TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Alice ZIADE ; Madame [R] [U]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06596 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KS5

N° MINUTE :

16-2024

JUGEMENT

rendu le vendredi 06 décembre 2024

DEMANDEURS

Madame [G] [C] épouse [Z], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Alice ZIADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P283

Madame [J] [N], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Alice ZIADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P283

Monsieur [D] [Z], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Alice ZIADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P283

DÉFENDERESSE

Madame [R] [U], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 décembre 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 mars 2022 à effet au 2 avril suivant, Madame [G] [C] épouse [Z] a consenti à bail meublé à Madame [R] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer de 443 euros outre 68 euros de provision sur charges.

Par acte du 7 janvier 2017, Madame [G] [C] épouse [Z] a cédé l’usufruit sur le bien à ses enfants Monsieur [J] [N] et Monsieur [D] [Z].

Par acte de commissaire de justice en date du 29 août 2023, Madame [G] [C] épouse [Z], Monsieur [J] [N] et Monsieur [D] [Z] ont fait délivrer à Madame [R] [U] un congé pour reprise au profit de Monsieur [J] [N].

Par actes de commissaire de justice en date du 17 juin 2024, Madame [G] [C] épouse [Z], Monsieur [J] [N] et Monsieur [D] [Z] ont fait assigner Madame [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la validation du congé du 29 août 2023,la libération des lieux par Madame [R] [U] et à défaut son expulsion et de celle tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,sa condamnation à leur payer la somme de 1631 euros d’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de juin 2024 incluse, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre l’indexation contractuelle,sa condamnation à lui payer 3000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,sa condamnation à lui verser la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 octobre 2024.

A l’audience, Madame [G] [C] épouse [Z], Monsieur [J] [N] et Monsieur [D] [Z] représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur assignation sauf à actualiser leur créance au titre de l’arriéré à la somme de 2009 euros, échéance d’octobre 2024 incluse. Ils se sont opposés à l’octroi de tout délai.

Madame [R] [U] a comparu en personne à l’audience. Elle a contesté la qualification de bail meublé (absence d’aspirateur et de couverture, dysfonctionnement du four) et en conséquence la validité du congé reprise. Tout en admettant le principe de sa dette locative et en en expliquant les raisons, elle a exposé que le montant de l’arriéré locatif était inférieur à ce qui était indiqué au décompte des bailleurs. Subsidiairement, Madame [R] [U] a sollicité l’octroi de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois et de délais pour quitter les lieux jusqu’à la fin de sa thèse, soit d’au moins un an. Elle a, à cet égard, indiqué percevoir 1000 euros de revenus en ses qualités de doctorante et de formatrice dans le secteur social et expliqué que ses recherches de logement étaient demeurées infructueuses jusqu’à présent.

Madame [R] [U] a été autorisée à produire par note en délibéré au plus tard le 23 octobre 2024, les justificatifs des versements allégués qui n’auraient pas été portés au crédit du décompte, ainsi que toute autre pièce qu’elle considérerait utile pour étayer ses demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que Madame [R] [U] n’a communiqué aucune note en délibéré alors qu’elle y avait été autorisée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualification du contrat, il sera rappelé qu’en application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Selon l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. L’article 25-5 de cette même loi ajoute qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés.

A défaut de tels documents, la preuve par tout moyen est admise (CA Paris, 20 mars 2008 ; CA Aix-en-Provence, 11 janvier 2013).

L’article 2 du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé, à savoir « 1° Literie comprenant couette ou couverture ; 2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ; 3° Plaques de cuisson ; 4° Four ou four à micro-ondes ; 5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ; 6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ; 7° Ustensiles de cuisine ; 8° Table et sièges ; 9° Etagères de rangement ; 10° Luminaires ; 11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement ».

Le juge du fond a la faculté de requalifier le contrat si le logement concerné n’est pas meublé de manière suffisante pour permettre au locataire d’y vivre convenablement sans y apporter ses propres éléments de mobilier (Civ.3e, 18 juillet 2000, loyers et copropriété 2001).

Décision du 06 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/06596 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KS5

En l’espèce, l’inventaire versé aux débats, signé par les parties au moment de l’entrée dans les lieux, met en évidence que l’appartement comporte l’ensemble des éléments exigés dans la loi. Celle-ci n’impose pas la présence d’un aspirateur mais plus largement du « matériel d’entretien ménager » ce qui est le cas en l’espèce puisque l’inventaire fait état d’un « balai Bissel » et d’un « ramasse-poussière ». En outre, Madame [R] [U] ne conteste pas que l’appartement soit doté d’un four, tel que mentionné dans l’inventaire, mais se plaint de dysfonctionnement. Or, elle ne produit aucun élément pour attester des dysfonctionnements invoqués, remarque faite qu’elle n’a pas dit à l’audience ne pas pouvoir l’utiliser.

Au final, la preuve est suffisamment rapportée que l’appartement meublé était doté du mobilier exigé par la loi au moment de l’entrée dans les lieux. La qualification de bail meublé sera en conséquence confirmée.

Sur la validation du congé et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, trois mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il doit ainsi indiquer les raisons concrètes pour lesquelles il souhaite récupérer le logement loué.

Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d’opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s’il compte réellement s’y installer sans que l’on puisse lui opposer l’existence d’un autre logement disponible.

En l’espèce, le bail consenti à Madame [R] [U] le 28 mars 2002 à effet le 2 avril suivant a été tacitement reconduit et en dernier lieu le 2 avril 2019 pour venir à expiration le 1er avril 2024 conformément à l’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que le contrat de location meublé est conclu pour une durée d’au moins un an.

Le congé du bailleur du 29 août 2023 a donc été régulièrement délivré plus de trois mois avant l’échéance précitée et le délai de 6 mois de l’article 15 de ladite loi n’est ainsi pas applicable. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour la reprise du bien au profit de Monsieur [J] [N], un des usufruitiers de l’appartement et fils de Madame [G] [C] épouse [Z]. Il expose que ce dernier a besoin de disposer d’un appartement plus grand que celui pris à bail pour y fixer sa résidence principale et y exercer son activité professionnelle de vidéaste, qu’il exerce chez lui.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis et pour un motif légitime et sérieux est bien régulier et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 27 octobre 2022.

Madame [R] [U] se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 2 avril 2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision et conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Il sera aussi rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [R] [U] n’apporte aucun élément pour étayer de sa recherche effective d’un autre logement qui serait restée infructueuse, ni dans le parc social ni dans le parc privé. Si elle expose à l’audience que le maintien dans les lieux serait utile pour la poursuite de sa thèse, elle n’explique pas en quoi ce logement en particulier serait bénéfique pour elle, plus qu’un autre logement situé à proximité, ou au-delà dans [Localité 5] voire en région parisienne compte tenu du réseau dense de transports en commun. Il sera relevé enfin que le contrat est résilié depuis le 2 avril 2024 par l’effet du congé si bien que Madame [R] [U] a déjà bénéficié en pratique de larges délais pour quitter les lieux. Elle a aussi vocation au bénéfice des dispositions légales sur la trêve hivernale.

La demande de Madame [R] [U] de délais pour quitter les lieux sera en conséquence rejetée.

Sur la demande en paiement

Madame [R] [U] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il ressort du décompte du bailleur produit à l’audience que Madame [R] [U] reste devoir la somme de 2009 euros, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Pour la somme au principal, Madame [R] [U] n’a versé par note en délibéré aucun justificatif de versements allégués qui n’auraient pas été pris en compte dans le décompte si bien qu’elle n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme, correspondant à l’impayé de loyers et d’indemnités d’occupation pour la période du 1er octobre 2023 au 18 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

Elle sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 685 euros.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [R] [U] propose à l’audience d’effectuer des versements échelonnés de 200 euros par mois pendant 10 mois pour apurer progressivement sa dette locative. Elle fait état en ce sens de revenus stables, sans toutefois en justifier, ni à l’audience ni par note en délibéré. Elle paraît dès lors en capacité de respecter l’échelonnement ainsi proposé.

Des délais de paiement lui seront donc accordés selon les modalités prévues au dispositif de la présente audience. Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les mesures accessoires

Madame [R] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en publiquement par mise à disposition après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE que les conditions de délivrance à Madame [R] [U] par Madame [G] [C] épouse [Z], Monsieur [J] [N] et Monsieur [D] [Z] d’un congé pour reprise relatif au bail conclu le 28 mars 2002 concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 2 avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [R] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [R] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux, Madame [G] [C] épouse [Z], Monsieur [J] [N] et Monsieur [D] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE les dispositions relatives à la trêve hivernale, en application des articles L.412-6 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [R] [U] à payer à Madame [G] [C] épouse [Z], Monsieur [J] [N] et Monsieur [D] [Z] la somme de 2009 euros correspondant à l’arriéré de loyers et d’indemnités mensuelles d’occupation pour la période allant du 1er octobre 2023 au 18 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse ;

AUTORISE Madame [R] [U] à s’acquitter des sommes susvisées en 10 mensualités de 200 euros, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE par ailleurs Madame [R] [U] à verser à Madame [G] [C] épouse [Z], Monsieur [J] [N] et Monsieur [D] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (685 euros en octobre 2024), à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [R] [U] à verser à Madame [G] [C] épouse [Z], Monsieur [J] [N] et Monsieur [D] [Z] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [R] [U] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection