TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Expropriations

N° RG 23/00033

N° Portalis 352J-W-B7H-C3KJS

MINUTE N°

JUGEMENT

rendu le 29 FEVRIER 2024

DEMANDERESSE

SOCIÉTÉ DES GRANDS PROJETS

(Anciennement SOCIÉTÉ DU GRAND PARIS)

Siège social, [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 13]

Représentée par Maître Stéphane DESFORGES

SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0131

DÉFENDERESSE

SOCIÉTÉ PRIMOVIE

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par son gérant la Société PRIMONIAL REAL ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT,

[Adresse 5]

[Localité 9]

Non représentée

LE DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE [Localité 30]

exerçant les fonctions de commissaire du gouvernement,

représenté par Monsieur [U] [S]

Copie exécutoire et certifiée conforme à

Copie simple à :

Délivrées le :

Décision du 29 février 2024

22ème Chambre – Chambre des expropriations

N° RG 23/00033- N° Portalis 352J-W-B7H-C3KJS

OPÉRATION :SGP (L16)

Parcelles CF n°[Cadastre 4] et CG n°[Cadastre 7]

[Adresse 19]

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Céline CHAMPAGNE, Juge au Tribunal judiciaire de PARIS, Juge de l’expropriation, assistée de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, désignés conformément aux articles L.211-1 et R.211-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

DÉBATS

A l’audience publique du 06 février 2024 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 29 février 2024 ;

FAITS et PROCEDURE

Par mémoire valant offre visé par le greffe le 22 novembre 2023, la Société du Grand Paris a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris, afin de faire fixer l’indemnité compensatrice du préjudice subi par la société Primovie à la somme globale de 2207 euros tous chefs de préjudices confondus, du fait de l’opération d’expropriation réalisée sur la parcelle CF n°[Cadastre 4], et de 1126 euros tous chefs de préjudices confondus, du fait de l’opération d’expropriation réalisée sur la parcelle CG n°[Cadastre 7].

Par ordonnance en date du 19 décembre 2023, le transport a été fixé au 17 janvier 2024.

La loi du 23 décembre 2023, relative aux services express régionaux métropolitains, ayant renommé l’établissement public Société du Grand Paris en Société des Grands Projets, l’autorité expropriante a donc transmis un mémoire complémentaire, reçu au greffe le 01 février 2024, par lequel elle propose à la société Primovie la même indemnisation.

La société Primovie n’a pas constitué avocat.

A l’issue de l’audience tenue le 17 janvier 2024, la décision a été mise en délibéré au 29 février 2024.

MOTIFS

L’établissement public société du Grand Paris (SGP), créé par la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, a pour mission principale de concevoir et d’élaborer le schéma d’ensemble et les projets d’infrastructures composant le réseau de transport public du

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Grand Paris et d’en assurer également la réalisation, laquelle comprend notamment la construction des lignes, ouvrages et installations fixes ainsi que la construction et l’aménagement des gares, y compris d’interconnexion.

A cette fin, l’établissement public peut acquérir des biens de toute nature, immobiliers ou mobiliers, nécessaires à la création et à l’exploitation des infrastructures du réseau de transport public du Grand Paris.

L’établissement public a été renommé Société des Grands Projets par l’article 4 de la loi n°2023-1269 du 27 décembre 2023.

L’ampleur du réseau de transport public du Grand Paris, sous maîtrise d’ouvrage de la Société des Grands Projets, a nécessité un découpage des lignes prévues par le schéma d’ensemble (ligne, rouge, bleue, verte) en six tronçons.

Suivant décret n° 2017-1791 du 28 décembre 2015, ont été déclarés d’utilité publique et urgents les travaux nécessaires à la réalisation du tronçon de métro automatique du réseau de transport public du Grand Paris reliant d’une part les gares de Noisy-Champs (gare non incluse) et Saint-Denis Pleyel (tronçon inclus dans la ligne dite « rouge » et correspondant à la ligne 16 et au tronçon commun des lignes 16 et 17) et, d’autre part, les gares de Mairie de Saint-Ouen (gare non incluse) et Saint-Denis Pleyel (tronçon inclus dans la ligne dite « bleue » et correspondant au prolongement au nord de la ligne 14), dans les départements de Seine-et-Marne et de la Seine-Saint-Denis et emportant mise en compatibilité des documents d’urbanisme des communes d'[Localité 14], [Localité 15], [Localité 17], [Localité 18], [Localité 20], [Localité 21], [Localité 22], [Localité 23], [Localité 24], [Localité 25], [Localité 26], [Localité 30], [Localité 32] et [Localité 33].

Le tracé de référence de la ligne rouge 16 du réseau de transport public du métro automatique du Grand Paris passera sur le territoire de la commune de [Localité 30] et le bien dont il s’agit est nécessaire à la réalisation de la ligne rouge 16.

Sur la date de référence :

L’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que « le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l’immeuble, à l’industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l’ordonnance d’expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée.

Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l’ouverture de l’enquête prévue à l’article

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L. 1. En cas d’expropriation survenant au cours de l’occupation d’un immeuble réquisitionné, il n’est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l’Etat. »

Conformément aux dispositions de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article

L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat.»

L’article L. 213-4 a) du code de l’urbanisme dispose que « a) La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

— pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : (…)

— pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. ».

L’expropriante indique que la date de référence doit être fixée au 24 juin 2019, date de la dernière modification du PLU de la commune.

Le Commissaire du gouvernement indique pour sa part que la date de référence retenue par les parties est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS/PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Il ajoute que le PLUi de Plaine Commune a été approuvé le 25 février 2020 et exécutoire à compter du 31 mars 2020, la dernière procédure ayant été approuvée le 18 septembre 2023.

La date de référence est donc fixée au 18 septembre 2023.

Description du bien exproprié :

Le tréfonds des parcelles cadastrées section CF n° [Cadastre 4], d’une superficie de 3488 mètres carrés, et CG n°[Cadastre 7], d’une superficie de 50 mètres carrés, situées [Adresse 19] sur la commune de [Localité 30] est inclus dans le périmètre des expropriations.

Ces parcelles se situent à 100 mètres de la gare RER B « La plaine Stade de France », à proximité de lignes de bus et d’établissements scolaires.

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L’emprise de la Société des Grand Projets sous la parcelle CF n°[Cadastre 4] sera d’une surface en tréfonds de 98 m² et l’emprise se situe, par rapport au niveau du sol, à une profondeur de 14,30 mètres.

Le Commissaire du gouvernement indique que la parcelle est de forme irrégulière d’angle et présente une façade de [Cadastre 7] mètres sur la [Adresse 28] et de 89 mètres sur l'[Adresse 16].

L’emprise de la Société des Grand Projets sous la parcelle CG n°[Cadastre 7] sera d’une surface en tréfonds de 50 m² et l’emprise se situe, par rapport au niveau du sol, à une profondeur de 14,30 mètres.

Le Commissaire du gouvernement indique que la parcelle est de forme triangulaire en pente présentant une façade de 9 mètres sur l'[Adresse 16], qu’elle est partiellement bétonnée (passage à l’arrière d’un immeuble) et qu’elle est limitrophe d’un immeuble et d’une infrastructure ferroviaire.

Sur les offres d’indemnisation

— La Société des Grands Projets explique que pour le calcul de la valeur vénale de l’emprise expropriée en tréfonds, elle se réfère à la jurisprudence élaborée en matière d’indemnisation des tréfonds depuis un arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 07 décembre 1995 (RAPT c/ Consorts [F] [T] RG 40.193.93), s’appuyant sur la méthode préconisée par les experts judiciaires, M. [D] et

M. [E], et précise que la valeur du tréfonds est inversement proportionnelle à sa profondeur.

Elle indique ainsi que la valeur d’une emprise en tréfonds s’obtient selon le calcul suivant :

V = Vu x S x Tr x Kp x Ks x Ke

V étant la valeur de l’emprise en tréfonds,

Vu la valeur du mètre carré du terrain de surface considéré nu et libre

S la superficie de l’emprise en tréfonds

Tr le coefficient de profondeur

Kp le coefficient d’exploitation du sol

Ks le coefficient de sol

Ke le coefficient de nappe.

La valeur du tréfonds est calculée par rapport à la valeur du sol, donc, en secteur urbain, par rapport à la valeur du terrain à bâtir.

Cette valeur est dégressive en fonction de la profondeur de l’emprise et dégage une valeur du tréfonds jusqu’à [Cadastre 12] mètres de profondeur.

Le sous-sol superficiel, jusqu’à moins 3,50 mètres, est assimilé au sol.

Ainsi, la valorisation d’une emprise en tréfonds en pourcentage de la valeur du sol de surface, située à une profondeur de moins H mètres sera de : [Cadastre 12] / (H – 3,5) .

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Ce calcul de base est susceptible de recevoir des pondérations selon :

— la capacité d’exploitation du sous-sol (coefficient d’exploitabilité, Kp, variant de 0,8 à 1,2), appréciée notamment en fonction de la configuration de la parcelle supportant l’emprise telle que sa superficie ou sa desserte.

— la capacité d’aménagement du sous-sol de la parcelle en fonction de la nature des roches et sédiments qui le composent (coefficient de sol, Ks, variant de 0,8 à 1,2) ; ainsi plus le sous-sol est défavorable à la construction, plus cette dernière est onéreuse et moins le tréfonds a de la valeur ;

— la profondeur des nappes phréatiques (coefficient de nappe, KE, tenant compte de la présence d’eau souterraine et qui varie en fonction de la profondeur de l’ouvrage par rapport à celle de la nappe, dont les valeurs peuvent être de 0,5 ou 1), ce coefficient visant à prendre en compte le handicap que constitue la présence d’une nappe d’eau rendant la réalisation de tout ouvrage en dessous de ce seuil particulièrement onéreuse.

En l’espèce, la Société des Grands Projets retient les valeurs suivantes :

— coefficient d’exploitabilité Kp : 1, dans la mesure où les emprises se situent à une profondeur supérieure à 15 mètres,

— coefficient de sol Ks : 1, dans la mesure où les emprises se situent à une profondeur supérieure à 15 mètres,

— coefficient de nappe Ke : 0,5 correspondant à la situation dans laquelle le niveau haut de l’ouvrage est sous le niveau d’étiage.

La société des Grands Projets calcule de la manière suivante la valeur de lemprise en tréfonds (Tr) en pourcentage de la valeur du sol :

Tr = K /H – 3,5

K étant le coefficient numérique égal à [Cadastre 12]

H étant la profondeur moyenne de l’emprise par rapport au terrain de surface (H représente la profondeur de l’emprise diminuée de 3,50 mètres du fait que, jusqu’à cette profondeur, le propriétaire d’un immeuble construit conserve 100% de la valeur de son terrain).

soit en l’espèce : [Cadastre 12]/(14,3-3,5)= 8,34%.

Elle indique ainsi qu’à 14,30 mètres de profondeur moyenne, le tréfonds vaut 8,34% de la valeur du sol et retient les références suivantes :

Réf publication

Date vente

Cadastre

Adresse

Surface

Prix

Prix/m²

2018P3297

02/05/18

BJ[Cadastre 2]

[Adresse 27]

228

51000

224

2017P1408

02/02/17

AO[Cadastre 12]

[Adresse 1]

1636

478 586

293

2017P1276

02/02/17

AO[Cadastre 11]

[Adresse 1]

1518

620 296

409

Moyenne

308

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Elle propose cependant un montant de 450 euros par mètre carré.

Elle ne retient en l’espèce aucun abattement pour encombrement.

Elle calcule donc la valeur de l4emprise en tréfonds de la façon suivante:450 € x 8,34/100 = 37,53 euros par mètre carrés.

Elle propose par conséquent :

— pour la parcelle CF n°[Cadastre 4] une indemnité principale de

98 m² x 37,53 € x 0,5 = 1838,97 euros,

— pour la parcelle CG n°[Cadastre 7] une indemnité principale de

50 m² x 37,53 € x 0,5 = 938,25 euros.

S’agissant de l’indemnité de remploi, elle la fixe, conformément à une jurisprudence constante, à hauteur de :

-20% sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5000 euros,

-15% sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 5001 et 15 000 euros,

-10% pour le surplus,

soit des indemnités de 367,79 et 187,65 euros.

Elle offre ainsi une indemnité totale de 2206,76 euros (1838,97 + 367,79), soit 2207 euros pour la parcelle CF n°[Cadastre 4], et 1125,[Cadastre 12] euros (938,25 + 187,65) soit 1126 euros pour la parcelle CG n°[Cadastre 7].

— Le commissaire du gouvernement applique la même formule que l’autorité expropriante pour obtenir la valeur de l’emprise en tréfonds.

Il applique ainsi, s’agissant du coefficient de profondeur, la formule [[Cadastre 12]/ (H-3,50)] et retient un coefficient de 8,33 %.

Il retient également les valeurs suivantes :

— coefficient d’exploitabilité : 1, dans la mesure où les emprises se situent à une profondeur supérieure à 15 mètres,

— coefficient de sol : 1, dans la mesure où les emprises se situent à une profondeur supérieure à 15 mètres,

— coefficient de nappe : 0,5, correspondant à la situation dans laquelle le niveau haut de l’ouvrage est sous le niveau d’étiage.

A la différence de l’autorité expropriante, il retient un abattement pour encombrement, en expliquant que si la parcelle est bâtie, il est fait application de cet abattement sur la valeur du terrain, lequel varie entre 10 et 40% selon l’importance de la superficie du sol bâti par rapport à la superficie de la parcelle.

Il fait ainsi état des taux d’abattement suivants :

— parcelle totalement bâtie : 40 %

— encombrement supérieur ou égal à 70 % : 30 %

— encombrement inférieur à 70 % et supérieur ou égal à 40 % : 20 %

— encombrement inférieur à 40 % et supérieur ou égal à 10 % : 10 %

— encombrement inférieur à 10 % : aucun abattement,

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et retient, pour la parcelle CF n°[Cadastre 4] un abattement de 30%, expliquant que la partie bâtie occupe environ 77% de la parcelle (2677m²/3488m²), la parcelle CG n°[Cadastre 7] étant, pour sa part, dépourvue de construction.

S’agissant des termes de références, il écarte ceux produits par la Société des Grands Projets car trop anciens et indique que la valeur unitaire de terrain se fonde sur une étude de marché des terrains présentant des caractéristiques similaires à celles des biens expropriés en tréfonds et qu’elle est arrêtée compte tenu des caractéristiques, notamment de configuration, localisation et dessertes, spécifiques au tènement à réaliser.

Il retient ainsi les termes de comparaison suivants :

— en zone UM (urbaine mixte : habitation/commerce, artisanat)

Date vente

Adresse et cadastre

Surface

Prix

Prix/m²

Observations

03/03/20

20P02764

[Adresse 8]

BF[Cadastre 6]

398 m²

285000

716

Cession par commune de Saint-Denis à SCI pour projet immeuble collectif

— en zone UMD (mixte, à forte densité)

Date vente

Adresse et cadastre

Surface

Prix

Prix/m²

Observations

08/11/21

21P21836

[Adresse 29]

BU[Cadastre 10]

126 m²

31 500

250

Cession ville de [Localité 30] à UBS Real Estate pour régularisation foncière

Il retient ainsi une moyenne de 483 euros par mètres carrés et indique que :

— pour la parcelle CF n°[Cadastre 4], compte tenu de la situation favorable d’angle mais aussi du très important différentiel de superficie (effet négatif très grande surface), la valeur unitaire retenue est de 450 euros par mètre carrés, soit, après application de l’abattement de 30%, une valeur de 315 euros par mètre carrés ;

— pour la parcelle CG n°[Cadastre 7], la parcelle étant de fait inconstructible (en raison de sa superficie, forme, inclinaison et constructions bornant la parcelle), il retient un abattement de 50% sur la moyenne, soit une valeur de 240 euros par mètre carré correspondant à l’arrondi de 241,50 euros par mètre carré.

Il propose ainsi :

— pour la parcelle CF n°[Cadastre 4] : une valeur de l’emprise en tréfonds de 1287 euros, une indemnité de remploi de 257 euros, soit une indemnité totale arrondie de 1545 euros.

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— pour la parcelle CG n°[Cadastre 7]: une valeur de l’emprise en tréfonds de 500 euros, une indemnité de remploi de 100 euros, soit une indemnité totale arrondie de 601 euros.

Sur la fixation de l’indemnité :

L’article R. 311-22 du code de l’expropriation dispose :

« Le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R. 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose ».

En l’espèce, l’exproprié n’a ni répondu à l’offre qui lui a été faite par l’expropriante, ni produit de mémoire, faisant ainsi totalement défaut.

Il convient par conséquent de tenir compte de l’indemnisation proposée par la Société des Grands Projets, supérieure à celle du Commissaire du gouvernement, et par conséquent de fixer les indemnités dues de la façon suivante :

— pour la parcelle CF n°[Cadastre 4] : une indemnité totale de 2206,76 euros (1838,97 + 367,79), arrondie à 2207 euros,

— pour la parcelle CG n°[Cadastre 7] : 1125,[Cadastre 12] euros (938,25 + 187,25), arrondie à 1126 euros.

Sur les demandes accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les dépens sont de droit supportés par l’expropriant.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au Greffe,

FIXE à la somme globale de 2207 euros, tous chefs de préjudices confondus, l’indemnité de dépossession, due par la Société des Grands Projets, et devant revenir à la société Primovie pour l’expropriation de:

— la parcelle CF n°[Cadastre 4], située [Adresse 19] à [Localité 31]

Contenance cadastrale : 3488 m²

Emprise en tréfonds : 98 m²

Profondeur de l’emprise : 14,30 mètres ;

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N° RG 23/00033- N° Portalis 352J-W-B7H-C3KJS

FIXE à la somme globale de 1126 euros, tous chefs de préjudices confondus, l’indemnité de dépossession, due par la Société des Grands Projets, et devant revenir à la société Primovie pour l’expropriation de:

— la parcelle CG n°[Cadastre 7], située [Adresse 19] à [Localité 31]

Contenance cadastrale : 50 m²

Emprise en tréfonds : 50 m²

Profondeur de l’emprise : 14,30 mètres ;

CONDAMNE la Société des Grands Projets aux dépens ;

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal Judiciaire de Paris, le 29 février 2024.

LE GREFFIERE LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

Fabienne CLODINE-FLORENT Céline CHAMPAGNE