TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Benoît DARDEL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Virginie LE ROY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/00963 – N° Portalis 352J-W-B7G-C32TF

N° MINUTE :

7

JUGEMENT

rendu le lundi 02 décembre 2024

DEMANDEURS

Madame [K] [W] [B] époux [X], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [G] [W] [B], demeurant [Adresse 5] QUEBEC (CANADA)

Monsieur [D] [W] [B], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [I] [U] [B], demeurant [Adresse 1], et actuellement résidant CH [8] – [Adresse 9], assisté par son curateur l’association APOGEI 94

tous représentés par Maître Virginie LE ROY de la SELARL RESONANCES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0230

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [W]-[B], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Benoît DARDEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0017

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire TORRES, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 septembre 2024

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 décembre 2024 par Claire TORRES, Juge assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 02 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/00963 – N° Portalis 352J-W-B7G-C32TF

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [F] [S] et M. [G] [W] se sont mariés le 18 juillet 1955 et ont eu quatre enfants : [P], [G], [D], et [K].

Suite au décès de M. [G] [W], Mme [F] [S] s’est mariée le 22 août 1970 avec M. [O] [B], lequel a par jugement du 7 juillet 1998 adopté en la forme simple les quatre enfants de son épouse.

M. [O] [B] a également adopté en la forme simple M. [I] [U]-[B] par jugement du 1er février 2005.

Au jour de son mariage avec M. [O] [B], Mme [F] [S] était propriétaire en propre, notamment, d’un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 7].

Suite à son décès survenu le 13 août 2002, l’usufruit de ce bien est revenu à son époux M. [O] [B], tandis que ses quatre enfants en détenaient indivisément la nue-propriété (à hauteur de 62,5% pour M. [P] [W]-[B] du fait d’une donation-partage qui lui avait été précédemment consentie, et à hauteur de 12,5 % pour Mme [K] [W]-[B] épouse [X] et MM. [G] et [D] [W]-[B]).

Par acte de commissaire de justice signifié le 4 août 2022, M. [O] [B] a fait assigner M. [P] [W]-[B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir notamment son expulsion, ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, des indemnités arriérées depuis le 1er juillet 2017, des charges de copropriété courantes et de celles arriérées depuis le 1er janvier 2021.

M. [O] [B] étant décédé le 18 février 2023, le juge a constaté l’interruption de l’instance à compter du 4 avril 2023.

Par conclusions soutenues oralement à l’audience du 15 mai 2024, l’instance a été reprise par Mme [K] [W]-[B] épouse [X], M. [G] [W]-[B], et M. [D] [W]-[B], intervenants volontaires à l’instance en leur qualité d’héritiers de M. [O] [B] et de propriétaires indivis de l’appartement sis [Adresse 3] à [Localité 7].

À l’audience de plaidoirie du 18 septembre 2024, Mme [K] [W]-[B] épouse [X], M. [G] [W]-[B], M. [D] [W]-[B], ainsi que M. [I] [U]-[B] assisté par son curateur l’association APOGEI 94 intervenant volontairement à l’instance en sa qualité d’héritier de M. [O] [B], tous représentés par leur conseil, demandent au juge de :

D’UNE PART, constater la reprise d’instance par eux quatre en leur qualité d’héritiers de M. [O] [B] ;

à titre principal,

— condamner M. [P] [W]-[B] à leur verser à tous les quatre, en leur qualité d’héritiers de M. [O] [B], la somme de 153 404,68 euros au titre de l’indemnité d’occupation, augmentée des intérêts au taux légal depuis le 18 février 2023 et capitalisation des intérêts échus ;

à titre subsidiaire,

— condamner M. [P] [W]-[B] à leur verser à tous les quatre la somme de 59 877,5 euros au titre des loyers impayés entre le 1er juillet 2017 et le 18 février 2023, augmentée des intérêts au taux légal depuis le 18 février 2023 et capitalisation des intérêts échus ;

— condamner M. [P] [W]-[B] à leur verser à tous les quatre la somme 5162,4 euros au titre des charges locatives dues du 1er janvier 2021 au 18 février 2023, augmentée des intérêts au taux légal depuis le 18 février 2023 et capitalisation des intérêts échus ;

— prononcer la résolution du bail verbal existant entre M. [P] [W]-[B] et les coindivisaires rétroactivement au 18 février 2023 ;

à titre très subsidiaire,

— condamner M. [P] [W]-[B] à leur verser à tous les quatre la somme de 59 877,5 euros au titre des loyers impayés entre le 1er juillet 2017 et le 18 février 2023, augmentée des intérêts au taux légal depuis le 18 février 2023 et capitalisation des intérêts échus ;

— condamner M. [P] [W]-[B] à leur verser à tous les quatre la somme de 5 162,04 euros au titre des charges locatives dues du 1er janvier 2021 au 18 février 2023, augmentée des intérêts au taux légal depuis le 18 février 2023 et capitalisation des intérêts échus ;

D’AUTRE PART, recevoir MM. [D] et [G] [W]-[B], Mme [K] [W]-[B] en leur demande d’intervention volontaire, et la dire bien fondée ;

à titre principal,

— se déclarer incompétent au profit du président du tribunal judiciaire de Paris pour fixer l’indemnité d’occupation dont M. [P] [W]-[B] est redevable à l’égard des coïndivisaires du bien sis [Adresse 3] depuis le 18 février 2023 ;

à titre subsidiaire,

— condamner M. [P] [W]-[B] à verser à MM. [D] et [G] [W]-[B] et Mme [K] [W]-[B] la somme de 10 704,15 euros au titre des loyers et charges depuis le 18 février 2023 jusqu’au jugement intervenant le 30 septembre 2024, à parfaire compte tenu de la date effective du jugement ;

— constater que M. [P] [W]-[B] est tenu de verser la somme de 550,95 euros mensuellement à MM. [D] et [G] [W]-[B] et Mme [K] [W]-[B] au titre de son loyer et des charges afférentes au bien loué ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

— débouter M. [P] [W]-[B] de toutes ses demandes,

— condamner M. [P] [W]-[B] à leur verser à tous les quatre la somme de 3000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

En défense, M. [P] [W]-[B], représenté par son conseil, sollicite du juge :

— qu’il déboute les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes;

— qu’il condamne les demandeurs à lui payer la somme de 5162,04 euros ;

— qu’il se déclare incompétent au profit du tribunal judiciaire pour statuer sur la demande d’indemnité d’occupation des indivisaires;

— qu’il condamne les demandeurs à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 18 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

Le 31 octobre 2024, le juge a sollicité des demandeurs qu’ils lui communiquent le justificatif de la notification à la préfecture de leurs conclusions, exigée par l’article 24 IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 à peine d’irrecevabilité de leur demande subsidiaire tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail verbal dont se prévaut M. [P] [W]-[B]. Le 6 novembre 2024, leur conseil a produit en retour ses observations et une pièce, avec copie à la partie adverse. Le 21 novembre 2024, le conseil de M. [P] [W]-[B] a sollicité la possibilité de présenter à son tour ses observations sur ce point, étant apparu qu’il n’avait pas eu communication du courriel du 31 octobre 2024 à la suite d’un raté. Le 22 novembre 2024, le juge a donc accordé au conseil du défendeur la possibilité de présenter ses observations sur les éléments produits en cours de délibéré par la partie adverse, et un délai lui a été laissé pour ce faire jusqu’au 28 novembre 2024 au plus tard. Aucun retour de celui-ci n’est cependant parvenu à la présente juridiction dans le délai imparti.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’entre pas dans l’office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, celles-ci ne constituant pas de véritables prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile (ainsi par exemple de celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte »). Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Il n’y a pas lieu, par suite, de constater la reprise de l’instance par Mme [K] [W]-[B] épouse [X], M. [G] [W]-[B], M. [D] [W]-[B], ainsi que M. [I] [U]-[B] assisté par son curateur l’association APOGEI 94, ainsi que ceux-ci le sollicitent, ladite reprise de l’instance ne faisant l’objet d’aucune contestation dans la présente instance et aucun effet juridictionnel n’étant attaché à un tel constat.

Il n’y a pas lieu, et pour les mêmes raisons, de recevoir MM. [D] et [G] [W]-[B] et Mme [K] [W]-[B] épouse [X] en leur demande d’intervention volontaire – étant observé que M. [I] [U]-[B] assisté par son curateur l’association APOGEI sont également intervenants volontaires à la présente instance, et que la distinction procédurale qu’opère leur conseil entre les demandeurs n’a pas lieu d’être.

1. Sur la demande en paiement d’arriérés d’indemnité d’occupation sur la période allant du 1er juillet 2017 au 18 février 2023

a. sur l’occupation du bien par le défendeur

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge de mettre fin par l’autorisation de l’expulsion dudit occupant.

L’occupation d’un bien sans droit ni titre oblige l’occupant au paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux mais également la réparation du préjudice résultant pour le propriétaire du fait qu’il se trouve privé de la jouissance de son bien – un tel maintien dans les lieux constituant en effet une faute civile ouvrant droit à réparation. Le montant de cette indemnité relève de l’appréciation souveraine du juge.

En l’espèce, il résulte des écritures des parties, constantes sur ce point, que M. [P] [W]-[B] occupe à des fins d’habitation depuis 1986 ou 1987 le bien sis [Adresse 3] à [Localité 7] dont M. [O] [B] est devenu usufruitier le 13 août 2002 au décès de son épouse Mme [F] [S].

Il n’est pas contesté par ailleurs qu’aucun contrat de bail écrit n’a été établi entre les parties, ni entre M. [P] [W]-[B] et sa mère Mme [F] [S] de son vivant, ni ensuite avec M. [P] [W]-[B] jusqu’à son décès intervenu le 18 février 2023.

Il convient dès lors d’examiner le moyen de défense que soulève M. [P] [W]-[B] qui se trouve tiré de l’existence d’un contrat de bail verbal que lui aurait consenti sa mère Mme [F] [S].

b. sur le moyen de défense tiré de l’existence d’un bail verbal consenti par Mme [F] [S]

Selon l’article 1719 du code civil, le contrat de bail est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

L’article 1714 du code civil prévoit que l’on peut louer ou par écrit ou verbalement.

Conformément au droit commun de la charge de la preuve résultant de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui se prévaut de l’existence d’un bail verbal d’en rapporter la preuve, en démontrant la mise à disposition d’un logement à titre principal en contrepartie du versement d’un loyer, ainsi qu’un accord de volonté non équivoque des parties de se lier par un contrat de bail.

Il est constant à cet égard qu’en application de l’article 1715 du code civil la preuve du bail non écrit par témoins ou présomptions suppose un commencement d’exécution. Ce commencement d’exécution nécessite non seulement l’exercice des droits mais encore l’accomplissement des obligations découlant du bail, et sa preuve peut être établie par tous moyens. La seule occupation des lieux, même prolongée, ou l’encaissement de sommes d’argent ne suffisent pas à caractériser, à elles seules, l’existence d’un bail verbal.

En l’espèce, il appartient à M. [P] [W]-[B] d’établir l’existence du bail verbal dont il se prévaut.

Pour ce faire, celui-ci justifie avoir donné congé à effet au 30 septembre 1986 de l’appartement qu’il occupait alors, avoir fait établir un devis de déménagement pour un chargement le 26 septembre 1986 depuis cet appartement pour une livraison [Adresse 6] à [Localité 7], ou avoir été destinataire d’une facture EDG/GDF pour un abonnement débuté le 1er octobre 1986 à cette dernière adresse.

Il justifie encore que dans un courrier du 18 janvier 1985 M. [O] [B] lui avait proposé de réduire de 400 francs « [son] loyer mensuel » à partir du mois suivant.

Il justifie enfin que dans un écrit versé aux débats par les parties adverses, intitulé « Location à un membre de sa Famille », Mme [F] [S] avait réfléchi à la manière de fixer le loyer « à demander à un fils, dans l’optique de ne pas le favoriser indûment par rapport à ses frères et sœurs », en envisageant tour à tour différentes méthodes.

Ces éléments permettent de présumer qu’ainsi qu’il le soutient M. [P] [W]-[B] a occupé à compter du 1er octobre 1986 l’appartement sis [Adresse 3] à [Localité 7] en contrepartie donc du paiement d’un loyer convenu avec sa mère Mme [F] [S], propriétaire de ce bien, soit en vertu d’un bail verbal consenti par celle-ci.

Il convient encore de relever qu’en demande, M. [O] [B] avant son décès puis ses héritiers Mme [K] [W]-[B] épouse [X], M. [G] [W]-[B], M. [D] [W]-[B], et M. [I] [U]-[B] ne contestent pas, en réalité, que Mme [F] [S] avait, de son vivant, consenti un tel bail verbal à son fils M. [P] [W]-[B], puisqu’ils reconnaissent dans leurs écritures que celle-ci avait « en 1987 […] consenti à ce que son fils [P] occupe ledit bien », et qu'« afin de ne pas léser ses frères et soeur, il [avait] été mis à la charge de [ce dernier] le paiement de la smme de 4453 Francs par mois ».

Les parties s’accordent donc au total sur le fait qu’un loyer de 4453 francs avait été convenu entre Mme [F] [S], propriétaire du bien, et M. [P] [W]-[B], occupant de celui-ci.

S’agissant du paiement de ces loyers par M. [P] [W]-[B], il peut être déduit de l’absence de mention d’une dette locative au passif de la succession de Mme [F] [S].

L’ensemble de ces développements permettent donc d’établir l’existence d’un bail verbal consenti par Mme [F] [S] à M. [P] [W]-[B] sur l’appartement sis [Adresse 3] à [Localité 7] à effet au 1er octobre 1986, en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel de 4453 francs.

Il convient à présent d’examiner à présent le sort du contrat de bail au décès de Mme [F] [S], lequel suppose préalablement de déterminer les dispositions applicables audit contrat.

c. sur le sort du contrat de bail au décès de Mme [F] [S]

L’article 1742 du code civil dispose que le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur.

En l’espèce, le bail verbal consenti par Mme [F] [S] à M. [P] [W]-[B] sur l’appartement sis [Adresse 3] à [Localité 7] à compter du 1er octobre 1986 s’est trouvé soumis lors de sa conclusion aux dispositions d’ordre public de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982 ; il a donc nécessairement été conclu pour une durée de six années à compter de sa date d’effet (article 4 de la loi n° 82-526 du 22 juin 1982). Il s’est ensuite trouvé soumis, à compter du 1er octobre 1992, aux dispositions elles aussi d’ordre public de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui a limité à trois ans la durée de reconduction tacite du contrat lorsque le bailleur est une personne physique (article 10 alinéa 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, immédiatement applicable aux baux en cours en vertu de l’article 25 de cette même loi).

Or aucune des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne prévoit que le contrat de bail prend fin au décès du bailleur ou que son maintien est subordonné à l’accord de son ayant-droit, tandis que droit commun du bail prévoit expressément à l’article 1742 du code civil susvisé qu’un tel décès ne résout nullement le contrat de bail.

Les demandeurs ne justifient pas non plus que M. [O] [B] aurait mis un terme au contrat de bail consenti à M. [P] [W]-[B] sur l’appartement sis [Adresse 3] à [Localité 7] en lui délivrant un congé selon les modalités prévues par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il s’en déduit qu’au décès de Mme [F] [S] le 13 août 2002, et jusqu’à ce jour, M. [P] [W]-[B] établit être locataire de l’appartement sis [Adresse 3] à [Localité 7] en vertu d’un bail verbal que lui avait consenti sa mère. La demande en paiement d’arriérés d’indemnité d’occupation que formulent Mme [K] [W]-[B] épouse [X], M. [G] [W]-[B], M. [D] [W]-[B], et M. [I] [U]-[B] sur la période allant du 1er juillet 2017 au 18 février 2023, qui suppose que l’occupant soit sans droit ni titre, doit donc être rejetée.

2. Sur la demande en paiement au titre d’arriérés de loyers entre le 1er juillet 2017 et le 18 février 2023

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, et le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

En l’espèce, il a été établi plus haut que le loyer convenu entre Mme [F] [S] et son fils M. [P] [W]-[B] à compter du 1er octobre 1986 s’élevait à un montant de 4453 francs.

En faisant usage, à l’instar des parties dans leurs écritures, du convertisseur franc-euro mis en ligne par l’INSEE afin de tenir compte de l’érosion monétaire due à l’inflation, ce montant peut être converti en euros comme suit : 1156,60 euros pour l’année 2017, 1177,97 euros pour l’année 2018, 1191,00 euros pour l’année 2019, 1196,71 euros pour l’année 2020, 1216,36 euros pour l’année 2021, 1279,90 euros pour l’année 2022, 1342,29 euros pour l’année 2023.

Il s’ensuit que M. [P] [W]-[B] se trouve redevable au titre des loyers des sommes suivantes :

—  6 x 1156,60 soit 6939,60 euros pour la période allant du 1er juillet au 31 décembre 2017 ;

—  12 x 1177,97 soit 14 135,64 euros pour l’année 2018 ;

—  12 x 1191,00 soit 14 292 euros pour l’année 2019 ;

—  12 x 1196,71 soit 14 360,52 euros pour l’année 2020 ;

—  12 x 1216,36 soit 14 596,32 euros pour l’année 2021 ;

—  12 x 1279,90 soit 15 358,80 euros pour l’année 2022 ;

—  1342,29 + 862,90 soit 2205,19 euros pour la période allant du 1er janvier au 18 février 2023 ;

soit un total de 81 888,07 euros.

La juridiction de céans ne pouvant cependant pas statuer ultra petita, il s’en sera tenu au montant total de 79 389,14 euros que réclament les demandeurs au titre des loyers échus entre le 1er juillet 2017 et le 18 février 2023 (ceux-ci ayant opéré leurs calculs en considérant que le loyer de 4453 francs avait été fixé en 1987, ce qui modifie les montants réclamés).

Il appartient alors à M. [P] [W]-[B] de rapporter la preuve des paiements qu’il a pu effectuer et qui doivent venir s’imputer sur ce montant.

Il ressort à cet égard d’une attestation émanant de sa banque que M. [P] [W]-[B] a effectué, entre le 1er juillet 2017 et le 18 février 2023, des virements pour un montant total de 20 044,30 au bénéfice de M. [O] [B], étant observé qu’aucun motif ne justifie ici de prendre en considération les virements effectués au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] dont fait état cette même attestation.

Les demandeurs établissent cependant que M. [O] [B] avait retourné au locataire le virement d’un montant de 1132,66 euros effectué en janvier 2021, de sorte que le montant des paiements effectués par M. [P] [W]-[B] sera ramené à la somme de 20 044,30 – 1132,66 soit 18 911,64 euros.

M. [P] [W]-[B] apparaît par suite redevable de la somme totale 79 389,14 – 18 911,64 soit 60 477,50 euros au titre des loyers impayés entre le 1er juillet 2017 et le 18 février 2023.

Les demandeurs limitant leur demande à ce titre à la somme de 59 877,50 euros, à la suite d’une différence de calcul des virements effectués au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], et la juridiction de céans ne pouvant pas statuer ultra petita, M. [P] [W]-[B] sera condamné au paiement de cette somme, ce avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2023 ainsi que le sollicitent les demandeurs.

3. Sur la demande en paiement au titre d’arriérés de charges locatives entre le 1er janvier 2021 et le 18 février 2023

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, et le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

En application de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée.

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

La liste des charges récupérables est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987.

Il est constant, en application des dispositions susvisées, que l’obligation pour le preneur de régler les charges locatives est d’ordre public et qu’il ne peut y être dérogé contractuellement.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 susvisées que si le contrat de bail prévoit en général le versement par le locataire, en même temps que le loyer lui-même, d’une provision sur charges, cela n’est pas obligatoire.

En l’espèce, en application des dispositions qui précèdent M. [P] [W]-[B] est tenu en sa qualité de locataire de régler les charges locatives dues en contrepartie de son occupation de l’appartement sis [Adresse 3] à [Localité 7].

Celui-ci ne démontre pas qu’ainsi qu’il le soutient le loyer d’un montant de 1453 francs convenu avec sa mère à compter du 1er octobre 1986 incluait les charges, alors que c’est bien sur lui que pèse la charge de cette démonstration.

Il sera observé à cet égard que l’examen des relevés de compte qu’il produit permet d’identifier des virements au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, ce qui apparaît incompatible avec l’existence d’un loyer charges comprises qui aurait été convenu avec sa mère depuis l’origine. Ces mêmes relevés mettent en outre en évidence un virement en juillet 2017 au bénéfice de M. [O] [B] libellé « Chrg App ».

Par ailleurs, ses moyens tirés du fait que M. [O] [B] ne lui avait pas adressé, en temps utile, le décompte annuel des charges locatives récupérables ainsi que leur répartition, et qu’il n’avait pas procédé à la régularisation annuelles de celles-ci, apparaissent inopérants dès lors que cette exigence ne s’applique que s’il a été convenu du versement d’une provision, ce qui n’est pas établi en l’espèce.

M. [P] [W]-[B] apparaît en conséquence redevable des charges locatives récupérables échues entre le 1er janvier 2021 et le 18 février 2023, lesquelles s’élèvent au vu des pièces produites en demande :

— à un total de 2449,64 euros pour l’année 2021 ;

— à un total de 2572,63 euros pour l’année 2022 ;

— à un total de 2821,11 euros pour l’année 2023 soit 386,22 euros pour la période allant du 1er janvier au 18 février 2023, mais il s’en sera tenu au montant de 139,78 euros que les demandeurs réclament à ce titre – la juridiction de céans ne pouvant statuer ultra petita ;

soit un total de 5162,05 euros.

Il lui appartient alors, à nouveau, de rapporter la preuve des paiements qu’il a pu effectuer et qui doivent venir s’imputer sur ce montant.

M. [P] [W]-[B] justifie à cet égard avoir effectué des virements au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7]. Les pièces qu’il produit ne permettent pas, cependant, à la présente juridiction de s’assurer que ces paiements étaient tous destinés au paiement des charges de copropriété portant sur l’appartement dont il est question dans le présent litige, alors que le tableau excel qu’il a dressé fait état de l’existence d’un bureau dont l’adresse n’est pas précisée. Elles ne permettent pas non plus de s’assurer que ces paiements étaient destinés au paiement des seules charges de copropriété récupérables, alors qu’il est établi que l’intéressé était par ailleurs nu-propriétaire indivis et donc tenu à ce titre également au paiement de certaines des charges de copropriété.

M. [P] [W]-[B] échoue par suite à établir l’existence de paiements effectués à M. [O] [B] ou au syndicat des copropriétaires devant venir s’imputer sur le montant qui lui est réclamé au titre des charges locatives échues entre le 1er janvier 2021 et le 18 février 2023.

Il doit donc être condamné à payer à Mme [K] [W]-[B] épouse [X], M. [G] [W]-[B], M. [D] [W]-[B], et M. [I] [U]-[B], assisté par son curateur, la somme de 5162,05 au titre des charges locatives impayées échues entre le 1er janvier 2021 et le 18 février 2023, ce avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2023 ainsi que le sollicitent les demandeurs.

La demande reconventionnelle formée par le défendeur tendant à obtenir le paiement de la somme de 5162,04 euros au titre du remboursement des charges locatives des exercices 2021, 2022 et 2023, dont le mal fondé résulte des dispositions qui précèdent, sera quant à elle rejetée.

4. Sur la demande subsidiaire tendant au prononcé judiciaire de la résiliation du contrat de bail, et sa recevabilité

L’article 125 du code de procédure civile dispose que les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public. L’article 126 du même code ajoute que dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

L’article 24 IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, ainsi qu’aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

Ces dispositions subordonnent donc la recevabilité d’une demande en prononcé de la résiliation d’un bail motivée par l’existence d’une dette locative à la notification au représentant de l’Etat, au moins six semaines avant l’audience, des conclusions contenant ladite demande.

En l’espèce, il ressort sans ambiguïté de la lecture des conclusions des demandeurs que leur demande subsidiaire tendant à ce que le juge prononce la résiliation judiciaire du bail verbal dont se prévaut M. [P] [W]-[B] est motivée par les manquements de celui-ci dans le paiement de ses loyers et charges, et non par le remembrement de propriété intervenu le 18 février 2023 comme ils le soutiennent désormais dans leur note en délibéré.

Cette demande subsidiaire tendant au prononcé de la résiliation judiciaire dudit bail a été formée oralement à l’audience du 18 septembre 2024 dans les conclusions qui s’y sont trouvées soutenues.

Il est apparu en cours de délibéré que ces conclusions n’avaient pas été notifiées à la préfecture, ainsi que l’exigent les dispositions susvisées, au moins six mois avant l’audience de plaidoirie,

S’il est exact que l’assignation initiale introduisant la présente instance que M. [O] [B] avait faite délivrer le 4 août 2002 avait quant à elle bien été notifiée à la préfecture le 5 août 2022, il convient néanmoins d’observer que ladite assignation ne contenait en réalité aucune demande de constat ou de prononcé de la résiliation d’un bail. Elle ne se trouvait dès lors pas soumise aux exigences de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 susvisée. La préfecture était donc fondée à n’en tenir aucun compte, et à ne pas diligenter d’enquête sociale, étant observé qu’en effet aucun diagnostic social et financier n’a été transmis à la présente juridiction s’agissant de la situation de M. [P] [W]-[B].

Il s’en déduit que la notification superflue et donc inopérante de l’assignation ne saurait couvrir l’absence de notification, par les demandeurs, de leurs conclusions soutenues oralement lors de l’audience du 18 septembre 2024 qui contenaient une demande subsidiaire de prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail verbal dont se prévaut la partie adverse et qui était motivée par l’existence d’impayés de loyers.

Il convient, dès lors, de déclarer irrecevable la demande formée par Mme [K] [W]-[B] épouse [X], M. [G] [W]-[B], M. [D] [W]-[B], et M. [I] [U]-[B], assisté par son curateur, tendant au prononcé judiciaire de la résiliation judiciaire du bail verbal consenti à M. [P] [W]-[B] sur l’appartement sis [Adresse 3] à [Localité 7].

Les demandes très subsidiaires formées par Mme [K] [W]-[B] épouse [X], M. [G] [W]-[B], M. [D] [W]-[B], et M. [I] [U]-[B] dans leurs écritures, tendant à ce que, dans l’hypothèse où le juge des contentieux de la protection ne prononcerait pas la résiliation du bail, il condamne M. [P] [W]-[B] au paiement de la somme de 59 877,50 euros au titre des loyers impayés pour la période allant du 1er janvier 2017 au 18 février 2023 ainsi qu’au paiement de la somme de 5162,04 euros au titre des charges locatives impayées entre le 1er janvier 2021 et le 18 février 2023 seront quant à elles rejetées, dans la mesure où il a déjà été statué plus haut sur de telles demandes et que les demandeurs ne sauraient obtenir deux fois le paiement de ces sommes.

5. Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation, et la compétence de la présente juridiction

L’article 815-9 du code civil dispose que chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal. L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Selon l’article 1380 du code de procédure civile, les demandes formées en application de cet article 815-9 du code civil sont portées devant le président du tribunal judiciaire qui statue selon la procédure accélérée au fond.

En l’espèce, Mme [K] [W]-[B] épouse [X], M. [G] [W]-[B], M. [D] [W]-[B], propriétaires indivis avec M. [P] [W]-[B] de l’appartement sis [Adresse 3] à [Localité 7] occupé par ce dernier, demandent à la juridiction de céans de se déclarer incompétente au profit du président du tribunal judiciaire dans l’hypothèse où il aurait été retenu :

— soit que M. [P] [W]-[B] était occupant sans droit ni titre du bien jusqu’au décès de M. [O] [B] ;

— soit qu’un bail verbal existait entre M. [P] [W]-[B] et M. [O] [B] mais se trouve résolu depuis le décès de celui-ci.

Il résulte cependant des développements qui précèdent qu’un bail verbal a été consenti à M. [P] [W]-[B] à compter du 1er octobre 1986 et qu’il est toujours en cours à ce jour, la demande tendant à ce que soit prononcée sa résolution judiciaire ayant été déclarée irrecevable.

La demande tendant à ce que la présente juridiction se déclare incompétente au profit du président du tribunal judiciaire pour statuer sur l’indemnité d’occupation dont M. [P] [W]-[B] serait redevable à l’égard de ses coindivisaires apparaît par suite sans objet.

6. Sur la demande en paiement au titre d’arriérés de loyers et de charges entre le 18 février 2023 et le 30 septembre 2024

Il résulte des développements qui précèdent que M. [P] [W]-[B] est, en sa qualité de locataire, tenu du paiement des loyers, dont le montant s’élève pour l’année 2023 à 1 342,29 euros – les parties s’accordant dans leurs écritures, ainsi que cela a été relevé plus haut, sur l’utilisation du convertisseur franc-euro mis en ligne par l’INSEE afin de tenir compte de l’érosion monétaire due à l’inflation.

Mme [K] [W]-[B] épouse [X], M. [G] [W]-[B], M. [D] [W]-[B] ne lui réclamant cependant le paiement que de la somme de 1301,32 euros à ce titre, il s’en sera tenu à ce montant.

Il n’est pas contesté que tous trois sont propriétaires indivis du bien à hauteur de 37,5 %, de sorte qu’ils peuvent prétendre percevoir chaque mois la somme de 37,5 % x 1301,32 soit 488 euros au titre du loyer.

Décision du 02 décembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/00963 – N° Portalis 352J-W-B7G-C32TF

M. [P] [W]-[B] apparaît donc redevable à leur égard, au titre du loyer, des sommes suivantes :

—  488 x 10 / 28 soit 174,29 euros du 19 février au 28 février 2023 (le loyer dû pour la journée du 18 février 2023 ayant déjà été inclus dans l’arriéré calculé au 2) de la présente décision) ;

—  488 x 19 soit 9272 euros du 1er mars 2023 au 30 septembre 2024 inclus ;

soit un total de 9446,29 euros.

S’agissant des charges, ainsi que cela a été relevé plus haut, il n’a pas été démontré dans la présente instance que les parties se seraient accordées sur le fait que les charges locatives donnent lieu au versement de provisions. Par suite, si M. [P] [W]-[B] est bien tenu en sa qualité de locataire au paiement des charges récupérables, celles-ci ne peuvent lui être réclamées que sur justificatifs des charges effectivement exigibles sur l’exercice considéré. Pour l’année 2023, les charges récupérables se sont élevées au vu du décompte produit en demande à un total de 2821,11 euros ; les demandeurs retiennent cependant dans leurs écritures la somme de 1020,70 euros (correspondant en réalité à la différence entre les charges de l’exercice telles qu’approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires et les provisions déjà appelées sur l’exercice), soit 880,88 euros pour les 315 jours séparant le 19 février 2023 du 31 décembre 2023.

La demande de paiement au titre des charges de l’exercice 2024 sera quant à elle rejetée, faute de justificatifs produits pour cet exercice encore en cours au jour du présent jugement.

Il s’ensuit que M. [P] [W]-[B] apparaît redevable, à l’égard de ses coïndivisaires, de la somme de 37,5 % x 1020,70 soit 382,76 euros au titre des charges récupérables pour la période allant du 19 février 2023 du 31 décembre 2023.

Le défendeur ne rapporte pas la preuve de paiements devant s’imputer sur ces sommes, ainsi que la charge lui en incombe.

M. [P] [W]-[B] sera par conséquent condamné à payer à Mme [K] [W]-[B] épouse [X], M. [G] [W]-[B], M. [D] [W]-[B] la somme de 9446,29 euros au titre des loyers impayés entre le 19 février 2023 et le 30 septembre 2024 (le surplus de la demande portant sur les loyers échus sur la journée du 18 février 2023 étant rejetée), sans qu’il n’y ait lieu par ailleurs, de parfaire ou d’actualiser ce montant au jour du présent jugement, une telle actualisation n’ayant pas été chiffrée oralement lors de l’audience de plaidoirie et la juridiction de céans ignorant les paiements éventuellement faits par le défendeur durant le temps du délibéré.

M. [P] [W]-[B] sera également condamné à payer à Mme [K] [W]-[B] épouse [X], M. [G] [W]-[B], M. [D] [W]-[B] la somme de 382,76 euros au titre des charges impayées entre le 19 février et le 31 décembre 2023 (le surplus de la demande portant sur les charges échues pour la journée du 18 février 2023 et pour l’exercice 2024 étant rejeté).

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024, date de l’audience de plaidoirie lors de laquelle ces demandes en paiement ont été soutenues oralement.

7. Sur la demande relative au paiement par M. [P] [W]-[B] de la somme mensuelle de 550,95 euros au titre de son loyer et des charges afférentes au bien loué

M. [P] [W]-[B] est tenu au paiement du loyer et des charges en vertu du contrat de bail oral qui lui a été consenti sur le bien sis sis [Adresse 3] à [Localité 7] et en vertu des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 régissant les baux d’habitation.

Il n’entre donc pas dans l’office du juge de céans de « constater » que M. [P] [W]-[B] est tenu du paiement de ce loyer et de ces charges, un tel « constat » étant dépourvu de tout effet juridictionnel. Il ne sera donc pas statué sur cette demande qui n’en est pas véritablement une.

8. Sur la demande tendant à la capitalisation des intérêts échus

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision le précise.

Il convient dès lors d’ordonner la capitalisation des intérêts sur les sommes susvisées, à compter du 18 septembre 2024 date de l’audience de plaidoirie lors de laquelle les conclusions actualisées contenant cette demande de capitalisation des intérêts ont été soutenues oralement, s’agissant de sommes de nature contractuelle.

9. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [P] [W]-[B] qui succombe dans la présente instance sera condamné aux dépens de l’instance.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, M. [P] [W]-[B] sera également tenu de verser à Mme [K] [W]-[B] épouse [X], M. [G] [W]-[B], M. [D] [W]-[B], ainsi que M. [I] [U]-[B] assisté par son curateur l’association APOGEI 94 une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme totale de 2000 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

REJETTE la demande en paiement d’arriérés d’indemnité d’occupation pour la période allant du 1er juillet 2017 au 18 février 2023 formée par Mme [K] [W]-[B] épouse [X], M. [G] [W]-[B], M. [D] [W]-[B], et M. [I] [U]-[B], assisté par son curateur, à l’encontre de M. [P] [W]-[B] ;

CONDAMNE M. [P] [W]-[B] à payer à Mme [K] [W]-[B] épouse [X], M. [G] [W]-[B], M. [D] [W]-[B], et M. [I] [U]-[B], assisté par son curateur l’association APOGEI 94, la somme de 59 877,50 au titre des loyers impayés entre le 1er juillet 2017 et le 18 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2023 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur cette somme de 59 877,50 euros, à compter du 18 septembre 2024 ;

CONDAMNE M. [P] [W]-[B] à payer à Mme [K] [W]-[B] épouse [X], M. [G] [W]-[B], M. [D] [W]-[B], et M. [I] [U]-[B], assisté par son curateur l’association APOGEI 94, la somme de 5162,05 au titre des charges locatives impayées échues entre le 1er janvier 2021 et le 18 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2023 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur cette somme de 5162,05 euros, à compter du 18 septembre 2024 ;

REJETTE la demande reconventionnelle formée par M. [P] [W]-[B] tendant à obtenir la condamnation de Mme [K] [W]-[B] épouse [X], M. [G] [W]-[B], M. [D] [W]-[B], et M. [I] [U]-[B], assisté par son curateur l’association APOGEI 94, à lui rembourser la somme de 5162,04 euros au titre des charges locatives des exercices 2021, 2022 et 2023 ;

DÉCLARE irrecevable la demande formée par Mme [K] [W]-[B] épouse [X], M. [G] [W]-[B], M. [D] [W]-[B], et M. [I] [U]-[B], assisté par son curateur l’association APOGEI 94, tendant au prononcé judiciaire de la résiliation judiciaire du bail verbal consenti à M. [P] [W]-[B] sur l’appartement sis [Adresse 3] à [Localité 7] ;

CONDAMNE M. [P] [W]-[B] à payer à Mme [K] [W]-[B] épouse [X], M. [G] [W]-[B], M. [D] [W]-[B] la somme de 9446,29 euros au titre des loyers impayés entre le 19 février 2023 et le 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur cette somme de 9446,29 euros, à compter du 18 septembre 2024 ;

CONDAMNE M. [P] [W]-[B] à payer à Mme [K] [W]-[B] épouse [X], M. [G] [W]-[B], M. [D] [W]-[B] la somme de 382,76 euros au titre des charges impayées entre le 19 février et le 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur cette somme de 382,76 euros, à compter du 18 septembre 2024 ;

CONDAMNE M. [P] [W]-[B] à payer à Mme [K] [W]-[B] épouse [X], M. [G] [W]-[B], M. [D] [W]-[B], et M. [I] [U]-[B], assisté par son curateur l’association APOGEI 94, la somme totale de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par M. [P] [W]-[B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [P] [W]-[B] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER LA JUGE