TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 21/12899

N° Portalis 352J-W-B7F-CVLZV

N° MINUTE : 1

Assignation du :

19 Août 2021

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 27 Septembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [G] [X]

domicilié : chez Maître Alain LEBEAU

[Adresse 4]

[Localité 2]

Madame [Y] [R] épouse [X]

domiciliée : chez Maître Alain LEBEAU

[Adresse 4]

[Localité 2]

tous deux représentés par Maître Alain LEBEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0521

DEFENDERESSE

S.C.I. BONNE NOUVELLE IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0235

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 21 Juin 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date des 8 et 10 juin 2010, la société SCI BONNE NOUVELLE IMMOBILIER a donné à bail commercial à M. [G] [X] et son épouse, Mme [Y] [R] (ci-après les époux [X]), un local dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 1], pour une durée de neuf ans du 1er juillet 2010 au 30 juin 2019, l’exercice de l’activité de « restauration à l’exclusion de toute autre » et un loyer annuel de 30.000 euros hors taxes et hors charges.

Selon acte d’huissier de justice signifié le 27 décembre 2018, la société SCI BONNE NOUVELLE IMMOBILIER a donné congé aux époux [X] pour le 30 juin 2019 et leur a offert le renouvellement du bail moyennant un loyer annuel de 50.520 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 25 mai 2021, les époux [X] ont notifié à la société SCI BONNE NOUVELLE IMMOBILIER un mémoire préalable sollicitant la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 33.390,54 euros correspondant au loyer plafonné.

C’est dans ces circonstances que par acte d’huissier de justice signifié le 19 août 2021, les époux [X] ont assigné la société SCI BONNE NOUVELLE IMMOBILIER à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement rendu le 23 septembre 2022, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2019 ;

— désigné en qualité d’ expert Mme [B] [C]en lui donnant notamment pour mission de :

* donner notamment son avis sur une éventuelle modification notable des facteurs locaux de commercialité,

* rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2019 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, ainsi que le montant du loyer plafonné ;

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.

L’expert a déposé son rapport le 28 février 2023.

Après renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du juge des loyers commerciaux du 21 juin 2024 à laquelle les époux [X] et la société SCI BONNE NOUVELLE IMMOBILIER étaient représentés par leur avocat.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, les époux [X] demandent au juge des loyers commerciaux de :

— débouter la société SCI BONNE NOUVELLE IMMOBILIER de ses demandes ;

— fixer le loyer à la somme de 33.930,54 euros ;

— condamner la société SCI BONNE NOUVELLE IMMOBILIER aux dépens, y compris le coût de l’expertise judiciaire ;

— condamner la société SCI BONNE NOUVELLE IMMOBILIER à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société SCI BONNE NOUVELLE IMMOBILIER demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer le loyer renouvelé à la valeur locative à compter du 1er juillet 2019 ;

— fixer cette valeur locative à la somme de 47.000 euros par an en principal, hors charges et hors taxes, à compter du 1er juillet 2019 ;

— condamner les époux [X] au paiement des rappels de loyer dus avec intérêts de retard au taux légal à compter de chaque échéance trimestrielle et contractuelle jusqu’à parfait paiement, avec capitalisation annuelle des intérêts ;

— condamner les époux [X] au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les époux [X] au entiers dépens ;

— débouter les époux [X] de leurs demandes ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Les époux [X] soutiennent qu’en l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité, le loyer du bail renouvelé doit être plafonné sur le fondement des articles L.145-34 et L. 145-33 du code de commerce.

Sur le fondement des articles L.145-34, L. 145-33 et R. 145-6 du code de commerce, la société SCI BONNE NOUVELLE IMMOBILIER considère au contraire qu’il y a eu une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant le déplafonnement du loyer et sa fixation à la valeur locative.

Sur ce,

Selon l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Selon l’article L 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Il est acquis qu’une modification des facteurs locaux de commercialité peut constituer un motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé si elle est notable, survenue au cours du bail expiré et de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

C’est au bailleur qui demande d’écarter le principe du plafonnement du loyer du bail renouvelé afin d’obtenir la fixation du loyer à la valeur locative, de prouver qu’il existe un motif de déplafonnement.

a) Sur la modification des facteurs locaux de commercialité et le déplafonnement du loyer

Les époux [X] soutiennent que l’évolution des facteurs locaux de commercialité ne présente un caractère ni favorable ni notable pour leur activité de restaurant asiatique. Ils se réfèrent à l’analyse de l’expert judiciaire ainsi qu’à celle de l’expert [O] [Z] qu’ils ont pris l’initiative de consulter. Ils prétendent que l’analyse des constructions édifiées, de l’évolution de la population, de l’évolution de la fréquentation du métro, de l’évolution de la commercialité du secteur, de la mise en place du plan [Localité 6] Respire et de la création du jardin [S] [P] montre qu’il n’y a eu aucune modification notable et favorable des facteurs locaux de commercialité.

La société SCI BONNE NOUVELLE IMMOBILIER expose qu’au cours du bail expiré, le quartier dans lequel se trouvent les locaux loués a connu un essor particulier. Elle considère en effet que l’augmentation de la population du secteur et de la population favorisée ainsi que l’augmentation de la fréquentation des stations de métro et l’évolution des modes de transport, est favorable à l’activité de restauration puisque cela entraîne un accroissement des clients potentiels.

Sur ce,

Selon l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Le local loué se situe dans le [Adresse 1], artère secondaire, à sens unique de circulation automobile, qui relie la [Adresse 8] au [Adresse 5], de commercialité secondaire largement vouée à la restauration. L’expert indique qu’il est un peu visible depuis le [Adresse 5], achalandé par le tourisme et la clientèle des loisirs nocturnes, grâce à un élargissement de la chaussée à sa hauteur.

Après avoir étudié les constructions nouvelles, l’évolution de la population résidentielle, la fréquentation du métro et le renouvellement des enseignes, l’expert en conclut que ces éléments ne permettent pas de conclure à une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

S’agissant des constructions neuves, l’expert indique que le tissu urbain du secteur est ancien. Elle relève, dans le rayon d’usage de 400 m à partir des locaux loués, la construction de 28 logements, d’une surface de bureaux et de 80 surfaces de commerce. Elle considère qu’il s’agit d’un ensemble modeste de constructions nouvelles qui ne constitue pas une densification significative de l’habitat ni du parc tertiaire.

En ce qui concerne l’évolution de la population résidentielle, l’expert mentionne que les recensements de la population réalisés par l’INSEE mettent en évidence un tassement du nombre des résidents et des actifs dans l’arrondissement. Si elle relève un renforcement des cadres et professions intellectuelles supérieurs (+4 %) au détriment des ouvriers et employés (- 48 %), elle considère que cette arrivée de population, réputée la plus favorisée, demeure modeste, d’autant que l’évolution est mesurée à l’échelle de l’arrondissement et sur une période de onze ans qui dépasse la durée du bail échu. Elle précise que l’examen des revenus à l’échelle des trois zones IRIS comprises dans un périmètre de 400 m des locaux loués, révèle une modeste progression des revenus médians des ménages (+ 4,39 %) sur les neuf années du bail échu et un tassement de la densité de la population (15,43 %).

L’expert relève également que la fréquentation des deux stations de métro voisines des locaux loués, les stations Bonne-nouvelle et Strasbourg-Saint Denis, marque un léger repli.

Enfin, l’expert expose que l’examen des enseignes souligne une simple stabilité de l’offre commerciale en précisant que les activités à vocation ethnique se sont simplement maintenues avec la même prépondérance des commerces de restauration.

Contrairement à ce que soutient la société SCI BONNE NOUVELLE IMMOBILIER, il ne peut être considéré qu’il y a eu une augmentation de la population du secteur. L’expert ne relève en effet qu’un tassement de la population, lequel ne concerne en outre que la population de l’arrondissement, et non celle du secteur des locaux loués, et sur une période de onze années supérieure à celle de la durée du bail expiré.

De surcroît, s’il y a eu une évolution positive des cadres et professions intellectuelles supérieurs, dont le pouvoir d’achat est important, ainsi qu’une progression des revenus médians des ménages, ces évolutions s’avèrent trop faibles pour constituer une modification notable de la commercialité de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par les époux [X].

S’agissant de la fréquentation des stations de métro, il s’avère que la station Château d’eau dont la société SCI BONNE NOUVELLE IMMOBILIER fait état se situe hors du secteur des locaux loués et n’a donc pas à être prise en considération. Néanmoins, si selon l’étude de l’expert [O] [Z] sa fréquentation a augmenté de 5,25 %, il s’avère que celle de la station Bonne-nouvelle ayant augmenté de 7,16 %, et celle de la station Strasbourg-Saint Denis ayant diminué de 5,78 %, le cumul des trois stations a diminué de 0,06 %. De plus, ces évolutions sont fort modestes dès lors que la fréquentation de l’ensemble du métro a connu une progression de 22,69 %.

En outre, la société SCI BONNE NOUVELLE IMMOBILIER ne rapporte pas la preuve que le développement des modes de transport alternatifs qu’elle invoque a entraîné une modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale considérée. Si une station Vélib a été installée dans la rue des locaux loués, il s’avère que cette installation a été réalisée seulement durant l’année précédant l’expiration du bail et que, selon l’expert, on ne peut en déduire que cela a entraîné une requalification des usagers. Il n’y a donc pu y avoir de modification notable et favorable de la commercialité.

Il ressort de ces éléments que la société SCI BONNE NOUVELLE IMMOBILIER ne rapporte pas la preuve qu’il y a eu, au cours du bail expiré, une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur l’activité des époux [X].

Le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2019 ne peut, par conséquent, être déplafonné et doit être fixé selon la variation de l’indice des loyers commerciaux.

b) Sur le loyer plafonné

En application de l’article L. 145-34 du code de commerce, le loyer plafonné au 1er août 2019 doit être calculé par application de l’indice trimestriel des loyers commerciaux, soit :

30.000 euros (loyer initial) x 114,64 (indice du 1er trimestre 2019 publié le 22 juin 2019) /101,36 ( indice du 1er trimestre 2010)

= 33.930,54 euros.

Le loyer annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2019 sera donc fixé à la somme de 33.930,54 euros, hors charges et hors taxes.

En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, des intérêts ont couru sur l’éventuel différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 19 août 2021, date de l’assignation, puis au fur et à mesure des échéances échues et, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour une année entière doivent être capitalisés.

Il ne peut y avoir de condamnation au paiement de ces intérêts dès lors qu’il n’appartient pas au juge des loyers, dont la compétence est strictement limitée à la fixation du loyer renouvelé ou révisé en application de l’article R.145-23 du code de commerce, de condamner au paiement des intérêts de retard.

La demande en ce sens de la société SCI BONNE NOUVELLE IMMOBILIER sera rejetée.

3- Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la société SCI BONNE NOUVELLE IMMOBILIER, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce inclus les frais d’expertise judiciaire.

L’équité commande en outre de la condamner à payer aux époux [X], pris ensemble et non séparément, la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Fixe à la somme de 33.930,54 euros, à compter du 1er juillet 2019, le loyer annuel, hors charges et hors taxes, du bail renouvelé entre la société SCI BONNE NOUVELLE IMMOBILIER, d’une part, et M. [G] [X] et Mme [Y] [R], d’autre part, pour les locaux situés à [Localité 7], [Adresse 1] ;

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur l’éventuel différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 19 août 2021 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus postérieurement à cette date, avec capitalisation pour les intérêts échus et dus au moins pour une année entière ;

Rejette la demande de la société SCI BONNE NOUVELLE IMMOBILIER de condamnation de M. [G] [X] et Mme [Y] [R] à lui payer les intérêts de retard ;

Condamne la société SCI BONNE NOUVELLE IMMOBILIER aux dépens ;

Condamne la société SCI BONNE NOUVELLE IMMOBILIER à payer à M. [G] [X] et Mme [Y] [R] la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à PARIS, le 27 septembre 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

M. PLURIEL S. FORESTIER