TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 21/15177 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CVQ3U

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Novembre 2021

JUGEMENT

rendu le 19 Décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. AGENCE CALA ROSSA IMMOBILIER, exerçant sous le nom commercial BARNES CORSE

[Adresse 16]

[Localité 3]

Représentée par Maître Raphaël RICHEMOND, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0400

DÉFENDEURS

S.A.R.L. CSIR SUD CORSE

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par Maître Madeleine FABRE de la SELAS GINESTIE MAGELLAN PALEY-VINCENT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0138

Madame [V] [F] épouse [O]

[Adresse 11]

[Localité 9]

Décision du 19 Décembre 2024

2ème chambre civile

N° RG 21/15177 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVQ3U

Monsieur [B] [O]

[Adresse 11]

[Localité 9]

Monsieur [S] [F]

[Adresse 1]

[Localité 10]

Tous les trois représentés ensemble par Maître Martine BLANCK DAP de la SELAS LPA-CGR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0238

Monsieur [S] [L]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par Maître Thierry DOMAS , avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0046

_________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Catherine LECLERCQ RUMEAU, 1ère Vice-Présidente, statuant en juge unique.

Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 10 Juin 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 05 Septembre 2024.

Ultérieurement, la date du délibéré a été prorogée au 09 Octobre 2024 puis au 19 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe

Contradictoire et en premier ressort

____________________________

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Le 20 juin 2020, Monsieur [B] [O], madame [V] [F], son épouse, et Monsieur [S] [F], ont confié à la société Agence CARLA ROSSA IMMOBILIER exerçant sous le nom commercial BARNES CORSE un mandat de vente exclusif portant sur un bien immobilier situé à [Localité 12], commune de [Localité 13] et cadastré section C, n°[Cadastre 6], au prix de 10 000 000 euros.

Ce mandat a été conclu pour une durée de 24 mois à compter de sa signature avec une durée incompressible de 3 mois au-delà de laquelle les mandats pouvaient le résilier à tout moment en respectant un préavis de 15 jours.

Par courrier recommandé AR du 18 août 2020, les époux [O] et Monsieur [F] ont notifié à l’Agence CARLA ROSSA IMMOBILIER la résiliation du mandat à effet au 20 septembre 2020.

Le 30 octobre 2020, ils ont signé avec la société CSIR SUD CORSE exerçant sous le nom commercial CORSICA SOTHEBY’S INTERNATIONAL REALTY un nouveau mandat de vente n°1864 complété le 4 novembre 2020 par un avenant n°1865 mettant la commission d’agence à la charge de l’acquéreur.

Ce même jour, la société SCIR SUD CORSE a présenté aux époux [O] et à Monsieur [F] deux lettres d’intention d’achat expirant au 2 novembre 2020, la première émanant des époux [X] au prix de 8 679 245 net vendeur, et la seconde de Monsieur [S] [L] au prix de 8 900 000 euros net vendeur.

Cette seconde offre a été acceptée par les vendeurs et une promesse de vente a été signée le 4 décembre 2020.

Par acte authentique en date du 30 mars 2021 reçu par [A] [Y], notaire à [Localité 15], la vente de la propriété située à [Adresse 14] (CORSE DU SUD) [Localité 4], composée d’une maison «A Rucaglia» dite maison principale, une maison «Alzetto» dite maison jaune, une maison de gardien dite maison blanche, un garage, un abri de jardin et un terrain, a été réitérée.

Suivant courriers recommandés du 12 avril 2021, la société AGENCE CARLA ROSSA IMMOBILIER a mis en demeure ses anciens mandants de lui régler sous 15 jours, l’indemnité forfaitaire due au titre de la clause pénale du mandat.

Devant le refus de ces derniers notifié par lettre de leur conseil en date du 29 avril 2021, la société Agence CARLA ROSSA IMMOBILIER a, par exploit d’huissier en date du 18 novembre 2021, fait assigner les époux [O], Monsieur [S] [F], Monsieur [S] [L] devant le tribunal judicaire de Paris, aux fins essentielles d’obtenir leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 476 22000 euros en principal.

Par acte du 8 mars 2022, les époux [O] et Monsieur [F] ont assigné en intervention forcée la société CSIR SUD CORSE dénommée CORSICA SOTHEBY’S INTERNATIONAL REALTY. (RG 22/3022)

Par mention au dossier du 10 mai 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédure, l’affaire se poursuivant sous le numéro n° 21/15 177.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 mars 2023, la société Agence CARLA ROSSA IMMOBILIER demande au tribunal, au visa des articles 1104, 1217, 1231-1, 1231-5 et 1231-7, 1358 et 1240 du Code civil, et 514 et 514-1 du Code de procédure civile, de :

— DIRE ET JUGER que Madame [V] [O] née [F], Monsieur [B] [O] et Monsieur [S] [F] ont engagé leur responsabilité contractuelle à l’égard de l’agence immobilière en vendant leur bien à un acquéreur présenté à eux par l’agence moins de 12 mois après la résiliation du mandat ;

— DIRE ET JUGER que Madame [V] [O] née [F], Monsieur [B] [O] et Monsieur [S] [F] sont à ce titre redevables :

A titre principal : du montant de la rémunération prévue dans le mandat du 20 juin 2020 ; A titre subsidiaire : de l’indemnité forfaitaire prévue dans la clause pénale stipulée audit mandat et égale au montant de la rémunération ; A titre encore plus subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal devait juger la clause pénale nulle : de dommages et intérêts contractuels en indemnisation du préjudice subi équivalent au gain manqué dont le montant est égal à la rémunération dont la société AGENCE CALA ROSSA IMMOBILIER a été injustement privée par la faute des vendeurs ;

— DIRE ET JUGER que Monsieur [S] [L] a eu un comportement fautif qui a fait perdre à l’agence immobilière sa rémunération et qu’il lui doit dès lors réparation sur le fondement de sa responsabilité délictuelle à hauteur du gain manqué dont le montant est égal à la rémunération dont la société AGENCE CALA ROSSA IMMOBILIER a été injustement privée par la faute de l’acquéreur ;

— DIRE ET JUGER que la société CSIR SUD CORSE, dénommée « CORSICA SOTHEBY’S INTERNATIONAL REALTY », a eu un comportement fautif qui a fait perdre à l’agence immobilière BARNES CORSE sa rémunération et qu’elle lui doit dès lors réparation sur le fondement de sa responsabilité délictuelle à hauteur du gain manqué dont le montant est égal à la rémunération dont la société AGENCE CALA ROSSA IMMOBILIER a été injustement privée par la faute de l’agence SOTHEBY’S ;

— CONDAMNER en conséquence in solidum Madame [V] [O] née [F], Monsieur [B] [O], Monsieur [S] [F], Monsieur [S] [L] et la société CSIR SUD CORSE, dénommée « CORSICA SOTHEBY’S INTERNATIONAL REALTY », à payer à la société AGENCE CALA ROSSA IMMOBILIER, exerçant sous le nom commercial BARNES CORSE, la somme de 476.000 euros (4,76 % TTC du prix de vente de 10.000.000 euros) ;

— CONDAMNER in solidum Madame [V] [O] née [F], Monsieur [B] [O], Monsieur [S] [F], Monsieur [S] [L] et la société CSIR SUD CORSE, dénommée « CORSICA SOTHEBY’S INTERNATIONAL REALTY », à payer à la société AGENCE CALA ROSSA IMMOBILIER, exerçant sous le nom commercial BARNES CORSE, les intérêts au taux légal sur cette somme depuis la première mise en demeure du 29 mars 2021 ;

— DEBOUTER Madame [V] [O] née [F], Monsieur [B] [O], Monsieur [S] [F], Monsieur [S] [L] et la société CSIR SUD CORSE, dénommée « CORSICA SOTHEBY’S INTERNATIONAL REALTY », de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, en particulier la demande de nullité de la clause pénale ainsi que les demandes de dommages-intérêts et au titre des frais irrépétibles ;

— CONDAMNER in solidum Madame [V] [O] née [F], Monsieur [B] [O], Monsieur [S] [F], Monsieur [S] [L] et la société CSIR SUD CORSE, dénommée « CORSICA SOTHEBY’S INTERNATIONAL REALTY », à payer à la société AGENCE CALA ROSSA IMMOBILIER, exerçant sous le nom commercial BARNES CORSE, la somme 10.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER in solidum Madame [V] [O] née [F], Monsieur [B] [O], Monsieur [S] [F], Monsieur [S] [L] et la société CSIR SUD CORSE, dénommée « CORSICA SOTHEBY’S INTERNATIONAL REALTY », aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, comprenant le coût des constats d’huissiers ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 mai 2023, les époux [O] et Monsieur [S] [F] demandent au tribunal, au visa des articles 66 et 331 et suivants du Code de procédure civile, 1240 et 1241 du Code civil et 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 et 78 du décret du 20 juillet 1972, de:

A titre principal,

JUGER que la clause pénale stipulée dans le mandat n°998 en date du 20 juin 2020 signé entre madame [V] [O], monsieur [B] [O] et monsieur [S] [F] et la société AGENCE CALA ROSSA IMMOBILIER (Barnes Corse) est nulle et de nul effet;

Et en conséquence,

PRONONCER LA NULLITE de la clause pénale stipulée dans le mandat n°998 en date du 20 juin 2020 signé entre madame [V] [O], monsieur [B] [O] et monsieur [S] [F] et la société AGENCE CALA ROSSA IMMOBILIER (Barnes Corse);DEBOUTER la société AGENCE CALA ROSSA IMMOBILIER (Barnes Corse) de toutes ses demandes à l’encontre de madame [V] [O], monsieur [B] [O] et monsieur [S] [F] ;

Subsidiairement,

JUGER que madame [V] [O], monsieur [B] [O] et monsieur [S] [F] n’ont commis aucune faute contractuelle à l’égard de la société AGENCE CALA ROSSA IMMOBILIER (Barnes Corse) ;

Et en conséquence,

REJETER l’intégralité des demandes formulées à leur encontre par la société AGENCE CALA ROSSA IMMOBILIER (Barnes Corse) ;

Encore plus subsidiairement,

DECLARER madame [V] et monsieur [B] [O] ainsi que monsieur [S] [F] bien fondés en leur assignation en intervention forcée à l’égard de la SARL CSIR SUD CORSE (CORSICA SOTHEBY’S INTERNATIONAL REALTY) ; DIRE que monsieur [S] [L] et la SARL CSIR SUD CORSE (CORSICA SOTHEBY’S INTERNATIONAL REALTY) ont eu un comportement fautif de nature à convaincre madame [V] [O], monsieur [B] [O] et monsieur [S] [F] qu’ils pouvaient contracter sans difficulté aucune avec monsieur [S] [L] ;

Et en conséquence,

CONDAMNER in solidum monsieur [S] [L] et la SARL CSIR SUD CORSE (CORSICA SOTHEBY’S INTERNATIONAL REALTY) à garantir madame [V] [O], monsieur [B] [O] et monsieur [S] [F] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, tant en principal qu’en intérêts, frais et accessoires au profit de la société AGENCE CALA ROSSA IMMOBILIER (Barnes Corse) ; Par ailleurs et tout état de cause,

CONDAMNER la société AGENCE CALA ROSSA IMMOBILIER (Barnes Corse) à verser à madame [V] [O], monsieur [B] [O] et monsieur [S] [F], la somme de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNER la société AGENCE CALA ROSSA IMMOBILIER (Barnes Corse) à leur verser la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile; CONDAMNER la société AGENCE CALA ROSSA IMMOBILIER (Barnes Corse) aux entiers dépens ; REJETER l’exécution provisoire s’il était fait droit par impossible aux demandes de la société AGENCE CALA ROSSA IMMOBILIER (Barnes Corse) ; ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir s’il fait droit aux demandes de madame [V] [O], monsieur [B] [O] et monsieur [S] [F] formulées à l’égard de la société AGENCE CALA ROSSA IMMOBILIER (Barnes Corse) ou de monsieur [S] [L] et de la SARL CSIR SUD CORSE (CORSICA SOTHEBY’S INTERNATIONAL REALTY)

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 31 mars 2023, Monsieur [S] [L] demande au tribunal, au visa des articles 1104, 1240 et 1241 du code civil,

DEBOUTER l’agence CALA ROSSA IMMOBILIER (BARNES CORSE) de toutes ses demandes à l’encontre de Mr [S] [L].DEBOUTER Madame [V] [O], Monsieur [B] [U] [C] [O] et Monsieur [S] [U] [K] [F] de leurs demandes tirées de leur action récursoire à l’encontre de Monsieur [S] [L],

A titre subsidiaire, si la responsabilité délictuelle de Monsieur [L] devait être engagée,

CONDAMNER l’agence CORSICA SOTHEBY’S INTERNATIONAL REALTY à garantir Monsieur [L] de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre pour avoir manqué à son devoir de conseil à l’égard de Monsieur [L],

En tout état de cause,

CONDAMNER l’agence CALA ROSSA IMMOBILIER (BARNES CORSE), Madame [V] [O], Monsieur [B] [U] [C] [O] et Monsieur [S] [U] [K] [F] à payer solidairement la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à Monsieur [S] [L],

CONDAMNER l’agence CALA ROSSA IMMOBILIER à régler à Monsieur [L] la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts,CONDAMNER l’agence CALA ROSSA IMMOBILIER (BARNES CORSE) aux entiers dépens,REJETER l’exécution provisoire s’il faisait droit aux demandes de la société AGENCE CALA ROSSA IMMOBILIER et/ou de Madame [V] [O], Monsieur [B] [U] [C] [O] et Monsieur [S] [U] [K] [F] formulées à l’égard de Monsieur [S] [L].

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 30 mars 2023, la société CSIR SUD CORSE demande au tribunal, au visa del’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 et des articles 1231 et suivants du Code civil, de:

A TITRE PRINCIPAL,

CONSTATER LA NULLITE de la clause pénale stipulée dans le mandat n°998 en date du 20 juin 2020 signé entre les consorts [O] et [F] et la société Agence CALA ROSSA IMMOBILIER exerçant sous le nom commercial BARNES CORSE. CONSTATER que le mandat N° 998 du 20 juin 2020 de la société Agence CALA ROSSA IMMOBILIER exerçant sous le nom commercial BARNES CORSE a été dénoncé le 18 août 2020 par les Consorts [O] – [F] et a pris fin le 20 septembre 2020.

En conséquence :

PRONONCER LA NULLITE de la clause pénale stipulée dans le mandat n°998 en date du 20 juin 2020 signé entre les consorts [O] et [F] et la société Agence CALA ROSSA IMMOBILIER exerçant sous le nom commercial BARNES CORSE. DEBOUTER l’Agence BARNES CORSE de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

En conséquence :

DEBOUTER les Consorts [O] [F] de leur demande en garantie et en intervention forcée à l’encontre de CSIR SUD CORSE dénommée « CORSICA SOTHEBY’S INTERNATIONAL REALTY ».

A TITRE SUBSIDIAIRE,

CONSTATER que l’Agence CSIR SUD CORSE dénommée « CORSICA SOTHEBY’S INTERNATIONAL REALTY » n’a commis aucune faute ni failli à son devoir de conseil.

En conséquence :

PRONONCER la mise hors de cause de l’Agence CSIR SUD CORSE dénommée « CORSICA SOTHEBY’S INTERNATIONAL REALTY » DEBOUTER les consorts [O] et [F] de leur demande en intervention forcée et en garantie contre CSIR SUD CORSE, dénommée « CORSICA SOTHEBY’S INTERNATIONAL REALTY ». DEBOUTER Monsieur [S] [L] de sa demande en garantie à l’égard de CSIR SUD CORSE, dénommée « CORSICA SOTHEBY’S INTERNATIONAL REALTY». DEBOUTER les consorts [O] et [F] de toutes leurs autres demandes. DEBOUTER Monsieur [S] [L] de toutes ses autres demandes.

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

PRONONCER l’inapplicabilité de la clause pénale stipulée dans le mandat n°998 en date du 20 juin 2020 de la société Agence CALA ROSSA IMMOBILIER exerçant sous le nom commercial BARNES CORSE. CONSTATER l’absence de diligences de l’agence BARNES CORSE,

En conséquence :

DEBOUTER l’Agence BARNES CORSE de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

En conséquence :

DEBOUTER les consorts [O] et [F] de leur demande en intervention forcée et en garantie contre CSIR SUD CORSE, dénommée « CORSICA SOTHEBY’S INTERNATIONAL REALTY ». DEBOUTER Monsieur [S] [L] de sa demande en garantie à l’égard de CSIR SUD CORSE, dénommée « CORSICA SOTHEBY’S INTERNATIONAL REALTY.»

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER la société Agence CALA ROSSA IMMOBILIER exerçant sous le nom commercial BARNES CORSE à payer à la SARL CSIR SUD CORSE dénommée « CORSICA SOTHEBY’S INTERNATIONAL REALTY » la somme de CENT MILLE EUROS (100 000 €) à titre de dommages et intérêts. CONDAMNER in solidum les consorts [O] et Monsieur [F] ainsi que la société Agence CALA ROSSA IMMOBILIER exerçant sous le nom commercial BARNES CORSE à payer à la SARL CSIR SUD CORSE dénommée « CORSICA SOTHEBY’S INTERNATIONAL REALTY » la somme de DIX MILLE EUROS (10 000 €) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNER in solidum les consorts [O] et [F] ainsi que la société Agence CALA ROSSA IMMOBILIER exerçant sous le nom commercial BARNES CORSE aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. REJETER l’exécution provisoire s’il faisait droit aux demandes de la société Agence CALA ROSSA IMMOBILIER exerçant sous le nom commercial BARNES CORSE et/ou des consorts [O] et [F] et/ou de Monsieur [S] [L].

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un exposé détaillé des moyens de droit et de fait développés au soutien de leurs prétentions, qui sont succinctement présentés ci-après.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 septembre 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 10 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir «dire et juger» ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la responsabilité des vendeurs, de l’acquéreur et de l’agence immobilière SOTHEBY’S

La société Agence CARLA ROSSA IMMOBILIER (BARNES CORSE) sollicite la condamnation in solidum des époux [O], de Monsieur [F], de Monsieur [L] et de la société CSIR SUD CORSE (SOTHEBY’S) à lui régler la somme principale de 476000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter à compter du 29 mars 2021, date de la première mise en demeure.

Elle fonde ses demandes sur la responsabilité contractuelle des vendeurs, et la responsabilité délictuelle de l’acquéreur et de l’agence immobilière.

Sur la responsabilité des vendeurs

Au soutien de ses prétentions, la demanderesse expose que:

le mandat de vente exclusif signé le 20 juin 2020 comporte une clause stipulant que le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenter à lui par le mandataire ou un mandataire substitué dans un délai de 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation du mandat, le non-respect de cette clause obligeant le mandant à verser au mandataire une indemnité forfaitaire pénale d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire, soit en l’espèce la somme de 476000 euros.les époux [O] et Monsieur [F] n’ont pas respecté cette clause puisqu’ils ont traité et vendu leur bien dans les 12 mois suivant la résiliation du mandat à Monsieur [L] qu’elle leur avait présenté.la présentation du bien est confirmée par le courrier de l’avocat des vendeurs du 29 avril 2021; à cet égard, elle rappelle que la présentation d’un bien est un fait juridique dont la preuve peut être rapportée par tout moyen et qu’il importe peu que l’acquéreur ne l’ait pas visité physiquement dès lors que son nom a été communiqué aux vendeurs à de multiples reprises, un dossier complet du bien lui a été adressé et la clause de négociation contenue dans la promesse de vente du 4 décembre 2020 mentionne nommément l’agence BARNESCORSE. le couple [L]-[G] s’est présenté comme un couple marié et a bien été en contact avec l’agence BARNES CORSE

Elle demande en conséquence, à titre principal, l’exécution du mandat en application de l’article 1217 du code civil, et subsidiairement l’exécution de la clause pénale contenue dans le mandat et l’attribution de l’indemnité forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au mandat sur le fondement de l’article 1231-5 alinéa 1er du code civil, ajoutant que ce montant n’est pas manifestement excessif au regard des efforts entrepris par elle entre juin 2019 et septembre 2020.

En réponse aux conclusions des vendeurs dénonçant la nullité de la clause pénale, elle indique que cet argument tardif ne résiste pas à l’examen car la clause apparaît distinctement en caractère gras et surtout a donné lieu à une clause de garantie dans la promesse de vente, ce qui démontre qu’ils en avaient parfaitement connaissance.

Dans l’hypothèse où cette clause serait néanmoins annulée, elle sollicite, à titre infiniment subsidiaire, des dommages et intérêts contractuels en indemnisation du préjudice subi équivalent au gain manqué.

En défense, les époux [O] et Monsieur [F] soulèvent à titre principal la nullité de la clause pénale sur le fondement de l’article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, affirmant que la clause litigieuse, même si elle est en caractères apparents, ne se démarque pas de façon nette du reste des conditions générales dans lesquelles elle est incluse, étant notamment rédigée en caractères minuscules de typographie identique à l’ensemble des autres paragraphes de sorte qu’en leur qualité de non-professionnels, ils ne pouvaient en avoir un aperçu éclairant et éclairé.

En réponse aux arguments de la demanderesse, ils rappellent que:

une défense au fond peut être soutenue jusqu’à la clôture des débatsle formalisme s’apprécie à la date de conclusion du mandat de vente par les parties et non a posteriori,

seule la clause pénale est susceptible de constituer un fondement contractuel, l’annulation de la révocation du mandat n’étant pas invoquée pour justifier le paiement d’une rémunération, et le mandat de vente ne prévoyant pas l’allocation de dommages et intérêts .

A titre subsidiaire, ils rejettent toute responsabilité, faisant valoir que:

[S] [L] ne leur a pas été présenté par l’Agence CARLA ROSSA IMMOBILIER au sens de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, en l’absence de tout rendez-vous téléphonique, mail, visite physique ou virtuelle, le fait que son nom apparaisse dans plusieurs échanges très succincts, ou sur un listing ne pouvant constituer cette preuve. De même, le dossier de commercialisation n’a pas été envoyé à Monsieur [L] mais à sa compagne, Madame [G] et ne contient ni photos, ni vidéos, ni visite virtuelle. Il n’existe aucune collusion frauduleuse entre eux et Monsieur [L] et la société CSIR SUD CORSE , comme le prouve précisément la clause de garantie prévue dans la promesse de vente.

Sur ce,

L’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, qui régit les opérations d’entremise des agents immobilier, énonce que :

« Lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si

l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.

Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception…»

En l’espèce, le mandat de vente exclusif n°998 signé 18 juin 2020 comporte en page 3 à la fin du chapitre intitulé «CONDITIONS GENERALES DU MANDANT» la clause suivante:

«Pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements ainsi que pendant le délai de 12 (douze) mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué. Cette interdiction s’applique tant à la personne de l’acheteur que son conjoint ou partenaire avec lequel il se porterait acquéreur, ou encore à toute société dans l’acheteur aurait une participation. A défaut de respect de cette clause, le mandant accepte expressément de verser au mandataire une indemnité forfaitaire pénale, à la charge du mandant, d’un montant égal à celui de la rémunération prévue au§ 6 du présent mandat…»

En premier lieu, il est constant que le mandat ayant été résilié, la société Agence CARLA ROSSA IMMOBILIER qui ne remet pas en cause la validité de cette résiliation, ne peut rechercher la responsabilité contractuelle des consorts [O] qu’en application de la clause pénale contenue dans ce mandat.

Il convient donc de s’interroger sur la validité de cette clause.

Force est de constater que cette clause, placée dans le dernier paragraphe de la page, est rédigée avec des caractères d’une taille et d’une police identiques aux autres caractères de la page. Si elle est en caractère gras, d’autres parties du texte le sont aussi. Aucun encadré, ni espace de séparation ne vient la mettre en valeur.

Il s’ensuit que l’observation par un profane de cette page du mandat ne permet pas de démarquer nettement et d’un seul regard cette clause pénale du reste du corps du texte.

Elle ne répond donc pas à l’exigence d’une mention en caractères très apparents posée par l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, et doit être annulée.

Dès lors, aucune faute contractuelle tirée du non -respect de cette clause ne peut être imputée aux vendeurs.

Surabondamment, il sera observé que la présentation de Monsieur [L] aux vendeurs par la société Agence CARLA ROSSA IMMOBILIER n’est aucunement démontrée, ce dernier n’ayant jamais visité le bien litigieux, ni rencontré les vendeurs par son entremise, et la simple présence de son nom sur des prospects, ou l’envoi d’un dossier sommaire ne pouvant caractériser les diligences de l’agent immobilier ouvrant droit à rémunération.

En conséquence, la demande en paiement formée par la société de la société Agence CARLA ROSSA IMMOBILIER sur le fondement de cette clause sera rejetée.

Sur la responsabilité délictuelle de l’acquéreuret de l’agence SOTEHBY’S

La société Agence CARLA ROSSA IMMOBILIER recherche la responsabilité délictuelle de Monsieur [S] [L] et de la société CSIR SUD CORSE sur le fondement de l’article 1240 du code civil, reprochant à ces derniers leur collusion frauduleuse pour l’évincer et éluder le paiement de ses honoraires.

Elle considère que cette collusion est démontrée par l’insertion d’une clause de garantie de la promesse de vente en cas de réclamation d’une agence immobilière «et notamment l’agence BARNES CORSE».

En réponse aux moyens soulevés en défense, elle oppose que nonobstant ses déclarations, Monsieur [L] a bien sollicité un dossier de présentation du bien litigieux ainsi qu’une estimation de sa valeur locative.

S’agissant de la société CSIR SUD CORSE, elle soutient qu’étant tiers au contrat, elle n’a pas qualité pour soulever la nullité relative de la clause pénale. Par ailleurs, elle n’a jamais déféré à sa sommation en date du 22 septembre 2022 de communiquer l’intégralité des échanges avec les vendeurs, ce qui signerait la collusion.

En défense, Monsieur [L] soutient en premier lieu que les diligences accomplies par la société Agence CARLA ROSSA IMMOBILIER sont insuffisantes pour lui ouvrir un droit à commission.

Il souligne qu’il n’était pas intéressé par l’acquisition du bien litigieux qui dépassait largement son budget, que les informations sommaires transmises contre son gré ne peuvent constituer une présentation lui permettant de se forger un avis et que la simple présence de son nom sur la liste des prospects envoyés aux vendeurs n’est pas pertinente, faisant observer qu’il continue encore aujourd’hui à recevoir des annonces de l’agence CARLA ROSSA IMMOBILIER.

En second lieu, Monsieur [L] conteste toute collusion frauduleuse avec les vendeurs ou l’agence SOTHEBY’S, pointant l’absence de démonstration par la demanderesse de manœuvres frauduleuses ou d’une action concertée de nature à engager sa responsabilité.

A cet égard, l’insertion de la clause de garantie dans l’acte de vente, loin d’établir la collusion, démontre au contraire sa bonne foi et ne fait que traduire la réalité, à savoir que l’agence BARNES CORSE n’a pas contribué à la réalisation de la vente.

La société CSIR SUD CORSE soulève, à titre principal, la nullité de la clause pénale, précisant que dans la mesure où elle ne fait que rejeter la demande initiale de la société Agence CORSA ROSSA IMMOBILIER, il s’agit d’une défense au fond pour laquelle aucune qualité n’est requise.

A titre subsidiaire, elle soutient que cette clause est inapplicable en l’absence de présentation du bien, reprenant l’argumentation développée par les vendeurs et l’acquéreur sur ce point.

Sur ce,

Pour les motifs qui précèdent, aucune responsabilité contractuelle des vendeurs n’ayant été retenue, aucune collusion frauduleuse avec ces derniers ne peut être reprochée à Monsieur [L] et à la société CSIR SUD CORSE.

La demande en paiement formée par la société Agence CARLA ROSSA IMMOBILIER à leur encontre sera donc également rejetée.

Sur les demande de dommages et intérêts

Monsieur [L] et la société CSIR SUD CORSE demandent respectivement la condamnation de la société Agence CARLA ROSSA IMMOBILIER à leur verser les sommes de 150000 euros et 100000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Ils dénoncent les allégations mensongères et diffamatoires portées à leur encontre par l’agence immobilière et le préjudice moral en résultant.

Sur ce,

Il résulte de l’article 1240 du code civil, que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et qu’elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l’intention de nuire, ou par une légèreté blâmable.

En l’espèce, les défendeurs ne rapportent pas la preuve d’une telle faute, la société Agence CARLA ROSSA IMMOBILIER ayant pu se méprendre sur l’étendue de ses droits.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La société Agence CARLA ROSSA IMMOBILIER qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer à chacun des défendeurs la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Prononce la nullité de la clause pénale stipulée dans le mandat n° 998 en date du 20 juin 2020 signé entre les consorts [O] et [F] et la société Agence CALA ROSSA IMMOBILIER;

Rejette la demande en paiement formée par la société Agence CARLA ROSSA IMMOBILIER à l’encontre de Madame [V] [O] née [F], Monsieur [B] [O], Monsieur [S] [F], Monsieur [S] [L] et la société CSIR SUD CORSE;

Rejette les demandes de dommages et intérêts formées par Monsieur [S] [L] et la société CSIR SUD CORSE;

Condamne la société Agence CARLA ROSSA IMMOBILIER aux dépens,

Condamne la société Agence CARLA ROSSA IMMOBILIER VIAGER EUROPE à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile les indemnités suivantes:

—  4000 euros à Madame [V] [O] née [F], Monsieur [B] [O] et Monsieur [S] [F]

4000 euros à Monsieur [S] [L],4000 euros à la société CSIR SUD CORSE ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Fait et jugé à Paris le 19 Décembre 2024

La Greffière La Présidente