucun moyen de droit pouvant faire obstacle à sa demande d’expulsion.

Sure les prétentions de Madame [F], la S.C.I. FOCH GESTION souligne que Monsieur [R] n’a pas qualité pour établir au nom du syndicat, un plan du sous-sol avec l’établissement d’une nouvelle numérotation des caves, n’en ayant ni la compétence ni la qualité, de sorte que seuls les plans publiés au service de la publicité foncière ont une valeur contractuelle (soit en l’espèce, le plan établi et publié à l’initiative du syndicat des copropriétaires en vertu du modificatif du 18 juillet 1991).

Il estime que le plan de Monsieur [R] est manifestement erroné, alors que le règlement de copropriété mentionne les 14 lots principaux de l’immeuble, disposant chacun d’une cave, tandis que le fait que le plan publié en 1991 ne fasse référence qu’à 12 lots peut s’expliquer « aisément » par l’installation dans une cave de l’immeuble de la machinerie de l’ascenseur, lors de l’assemblée du 27 juin 1979 ainsi que par la réunion de deux lots distincts (portes 12 et 13), en cave n° 12, occupés par un seul copropriétaire, à savoir le cordonnier exploitant l’un des locaux commerciaux du rez-de-chaussée.

Il fait valoir que le plan de Monsieur [R] est erroné à plusieurs titres en ce que :

— il considère que la cave à eau serait une cave portant le n° 5 alors qu’il s’agit d’un accès aux égouts,

— dans l’établissement de son plan, il n’est pas tenu compte de la cave qui recueille aujourd’hui la machinerie de l’ascenseur,

— par ailleurs, les numéros de portes ne correspondent pas à ce qui est prévu dans le règlement de copropriété, Monsieur [R] étant parti du principe que la première cave située à gauche portait le n° 1, conformément à la plaque d’identification se trouvant au-dessus de la porte, en partant du postulat que la cave portant le n° 5 selon le plan de 1991 comportait une plaque d’identification n° 14,

— en tenant compte des numéros de portes tels que résultant du règlement de copropriété et en retenant l’hypothèse que la première porte à gauche correspondait effectivement au n° 1, la porte 14 devrait, en réalité, porter le n° 15,

— il n’y a donc aucune cohérence dans la numérotation retenue par Monsieur [R], son plan ne correspondant pas à celui qui était initialement prévu par le règlement de copropriété,

— ce plan, établi unilatéralement par un copropriétaire, n’a aucune valeur probante.

Sur le constat d’huissier du 10 juillet 2020, il indique remettre en cause la présence de la plaque portant le n° 1, qui n’est pas de nature à démontrer que ladite cave correspondrait à la cave portant le n° 1 lors de l’établissement du règlement de copropriété en 1946, cette plaque ayant pu être rajoutée depuis 1946 par un copropriétaire ou occupant de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 25] précise notamment que l’état descriptif de division du 16 avril 1946 ne prévoit pas de caves privatives n° 5 et 9, tandis que Monsieur [R] indique que la machinerie de l’ascenseur serait placée entre les numéros 8 et 10, ce qui accrédite le fait qu’il n’y ait pas de cave portant le n° 9. Il ajoute que Madame [S] ne peut affirmer sans preuve qu’une cave privative aurait été utilisée pour l’installation de la machinerie de l’ascenseur. Il considère que Madame [S] ne démontre pas que le syndicat aurait annexé une cave privative pour construire un ascenseur ni qu’il serait prétendument responsable d’une prétendue non-conformité de l’état descriptif de division, de sorte que sa demande à son encontre n’est pas fondée.

Il fait valoir que la cave n° 7 semble avoir été incorporée dans la cave n° 8 et qu’il ne lui appartient pas de réparer une situation qui semble avoir été générée par l’appropriation de cette autre cave par un copropriétaire, comme cela est d’ailleurs le cas pour la cordonnerie.

Enfin, il précise qu’à partir du moment où l’assemblée générale a refusé de mandater un géomètre-expert, il appartient aux parties qui revendiquent des caves de rapporter la preuve de leurs propriétés respectives, ce qu’elles ne font pas en l’espèce, les éléments du dossier démontrant que les difficultés rencontrées aujourd’hui sont d’origine purement privative.

***

L’article 544 du même code, dispose que : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Il est constant que la propriété d’un bien se prouve par tous moyens et qu’il n’existe pas de hiérarchie entre les modes de preuve (ex. : Civ. 1ère, 11 janvier 2000, n° 97-15.406, publié au bulletin ; Civ. 3ème, 28 mars 2019, n° 18-11.275, premier moyen ; Cour d’appel de Nîmes, 2ème chambre section A, 9 janvier 2020, n° RG 18/03688).

La preuve de la propriété est libre. Les juges du fond ne peuvent, par avance, limiter les preuves admissibles (Civ. 1ère, 20 juin 1995, n° 93-15.371, publié au bulletin).

Ils apprécient ainsi souverainement les moyens produits par les parties pour justifier de leur droit de propriété.

Aux termes de l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier.

Il est constant que le règlement de copropriété peut conférer valeur contractuelle à l’état descriptif de division, dont les mentions ont alors vocation à compléter le règlement de copropriété, notamment quant à la définition des parties privatives, dès lors que celles-ci ne sont pas contradictoires avec les stipulations du règlement de copropriété, qui priment (ex. : Civ. 3ème, 6 juillet 2017, n° 16-16.849 ; 13 décembre 2018, n° 17-23.008).

Un plan annexé à la minute d’un acte notarié est opposable dans le cadre d’un litige opposant deux copropriétaires concernant la propriété de leurs lots, dès lors que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ont été régulièrement publiés, en application des dispositions précitées de l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Civ. 3ème, 3 décembre 2015, n° 14-24.945).

Enfin, le juge peut être saisi d’une demande de modification judiciaire du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division si l’assemblée générale ne parvient pas à procéder à cette modification.

Ainsi, à défaut d’accord entre les parties, le règlement de copropriété peut résulter d’un acte judiciaire constatant la division de l’immeuble dans les conditions fixées par la loi du 10 juillet 1965 (3ème Civ., 15 nov. 1989, n° 87-15.213 ; Bull. civ. III, n° 214) sans passer par l’assemblée générale (3ème Civ. 17 oct. 2012, n° 11-18.439, diffusé ; 22 mars 2018, n° 17-16.449).

En application de l’article 3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le règlement de copropriété peut donc résulter d’un acte judiciaire dès lors qu’il est soumis au tribunal un projet de modificatif du règlement de copropriété et que les motifs précis du désaccord entre les parties sur ce projet rejeté par l’assemblée générale lui sont indiqués (ex. : Cour d’appel de [Localité 23], Pôle 4, Chambre 2, 8 juin 2022, n° RG 18/27974 ; Cour d’appel de [Localité 27] de la Réunion, Chambre civile, 20 mars 2020, n° RG 18/01033).

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites que le lot n° 12 acquis le 30 octobre 2018 par Madame [J] [G] [S] est décrit comme suit dans le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 25] en date du 12 avril 1946 :

« L’appartement du cinquième étage, composé de quatre pièces principales, entrée, cuisine, débarras, petit cabinet de toilette et une cave au sous-sol portant le numéro 11 » (chapitre 1, Désignation, page 5).

Par ailleurs, si l’immeuble est présenté comme composé de « douze caves en sous-sol numérotées de 1 à 12 » (page 3), les 14 lots de l’immeuble (n° 1 à 14) sont tous composés d’appartements (du 1er au 5ème étage) et de caves portant respectivement les numéros 4, 8, 14, 13, 16, 2, 1, 12, 3, 6, 10, 11, 7 et 15 (pièce n° 2 produite en demande, pages 3 à 6).

Cette dernière numérotation des caves entrant dans la composition des lots n° 1 à 14 est par ailleurs reprise in extenso dans le modificatif à l’état descriptif de division dressé par acte authentique du 31 octobre 1989 (pièce n° 3 produite en demande, pages 8 et 9).

En revanche, elle n’est pas concordante avec le plan annexé au modificatif au règlement de copropriété dressé par acte authentique du 18 juillet 1991 et publié au bureau des hypothèques le 14 août 1991, portant création d’un ascenseur dont la machinerie est installée « dans la cave à l’aplomb du pylône de cet ascenseur repérée sur le plan »), auquel est expressément annexé un plan du sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 6] mentionnant des caves n° 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 et 12 (pièce n°4 produite en demande, page 19 sur 20).

De l’ensemble de ces éléments, il ressort que :

— il existe une contradiction interne au sein même du règlement de copropriété d’origine de l’immeuble qui mentionne l’existence de 12 caves numérotées 1 à 12 au sous-sol de l’immeuble tout en attribuant 14 caves numérotées respectivement 4, 8, 14, 13, 16, 2, 1, 12, 3, 6, 10, 11, 7 et 15 à chacun des appartements constituant les lots n° 1 à 14,

— le plan annexé au modificatif au règlement de copropriété dressé par acte authentique du 18 juillet 1991 n’est pas davantage exploitable en ce qu’il fait référence à des caves numérotées 1 à 12, alors que le règlement de copropriété affecte à chacun des 14 appartements au sein de l’immeuble une cave comportant une numérotation différente, les caves numérotées 13, 14, 15 et 16 n’y figurant pas tandis que la cave numérotée 5, matérialisée sur le plan, n’apparaît pas comme intégrée à un lot dans le règlement de copropriété de l’immeuble.

Il n’en demeure pas moins que les actes descriptifs de division susvisés, dont celui du 18 juillet 1991 auquel est annexé le plan susvisé, ont été régulièrement publiés, contrairement au plan sommaire établi par un copropriétaire, produit en défense, qui ne saurait être considéré à lui seul comme un titre concurrent de nature à établir le droit de propriété des parties (ex. : Cour d’appel d'[Localité 18], 4ème chambre D, 21 mars 2007, n° RG 03/19115).

Au surplus, le plan établi unilatéralement par Monsieur [R], copropriétaire au sein de l’immeuble ayant procédé à sa propre numérotation des caves, comporte également plusieurs incohérences et lacunes, notamment en ce que :

— il attribue un numéro à une « cave à eau », constituant un accès aux égouts, non comptabilisé comme étant une cave dans le plan annexé au modificatif du 18 juillet 1991,

— il n’intègre pas parmi les caves de l’immeuble l’emplacement au sein duquel la machinerie de l’ascenseur a été installée, alors que le modificatif au règlement de copropriété du 18 juillet 1991 mentionne une installation de cette machinerie dans « la cave » située « à l’aplomb du pylône de cet ascenseur repérée sur le plan ci-annexé », que ledit plan matérialise cet espace clos de « cave » dans lequel la machinerie d’ascenseur a été installée et que le règlement de copropriété ne fait nullement référence à une cave en sous-sol non incluse dans l’un des lots numérotées 1 à 14,

— il dissocie, sans justifications, la cave numérotée 12 (disposant d’un seul accès sur le plan annexé au modificatif du 18 juillet 1991) en deux caves numérotées 7 et 8, alors qu’aucun élément de preuve n’est versé aux débats permettant d’établir la réunion de deux caves distinctes par le copropriétaire d’un local commercial en rez-de-chaussée, qui n’a pas été, au surplus, appelé dans la cause.

Le procès-verbal de constat d’huissier du 10 juillet 2020 produit en défense par Madame [F] n’est pas davantage probant en ce qu’il y est fait uniquement référence à une cave sur laquelle est apposée une « plaque d’identification en porcelaine blanche » vétuste, portant le numéro 1, outre une cave sur laquelle est inscrite sur de la porcelaine d’une traverse, partiellement détruite, un chiffre 1 et une partie d’un chiffre 4 (pièce n° 9 produite en défense).

L’attestation imprécise et peu circonstanciée de Madame [T] en date du 5 juin 2020 produite en défense par Madame [F] n’est pas non plus de nature à établir la preuve de la propriété de la cave n° 6 (pièce n° 8).

Ainsi, en raison des lacunes et imperfections rédactionnelles du règlement de copropriété, puis des actes qui l’ont modifié, ni l’emprise des caves, ni leur localisation exacte, ni leur attribution à l’un ou l’autre des 14 lots de copropriété de l’immeuble ne sont, en l’espèce, précisément déterminables.

Les actes d’acquisition des parties ne précisent pas davantage l’emplacement exact des caves dépendant de chacun des lots vendus.

Par conséquent, il est acquis qu’il existe une difficulté ancienne au sein de la copropriété du [Adresse 6] à [Localité 25], s’agissant de l’emplacement exact des caves incluses dans la composition des lots de copropriété numérotées 1 à 14, cette problématique intéressant l’ensemble des copropriétaires et non pas uniquement ceux qui sont parties à la présente instance.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner avant-dire-droit au fond une mesure d’expertise judiciaire afin de déterminer l’emplacement exact des caves numérotées 6, 2 et 11 dans le descriptif figurant au règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 25] établi le 12 avril 1946 appartenant respectivement à Madame [X] [F], la S.C.I. FOCH GESTION et Madame [J] [S], et plus généralement afin de déterminer précisément la répartition des caves au sein de l’immeuble litigieux.

La provision sera mise à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 25], qui a intérêt à l’exécution de la mesure d’instruction, puisque la determination de l’emplacement exact des caves composant les lots n° 1 à 14 intéresse tous les copropriétaires, étant précisé au surplus qu’un copropriétaire est fondé à solliciter judiciairement la modification d’un état descriptif de division de l’immeuble, afin de “mettre en conformité la situation juridique avec la situation physique des lieux” (ex. : Cour d’appel de [Localité 19], 1ère chambre civile, 30 avril 2013, n° RG 10/01649) pour tenir compte de “la configuration réelle des lieux” (ex. : Cour d’appel de [Localité 22], 5ème chambre civile, 4 février 2020, n° RG 16/02978, arrêts cites en demande, dernières écritures, page 11).

Tel est le case en l’espèce de la demande formulée par Madame [J] [S] de condamnation du syndicat des copropriétaires “à établir un état descriptif de division et un plan des caves concordnants”, en application de l’article 3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, après que l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 8 septembre 2020 ait refusé, selon resolution n° 2.2, le principe de l’établissement “d’un modificatif du règlement de copropriété pour une refonte de la numérotation des lots de caves de la copropriété du [Adresse 6] et pour la creation de deux caves supplémentaires”, qui aurait permis “à chaque copropriétaire de retrouver la jouissance d’une cave telle qu’indiqué dans son acte de propriété” (pièce n° 5 produite par le syndicat des copropriétaires, pages 3 et 4/6).

Néanmoins, les autres parties auront la faculté de se substituer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à Paris 16ème pour le versement de la provision mise à la charge de ce dernier, avec la possibilité pour le tribunal de tirer toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner du syndicat des copropriétaires.

Dans l’attente, il convient de sursoir à statuer sur toutes les demandes des parties.

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement avant dire droit, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Sursoit à statuer sur l’ensemble des demandes des parties,

Avant dire droit au fond,

Ordonne une mesure d’expertise,

Désigne pour y procéder :

Monsieur [W] [V]

[Adresse 13]

☎ : [XXXXXXXX01] – Fax : [XXXXXXXX02]

Email : [Courriel 21]

Avec pour mission de :

— se rendre sur place : [Adresse 6] à [Localité 25],

— se faire communiquer par les parties tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, y compris de la part du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 25], représenté par son syndic, et entendre celles-ci ;

— visiter les lieux ;

— entendre tous sachants ;

— donner tous éléments de fait permettant de déterminer la configuration du sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 25] et en particulier :

* l’emplacement des 12 ou 14 caves situées au sous-sol, telles qu’elles étaient désignées dans le règlement de copropriété de l’immeuble reçu par acte du 16 avril 1946,

* en particulier – mais pas exclusivement – les caves numérotées 6, 2 et 11 telles que désignées au règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 25] établi le 12 avril 1946 (chapitre I : Désignation) appartenant respectivement à Madame [X] [F], la S.C.I. FOCH GESTION et Madame [J] [S],

* ainsi que leurs conditions d’occupation,

—  donner à la juridiction tous les éléments permettant de déterminer quelle a été la répartition d’origine des caves au sein de l’immeuble litigieux, si elles ont, le cas échéant, subi des transformations et/ou modifications (appropriations de caves, réunions de caves, etc.) et, dans l’affirmative, à quelle(s) date(s) ou période(s) sont intervenue(s) ces transformations/modifications,

— rechercher de quels lots de copropriété dépendent les caves situées en sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 6],

— établir un plan du sous-sol de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 25], permettant d’identifier l’ensemble des caves entrant dans la composition des lots n° 1 à 14,

— proposer un projet de modificatif au règlement de copropriété de l’immeuble intégrant une refonte de la numérotation des lots de caves de la copropriété du [Adresse 6], portant, le cas échéant (si nécessaire), création de deux caves supplémentaires,

— fournir tous les éléments utiles à la solution du litige,

Enjoint aux parties de fournir immédiatement à cet expert toutes pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

Dit que l’expert commis pourra s’adjoindre, si nécessaire, tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts de la cour d’appel de [Localité 23],

Dit que l’expert sera saisi et exécutera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Dit que l’expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise,

Dit qu’au plus tard un mois après la première réunion d’expertise, l’expert :

— actualisera ce calendrier,

— informera les parties de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,

— leur fera connaître le montant prévisible de sa rémunération définitive aux fins d’éventuelle consignation complémentaire,

Dit que l’expert adressera aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport, et arrêtera le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

* fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

* rappelant aux parties qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai,

* rappelant la date qui lui est impartie pour déposer son rapport,

Dit que l’expert déposera au greffe de la 8ème chambre du Tribunal Judiciaire de Paris, avant le 12 septembre 2025, un rapport écrit, dont il adressera une copie à chacune des parties, ainsi qu’une copie de sa demande de taxe, ce sauf prorogation de délai sollicitée en temps utile auprès du président de la chambre, et sans préjudice de l’intervention d’ordonnances communes ou portant extension de mission,

Dit qu’en cas d’empêchement de l’expert, celui-ci pourra être remplacé par ordonnance rendue sur simple requête,

Désigne tout magistrat en charge de la mise en état de la 8ème chambre (2ème section) de ce tribunal pour contrôler les opérations d’expertise,

Dit qu’il leur sera référé en cas de difficulté,

Dit que toute correspondance en cours d’expertise émanant de l’expert ou des parties devra être adressée au greffier de la 8ème chambre chargé des expertises,

Fixe à 4.000,00 € la provision qui devra être consigné par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 25], au plus tard le 12 mars 2025, délai de rigueur, à peine de caducité de la désignation de l’expert, par application des dispositions de l’article 271 du code de procédure civile, sauf à solliciter une prorogation en temps utile ou à bénéficier d’un relevé de caducité pour motif légitime :

à la RÉGIE DU TRIBUNAL – SERVICE DE LA RÉGIE – Tribunal Judiciaire de Paris, [Adresse 3] du Tribunal de Paris, 75859 PARIS CEDEX 17. Accueil ouvert du lundi au vendredi de 9h30 à 12h et de 13h à 16h. Atrium sud, 1er étage, à droite en sortant de l’ascenseur ou de l’escalier. Tel. : 0l.44.32.59.30 – 01.44.32.94.32/fax : 01.44.32.53.46

[Courriel 26]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

— virement bancaire : IBAN : [XXXXXXXXXX020] / BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 “prénom et nom de la personne qui paye” pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + numéro de RG initial

— chèque : établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courrier ou fax),

Autorise les autres parties à la présente instance à se substituer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à Paris 16ème pour le versement de la provision mise à la charge de ce dernier, avec la possibilité pour le tribunal de tirer toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner du syndicat des copropriétaires,

Dit que l’expert devra indiquer dès que possible au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction et aux parties le coût prévisionnel de l’expertise et demander, en temps utile, tout supplément de consignation justifié par ce coût ou par des diligences imprévues,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du mardi 8 avril 2025 à 10 heures pour vérifier le paiement de la consignation,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 23] le 12 Décembre 2024

La Greffière, Le Président,