TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 23/02258 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZLBZ

N° MINUTE : 2/2024

JUGEMENT

rendu le 14 août 2024

DEMANDEURS

Monsieur [P] [Y], [Adresse 1], Madame [M] [Y], [Adresse 7], Madame [I] [Y], demeurant [Adresse 2], représentés par M^e HUGUES Isabelle , avocat au barreau de Paris, [Adresse 6], Toque D 872

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [E], Chez [E] [F], [Adresse 8], Madame [X] [T], [Adresse 5], représentés par M^e JEANNOT Elisabeth, avocat au barreau de Paris, [Adresse 3], Toque C 0647

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 26 avril 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 14 août 2024 par Pascale GAULARD, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 14 août 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 23/02258 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZLBZ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 19 juin 2019, M. [P] [Y], Mme [M] [Y] et Mme [I] [Y] ont consenti un bail d’habitation de logement meublé pour une durée d’un an renouvelable, à M. [B] [E] et Mme [X] [T] sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 11] (bât E, 6ème étage), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2700 euros et d’une provision pour charges de 95 euros.

Par actes de commissaire de justice du 18 novembre 2022, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 14449,70 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignations du 23 février 2023, M. [P] [Y], Mme [M] [Y] et Mme [I] [Y] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [E] et Mme [X] [T] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-20230,08 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2023, terme de février 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

-2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 février 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 26 avril 2024, M. [P] [Y], Mme [M] [Y] et Mme [I] [Y], représentés par leur conseil, soutiennent les termes de leurs conclusions qu’ils déposent, demandent au juge des contentieux de la protection :

— De déclarer M. [B] [E] et Mme [X] [T] irrecevables dans leur argumentaire faut d’établir la réalité de leur domicile,

— De débouter M. [B] [E] et Mme [X] [T] de leur demande d’irrecevabilité,

— De se déclarer incompétent au profit du JEX du tribunal judiciaire de Paris pour statuer sur la demande de nullité de la saisie conservatoire, de débouter M. [B] [E] et Mme [X] [T] de leur demande,

— De donner acte à Mme [M] [Y] de son désistement d’instance,

— De déclarer irrecevables les demandes de M. [B] [E] et Mme [X] [T] à son encontre, en toute hypothèse les déclarer mal fondées et les en débouter,

— De dire et juger que le mécanisme d’encadrement des loyers par l’instauration de loyer médian ne s’applique qu’aux baux conclus à compter du 1er juillet 2019 et n’est donc pas applicable en l’espèce,

— De déclarer prescrite la demande d’application du loyer de référence majoré par application des articles 7-1 et 17 de la loi du 6 juillet 1989 et 140 de la loi 2018-1021, au surplus la déclarer mal fondée, et très subsidiairement de limiter la restitution à 5701.80 euros,

— De débouter M. [B] [E] et Mme [X] [T] de l’ensemble de leurs demandes,

— De constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail et en toute hypothèse la résiliation du bail au 31 janvier 2024,

En conséquence,

— De condamner solidairement M. [B] [E] et Mme [X] [T] à payer à M. [P] [Y] et Mme [I] [Y]

*la somme de 25984.14 euros due en janvier 2024 soit 23284.14 euros après déduction du dépôt de garantie de 2700 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

*une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, taxes et charges en sus, jusqu’à l’expulsion et la remise des clés,

*15000 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 et 2 du code civil pour défaut de déclaration de sinistre, refus d’accès et dégradation du bien loué,

*3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— De dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit,

— De condamner les défendeurs in solidum en tous dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Ils considèrent qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. En effet, ils exposent que les locataires ont quitté les lieux le 1er février 2024 mais ne communiquent pas leur adresse réelle ce qui ne permet pas d’exécuter la décision. A leur prise du bail, les locataires ont déclaré des ressources de 10.000 euros par mois ce qui fait douter les bailleurs quant à la véracité de l’hypothèse selon laquelle M. [E] serait reparti vivre chez sa mère. Les bailleurs demandent, en l’absence de mention de l’adresse des anciens locataires, l’irrecevabilité de leurs demandes.

Sur l’encadrement des loyers, les consorts [Y] précisent qu’il n’était pas applicable à l’époque de la conclusion du bail et qu’il n’y a eu aucun règlement du loyer depuis juillet 2022.

Sur le trouble de jouissance, les demandeurs énoncent que le dégât des eaux n’a été déclaré qu’en juin 2023 et que rien n’a été déclaré aux bailleurs. Ils soulignent également l’impossibilité d’accéder aux locaux. Finalement, le dégât des eaux a révélé une fuite suite au passage d’un inspecteur de salubrité après l’assignation qui a conclu à l’absence d’insalubrité du logement.

Sur la restitution des charges, la régularisation a été effectuée et les locataires demeurent débiteurs. Ils reprennent enfin leur demande de débouté des demandes relatives à l’exception d’inexécution et un dédommagement de 15 000 euros en raison de l’absence de déclaration du sinistre à l’assurance.

M. [B] [E] et Mme [X] [T], représentés par leur conseil, soutiennent les termes de leurs conclusions qu’ils déposent et demandent au juge des contentieux de la protection :

A titre principal,

— De juger M. [B] [E] et Mme [X] [T] fondés à opposer l’exception d’inexécution du fait du manquement des bailleurs à leurs obligations contractuelles,

— De juger recevable et non prescrite la demande de M. [B] [E] et Mme [X] [T] en diminution du loyer depuis octobre 2020 du fait du non respect par les bailleurs du loyer plafonné,

— De juger prescrite la demande des consorts [Y] en régularisation des charges locatives au visa de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989,

— De débouter les consorts [Y] de l’ensemble de leurs demandes,

A titre reconventionnel,

— De condamner solidairement les consorts [Y] à payer à M. [B] [E] et Mme [X] [T] la somme de 27605 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

— De condamner solidairement les consorts [Y] à payer à M. [B] [E] et Mme [X] [T] la somme de 8624.11 euros au titre du dépassement irrégulier du loyer de référence majoré applicable au loyer du bien litigieux ou à titre subsidiaire, la somme reconnue par les bailleurs de 5701.80 euros,

— De condamner solidairement les consorts [Y] à payer à M. [B] [E] et Mme [X] [T] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

A titre subsidiaire,

— De juger que la dette locative s’élève tout au plus à la somme de 20.419.52 euros

— D’ordonner la compensation entre les sommes dues de part et d’autre.

Ils exposent que les locataires sont désormais séparés et que M. [E] est retourné vivre chez sa mère dans l’attente de la finalisation d’un achat immobilier. Mme [T] a pris un logement à [Localité 9] (92). Les adresses sont donc justifiées. Une saisie conservatoire a eu lieu et selon les locataires les désordres sont intervenus durant tout le bail et ont été signalés aux bailleurs bien avant cette procédure. Ils soulignent une exception d’inexécution en raison de l’indécence du logement dénoncée dès 2022 et constatée par huissier.

Les locataires demandent une indemnisation du préjudice de jouissance à hauteur d’un tiers de la valeur du loyer et demandent par ailleurs à pouvoir solder leur dette selon un échéancier de 28 mois. Ils reprennent également leurs demandes relatives aux charges locatives non justifiées, au non respect du plafonnement du loyer et l’absence de régularisation annuelle par PV d’assemblée générale. Ils demandent enfin le débouté des demandes adverses ainsi qu’une demande de remboursement relative à la révision du loyer.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Il sera rappelé qu’il n’est répondu qu’aux seules demandes présentées aux termes du dispositif « Par ces motifs » de chaque partie.

1. Sur la recevabilité des demandes de M. [B] [E] et Mme [X] [T]

Il apparaît que M. [B] [E] et Mme [X] [T] ont déclaré leur domicile aux termes de leurs écritures. Il ressort de l’attestation de Mme [N] [U] qu’elle héberge son fils, M. [B] [E], depuis le 31 janvier 2024. Mme [X] [T] produit une facture d’électricité correspondant à son nouveau domicile.

Les demandes de M. [B] [E] et Mme [X] [T] seront donc déclarées recevables.

2. Sur le désistement de Mme [M] [Y]

Il convient de constater que Mme [M] [Y] se désiste de son action dès lors qu’elle a vendu sa part de l’indivision à Mme [I] [Y] selon acte du 21 février 2023.

Les demandes de M. [B] [E] et Mme [X] [T] à l’encontre de Mme [M] [Y] sont irrecevables.

3. Sur l’exception d’inexécution invoquée par les défendeurs

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser, en son article 2, que le logement décent doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation (…). En outre, il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes (….). Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptées aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

L’exception d’inexécution n’est admise qu’ en cas d’impossibilité totale d’habiter les lieux.

En l’espèce, si l’inspecteur de salubrité constate le 31 mai 2023 à l’issue d’un contrôle sanitaire dans le logement objet du litige que des infiltrations se manifestent au droit de la paroi mitoyenne à la salle de bains et du cabinet d’aisance et dans le logement situé au 2ème étage occupé par Mme [L] au niveau des planchers haut et bas de l’entrée, que le lavabo n’est plus fixé correctement, qu’une importante humidité de condensation a provoqué des moisissures sur le plancher haut de la salle de bains en raison d’une aération permanente inefficace, il ne conclue pas que le logement est inhabitable.

Il ressort par ailleurs du constat d’huissier du 28 février 2023 les éléments suivants :

WC : murs et plafond, peinture en état de décrépitude, fissures aux jointures du lave -mains, sol recouvert d’un carrelage dont les carreaux du seuil sont cassés ;

Salle d’eau : plafond recouvert d’une peinture maculée de tâches noirâtres de moisissure d’envergures variées, chambranle de la porte fissuré, murs recouverts d’un carrelage marron présentant des tâches noirâtres de moisissure, fissure verticale sur le carrelage ;

Entrée : murs bordant le WC et la salle d’eau dégradés, peinture présentant des cloques, fissures, tâches brunâtres

Séjour : désordres sur le parquet,

Chambre d’enfant : fissures au plafond

Chambre des parents : chambranle de la porte fissuré, fissure sur le mur.

Cambre avec mezzanine de 6m².

Il apparaît toutefois que ces désordres ne rendent pas l’appartement inhabitable.

Il convient en outre d’observer que les constats ci-dessus ne permettent pas de déterminer l’origine du sinistre dégât des eaux.

M. [B] [E] et Mme [X] [T] ne sont donc pas fondés à invoquer l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement des loyers.

4. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

4.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [P] [Y], Mme [M] [Y] et Mme [I] [Y] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

4.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 18 novembre 2022. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 14.449,70 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 janvier 2023.

Il convient de constater que les locaux ont été libérés le 31 janvier 2024.

5. Sur la demande de révision du loyer

M. [B] [E] et Mme [X] [T] estiment que les bailleurs n’ont pas respecté le plafonnement du loyer prévu par l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 lequel prévoit :

I. – A titre expérimental et pour une durée de cinq ans à compter de la publication de la présente loi, dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, la commune de [Localité 10], les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d’Aix-Marseille-Provence peuvent demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers régi par le présent article soit mis en place.

Sur proposition du demandeur transmise dans un délai de deux ans à compter de la publication de la loi, un décret détermine le périmètre du territoire de la collectivité demandeuse sur lequel s’applique le dispositif, lorsque les conditions suivantes sont réunies :

1° Un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social;

2° Un niveau de loyer médian élevé ;

3° Un taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, faible ;

4° Des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat et de faibles perspectives d’évolution de celles-ci.

Pour chaque territoire ainsi délimité, le représentant de l’Etat dans le département fixe, chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique.

Au plus tard six mois avant son terme, le Gouvernement remet au Parlement un rapport d’évaluation de cette expérimentation.

Les logements appartenant à ou gérés par des organismes d’habitations à loyer modéré mentionnés à l’article L. 411-2 du code de construction et de l’habitation ou appartenant à ou gérés par des sociétés d’économie mixte agréées en application de l’article L. 481-1 du même code, et faisant l’objet d’une convention mentionnée à l’article L. 351-2 dudit code sont exclus de cette expérimentation.

II. – Pour l’application du I, les catégories de logements et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l’observatoire local des loyers.

Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers selon les catégories de logements et les secteurs géographiques.

Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés, respectivement, par majoration et par minoration du loyer de référence.

Les compétences attribuées au représentant de l’Etat dans le département par le présent article sont exercées dans la région d’Ile-de-France par le représentant de l’Etat dans la région.

Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence.

Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %.

III. – A. – Dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat.

B. – Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.

Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.

En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l’éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.

En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge.

Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail.

Il ressort de l’article 4 de l’arrêté n° 2019-05 pris en application du décret n° 2019-315 du 12 avril 2019 pris en application de l’article 140 précité que les dispositions du présent arrêté entrent en vigueur le 1er juillet 2019.

En l’espèce, le bail conclu a été conclu le 19 juin 2019 à effet du 21 juin 2019 pour une durée d’un an renouvelable.

Les défendeurs ne démontrent pas avoir respecté la procédure prévue à l’article 140 précité : saisine du bailleur 4 mois avant le terme du contrat, saisine de la commission départementale de conciliation. Leur demande présentée devant le juge des contentieux de la protection est irrecevable.

6. Sur la régularisation des charges locatives

Aux termes de l’article 23 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989,

Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Si la régularisation des charges locatives peut intervenir jusqu’à l’audience, devant le juge, leur paiement ne peut être obtenu que dans les limites de la prescription de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, les bailleurs ont procédé à la régularisation des charges depuis 2018 le 9 novembre 2023. Les pièces produites sont suffisantes pour justifier le montant demandé.

Par application de la prescription, les demandeurs ne sont fondés à demander le paiement de la régularisation des charges qu’à compter de juillet 2020 soit une somme totale de 2021.83 reprise dans le décompte de la dette locative.

Les défendeurs sont fondés à demander le remboursement des provisions sur charges versées du 21 juin 2019 à juin 2020 soit 95/30x10+95x12 = 1171.66 euros.

7. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 janvier 2023, et ne cesse d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés soit le 31 janvier 2024.

8. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [P] [Y] et Mme [I] [Y] versent aux débats un décompte selon lequel à la date du 31 janvier 2024, M. [B] [E] et Mme [X] [T] leur devraient la somme de 23284,14 euros, après déduction du dépôt de garantie.

Il convient de déduire la régularisation des charges 2018-2019 et 2019-2020 soit 479.42 euros.

M. [B] [E] et Mme [X] [T] seront solidairement condamnés à payer la somme de 22804.72 euros aux demandeurs, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 20230,08 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

9. Sur les dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

Il est établi que le logement est affecté de désordres à la suite d’un dégât des eaux.

Il apparaît que les locataires ont avisé les bailleurs des désordres constatés dans leur appartement par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 mars 2023. Il s’avère que les locataires ne se sont pas rendus disponibles pour laisser intervenir l’entreprise Totale rénovation chargée notamment de remplacer la VMC et de changer le robinet des WC.

Il convient en conséquence d’évaluer leur préjudice à 10% du montant du loyer de mars à septembre 2023 soit, après déduction de la provision sur charges : (2794.94 x 3 mois + 2827.50 x 4 mois) x 10% = 1969.48 euros somme au paiement de laquelle les demandeurs seront solidairement condamnés.

10. Sur la demande de dommages et intérêts présentée par les demandeurs

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-2 prévoit que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

En ne déclarant pas le sinistre à leur assurance, en avertissant très tardivement le bailleur et en s’opposant à l’entrée dans les lieux de l’entreprise chargée des réparations, les défendeurs ont commis une faute dans l’exécution du contrat de bail.

Toutefois, les demandeurs ne produisent aucune pièce justifiant le montant du préjudice sollicité.

Ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts

11. Sur la compensation des obligations réciproques des parties

Par application des articles 1347 et suivants du code civil, la compensation des obligations réciproques entre les parties sera ordonnée.

12. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [E] et Mme [X] [T], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 2000 euros à la demande de M. [P] [Y] et Mme [I] [Y] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes de M. [B] [E] et Mme [X] [T] dès lors qu’ils justifient de leur nouvelle adresse ;

CONSTATE que Mme [M] [Y] se désiste de ses demandes;

DECLARE irrecevables les demandes de M. [B] [E] et Mme [X] [T] à l’encontre de Mme [M] [Y] ;

DIT que M. [B] [E] et Mme [X] [T] ne sont pas fondés à invoquer l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement des loyers et charges ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 novembre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 juin 2019 entre M. [P] [Y], Mme [M] [Y] et Mme [I] [Y], d’une part, et M. [B] [E] et Mme [X] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 11] (bât E, 6ème étage) est résilié depuis le 19 janvier 2023,

CONSTATE que les lieux ont été libérés le 31 janvier 2024 ;

DECLARE irrecevable la demande en révision du loyer présentée par M. [B] [E] et Mme [X] [T];

CONDAMNE solidairement M. [P] [Y] et Mme [I] [Y] à payer à M. [B] [E] et Mme [X] [T] la somme de 1171.66 euros en remboursement des provisions sur charges versées du 21 juin 2019 à juin 2020 ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [E] et Mme [X] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, jusqu’au 31 janvier 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [E] et Mme [X] [T] à payer à M. [P] [Y] et Mme [I] [Y] la somme de 22804.72 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 20230,08 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE solidairement M. [P] [Y] et Mme [I] [Y] à payer à M. [B] [E] et Mme [X] [T] la somme 1969.48 euros au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE M. [P] [Y] et Mme [I] [Y] de leur demande de dommages et intérêts ;

ORDONNE la compensation des obligations réciproques entre les parties;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE in solidum M. [B] [E] et Mme [X] [T] à payer à M. [P] [Y] et Mme [I] [Y] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [B] [E] et Mme [X] [T] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 18 novembre 2022 et celui des assignations du 23 février 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 août 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection