TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [X] [C]

Monsieur [R] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Sébastien MENDES GIL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01561 – N° Portalis 352J-W-B7I-C36YB

N° MINUTE :

7

JUGEMENT

rendu le lundi 06 mai 2024

DEMANDERESSE

Etablissement public PARIS HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [C], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Monsieur [R] [N], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 mars 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 mai 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 06 mai 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/01561 – N° Portalis 352J-W-B7I-C36YB

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 mars 1994, l’OPAC de Paris, désormais dénommée PARIS HABITAT OPH, a consenti un bail à Monsieur [X] [C] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer de 1326,65 francs, outre une provision sur charges.

Des loyers demeurant impayés, PARIS HABITAT OPH a adressé le 7 août 2023, par acte de commissaire de justice, à Monsieur [X] [C] un commandement d’avoir à payer la somme de 8473,72 euros en principal.

Soupçonnant une cession illicite du bail, PARIS HABITAT OPH a en outre diligenté un commissaire de justice, lequel s’est présenté à l’appartement objet du bail les 12 mai et 4 juin 2023.

Dans ce contexte, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [X] [C] et Monsieur [R] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 11 janvier 2024, aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– La résiliation judiciaire du bail,

– L’expulsion de Monsieur [X] [C] et de tout occupant de son chef, en particulier Monsieur [R] [N], avec le concours de la force publique si besoin est, et avec séquestration du mobilier laissé dans les lieux,

– Leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 9568,52 euros d’arriéré de loyers et de charges, échéance de septembre 2023 incluse, outre une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, majoré de 30%, jusqu’au départ des lieux,

– La condamnation de Monsieur [X] [C] à lui verser 52400 euros au titre des fruits civils perçus dans le cadre de la sous-location illicite pour la période du 1er janvier 2014 au 12 mars 2024,

– Leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 mars 2024.

A l’audience, PARIS HABITAT OPH a été représentée par son conseil et a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa créance au titre de l’arriéré locatif à la somme de 11518,58 euros au 1er mars 2024, échéance de mars 2023 incluse.

Bien que régulièrement assignés par procès-verbal de recherche infructueuse sur le fondement de l‘article 659 du code de procédure civile, Monsieur [X] [C] et Monsieur [R] [N] n’ont pas comparu ni ne se sont fait représenter ni n’ont fait connaître les motifs de leur absence. En application de l‘article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Par ailleurs, aux termes de l’article 2 de ladite loi, le logement loué doit constituer la résidence principale du preneur.

En l’espèce, il ressort du constat des 12 mai et 4 juin 2023 que le logement objet du litige est occupé par une personne seule, se révélant être Monsieur [R] [N] au vu du passeport produit par lui et annexé au procès-verbal. Il admet sous-louer l’appartement à Monsieur [X] [C] « depuis 2014 », moyennant un loyer compris « entre 350 et 450 euros ». En outre, il ressort du décompte du 9 mars 2024, que Monsieur [X] [C] est débiteur d’un arriéré de loyers et charges de 11518,58 euros, échéance de février 2024 incluse.

Il en ressort une violation manifeste du locataire de ses obligations, violation suffisamment longue et grave pour justifier de la résiliation du bail à ses torts exclusifs à compter de ce jour.

Monsieur [X] [C], devenant sans droit ni titre, il convient d’autoriser son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, notamment Monsieur [R] [N], dans les modalités fixées dans le dispositif.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et de l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Le locataire a seul vocation à être condamné au titre des loyers impayés en ce qu’il est le seul débiteur contractuellement tenu par le contrat de bail, en application de l’article 1199 du code civil précisant que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties et que les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, et dès lors qu’il n’est justifié d’aucune cotitularité du bail de droit au sens de l’article 1751 du code civil ni solidarité légale des charges ménagères au sens des articles 220 ou 515-4 du code civil.

En revanche, en ce que l’indemnité d’occupation, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l’occupation du bien, y sont tenus au premier chef les occupants du bien, même non locataires. Le locataire non occupant peut par ailleurs en être tenu s’il peut lui être reproché un défaut de diligences pour restituer les lieux au bailleur et solliciter le départ de l’occupant installé dans les lieux de son fait. Les occupants et le locataire sont alors condamnés in solidum en leur qualité de coauteur du dommage, unique et indivisible, du bailleur.

En l’espèce, il ressort du décompte du 9 mars 2024 que Monsieur [X] [C] est redevable d’un arriéré de loyers et charges de 11518,58 euros, échéance de février 2024 incluse. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte. Absent à l’audience, le locataire n’apporte par définition aucun élément pour en contester le principe ni le montant. Il sera donc condamné, seul, au paiement de cette somme. Les intérêts courront à compter du commandement de payer pour la somme de 8473,72 euros et de l’assignation pour le surplus.

S’agissant de l’indemnité d’occupation due à compter du présent jugement, Monsieur [R] [N] y sera tenu en sa qualité d’occupant des lieux, ce qu’il a admis. Il ressort aussi de ses déclarations que son occupation du logement a résulté d’un accord avec le locataire, lequel n’a nullement averti son bailleur de son départ des lieux ni de la sous-location. En ces conditions, Monsieur [X] [C] sera tenu au paiement de l’indemnité d’occupation in solidum avec Monsieur [R] [N], à compter de ce jour et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Son montant sera égal à celui des loyers et charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, en ce que rien ne justifie de fixer l’indemnité d’occupation à une somme supérieure à la valeur locative du bien.

Sur la demande en paiement au titre des fruits de la sous-location illicite

En application des articles 546 et 547 du code civil, il a été jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le paiement (Civ. 3e, 12 sept. 2019 n° 18-20.727).

L’article 549 du code civil précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il les possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. Le locataire qui ne prend pas la peine de solliciter l’autorisation de son bailleur préalablement à la sous-location du bien ne saurait être considéré comme étant de bonne foi au sens de ce texte.

La demande de restitution de fruits civils est une action de nature réelle mais mobilière, laquelle est ainsi soumise au délai de prescription de droit commun de l’article 2224 du code civil, soit cinq ans. Le point de départ de la prescription est le jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits qui lui permettent de l’exercer.

En l’espèce, PARIS HABITAT OPH a eu connaissance de la sous-location illicite au moment du constat de commissaire de justice, soit le 4 juin 2023. PARIS HABITAT OPH peut ainsi solliciter les fruits civils échus à compter du 5 juin 2018, les fruits antérieurs étant prescrits. Dans ce contexte, Monsieur [R] [N] a indiqué verser à Monsieur [X] [C] un loyer compris « entre 350 et 450 euros » si bien que la somme mensuelle de 350 euros sera retenue. En conséquence, Monsieur [X] [C] sera tenu de la somme de 21000 euros (350x12x5), rien n’étayant que le locataire ait perçu de quelconques sommes après le 4 juin 2023.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [C] et Monsieur [R] [N], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur [X] [C] et Monsieur [R] [N] seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail du 21 mars 1994 consenti à Monsieur [X] [C] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] aux torts du locataire à compter de ce jour ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [C] de restituer les clés du logement à PARIS HABITAT OPH dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [C] d’avoir restitué les clés dans ce délai, PARIS HABITAT OPH pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, particulier Monsieur [R] [N], y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [X] [C] à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 11518,58 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance de février 2024 incluse, avec intérêts au taux legal à compter du 7 août 2023 sur la somme de 8473,72 euros et à compter du 11 janvier 2024 pour le surplus ;

RAPPELLE que Monsieur [X] [C] reste tenu du paiement des loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [C] et Monsieur [R] [N] à une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (358,11 euros en février 2024) à compter de ce jour et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Monsieur [X] [C] à verser à PARIS HABITAT OPH la somme de 21000 euros à titre de restitution des fruits civils perçus dans le cadre de la sous-location illicite du bien ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [C] et Monsieur [R] [N] à verser à PARIS HABITAT OPH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [C] et Monsieur [R] [N] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 06 mai 2024

le greffier le Président