TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Morgane GOURIOU

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 22/02600 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWV3U

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le 22 juillet 2024

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE-SIEMP,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDERESSE

Madame [O] [T],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Morgane GOURIOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0043

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 mars 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 22 juillet 2024 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 22 juillet 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 22/02600 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWV3U

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 septembre 2005, la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE D’ÉCONOMIE MIXTE DE LA VILLE DE [Localité 3] (SIEMP) devenue la société ELOGIE- SIEMP a donné à bail à Madame [O] [T] un appartement à usage d’habitation (1er étage) ainsi qu’une cave situés [Adresse 1] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 707,38 euros outre 212,81 euros de provision sur charges.

Par acte d’huissier de justice du 31 août 2021 la société ELOGIE-SIEMP a fait délivrer à Madame [O] [T] un commandement de payer la somme de 4 937,36 euros en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Par acte d’huissier de justice du 13 janvier 2022 la société ELOGIE-SIEMP a assigné Madame [O] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en constat de l’acquisition de la clause résolutoire et en paiement.

Au vu des contestations émises par la locataire sur le montant des charges locatives facturées au titre de la consommation d’eau froide, le juge des contentieux de la protection a par jugement du 13 juillet 2022 désigné avant-dire droit un huissier de justice aux fins de fournir tous éléments utiles sur les fuites d’eau alléguées et faire le compte entre les parties. Cependant, l’huissier désigné n’a jamais déposé son rapport.

À l’audience du 19 mars 2024 à laquelle l’affaire a été rappelée, la société ELOGIE-SIEMP représentée par son conseil a conclu au rejet des prétentions adverses et a demandé de :

— constater et à défaut prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [O] [T] et de tout occupant de son chef,

— statuer sur le sort des meubles,

— condamner Madame [O] [T] au paiement de :

—  30 634,31 euros selon décompte arrêté au 7 mars 2024, terme de février 2024 inclus, intégrant un supplément de loyer de solidarité (SLS) et des frais d’enquête de 10 127,20 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer majoré des charges,

—  800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société ELOGIE-SIEMP expose que plusieurs échéances de loyer sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et ce pendant plus de deux mois.

Elle prétend qu’en l’absence de dysfonctionnement du compteur le montant des surconsommations d’eau est justifié et que le coût en incombe à Madame [O] [T] car dues à des fuites provoquées par un mécanisme de chasse d’eau défectueux qu’il appartenait à la défenderesse de réparer s’agissant de simples réparations locatives et alors qu’elle ne lui a signalé ces fuites qu’en octobre 2019 à réception du décompte de régularisation de charges bien qu’elle les ait constatées dès 2018.

Elle réfute tout défaut de diligences en affirmant que l’intervention du plombier qu’elle a missionné a permis de mettre fin à la surconsommation d’eau et relève un manque d’entretien évident et de nombreux désordres locatifs dans le logement.

Enfin elle s’oppose aux demandes reconventionnelles de la locataire en raison de la forte augmentation de la dette et de l’absence de justification de ses ressources ayant conduit à la facturation d’un SLS et considère qu’en tout état de cause au vu du nombre de personnes majeures occupant le logement, le loyer courant devrait au moins être réglé.

Madame [O] [T] représentée par son conseil a conclu :

— au débouté des demandes ainsi qu’à la fixation à la somme de 2 394 euros de la consommation d’eau en 2018 puis 2019 en référence à un volume ramené à 700 m³ et au rejet de la demande au titre du supplément de loyer de solidarité,

— à titre subsidiaire à la suspension de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement pendant 36 mois,

— à titre infiniment subsidiaire à l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux,

— en tout état de cause à la condamnation de la société ELOGIE- SIEMP au paiement de la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, Madame [O] [T] soutient avoir toujours été à jour du paiement de ses loyers et estime dès lors que la clause résolutoire n’a pas pu jouer.

Elle prétend que l’arriéré locatif correspond uniquement à des charges d’eau d’un montant exorbitant et non justifié qui doivent être supportées par la société ELOGIE- SIEMP faute pour la bailleresse d’avoir procédé à temps au remplacement d’installations sanitaires vétustes, ainsi qu’à un supplément de loyer de solidarité (SLS) qui n’est pas dû dans la mesure où elle a justifié de ses revenus 2022.

Elle affirme que la société d’HLM a mis plus d’un an pour faire appel à un plombier alors qu’elle avait signalé ces fuites dès 2018 et s’étonne que les compteurs aient été remplacés peu après son passage. Elle soutient par ailleurs avoir effectué divers travaux dans son logement et conteste ainsi tout défaut d’entretien.

Elle demande dès lors que seul un volume d’eau normal et raisonnable lui soit facturé telle que défini par l’article L.2224-12-4 III bis du code général des collectivités territoriales qu’elle évalue en comparaison avec sa consommation antérieure à 700 m³ par an.

Enfin, elle justifie ses demandes subsidiaires de suspension de la clause résolutoire et de délais pour quitter les lieux en soulignant qu’elle occupe l’appartement depuis 2005 et qu’aucun défaut de paiement ne saurait lui être reproché.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour l’exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 juin 2024 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 14 janvier 2022, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société ELOGIE-SIEMP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 1er septembre 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de délivrance du commandement dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 9 septembre 2005 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 août 2021 pour la somme en principal de 4 937,36 euros. Ce décompte intègre au titre de la régularisation des charges de l’année 2018 une somme de 4538,82 euros de consommation d’eau froide pour un volume de 1300 litres, soit un volume très important bien plus élevé que les années précédentes.

Cependant, aucun dysfonctionnement du compteur qui a été vérifié le 24 février 2020 n’est établi et il ressort des pièces versées aux débats notamment des mentions figurant sur les factures du plombier intervenu à la demande de la société ELOGIE-SIEMP (« diverses fuites sur évier, WC et radiateur », "évacuation de l’évier (…) complètement en contre-pente et (…) pas fixée au collier« , »reprise vidange cuisine complète« etc.) que les fuites proviennent de l’absence d’entretien et de remplacement des équipements à la charge du locataire, conformément aux dispositions de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n° 87-712 du 26 août 1987 ( »remplacement des joints et collier des canalisations d’eau« , »remplacement des tuyaux flexibles des éviers et appareils sanitaires« , »remplacement des joints des vidoirs").

Ainsi les fuites ont définitivement cessé le 30 janvier 2020 à la suite de la réparation du mécanisme de chasse d’eau défectueux comme cela ressort de l’examen des décomptes de régularisation de charges des années postérieures.

En outre, il sera souligné que l’appartement a été décrit par les plombiers intervenus sur place comme « insalubre » et qu’il a notamment été nécessaire de procéder au remplacement complet du lavabo d’une des salles de bains, arraché du mur et rempli de plâtre, ce qui témoigne d’une absence totale de soins.

Enfin, à supposer même que les fuites aient pu être provoquées au moins pour partie par la vétusté d’équipements relevant conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 de la responsabilité de la bailleresse au titre de son obligation d’entretien et de réparations nécessaires autres que locatives, ce qui n’est nullement établi, force est de constater que Madame [O] [T] ne justifie pas avoir signalé l’existence de ces fuites avant le 17 avril 2019, pas plus qu’elle ne justifie avoir à compter de cette date pris contact avec le plombier de la société PROXISERVE, comme elle avait pourtant été invitée à le faire de sorte qu’aucun défaut de diligences ne saurait être imputée à la bailleresse.

Il s’ensuit que la charge de cette surconsommation d’eau est exclusivement imputable à la locataire et que le commandement de payer qui correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers et des charges échus impayés est valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois (seule la somme de 1 948,10 euros ayant été payée dans le délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 2 novembre 2021.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Madame [O] [T] est redevable des loyers et charges impayés en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, son maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société ELOGIE-SIEMP produit un décompte faisant apparaître que Madame [O] [T] est redevable de la somme de 30 634,31 euros à la date du 7 mars 2024, terme de février 2024 inclus.

Ce décompte intègre les régularisations de charges locatives des années 2018 à 2022 dont notamment les frais de consommation d’eau froide respectivement pour 4 538,82 euros (2018), 4 459 euros (2019), 3 132,72 euros (2020), 821,07 euros (2021) et 853,23 euros (2022), ainsi qu’un supplément de loyer de solidarité appliqué en janvier et février 2024 et des frais d’enquête pour un total de 10 125,20 euros.

Au vu de ce qui précède il n’y a pas lieu de déduire des sommes dues les frais de consommation d’eau froide excédant un volume d’eau consommée normale tel que déterminé par l’article L. 2224-12-4 III bis du code général des collectivités territoriales.

S’agissant du supplément de loyer de solidarité, dès lors que le bail concerne une habitation à loyer modéré, il est soumis aux dispositions des articles L.441-9 et suivants du code de la construction qui disposent que les locataires doivent justifier une fois par an de leur avis d’imposition pour permettre de vérifier qu’ils remplissent toujours les conditions pour bénéficier de ce logement à caractère social.

Mais il résulte de ce texte qu’en l’absence de réponse l’organisme d’habitation à loyer modéré n’est fondé à liquider et appliquer au locataire le supplément de loyer maximum exigible qu’après une mise en demeure restée infructueuse pendant les quinze jours destinés à justifier des revenus de l’année précédente, l’organisme HLM ne pouvant procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer en l’absence de preuve de la réception de la mise en demeure.

Or en l’espèce, il ressort du décompte produit que la société ELOGIE-SIEMP a appliqué un supplément de loyer de solidarité de 5 051,10 euros à compter des échéances de janvier et février 2024 pour un total de 10 100,20 euros ainsi que des frais d’enquête SLS (25 euros) sans pour autant justifier de l’envoi d’une mise en demeure notifiant son intention de faire application d’un supplément de loyer de solidarité puisqu’elle s’abstient de produire la moindre mise en demeure.

Il s’ensuit qu’après déduction des sommes réclamées au titre des surloyers et des frais d’enquête, Madame [O] [T] est redevable de la somme de 20 509,11 euros (30 634,31 euros – 10 125,20 euros) à laquelle elle sera condamnée avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 937,36 euros à compter du commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Elle sera également condamnée au paiement à compter de l’échéance de mars 2024 en lieu et place des loyers et charges d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, étant observé que le dernier loyer charges comprises s’élève à la somme de 1 003,10 euros.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, Madame [O] [T] n’a jamais cessé de procéder au versement du loyer courant de sorte qu’elle remplit les conditions pour obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il résulte des pièces versées aux débats que la locataire a déclaré en 2022 un revenu net imposable de 18 510 euros soit 1 542 euros par mois.

Il apparaît par ailleurs à l’examen du tableau des occupants versés aux débats par la société ELOGIE-SIEMP qu’elle vit dans le logement avec 8 autres personnes, dont le plus jeune est âgé de 24 ans et le plus vieux de 39 ans, qui peuvent participer au règlement du loyer et des charges.

Enfin, compte-tenu du règlement régulier du loyer, elle est susceptible de pouvoir bénéficier le cas échéant d’une aide du fonds de solidarité logement (FSL).

Dans ces conditions, et ce même si l’arriéré locatif est important, elle apparaît en capacité de continuer à payer son loyer tout en apurant sa dette de façon échelonnée. Elle y sera donc autorisée selon les modalités précisées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et de respect des délais de paiement d’autre part, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Madame [O] [T] avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [T] qui perd le procès sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ELOGIE-SIEMP les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 septembre 2005 entre la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE D’ÉCONOMIE MIXTE DE LA VILLE DE [Localité 3] (SIEMP) devenue la société ELOGIE- SIEMP et Madame [O] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation (1er étage) et la cave situés [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies à la date du 2 novembre 2021,

CONDAMNE Madame [O] [T] à verser à la société ELOGIE- SIEMP la somme de 20 509,11 euros (décompte arrêté au 27 mars 2024, terme de février 2024 inclus) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés à cette date, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 937,36 euros à compter du 31 août 2021,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISE sauf meilleur accord des parties Madame [O] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 280 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Madame [O] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ELOGIE-SIEMP puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* que Madame [O] [T] soit condamnée à verser à la société ELOGIE-SIEMP une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Madame [O] [T] à verser à la société ELOGIE-SIEMP une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [O] [T] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.