TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 22/12988

N° Portalis 352J-W-B7G-CYEJ5

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Octobre 2022

JUGEMENT

rendu le 11 Janvier 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “RÉSIDENCE [Adresse 7]” sis [Adresse 2] et [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A. CABINET CRAUNOT,

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1260

DÉFENDERESSE

S.C.I. ACO

[Adresse 1]

[Localité 6]

non représentée

Décision du 11 Janvier 2024

Charges de copropriété

N° RG 22/12988 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYEJ5

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Anita ANTON, Vice-présidente, statuant en juge unique.

assistée de Sophie PILATI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 19 Octobre 2023

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société Aco est propriétaire dans l’immeuble « Résidence [Adresse 7] » sis [Adresse 2] et [Adresse 3], du lot numéro 12.

Une mise en demeure d’avocat a été adressée à la société Aco en date du 19 janvier 2022 par lettre recommandée avec avis de réception.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 27 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence [Adresse 7] » sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 6] représenté par son syndic, le cabinet Craunot, a fait assigner la société Aco en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 2 février 2023.

Au visa des articles 10 et suivants, 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et des articles 1240 et suivants du code civil, il demande au tribunal judiciaire de Paris de :

“Recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence [Adresse 7] » sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 6] en ses demandes ;

— Y faisant droit,

— Constater, sur le fondement des documents produits, que la société Aco est redevable à l’égard du Syndicat des Copropriétaires de la somme de 18.820,60 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés au 11 octobre 2022, correspondant à la période allant du 01/04/2019 au 11/10/2022, appel de charges du 4ème trimestre 2022 inclus ;

— En conséquence,

— Condamner la société Aco au paiement de la somme de 18.820,60 euros précitée, majorée des intérêts légaux à compter de l’acte introductif d’instance ;

— Condamner la société Aco au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du code civil,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner la société Aco aux entiers dépens comprenant les frais de signification par huissier de l’assignation ainsi que du jugement à intervenir.”

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’assignation du 27 octobre 2022 a été signifiée par remise à personne morale. La société Aco n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée à l’audience d’orientation du 7 septembre 2023, et l’affaire a été plaidée à l’audience du 19 octobre 2023 et mise en délibéré au 11 janvier 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

En droit, aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un relevé de propriété que la société Aco est propriétaire du lot de copropriété n°12, constitutif de locaux dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété au sein de la « Résidence [Adresse 7] » sis [Adresse 2] et [Adresse 3].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— un extrait KBIS de la société Aco à jour au 10 octobre 2022,

— une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception en date du 19 janvier 2022 reçue le 20 janvier 2022,

— une position de compte individuel de la société Aco au 11 octobre 2022 faisant état d’un solde débiteur de 18.820,60 euros, dont 186 euros de frais, étant précisé que le premier appel impayé correspond à l’appel de charges du 2ème trimestre 2019 en date du 1er avril 2019, d’un montant de 993,10 euros et que les 3 règlements de la société Aco en date des 24/06/2019 et 22/08/2022, d’un montant total de 6.600 euros, ont été imputés au paiement de la dette la plus ancienne, à savoir le solde débiteur de 6.006,64 euros au 01/01/2019, qui s’est trouvé de ce fait intégralement réglé,

— un décompte de créance au 11 octobre 2022,

— des factures de frais correspondant aux honoraires d’avocat pour mise en demeure et aux frais de relance

— le contrat de syndic

— les appels de provisions du 01/01/2019, 01/04/2019, les extraits de compte de copropriété correspondant aux exercices du 01/01/2018 au 31/12/2018, du 01/01/2019 au 31/12/2019, du 01/01/2020 au 31/12/2020, du 01/01/2021 au 31/12/2021, les appels de provisions du 01/07/2019, du 01/10/2019, du 01/01/2020, du 01/04/2020, du 01/07/2020, du 01/01/2021, du 01/04/2021, du 01/10/2020, du 01/07/2021, du 01/10/2021, du 01/01/2022, du 01/04/2022, du 01/07/2022, du 01/10/2022, l’appel indemnité retraite gardien du 15/06/2021, les appels de travaux du 01/07/2019

— les procès-verbaux d’assemblées générales du 23 juin 2022, du 18 novembre 2021, du 13 octobre 2020, du 19 septembre 2019, du 31 mai 2018 et du 18 mai 2017

— une attestation de non-recours du 14 septembre 2022 concernant l’ensemble des procès-verbaux d’assemblées générales versés aux débats

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la société Aco, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 18.634,60 euros.

La société Aco ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de de 18.634,60 euros au titre des charges courantes et appels de fonds impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 27 octobre 2022.

2 – Sur les frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 186 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

En droit, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les intérêts de retard,

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaire de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, il ressort de l’étude des pièces que les frais de syndic allégués correspondent à des frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, et que les frais d’avocat correspondant à la mise en demeure correspondent à des frais irrépétibles.

Dès lors, ces frais ne doivent pas être considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

3. Anatocisme

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

4 – Sur la demande indemnitaire

En droit, l’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Civ. 3e 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la société Aco de ses obligations.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la société Aco a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

5 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Aco, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, la société Aco sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

En droit, aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société Aco à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence [Adresse 7] » sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 6] représenté par son syndic, le cabinet Craunot, la somme de 18.634,60 euros au titre des charges de copropriété et appels de travaux impayés au 11 octobre 2022, correspondant à la période allant du 01/04/2019 au 11/10/2022, appel de charges du 4ème trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 27 octobre 2022;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence [Adresse 7] » sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 6] représenté par son syndic, le cabinet Craunot, de sa demande au titre des frais de recouvrement prévu à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence [Adresse 7] » sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 6] représenté par son syndic, de sa demande formulée à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société Aco à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence [Adresse 7] » sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 6] représenté par son syndic, le cabinet Craunot, la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société Aco aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’assignation et de signification du jugement;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence [Adresse 7] » sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 6] représenté par son syndic, le cabinet Craunot, du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 11 Janvier 2024

La GreffièreLa Présidente