TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Copies exécutoires:

— Maître Aurélie HERVÉ

— M^e Virginie LISITA

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/09965

N° Portalis 352J-W-B7H-C2NXJ

N° MINUTE :

Assignation du :

31 juillet 2023

JUGEMENT EN PROCÉDURE

ACCÉLÉRÉE AU FOND

rendu le 12 Décembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic, le le CABINET GELIS, S.A.S

[Adresse 2]

[Localité 9]

représenté par Maître Aurélie HERVÉ de l’AARPI INFINITY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0235

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [F]

[Adresse 7]

[Localité 10]

représenté par M^e Virginie LISITA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1144

Madame [V] [N] veuve [F], prise en la personne de son tuteur, l’UDAF

[Adresse 11], demeurant [Adresse 4]

[Localité 12]

non- représentée

Décision du 12 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/09965 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2NXJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris du 02 Septembre 2024, en l’application de l’article R.213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire.

assisté de Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Octobre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Mme [V] [N] et son fils, M. [B] [F] sont propriétaires, respectivement en qualité d’usufruitière et de nu-propriétaire, des lots 103, 94 et 170 correspondant à un appartement, une cave et un emplacement de stationnement au sein de l’immeuble en copropriété du [Adresse 1] à [Localité 15].

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaire a fait assigner en paiement, par acte en date du 31 juillet 2023, selon la procédure accélérée au fond, M. [F] et Mme [N], prise en la personne de son tuteur l’UDAF 93.

Aux termes de ses dernières conclusions, il demande, au visa des articles 10 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 1240, 1343-2 du code civil et 481-1 du code de procédure civile, de :

« Déclarer Monsieur [B] [F] mal fondé en ses demandes,

En conséquence,

L’en débouter,

Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 14] [Localité 3] [Adresse 7], recevable et bien fondé en ses demandes,

En conséquence, y faisant droit,

Condamner solidairement Madame [V] [N], veuve [F], prise en la personne de son tuteur, l’UDAF 93, et Monsieur [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 14] [Localité 3] [Adresse 7], la somme de 16.326,13 € avec intérêts légaux à compter du 31 janvier 2023, date de la mise en demeure, jusqu’à parfait paiement,

Condamner solidairement Madame [V] [N], veuve [F], prise en la personne de son tuteur, l’UDAF 93, et Monsieur [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 14] [Localité 3] [Adresse 7], la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts,

Dire que les intérêts se capitaliseront en application de l’article 1343-2 du code civil,

Rappeler que l’exécution provisoire de droit est attachée à la décision à intervenir,

Condamner solidairement Madame [V] [N], veuve [F], prise en la personne de son tuteur, l’UDAF 93, et Monsieur [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 16], la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les mêmes aux entiers dépens. »

Aux termes de ses conclusions, notifiées par voie électronique le 02 octobre 2024, M. [F] demande, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1343-5 du code civil, de :

«A TITRE PRINCIPAL :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— Dire et Juger que

o la reprise de solde du 4ème trimestre 2020 au 4ème trimestre 2021 inclus n’est pas justifiée,

o A tout le moins, la reprise de solde du 4ème trimestre 2020 au 4ème trimestre 2021 inclus s’élève à la somme de 2.062,56 euros,

o le montant des charges dues au titre de l’année 2022 s’élève à la somme de 4.564,25 euros,

o le montant des charges dues au titre de l’année 2023 s’élève à la somme de 3.705,70 euros,

o le montant des charges dues au titre de l’année 2024 s’élève à la somme de 2.819,93 euros.

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] de sa demande de condamnation au titre :

o Des frais d’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 correspondant au frais de mises en demeure, relance, de gestion de procédure et de sommation de payer,

o Des dommages et intérêts,

o De l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

— Accorder à Monsieur [F] des délais de paiement de 24 mensualités pour s’acquitter de l’arriéré de charges de copropriété,

— Dire que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles et dépens. »

Mme [N], citée régulièrement à tiers présent au domicile, n’a pas constitué avocat.

Lors de l’audience, les parties se sont référées aux termes de leurs conclusions.

Il est fait expressément référence aux écritures déposées par les parties et aux notes d’audience pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

A l’issue de l’audience tenue le 02 octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes formulées par M. [F]

Le dispositif des conclusions de M. [F] comporte plusieurs demandes qui ne consistent en réalité qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions qu’il formule et ne constituent donc pas une prétention au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert.

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes ainsi formulées au dispositif  :

« A titre subsidiaire

Dire et Juger que:

— la reprise de solde du 4ème trimestre 2020 au 4ème trimestre 2021 inclus n’est pas justifiée,

— A tout le moins, la reprise de solde du 4ème trimestre 2020 au 4ème trimestre 2021 inclus s’élève à la somme de 2.062,56 euros,

— le montant des charges dues au titre de l’année 2022 s’élève à la somme de 4.564,25 euros,

— le montant des charges dues au titre de l’année 2023 s’élève à la somme de 3.705,70 euros,

— le montant des charges dues au titre de l’année 2024 s’élève à la somme de 2.819,93 euros »

Sur la demande en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot” ainsi qu’ “aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5", c’est-à-dire telles qu’elles résultent de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application des articles 14-1 et 14-2-1 de la même loi, pour faire face, d’une part, au budget voté au titre des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, d’autre part, aux travaux dont la liste est légalement fixée, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ainsi qu’une provision pour travaux correspondant à un pourcentage de ce budget prévisionnel ; le budget prévisionnel et la provision pour travaux sont appelés le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée générale par provisions égales au quart du budget voté.

Selon l’article 42 de la loi sus-énoncée, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. En revanche, ils peuvent contester les modalités de calcul du solde de leur compte individuel de copropriété.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sus-visée “A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.”

Enfin, en vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Décision du 12 Décembre 2024

Charges de copropriété

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À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

— sur la demande en paiement de charges

Le syndicat expose que selon décompte arrêté au 01 octobre 2024, le compte de M. [F] et de Mme [N] est, au 01 juillet 2021, débiteur des sommes suivantes:

-4006,26 euros au titre des provisions sur charges courantes au titre du budget prévisionnel 2023 et fonds travaux,

-3515,37 euros au titre des sommes complémentaires pour les années 2023 et 2024,

-8804,50 euros au titre des sommes pour les exercices précédents,

soit une somme totale de 16 326,13 euros dont il réclame paiement avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2023, date de la mise en demeure délivrée.

Il précise que cette somme intègre le coût des frais nécessaires au recouvrement à hauteur de 1545,48 euros.

En réponse aux contestations émises par M. [F], il indique tout d’abord que la reprise de solde, d’un montant de 3062,54 euros, est détaillée et justifiée par les pièces produites aux débats et que contrairement à ce qu’il soutient, elle n’intègre aucune somme ou frais au titre de l’année 2019 ni une autre reprise de solde de 4329,65 euros au 01 janvier 2019.

Il fait ensuite valoir que le défaut de convocation à l’assemblée générale du 21 avril 2022, tel qu’allégué par M. [F], est sans effet sur le caractère certain, liquide et exigible de sa créance, et ne peut avoir comme conséquence que la seule possibilité offerte au copropriétaire non convoqué d’attaquer l’assemblée générale.

En tout état de cause, il indique produire le justificatif de la convocation de M. [F], tout comme celui de la notification du procès-verbal, et indique que ce dernier mentionne qu’il était représenté lors de cette assemblée générale et qu’un défaut de notification n’emporte par ailleurs aucune nullité, caducité ou inopposabilité mais a pour seule conséquence de différer le point de départ du délai de deux mois offert au coproprietaire pour contester les décisions ainsi votées.

Concernant les frais nécessaires au recouvrement dont il demande paiement, il indique qu’aucune somme n’est réclamée au titre de précédentes procédures ou au titre de l’année 2019, de telle sorte que les contestations de M. [F] sont infondées.

M. [F] indique, pour sa part, qu’il n’entend pas se soustraire au paiement des charges de coproprieté mais que les sommes réclamées ne sont pas justifiées.

Décision du 12 Décembre 2024

Charges de copropriété

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Il explique en effet d’une part qu’aucun appel de fonds n’est produit et d’autre part, que le décompte ne détaille que les sommes dues à compter du 01 janvier 2022 et contient de plus une reprise de solde du 20 octobre 2021, d’un montant de 3062,54 euros, dont il n’est pas possible de comprendre le montant puisque le décompte auquel il est renvoyé intègre lui aussi une reprise de solde au 01 janvier 2019 de la somme de 4329,65 euros, sans justificatif.

Il indique que ce décompte contient également des sommes dues au titre de frais et dépens de précédentes procédures qui ne peuvent être incluses dans les éventuelles condamnations qui seraient prononcées dans le cadre de la présente instance, ainsi que des frais de relance.

Il précise, s’agissant de la reprise de solde d’un montant de 3062,54 euros, qu’il a effectué un règlement de 963,38 euros le 15 octobre 2020, dont le syndicat des coproprietaires ne tient cependant pas compte.

Il soutient donc que, si cette reprise de solde s’avérait justifiée, elle ne pourrait s’élever qu’à la somme de 2062,56 euros pour la période du 01 octobre 2020 au 20 octobre 2021, après déduction des frais de relance de 36 euros.

Il relève que le syndicat des coproprietaires produit, le 01 octobre 2024, un décompte actualisé différent de celui mentionné dans ses dernières conclusions du même jour.

En l’espèce, le syndicat des coproprietaires justifie, au moyen de la production d’une matrice cadastrale, que Mme [N] et M. [F] sont propriétaires indivis des lots visés ci-dessus.

Il est exact qu’il ne produit pas l’intégralité des appels de fonds émis. Toutefois cette communication n’est pas strictement nécessaire, dès lors qu’il ne s’agit pas d’une condition d’exigibilité de la créance de charges définitivement dues au titre des exercices clos ou de la créance de provision sur charges, mais qu’elle permet uniquement, en cas de contestation, de justifier la créance en permettant l’examen des tantièmes de charges communes générales affectées au lot du copropriétaire débiteur pour chaque provision réclamée.

Le décompte versé aux débats en pièce 29 fait état d’un solde débiteur de 16 326,13 euros sur la période du 01 janvier 2024 au 01 octobre 2024.

L’assignation a cependant été délivrée le 31 juillet 2023, après mise en demeure en date du 01 février 2023.

Or, la saisine du président du tribunal judiciaire, selon la procédure accélérée eu fond, a un objet extrêmement limité, à savoir délivrer un titre pour des sommes devenues exigibles par une mise en demeure et l’arriéré existant à cette date, mais elle n’est pas la juridiction de recouvrement des charges.

Dès lors, la demande doit être appréciée au regard de la seule mise en demeure et de fait, le président du tribunal judiciaire ne peut ni rendre immédiatement exigibles les appels de fonds provisionnels d’un autre exercice ni, comme en l’espèce, un nouvel arriéré qui serait constitué par les appels de fonds qui étaient provisionnels au moment de la mise en demeure mais qui sont devenus un réel arriéré au moment de la demande puisqu’ils ont fait l’objet d’un budget adopté par une assemblée générale postérieure.

Le syndicat des copropriétaires ne peut donc réclamer paiement que de la provision due au titre du premier trimestre 2023, de celles à échoir au cours de l’exercice 2023 et votées au titre du budget prévisionnel, outre les impayés concernant les exercices précédents.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales tenues le :

-17 avril 2023, au cours de laquelle les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice clos le 31 décembre 2022, ainsi que divers travaux et approuvé le budget prévisionnel pour l’année 2023 et 2024,

-03 avril 2024, au cours de laquelle les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice clos le 31 décembre 2023, ainsi que divers travaux, réajusté le budget prévisionnel pour l’année 2024 et voté le budget prévisionnel 2025.

Le syndicat des coproprietaires est par conséquent bien fondé à réclamer paiement de la somme de 4006,26 euros correspondant d’une part, à l’appel de charges du premier trimestre 2023 impayé, et ayant donné lieu à l’envoi de la mise en demeure du 01 février 2023, restée infructueuse dans les 30 jours qui ont suivi, et, d’autre part, au paiement des autres provisions non encore échues et constituées des appels de fonds, charges courantes, fonds travaux et réajustement, pour l’exercice en cours, soit pour le deuxième, troisième et quatrième trimestres 2023.

S’agissant de la somme de 3515,37 euros, réclamée par le syndicat des coproprietaires au titre de « somme complémentaire au titre de l’année 2023 et sommes dues au titre de l’année 2024 », pour les raisons précédemment expliquées, il ne peut être fait droit à la demande portant sur les sommes correspondant aux appels de fonds, travaux et frais de recouvrement émis en 2024.

Concernant la « somme complémentaire au titre de l’année 2023 », elle correspond en réalité aux frais engagés pour le recouvrement de la créance [frais de mise en demeure (60 euros), frais d’avocat (360 euros), frais de suivi de dossier (96 euros), pour un total de 516 euros], qui seront étudiés ci-après, et aux sommes créditant le compte de Mme [N] et de M. [F], à savoir :

— une régulation des travaux de réfection de la terrasse, à hauteur de – 11,93 euros le 16 mai 2023,

— une « prise en charge CJI 2ème trim 2018 », à hauteur de -288,63 euros le 01 juin 2023,

soit un total de 300,56 euros qu’il convient de déduire du montant de 4006,26 euros retenu pour l’année 2023.

La somme due s’élève donc à 3705,70 euros.

S’agissant de la somme de 8804,50 euros, réclamée par le syndicat des coproprietaires au titre des « sommes dues au titre des exercices précédents », elle comprend à la fois « les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes » visées par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, et des sommes dues au titre des frais de recouvrement [(mise en demeure (30 euros), transmission dossier huissier (312 euros), frais huissier sommation de payer (170,88 euros), soit un total de 512,88 euros] étudiées ci-après.

Comme le soutient à juste titre M. [F], le montant de la créance doit être justifié par un décompte actualisé remontant jusqu’à l’origine de la dette du copropriétaire et ne doit pas inclure de reprise de solde antérieur, caractérisé par l’intégration dans le décompte d’un report du solde débiteur lorsque les comptes ont été arrêtés, mais doit détailler et présenter l’ensemble des charges qui ont été appelées.

En l’espèce, le décompte des sommes dues fait apparaître, à la date du 20 octobre 2021, une reprise de solde d’un montant de 3062,54 euros.

L’intitulé figurant dans le décompte établi pour l’année 2024 mentionne : « [O] solde reprise Dodim 20/10/21».

Il ressort en effet du procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 26 janvier 2021 que le cabinet [O] a exercé à compter de cette date les fonctions de syndic en remplacement de la société Dodim.

Il s’ensuit que la ligne intitulée « [O] solde reprise Dodim 20/10/21» correspond à une reprise du solde de la comptabilité tenue lors du mandat du précédent syndic.

Le syndicat des coproprietaires explique que cette reprise est expliquée par les mentions figurant sur l’extrait du grand livre, produit en pièce 17, à compter du 01 octobre 2020.

Il ressort en effet de cette pièce que si le solde du compte de M. [F] et Mme [N] sur la période du 01 octobre 2020 au 20 octobre 2021, est débiteur de la somme de 3062,54 euros, il était en revanche à l’équilibre en fin d’année 2020, étant en tout état de cause relevé que le syndicat des copropriétaires ne réclame aucune somme au titre d’une créance antérieure au 01 octobre 2020.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’exclure la reprise de solde d’un montant de 3062,54 euros, justifiée par les pièces produites, ni celle de 4329,65 euros au 01 janvier 2019, non concernée par la demande du syndicat des coproprietaires.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales tenues le :

-15 avril 2019 au cours de laquelle les coproprietaires ont approuvé les comptes pour l’exercice clos le 31 décembre 2018 et approuvé le budget prévisionnel pour l’année 2020 et voté divers travaux,

-26 janvier 2021 au cours de laquelle les coproprietaires ont approuvé les comptes pour l’exercice clos le 31 décembre 2019, ainsi que divers travaux et approuvé le budget prévisionnel pour l’année 2021 et voté divers travaux.

Le syndicat des coproprietaires est par conséquent bien fondé à réclamer paiement de la somme de 8291,62 euros (8804,50- 512,88) correspondant au montant des sommes dues au titre des exercices précédents.

Décision du 12 Décembre 2024

Charges de copropriété

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Le syndicat des coproprietaires est par conséquent bien fondé à réclamer paiement, au titre des seules charges de copropriété, de la somme de :

-3705,70 euros correspondant aux provisions dues pour l’année 2023 après déchéance du terme et après déduction de la somme de 300,56 euros au titre des régularisations effectuées au crédit du compte,

-8291,62 euros correspondant aux sommes dues au titre des exercices antérieurs à 2023,

soit la somme totale de 11 997,32 euros.

— sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné notamment :

«a)Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret. »

Le syndicat des coproprietaires réclame paiement à ce titre de la somme de 1545,48 euros en indiquant que le principe de ces frais, comme leur montant, sont définis contractuellement dans le contrat de syndic.

Il indique que, contrairement à ce que soutient M. [F], il n’intègre nullement dans cette demande des frais datés de 2019 et correspondant à de précédentes procédures, ces frais ayant été facturés à la date du 28 mars 2019 alors que la dernière position créditrice sur le compte date du 01 octobre 2020, ce qui signifie donc qu’ils ont déjà été réglés par Mme [N] et M. [F], raison pour laquelle ils ne sont pas inclus dans le décompte produit.

Aux termes de ses dernières écritures, M. [F] conteste désormais le caractère nécessaire de ces frais. Il indique en effet que, conformément à la jurisprudence constante, la préparation du dossier pour l’huissier constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété et ne peut donc faire l’objet de facturation d’honoraires au copropriétaire.

Il considère que ces frais sont d’autant moins justifiés que le syndicat des coproprietaires ne l’a pas convoqué, ni sa mère, à toutes les assemblées générales et qu’il n’était pas destinataire des appels de fonds qui seraient adressés à l’UDAF 93.

En l’espèce, les sommes facturées, sur la période, au titre des frais nécessaires au recouvrement, sont les suivantes :

— frais de mise en demeure, facturés le 06 mars 2023 à hauteur de 30 euros,

— frais d’avocat, facturés le 21 juillet 2023 à hauteur de 360 euros,

— frais de mise en demeure, facturés le 29 août 2023 à hauteur de 30 euros,

— frais de suivi de dossier facturés le 23 novembre 2023 à hauteur de 96 euros,

— frais de mise en demeure, facturés le 12 mai 2022 à hauteur de 30 euros,

— frais de transmission du dossier à l’huissier, facturés le 14 octobre 2022 à hauteur de 312 euros,

— frais d’huissier pour la sommation de payer, facturés le 19 octobre 2022 à hauteur de 170,88 euros.

Le syndicat des copropriétaires produit le contrat conclu avec le syndic pour la période du 17 avril 2022 au 17 juillet 2023 et celui conclu pour la période du 04 avril 2024 au 04 juillet 2025 si bien qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations concernant les frais d’avocat, de mise en demeure et de suivi de dossier de facturées respectivement le 21 juillet 2023, 29 août 2023 et 23 novembre 2023.

Ces frais ne sont donc pas retenus.

Concernant la transmission du dossier à l’huissier, le contrat prévoit la facturation de la « constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) », d’un montant de 260 euros HT soit 312 euros TTC de l’heure.

Il n’est toutefois justifié en l’espèce, d’aucune diligence exceptionnelle excédant la gestion courante du syndic et traduisant des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Or, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue, comme le relève à juste titre M. [F], un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base si bien que ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant des frais de sommation de payer, le contrat de syndic ne prévoit aucune facturation à ce titre, étant relevé que ces frais relèvent des dépens, fondement sur lesquels ils seront examinés ci-après.

Aucune facturation n’étant prévue par le contrat de syndic au titre de « frais de suivi de dossier », par ailleurs non justifiés, ces derniers ne sont donc pas retenus.

Les frais d’avocat ne sont pas plus tarifés dans le cadre des « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires » de l’article 9 du contrat de syndic, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de les retenir et ce d’autant qu’ils ne sont justifiés par aucune pièce.

S’agissant enfin des mises en demeure, facturées le 12 mai 2022, 06 mars 2023 et 29 août 2023, à hauteur de 30 euros, conformément au contrat de syndic produit, le syndicat des coproprietaires produit celles en date du 12 mai 2022 et du 29 août 2023.

Cependant, en l’absence de l’accusé de réception correspondant, il n’y a pas lieu de les retenir.

La mise en demeure du 06 mars 2023 n’est pas produite, seule étant versée aux débats une facture établie par le syndic.

Par conséquent, aucune somme n’est retenue au titre des frais nécessaires.

Bien que la solidarité ne s’attache ni à la qualité d’indivisaire, ni à la circonstance que l’un d’eux ait agi comme mandataire des autres, la clause de solidarité stipulée dans un règlement de copropriété n’est pas prohibée entre indivisaires d’un lot, quelle que soit l’origine de l’indivision.

Dès lors que le règlement de copropriété, ayant valeur contractuelle, stipule qu’en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les copropriétaires indivis sont solidairement responsables du paiement de toutes les charges afférentes à ce lot, il existe une solidarité conventionnelle entre coïndivisaires pour le paiement desdites charges.

En l’espèce, le règlement de coproprieté de l’immeuble prévoit qu’ « en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les propriétaires indivis et leurs héritiers et représentants seront solidairement et indivisément responsables entre eux, vis-à-vis du syndicat des coproprietaires, sans bénéfice de discussion de toutes sommes dues afférentes audit lot.

En cas de démembrement de la propriété d’un lot, la même solidarité existera, sans bénéfice de discussion, pour toutes sommes dues, afférentes audit lot, entre les nus-propriétaires et leurs héritiers et représentants et les usufruitiers. La créance du syndicat sera indivisible entre les nus-propriétaires et leurs héritiers et représentants qui seront tenus solidairement avec les usufruitiers, chacun pour le tout. »

M. [F] et Mme [N] sont par conséquent condamnés solidairement à régler au syndicat des coproprietaires la somme de 11 997,32 euros avec intérêts au taux légal à compter du 05 février 2023, date de réception de la mise en demeure délivrée, au titre des charges dues au 31 décembre 2023.

Conformément à la demande du syndicat des coproprietaires, la capitalisation des intérêts est ordonnée.

Sur la demande de délais de paiement et de dommages et intérêts

Décision du 12 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/09965 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2NXJ

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, «le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

Le syndicat des coproprietaires soutient que du fait des arriérés de charges, M. [F] l’empêche de disposer des sommes nécessaires à l’exécution des contrats et à la mise en œuvre des travaux votés en assemblées.

Il ajoute que sa défaillance impose aux autres coproprietaires de faire l’avance des fonds et que la répétition des impayés complique la gestion de l’immeuble et le fonctionnement de la trésorerie, de telle sorte que ces manquements répétés du défendeur constituent une faute qui compromet sa trésorerie et lui causent un préjudice certain.

Il sollicite donc la somme de 2000 euros et s’oppose à la demande de délais sollicitée par M. [F].

Il indique en effet que les pièces produites ne permettent pas de justifier de la situation financière de M. [F] qui serait simple associé de la société dont il fait état et qu’il ne produit ni ses avis d’imposition récents ni ses déclarations de revenus.

Il relève de plus que l’octroi de délais de paiement est réservé aux débiteurs de bonne foi alors que M. [F] a déjà fait l’objet de trois procédures en paiement et que compte tenu de l’ancienneté de la dette, il a, d’ores et déjà, bénéficié d’importants délais de paiements.

Enfin, il considère, au vu de la situation décrite par M. [F], tenant à une absence de revenus et à des difficultés pour faire face à ses charges courantes, que l’octroi de délais apparaît inutile.

M. [F] s’oppose aux dommages et intérêts sollicités en faisant valoir que cette demande n’est pas justifiée notamment lorsque le syndicat des copropriétaires attend plusieurs années avant de prendre la décision d’assigner ou lorsque les procès-verbaux d’assemblée générale ne font état d’aucune difficulté spécifique de trésorerie.

Or, il soutient qu’en l’espèce le syndicat des copropriétaires ne justifie pas rencontrer une difficulté financière spécifique de trésorerie et qu’il convient donc de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Il ajoute qu’il n’entend pas se soustraire à son obligation de paiement mais qu’il subit une situation financière difficile en raison du non paiement des loyers par la société Ayoub junior, locataire de la SCI La Gaité plus, dont il est le gérant.

Il explique qu’il est ainsi contraint d’injecter des fonds propres dans la SCI mais que ses ressources sont limitées puisqu’il ne perçoit pas de revenus autres que les revenus fonciers de cette SCI.

Il précise que dans le cadre de cette affaire, pendante devant le tribunal judiciaire de Paris, il a sollicité, outre l’acquisition de la clause résolutoire, également l’expulsion de la société.

Il sollicite, par conséquent que lui soit accordée la possibilité de régler sa dette en 24 mensualités.

M. [F] verse en effet aux débats les commandements de payer visant la clause résolutoire qu’il a fait délivrer le 17 novembre 2020, le 25 novembre 2021 ainsi que le 07 septembre 2023 à la société Ayoub junior enseigne sphinx café, titulaire depuis le 01 janvier 2001 d’un bail portant sur un local commercial, le dernier commandement délivré faisant état d’une créance de 91 782,82 euros.

Il produit également les conclusions n°5, signifiées le 27 février 2024, dans le cadre de cette procédure par lesquelles il réclame l’expulsion de la société et le paiement de la somme de 114 286,25 euros au titre du solde débiteur de son compte locatif, outre le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle et une somme au titre de la clause pénale contenue dans le bail.

Enfin, il verse aux débats son avis d’imposition, établi en juillet 2022, mentionnant des revenus fonciers à hauteur de 8124 euros.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de M. [F] dans le paiement des charges de copropriété aurait été à l’origine des difficultés de trésorerie alléguées.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

S’agissant de la demande de délai sollicitée par M. [F], il est exact que Mme [N] et M. [F] ont déjà été condamnés le 18 juillet 2017 et le 15 février 2019 en raison du non paiement de charges.

Par ailleurs, le syndicat des coproprietaires relève, à juste titre, que M. [F] ne produit aucun élément récent permettant de justifier de sa situation financière, seul un avis d’imposition, établi en juillet 2022 et portant sur les revenus de 2021, étant versé aux débats.

De plus, l’assignation ayant été délivrée le 31 juillet 2023, soit il y a plus d’un an, M. [F] a, de facto, déjà bénéficié de délais qu’il lui était loisible de mettre à profit, si ce n’est pour commencer à apurer sa dette s’il estimait celle-ci infondée, à tout le moins pour épargner pour pouvoir, le moment venu, commencer à désintéresser le syndicat des coproprietaires.

Il convient par conséquent de débouter M. [F] de sa demande de délais de paiement.

Sur les autres demandes

Partie perdante, Mme [N] et M. [F] sont condamnés in solidum aux dépens, intégrant les frais de sommation de payer facturés le 19 octobre 2022 à hauteur de 170,88 euros.

Tenus aux dépens, il sont également condamnés in solidum, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 2500 euros.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Statuant selon la procédure accélérée au fond par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique, suivant jugement mis à disposition au greffe:

CONDAMNE solidairement M. [B] [F] et Mme [V] [N] à régler au syndicat des coproprietaires du [Adresse 6], au titre des charges dues au 31 décembre 2023, la somme de 11 997,32 euros avec intérêts au taux légal à compter du 05 février 2023, date de réception de la mise en demeure délivrée ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

DÉBOUTE M. [B] [F] de sa demande de délais de paiement ;

DÉBOUTE le syndicat des coproprietaires du [Adresse 6] de sa demande formulée au titre des frais de recouvrement et de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [F] et Mme [V] [N] aux dépens, comprenant les frais de sommation de payer facturés le 19 octobre 2022 à hauteur de 170,88 euros ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [F] et Mme [V] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 13] le 12 Décembre 2024

La Greffière La Présidente