TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le:

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2ème chambre 2ème section

N° RG 21/04444

N° Portalis 352J-W-B7F-CUCU3

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Mars 2021

JUGEMENT

rendu le 14 Novembre 2024

DEMANDEURS

Madame [K] [P] [O] [F] [S] épouse [J]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Monsieur [R] [N] [J]

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentés par Maître Julien DELGOVE de l’AARPI MARUANI MAURA DELGOVE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire D1283

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] [Localité 17], représenté par son syndic, la S.A. CABINET CHARPENTIER

[Adresse 5]

[Localité 12]

représenté par Maître Sophie BILSKI de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0093

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] – [Localité 17], représenté par son syndic la S.A.S. FONCIA RIVE DROITE

[Adresse 8]

[Localité 11]

représenté par Maître Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0466

Madame [U] [A]

[Adresse 13]

[Localité 17]

représentée par Maître Catherine SAINT GENIEST de l’AARPI JEANTET, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #T0004

Société AXA FRANCE IARD

Direction Sinistres Entreprise Centre de Compétence RC E Région IDF

[Adresse 20]

[Localité 15]

représentée par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0399

S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 1]

[Adresse 16]

[Localité 14]

représentée par Maître Philippe MARINO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0143

S.C.I. PANLILE

[Adresse 3]

[Localité 17]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Jérôme HAYEM, Vice-Président

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge

assistés de Sophie PILATI, Greffière

DEBATS

A l’audience collégiale du 19 Septembre 2024, présidée par Jérôme HAYEM et tenue publiquement, rapport a été fait par Sarah KLINOWSKI, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024

Décision du 14 Novembre 2024

2ème chambre 2ème section

N° RG 21/04444 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUCU3

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 30 septembre 2016, Madame [U] [A] a vendu à Monsieur [R] [J] et Madame [K] [S] épouse [J], ci-après les consorts [J], un bien immobilier à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée du [Adresse 4] à [Localité 17], cadastré section AH n°[Cadastre 2], d’une superficie de 26,39 m² moyennant le prix de 230 000 euros.

Constatant dès leur entrée dans les lieux selon procès-verbal de constat du 12 octobre 2016 que les murs de l’appartement étaient saturés d’humidité sans qu’une fuite sur les différents réseaux de l’appartement ne soit mise en évidence, les consorts [J] ont, après déclaration du sinistre auprès de leur assurance le 18 octobre 2016 et intervention de la société UNIPROMOTION le 9 janvier 2017, laquelle n’a pu déterminer l’origine des désordres, sollicité par courrier recommandé du 22 février 2017 adressé à Madame [U] [A] un accord amiable et la transmission de l’ensemble des factures des travaux réalisés par elle avant la vente.

En réponse, par courrier du 15 mars 2017, Madame [U] [A] a rappelé que les « problèmes d’humidité étaient apparents » et qu’ils avaient été évoqués devant le notaire.

En l’absence d’issue amiable du litige, les consorts [J] lui ont, par acte introductif d’instance du 15 septembre 2017, fait délivrer une assignation devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 16 septembre 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a désigné Monsieur [Y] [E] en qualité d’expert avec pour mission de relever et décrire les désordres allégués, d’en détailler l’origine, les causes, l’étendue et les conséquences quant à la solidité, l’habitabilité et l’usage du bien et de fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables.

Par ordonnances communes des 7 mars 2018, 2 novembre 2018 et 14 février 2020, les opérations d’expertises ont été rendues communes à :

Madame [O] [I], copropriétaire au 1er étage du [Adresse 4] à [Localité 17], et son assureur, la compagnie SOGESSUR,Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 17] et son assureur, la compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD, Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 17], ensemble immobilier attenant, et son assureur, la société ALLIANZ IARD,La SCI PANLILE, copropriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée du [Adresse 3] à [Localité 17] et la société JINFUSHAN, sa locataire qui y exploite un restaurant japonais.

Le 15 décembre 2020, Monsieur [Y] [E], expert judiciaire, a déposé son rapport, suivant lequel l’origine du désordre constaté, à savoir l’humidité relevée à saturation dans l’appartement des consorts [J], qui se serait manifesté entre les mois de mai 2016 et d’octobre 2016, ne se situerait pas dans l’appartement des consorts [J] ou dans celui de Madame [O] [I] mais trouverait ses causes dans les remontées capillaires de la copropriété voisine du [Adresse 3], située 50 centimètre plus haut que celle du [Adresse 4], dans une fuite sur le réseau d’évacuation de l’ancienne loge du [Adresse 3], constituant une partie commune, dans une fuite sur le collecteur commun du [Adresse 4] et dans une fuite privative sur le collecteur du restaurant japonais du [Adresse 3] qu’exploite la société JINFUSHAN. Il a retenu une imputabilité de 15% contre Madame [U] [A], en raison de l’opacité relative aux travaux par elle réalisés, de 25% contre le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et de 60% in solidum contre le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], parties privatives et communes confondues.

Forts de ces éléments, les consorts [J] ont, par acte du 4 mars 2021, fait assigner Madame [U] [A], le Syndicat des copropriétaires (ci-après SDC) du [Adresse 4], le Syndicat des copropriétaires (ci-après SDC) du [Adresse 3], leurs assureurs respectifs, la SCI PANLILE et la société JINFUSHAN devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de résolution de la vente sur le fondement des vices cachés.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 3 avril 2023, les consorts [J] demandent au tribunal de :

DIRE ET JUGER recevables et bien fondés les époux [J] en leurs demandes, fins et conclusions,ENTERINER le rapport d’expertise de M. [E],PRONONCER la résolution de la vente du 30 septembre 2016 sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil,PRONONCER, à titre subsidiaire, la nullité de la vente du 30 septembre 2016 pour dol,En conséquence du vice caché ou du dol,

ORDONNER la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière,DIRE ET JUGER que les époux [J] devront restituer à Mme [A], par la remise des clés, le bien immobilier objet de la vente du 30 septembre 2016 sis à [Localité 17], [Adresse 4],DIRE ET JUGER que Mme [A] devra restituer aux époux [J] la somme correspondant au prix de vente, soit 230.000 €, outre les intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance et capitalisation des intérêts,CONDAMNER Mme [A] à payer aux époux [J] les sommes suivantes : Au titre de la restitution du prix de vente, la somme de 230.000 € avec intérêts au taux légal à compter du jour de la vente et capitalisation des intérêts et ce, jusqu’à parfaite restitution de cette somme,Au titre des frais de notaire, la somme de 17.345 € avec intérêts au taux légal à compter du jour de la vente et capitalisation des intérêts et ce, jusqu’au parfait paiement de cette somme,Au titre des frais d’agence, la somme de 15.000 € avec intérêts au taux légal à compter du jour de la vente et capitalisation des intérêts et ce, jusqu’au parfait paiement de cette somme,Au titre des travaux, la somme de 1.215,01 € avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance et capitalisation des intérêts et ce, jusqu’au parfait paiement de cette somme,Au titre des frais du PV de constat, la somme de 320 € avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance et capitalisation des intérêts et ce, jusqu’au parfait paiement de cette somme,Au titre des taxes foncières, la somme de 1.019 € (à parfaire) avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance et capitalisation des intérêts et ce, jusqu’au parfait paiement de cette somme,Au titre des charges de copropriété, la somme de 5.589,18 € (à parfaire) avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance et capitalisation des intérêts et ce, jusqu’au parfait paiement de cette somme,Au titre des frais d’assurance, la somme de 1.341,55 € (à parfaire) avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance et capitalisation des intérêts et ce, jusqu’au parfait paiement de cette somme,Au titre de la facture MANSIO, la somme de 1.800 € avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance et capitalisation des intérêts et ce, jusqu’au parfait paiement de cette somme,Au titre du préjudice de jouissance, la somme de 67.080 € (à parfaire),Au titre du préjudice moral, la somme de 10.000 € ; A titre infiniment subsidiaire,

DIRE ET JUGER que les responsabilités de Mme [A], du SDC DU [Adresse 4], du SDC DU [Adresse 3] et de la société PANLILE sont engagées vis-à-vis des époux [J], CONDAMNER le SDC du [Adresse 4] à procéder aux travaux de réparation selon le devis de la société LAVILLAUGOUET en date du 28 février 2020, proposition n°1, d’un montant de 26.300 € HT (Pièce n°31) et ce, dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir puis sous astreinte de 150 € par jour de retard pendant un délai de six mois,CONDAMNER le SDC du [Adresse 3] à procéder aux travaux de réparation selon le devis de la société LAVILLAUGOUET en date du 22 octobre 2020, proposition n°2, d’un montant de 6.200 € HT (Pièce n°32) et ce, dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, puis sous astreinte de 150 € par jour de retard pendant un délai de six mois,CONDAMNER La société PANLILE à procéder aux travaux de réparation selon le devis de la société LAVILLAUGOUET en date du 22 octobre 2020, proposition n°1, d’un montant de 15.600 € HT (Pièce n°32) et ce, dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir, puis sous astreinte de 150 € par jour de retard pendant un délai de six mois,DIRE ET JUGER que les époux [J] sont fondés à demander à ce que les travaux soient réaliser sous la maîtrise d’oeuvre d’un architecte,CONDAMNER in solidum Mme [A], le SDC DU [Adresse 4], la compagnie d’assurance AXA France IARD, es qualité d’assureur du SDC du [Adresse 4] – [Localité 17], le SDC DU [Adresse 3], la compagnie d’assurance SA ALLIANZ IARD, es qualité d’assureur du SDC du [Adresse 3] – [Localité 17] et la société PANLILE à verser aux époux [J] la somme de 20.617,30 € TTC au titre des travaux de réfection de leur appartement selon le devis de la société MARV en date du 20 novembre 2020,CONDAMNER in solidum Mme [A], le SDC DU [Adresse 4], la compagnie d’assurance AXA France IARD, es qualité d’assureur du SDC du [Adresse 4] – [Localité 17], le SDC DU [Adresse 3], la compagnie d’assurance SA ALLIANZ IARD, es qualité d’assureur du SDC du [Adresse 3] – [Localité 17] et la société PANLILE à verser aux époux [J] les frais de maitrise d’oeuvre de la société MANSIO, architecte, dont la somme de 1.800 € TTC d’ores et déjà réglée,CONDAMNER in solidum Mme [A], le SDC DU [Adresse 4], AXA France IARD, le SDC DU [Adresse 3], ALLIANZ IARD et la société PANLILE à payer aux époux [J] une somme de 67.080 € au titre de leur préjudice de jouissance, arrêtée au 30 mars 2023, à parfaire au jour du versement effectif aux époux [J] de la somme leur permettant de réaliser les travaux de remise en état de leur appartement,CONDAMNER in solidum Mme [A], le SDC DU [Adresse 4], AXA France IARD, le SDC DU [Adresse 3], ALLIANZ IARD et la société PANLILE à verser aux époux [J] une somme de 2.580 € au titre de leur préjudice de jouissance pendant les travaux de remise en état de leur appartement,CONDAMNER in solidum Madame [U] [A], le SDC DU [Adresse 4], AXA France IARD, es qualité d’assureur du SDC du [Adresse 4] – [Localité 17], du SDC DU [Adresse 3], ALLIANZ IARD, es qualité d’assureur du SDC du [Adresse 3] – [Localité 17] et la société PANLILE à verser aux époux [J] la somme de 10.000 € en réparation de leur préjudice moral,ASSORTIR les condamnations des intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance et capitalisation des intérêts ; Dans tous les cas,

CONDAMNER in solidum Mme [A], le SDC du [Adresse 4], AXA France IARD, le SDC du [Adresse 3], ALLIANZ et la société PANLILE à payer aux époux [J] la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER in solidum Mme [A], le SDC du [Adresse 4], AXA France IARD, le SDC du [Adresse 3], ALLIANZ et la société PANLILE aux entiers dépens qui comprendront les frais d’assignation en référé et le coût de l’expertise ordonnée en référé dont ils ont dû faire l’avance, soit la somme de 22.194,11 €,DIRE ET JUGER que les frais de procédure et les condamnations résultant de la présente procédure soient partagés entre tous les copropriétaires à l’exception des époux [J],ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir. Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 3 janvier 2023, Madame [U] [A] demande au tribunal de :

A titre principal,

CONSTATER que les consorts [J] ont renoncé à la garantie des vices cachés et ne démontrent aucune manoeuvre dolosive de Mme [A], DEBOUTER les consorts [J] de leur demande de nullité ou de résolution de la vente ainsi que de l’ensemble de leurs demandes, DEBOUTER le SDC du [Adresse 4] et le SDC du [Adresse 3] et l’ensemble des défendeurs de leurs demandes à l’encontre de Mme [A], la responsabilité de celle-ci n’étant en aucun cas établie, JUGER que le SDC du [Adresse 4] et le SDC du [Adresse 3] ont commis des fautes en s’abstenant de procéder aux travaux de mise en conformité (irrégularités et fuites du collecteur commun du SDC 19 DEPART et vétusté des parties communes du SDC [Adresse 3]) et dissimulation de preuve du [Adresse 3] qui exonèrent en tout état de cause Mme [A], JUGER notamment que les époux [J] ne justifient pas de de leur demande de réparation d’un préjudice moral, de leur préjudice de jouissance,A titre subsidiaire,

CONDAMNER in solidum le SDC du [Adresse 4] et le SDC du [Adresse 3] à garantir Mme [A] des condamnations qui seraient prononcées à son encontre, En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum les époux [J], le SDC du [Adresse 4] et le SDC du [Adresse 3] à Madame [A] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 29 mai 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 17] demande au tribunal de :

À titre principal,

REJETTER les conclusions du rapport d’expertise de M. [E] du 15 décembre 2020 en ce qu’il n’est pas probant, qu’il est partial, en ce qu’il manque d’objectivité et en ce qu’il n’a pas respecté le principe du contradictoire à l’encontre d’une partie finalement reconnue co-responsable des désordres allégués,RAPPELER qu’en application des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 un syndicat des copropriétaires ne répond pas de défaillances des parties privatives dont il n’est ni propriétaire ni gardien et qu’il n’engage donc aucune responsabilité à ce titre,DÉBOUTER Madame et Monsieur [J] ainsi que toute autre partie formulant des demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,DÉBOUTER spécifiquement Madame [A] de toutes ses demandes fins et conclusions à l’encontre du syndicat sis [Adresse 3] notamment sa demande de garantie,DÉBOUTER spécifiquement la compagnie ALLIANZ IARD de toutes ses demandes fins et conclusions à l’encontre du syndicat sis [Adresse 3] notamment sa demande d’exclusion de garantie et DIRE que celle-ci est bien pleinement mobilisable,À titre subsidiaire,

RÉDUIRE à de plus justes proportions la part de responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] – [Localité 17], sans que celle-ci n’excède 16,66% du total des responsabilités encourues dans le cas d’un partage à parts égales entre les deux immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 4] et à titre infiniment subsidiaire sans que celle-ci n’excède 20% du total des responsabilités encourues dans le cadre du partage de responsabilité retenu par l’expert,RÉDUIRE à de plus justes proportions le trouble de jouissance allégué par les Madame et Monsieur [J] et d’une manière générale l’ensemble du quantum de toutes leurs demandes en principal, frais, intérêts et accessoires,DEBOUTER Madame et Monsieur [J] de leur demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance pour la période à compter du 19 mars 2021, date de réception des travaux préconisés par l’expert pour l’immeuble du [Adresse 3] – [Localité 17],DÉBOUTER Madame et Monsieur [J] de leur demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance durant l’exécution des travaux,DÉBOUTER Madame et Monsieur [J] de leur demande de condamnation à réaliser des travaux sous astreinte devenue sans objet puisque les travaux ont été exécutés,DÉBOUTER Madame et Monsieur [J] de leur demande de dommage et intérêts pour préjudice moral,DÉBOUTER Madame et Monsieur [J] de leur demande de condamnations solidaires et/ou in solidum des défendeurs,DÉBOUTER Madame et Monsieur [J] de leur demande de condamnations solidaires et/ou in solidum au titre des dépens pour la procédure au fond ainsi que pour celle de référésDans tous les cas,

CONDAMNER la compagnie d’assurance SA ALLIANZ IARD à relever et à garantir son assuré, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] – [Localité 17] de toutes les condamnations et sommes qui pourraient être mises à sa charge par le tribunal de céans dans le jugement à intervenir,CONDAMNER tous succombants à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] – [Localité 17] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,CONDAMNER tous succombants aux entiers dépens,MAINTENIR l’exécution provisoire de plein droit.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 1er septembre 2022, la société ALLIANZ IARD demande au tribunal de :

A titre principal,

DEBOUTER l’ensemble des parties en la procédure de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société ALLIANZ IARD, prise en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 17] dès lors que sa garantie ne peut être, en l’espèce, mobilisée, ce, pour toutes les raisons exposées dans le corps des présentes écritures,CONDAMNER Monsieur [R] [J] et Madame [K] [S] épouse [J], ou toute(s) partie(s) succombant, à régler à la société ALLIANZ IARD la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Philippe MARINO, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,A titre très subsidiaire,

LIMITER la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 17] à 10 % des dommages,FAIRE APPLICATION de ce coefficient de réduction aux indemnités allouées à Monsieur [R] [J] et Madame [K] [S] épouse [J] en ce qu’elles sont mises à la charge de la société ALLIANZ IARD,FAIRE APPLICATION des limites de garantie de la société ALLIANZ IARD dont celle relative à la prise en charge du trouble de jouissance, limitée à trois ans et débouter les époux [J] de toute demande à l’égard de la concluante qui excèderait ces limites,DEBOUTER Monsieur [R] [J] et Madame [K] [S] épouse [J] mais, également, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 17], de leurs demandes d’indemnisation d’un préjudice de jouissance à l’encontre de la société ALLIANZ IARD, ce poste – outre qu’il n’est pas fondé – n’étant pas garanti par la concluante,REDUIRE en de notables proportions l’indemnité réclamée par Monsieur [R] [J] et Madame [K] [S] épouse [J] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,STATUER ce que de droit sur les dépens dont distraction au profit de Maître Philippe MARINO, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,En tout état de cause,

DEBOUTER l’ensemble des parties en la procédure de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes écritures.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 7 juin 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 17] demande au tribunal de :

A titre principal,

PRENDRE ACTE des diligences accomplies par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 17],DEBOUTER les consorts [J] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 17],A titre subsidiaire,

REJETER la demande des époux [J] aux fins de condamnation solidaire des parties à la prise en charge des travaux, de leurs préjudices de jouissance et moral ainsi qu’au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,RAMENER le quantum qui est attribué par l’expert judiciaire au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 17] à de plus justes proportions,A titre infiniment subsidiaire,

LIMITER la contribution du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 17] à 25 % conformément au rapport d’expertise,REJETER la demande des époux [J] au titre du préjudice moral et à tout le moins le ramener à une meilleure proportion,LIMITER le quantum du préjudice de jouissance à la date du 31 aout 2021,REJETER le préjudice de jouissance et à tout le moins le ramener à une meilleure proportion, En tout état de cause,

CONDAMNER la compagnie AXA France IARD à garantir les condamnations qui seront prononcées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4],REJETER la demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens à l’égard du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10].

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 4 septembre 2023, la société AXA FRANCE IARD demande au tribunal de :

DEBOUTER les époux [J] ou toute autre partie de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la société AXA France IARD,DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 17], représenté par son syndic le Cabinet JEAN CHARPENTIER ou toute autre partie de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la société AXA France IARD,En toute hypothèse,

ECARTER l’exécution provisoire,CONDAMNER les époux [J] sinon tout succombant à verser à la société AXA France IARD la somme de 5.000,00 € en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés entre les mains de la SCP CORDELIER & ASSOCIES, Avocats au Barreau de PARIS, conformément à l’article 699 du CPC.

La SCI PANLILE et la société JINFUSHAN n’ont pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 novembre 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 19 septembre 2024.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « constater », « juger que » ou « déclarer » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande principale de résolution de la vente sur le fondement des vices cachés

Les consorts [J] exposent, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, que l’appartement qui leur a été vendu par Madame [U] [A] était affecté d’un vice caché, à savoir une humidité à saturation tant au niveau du sol qu’au niveau du plafond, constatée par l’expert judiciaire dans son rapport, dès lors que :

Les murs de l’appartement, doublés avec des plaques de placoplâtre par Madame [U] [A] et régulièrement repeints par elle entre chaque changement de locataire, cachaient les désordres liés à l’humidité,Les désordres affectant l’appartement le rendaient inhabitable et nécessitaient sa réfection totale, de sorte qu’ils rendaient le bien impropre à sa destination,Les désordres liés à l’humidité sont antérieurs à la vente.

Les consorts [J] précisent que Madame [U] [A] avait connaissance des désordres chroniques d’humidité de son lot puisqu’elle affirme elle-même les avoir informés de l’existence de ces désordres avant la vente, ce qui n’est selon eux pas établi par les pièces qu’elle verse aux débats, l’acte authentique de vente n’en faisant aucunement référence. Ils ajoutent que la clause d’exclusion de garantie insérée dans l’acte de vente n’a pas été incluse pour déroger à la garantie des vices compte tenu des traces d’humidité présentes dans l’appartement, mais constitue une clause de style qui se retrouve dans la quasi-totalité des actes de vente. Ils relèvent que l’expert lui-même retient comme « fortement tangible l’hypothèse d’une dissimulation des désordres par Madame [A] », de sorte que la clause d’exonération des vices cachées ne trouve pas à s’appliquer.

Les consorts [J] sollicitent ainsi la résolution de la vente et la restitution du prix, sur le fondement de l’article 1644 du code civil, outre la condamnation de leur venderesse à leur verser 15 000 euros au titre des frais d’agence, 17 345 euros au titre des frais de notaire, et diverses sommes à titre de dommages et intérêts au regard sa connaissance des vices, en application de l’article 1645 du code civil.

En défense, Madame [U] [A] soutient que l’action en résolution de la vente des consorts [J] sur le fondement des vices cachés ne peut prospérer dès lors que les parties ont dérogé contractuellement à la garantie des vices cachés en insérant une clause exonératoire de responsabilité en page 13 de l’acte de vente. Elle précise qu’elle leur a vendu cet appartement alors qu’il était, depuis près de 20 ans, habitable, habité et mis en location, le dernier locataire ayant quitté les lieux au mois d’avril 2016, et qu’elle n’a pas manqué de les prévenir de l’existence d’une certaine humidité, qu’ils ont eux-mêmes par ailleurs constatée. Elle verse aux débats en ce sens une attestation de l’agent immobilier ayant procédé aux visites ainsi qu’une attestation du diagnostiqueur intervenu au mois de mai 2016 pour procéder à la réalisation des diagnostics techniques règlementaires. Madame [U] [A] considère que l’aggravation de la situation postérieurement à la vente ne peut s’analyser en un vice caché et qu’en achetant « en l’état », les consorts [J] ont renoncé à la garantie des vices cachés et ne peuvent donc solliciter la résolution de la vente sur ce fondement.

En toute hypothèse, Madame [U] [A] considère que les conditions de mise en œuvre de l’action en résolution de la vente pour vice caché ne sont pas réunies dès lors que :

Il n’est pas démontré que ce qui est qualifié de vice préexistait à la vente du 30 septembre 2016, l’expert judiciaire ayant reconnu être dans l’impossibilité de préciser la date de survenance du « phénomène majeur » à l’origine des désordres tout en précisant qu’il se serait produit entre « la libération des lieux en avril 2016 et octobre 2016 » et les consorts [J] ne rapportant pas la preuve qui leur incombe de ce que le sinistre serait intervenu antérieurement au transfert de propriété,Les traces d’humidité n’étaient pas occultes au regard des attestations qu’elle verse aux débats et du souhait des parties de déroger à la garantie des vices cachés.

Subsidiairement, sur la demande de dommages et intérêts des consorts [J] sur le fondement de l’article 1645 du code civil, la défenderesse, qui précise qu’elle n’a pas la qualité de professionnel de l’immobilier, rappelle que les opérations d’expertise ne démontrent pas qu’elle avait connaissance de ce sinistre à venir, sans commune mesure avec les traces d’humidité présentes au moment de la visite du bien litigieux.

Sur ce,

Aux termes des articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Dans ces cas, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Il résulte de ces dispositions que le vendeur professionnel, présumé connaître les vices de la chose vendue, ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés.

En l’espèce, l’acte de vente du 30 septembre 2016 stipule que « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».

Il convient donc de déterminer d’une part, si le désordre constaté, à savoir l’humidité relevée à saturation dans l’appartement des consorts [J], constitue un vice caché, et d’autre part, si la clause d’exonération trouve à s’appliquer au bénéfice de Madame [U] [A].

Sur la nature du désordre constaté, il convient de relever à titre liminaire que l’expert judiciaire, en page 13 de son rapport et sous l’intitulé « Point A : relever et décrire les désordres allégués expressément dans l’assignation et affectant l’appartement de M. et Mme [J] », décrit la présence d’humidité à saturation sur les murs et les doublages de l’appartement litigieux mais également au niveau du sol et du plafond, notamment à proximité de la salle d’eau mais également au niveau du mur à gauche de la cuisine. Il constate que « plus on s’éloigne du mur du fond (côté [Adresse 3]), plus ce taux d’humidité diminue ».

Les traces d’humidité que Madame [U] [A] affirme avoir porté à la connaissance des consorts [J] antérieurement à la vente ne constituent donc pas le vice caché dont ces derniers se plaignent, ces traces étant sans commune mesure avec l’humidité relevée à saturation par l’huissier de justice dans son constat du 12 octobre 2016, lequel a relevé « une odeur d’humidité immédiatement prenante », le revêtement de la paroi d’une niche détrempé et qui s’effrite, la présence de cloques pleines et éclatées, de moisissures de couleur violette tout autour, puis par l’expert judiciaire dans son rapport du 15 décembre 2020, lequel précise en page 26 dudit rapport qu’il « semblerait qu’il y ait eu des problèmes antérieurs d’humidité, préexistants, mais pas suffisamment importants pour provoquer les désordres constatés. Un évènement s’est assurément produit entre mai 2016 et octobre 2016 qui aura accéléré et accru les manifestations d’humidité (…) ».

Il convient d’ailleurs de rappeler que la défenderesse justifie avoir alerté les acquéreurs, antérieurement à la vente, de la présence de traces d’humidité, nonobstant l’absence de mention en ce sens dans la promesse unilatérale de vente ou dans l’acte de vente, puisqu’elle verse aux débats :

Une attestation de Monsieur [H] [T], diagnostiqueur ayant procédé à la réalisation des diagnostics techniques réglementaires le 7 mai 2016 dans l’appartement litigieux, qui indique avoir constaté « la présence évidente d’humidité dans l’ensemble de l’immeuble concerné, l’immeuble du fond de cour »,Une attestation de Monsieur [W] [G], responsable de l’agence ORPI [Localité 18] par l’entremise de laquelle l’appartement a été vendu, lequel confirme que « de légères traces d’humidité ont été constatées lors de la visite précédant la signature de la promesse de vente (murs bas au fond de la pièce principale à droite du coin cuisine », que « le sujet a été évoqué avec Monsieur [J] durant la visite » et que « la problématique de l’humidité a également été discutée à la signature de l’acte authentique devant notaire ».

Le désordre dont il sera question dans la suite des développements est donc l’humidité relevée à saturation dans l’appartement des consorts [J] et non les simples traces d’humidité qui étaient manifestement apparentes dès le mois d’avril 2016 et connues des acquéreurs.

Si cette humidité relevée à saturation dans l’appartement des consorts [J] rend l’appartement totalement inhabitable, aux propres dires de l’expert en page 24 de son rapport, et si elle était bien cachée par les plaques de placoplâtre apposés aux murs de l’appartement, l’expert précisant en page 15 du même rapport que « l’étendue des désordres aurait été révélée dans son ampleur lors de la dépose du doublage BA13 en fond de niche (en contre face de la loge du [Adresse 3]) vraisemblablement quand l’entreprise GOBIN a entamé les travaux et constaté l’impossibilité de les poursuivre, vu l’ampleur des dégâts », il n’est pas démontré qu’elle soit antérieure à la vente.

En effet, Monsieur [Y] [E] conclut en page 25 et 26 de son rapport qu’il « semble qu’il y ait eu un phénomène majeur qui se serait produit entre la libération des lieux en avril 2016 et octobre 2016 qui aura provoqué les désordres relevés (…). Un évènement s’est assurément produit entre mai 2016 et octobre 2016 qui aura accéléré et accru les manifestations d’humidité (…) », de sorte qu’il n’est pas possible d’affirmer que le désordre pouvant être qualifié de vice caché est apparu avant le 30 septembre 2016, date de l’acte authentique de vente, celui-ci ayant pu se manifester entre le 30 septembre 2016 et le 12 octobre 2016, date du constat d’huissier qui est versé par les demandeurs.

A titre surabondant, sur la connaissance qu’a pu avoir Madame [U] [A] de ce désordre, si l’expert souligne l’opacité de cette dernière quant aux travaux réalisés dans son lot, celle-ci fournissant des factures relatives à des travaux réalisés en 2006 alors que les murs de l’appartement sont doublés par des plaques de BA13 dont la date de fabrication est postérieure à l’année 2006, il conclut en page 17 de son rapport que les travaux de doublage ont bien été réalisés « ultérieurement à la date de facturation de juillet 2006 mais bien évidemment pas en 2016 pour dissimuler le mauvais état des murs ».

En outre, le rapport de la société UNIPROMOTION, intervenue dans l’appartement litigieux le 9 janvier 2017 en recherche de fuite, conclut à l’absence de fuite sur les différents réseaux de l’appartement, et l’expert judiciaire précise en page 25 de son rapport que « Si Mme [A] n’a pas pu justifier clairement des travaux réalisés dans l’appartement qu’elle a vendu à M. [J], il semble toutefois que, bien que consciente des problèmes d’humidité qui affectaient ce bien, celle-ci n’aurait pas sciemment cherché à dissimuler un dégât des eaux ».

Dans ces conditions, l’antériorité à la vente du désordre constaté dans l’appartement des consorts [J] n’est pas établie, de même que la connaissance de ce désordre par la venderesse, de sorte qu’en toute hypothèse, la clause d’exonération de garantie des vices cachés trouve à s’appliquer.

Par conséquent, et conformément à l’article 1643 du code civil, Madame [U] [A] n’est pas tenue à la garantie des vices cachés et la demande principale de résolution de la vente des consorts [J], tout comme leur demande subséquente de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1645 du code civil, seront rejetées.

Sur la demande subsidiaire de nullité de la vente sur le fondement du dol

Les consorts [J], à titre subsidiaire, estiment que Madame [U] [A] a engagé sa responsabilité sur le fondement du dol en vendant un appartement qu’elle savait affecté d’une importante humidité pour avoir réalisé des travaux destinés à masquer les zones sinistrées qui, sauf à entreprendre des sondages destructifs, n’étaient pas décelables lors de la visite préalable à la vente. Ils rappellent que l’expert judiciaire estime incontestable et non contestée la connaissance par Madame [U] [A] de ces désordres et fortement tangible l’hypothèse d’une dissimulation par elle desdits désordres. Son silence sur un élément déterminant pour l’usage et la conservation du bien immobilier constitue selon eux une réticence dolosive qui a vicié leur consentement. Ils sollicitent ainsi la nullité de la vente pour dol et la réparation de leurs différents préjudices tels que précédemment détaillés.

En défense, Madame [U] [A] soutient qu’elle n’a ni dissimulé la problématique de l’humidité par le biais de travaux de rénovation ni omis d’en parler aux futurs acquéreurs au cours de la vente, reprenant les arguments ci-avant développés. Elle rappelle que l’expert a évoqué des problèmes d’humidité antérieurs à la vente sans commune mesure avec les désordres constatés au cours des opérations d’expertise et qu’il a précisé dans son rapport qu’elle ne pouvait imaginer l’importance des désordres avant que le doublage ne soit déposé et qu’elle n’aurait pas sciemment cherché à dissimuler un dégât des eaux.

Sur ce,

L’article 1131 anciennement 1116 du code civil dispose que le dol est une cause de nullité du contrat.

L’article 1137 anciennement 1116 définit le dol comme le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que Madame [U] [A] a bien alerté les consorts [A] antérieurement à la vente sur la présence de traces d’humidité dans l’appartement qu’elle proposait à la vente, comme en atteste l’agent immobilier par l’entremise duquel l’appartement a été vendu, outre que ces traces d’humidité étaient apparentes, comme le confirme le diagnostiqueur ayant procédé aux diagnostics techniques réglementaires.

Ce désagrément modéré lié à l’humidité n’était donc pas déterminant du consentement des acquéreurs puisqu’ils ont acquis le bien en connaissance de cause.

Quant au désordre majeur dont ceux-ci se plaignent, à savoir l’humidité relevée à saturation, il résulte également de ce qui précède qu’elle n’en avait pas connaissance puisque d’une part, il n’est pas démontré que ce désordre soit survenu antérieurement à la vente, et que d’autre part, elle n’a pas fait doubler les murs de son appartement afin de dissimuler le désordre, l’expert judiciaire indiquant que les plaques de BA13 ont été apposées bien avant l’année 2016, outre qu’il précise en page 27 de son rapport : « en ce qui concerne la connaissance de Mme [A] relative à la présence d’humidité affectant le bien, ceci est incontestable et d’ailleurs, non contesté. Toutefois, celle-ci ne pouvait sans doute pas imaginer l’importance des désordres avant que le doublage de la niche ne soit déposé ».

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande subsidiaire des consorts [J] de nullité de la vente pour dol, tout comme leurs demandes de dommages et intérêts en découlant.

Sur les demandes très subsidiaires de dommages et intérêts

A titre liminaire, il convient de rappeler que l’expert judiciaire dans son rapport du 15 décembre 2020 évoque un seul désordre constaté dans l’appartement des consorts [J], à savoir l’humidité relevée à saturation sur les murs, le sol et le plafond, dont les causes sont multiples, de sorte qu’il conviendra, le cas échéant, de condamner in solidum l’ensemble des défendeurs qui auront concouru au dommage des consorts [J], qui est unique et indivisible.

Les consorts [J] sollicitent la condamnation in solidum de tous les défendeurs à les indemniser des préjudices résultant des désordres constatés dans leur lot, à savoir les travaux de rénovation de leur appartement, leur préjudice de jouissance et leur préjudice moral, outre la condamnation du SDC du [Adresse 4], du SDC du [Adresse 3] et de la SCI PANLILE à procéder à des travaux de réfection au sein des parties communes et privatives selon devis qu’ils versent aux débats.

Sur la responsabilité de Madame [U] [A]

Les consorts [J] estiment que Madame [U] [A] a engagé sa responsabilité contractuelle, sur le fondement des articles 1103 et 1231-1 du code civil, en méconnaissant son obligation de garde jusqu’à l’entrée en jouissance du bénéficiaire, insérée dans la promesse unilatérale de vente du 5 août 2016, lui imposant de réparer les dégâts survenus dans son bien depuis leur visite, outre qu’elle a méconnu son obligation de loyauté et son obligation précontractuelle d’information à leur égard. Se référant au rapport d’expertise, ils soutiennent en effet qu’elle était consciente des problèmes d’humidité qui affectaient le bien qu’elle leur a vendu et que les travaux par elle réalisés ont eu pour objectif de dissimuler ces désordres.

En défense, Madame [U] [A] réfute sa responsabilité dans les désordres constatés par l’expert judiciaire, rappelant que ce dernier a conclu que l’origine de ces désordres ne se trouvait pas dans l’appartement qu’elle a vendu aux demandeurs et relevé que le SDC du [Adresse 3] a fait procéder à des travaux lourds dans l’ancienne loge constituant partie commune faisant ainsi disparaître toute preuve qui lui aurait permis de trouver de façon incontestable la cause des désordres. Reprenant ses développements précédents, elle souligne le caractère apparent des traces d’humidité lors de la visite des consorts [J], sans commune mesure avec les désordres constatés postérieurement à la vente, l’existence d’un évènement survenu entre mai et octobre 2016 qui aurait accéléré les manifestations d’humidité dont il est incontestable qu’il provienne de l’ancienne loge de la copropriété voisine, et enfin l’absence d’intention de sa part de dissimuler un dégât des eaux, aux propres dires de l’expert judiciaire.

Sur ce,

L’article 1103 du code civil anciennement 1134 dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-1 du code civil anciennement 1147 dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est par ailleurs constant que le vendeur est tenu à une obligation précontractuelle d’information et de loyauté à l’égard de l’acquéreur, qui dispose en cas d’inexécution d’une action en responsabilité délictuelle fondée sur le droit commun de l’article 1382 du code civil dans sa rédaction en vigueur au jour de conclusion de l’acte, la faute retenue étant par hypothèse antérieure à la conclusion du contrat.

En l’espèce, aux termes de la promesse unilatérale de vente du 5 août 2016, dans la rubrique intitulée « Obligation de de la vente en cas de réalisation/ A à la charge du promettant/ c) Etat », les parties ont convenu que le promettant s’oblige à « n’apporter aucune modification par rapport à son état actuel et, d’une manière générale, à gérer les biens en « bon père de famille ». Le promettant restera pécuniairement responsable sur le prix de vente, de toutes dépréciations ou dégradations volontaires ou involontaires qui, hormis les conséquences d’un usage normal des biens promis, compte tenu de leur état à ce jour, seraient commises jusqu’à l’entrée en jouissance du bénéficiaire ».

Cette clause, dont les termes sont clairs, prévoit ainsi l’engagement de la responsabilité contractuelle du promettant en cas de dégradations volontaires ou involontaires entre la promesse unilatérale de vente et la vente.

Or aucun fait personnel de Madame [U] [A], volontaire ou involontaire, n’a été mis en évidence par l’expert comme étant à l’origine des désordres constatés dans l’appartement des consorts [A], ni n’est même allégué par les consorts [J].

La responsabilité contractuelle de Madame [U] [A] sur le fondement des articles 1103 et 1231-1 du code civil ne peut donc être engagée.

En outre, et comme ci-avant rappelé, il n’est pas établi que le désordre constaté dans le lot des consorts [J] soit antérieur à la vente, ni même que Madame [U] [A] en ait eu connaissance, de sorte qu’elle n’a pas méconnu son obligation précontractuelle d’information, étant par ailleurs rappelé qu’elle justifie avoir porté à la connaissance des acquéreurs la présence de traces d’humidité dans le lot, au demeurant apparentes, antérieurement à la vente.

La responsabilité délictuelle de Madame [U] [A] sur le fondement de l’article 1382 du code civil dans sa rédaction en vigueur au jour de conclusion du contrat ne peut non plus être engagée.

Dans ces conditions, les consorts [J] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes de dommages et intérêts dirigées à l’encontre de Madame [U] [A], de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de garantie formée par cette dernière.

Sur la responsabilité du SDC du [Adresse 4] et de son assureur AXA FRANCE IARD

Les consorts [J] soutiennent que le SDC du [Adresse 4] a engagé sa responsabilité sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil et de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 en ce que les désordres liés à l’humidité trouvent selon l’expert leur cause en partie dans une fuite sur le collecteur commun du [Adresse 4].

En défense, le SDC du [Adresse 4] sollicite sa mise hors de cause dès lors qu’il a accompli les diligences requises lors des opérations d’expertise judiciaire, réalisant les travaux requis sans attendre qu’on l’y contraigne. A titre subsidiaire, si le tribunal retenait sa responsabilité dans les désordres affectant le lot des consorts [J], le SDC du [Adresse 4] demande au tribunal de rejeter la solidarité et de ramener sa condamnation à de plus justes proportions et au maximum à 25% des dommages constatés compte tenu des dépenses qu’il a déjà engagées et des conclusions de l’expert judiciaire, retenant sa responsabilité à hauteur de 25% seulement. Il précise par ailleurs que les défectuosités révélées par l’expertise judiciaire, qui ont déjà fait l’objet de travaux, ne proviennent pas d’un défaut d’entretien de l’immeuble mais de son ancienneté.

La société AXA France IARD, assureur du SDC du [Adresse 4], s’associe à la demande de mise hors de cause de ce dernier au regard de l’ensemble des diligences par lui entreprises et estime de même que le pourcentage de responsabilité qui lui est imputé par l’expert est contestable, la fuite trouvant principalement son origine dans la copropriété voisine. L’assureur déplore également l’absence d’investigations menées au [Adresse 6], qui auraient permis de révéler une cause supplémentaire aux désordres à l’origine du présent litige, l’absence de mise en cause de Madame [V], l’expert ayant relevé que les désordres étaient susceptibles de provenir de son appartement, et la suppression par le SDC du [Adresse 3] de preuves par la réalisation de travaux de réfection du sol de la loge du [Adresse 3]. Sur les limites de sa garantie, la société AXA France IARD précise que ne sont pas couverts au titre de la garantie des eaux les frais de dégorgement, les frais de réparation ou de remplacement des biens à l’origine des sinistres et ne sont pas garantis les dommages ou responsabilités résultant d’un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré.

Sur ce,

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, antérieure au 1er juin 2020, dispose en son alinéa 4 que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, et à titre liminaire, il convient de relever que le SDC du [Adresse 4] n’a pas pu engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil dès lors qu’aucun lien contractuel ne le lie aux consorts [J], de sorte qu’il convient de rejeter leur demande de dommages et intérêts sur ce fondement.

Sur l’engagement de la responsabilité du SDC du [Adresse 4] sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 en revanche, il appartient aux consorts [J], qui n’allèguent pas un vice de construction, de démontrer un défaut d’entretien des parties communes.

Le rapport de l’entreprise LAVILLAUGOUET du 27 février 2020 fait état d’une fuite au joint d’emboiture entre le PVC et la fonte au niveau d’une canalisation constituant partie commune, canalisation qui n’est pas étanche et présente au moins une défectuosité significative dans son parcours enterré, ce qui conduit l’expert à indiquer en page 19 de son rapport que : « le rapport LAVILLAUGOUET de février 2020 fait état d’une fuite importante sur le collecteur commun du [Adresse 4] » puis en page 26 que « le collecteur commun du SDC 19 Départ présente irrégularités et fuites (selon investigations LAVILLAUGOUET) qui peuvent expliquer et contribuer partiellement au phénomène de remontées capillaires ».

Le dommage a donc pour cause un défaut d’un élément d’équipement commun.

Le devoir d’entretien oblige en cas de manifestation d’une défaillance à une remise en état rapide de l’équipement sur lequel il porte et aussi, si la nature de l’équipement le commande, à des contrôles préventifs périodiques.

En l’espèce, l’élément défaillant est un collecteur qui, par sa nature, n’appelle pas de contrôle préventif. Par ailleurs, informé des désordres, le syndicat a sans délai pris les mesures propres à faire cesser tout dommage et fait procéder à la reprise du collecteur.

En effet, le syndicat a mandaté une entreprise de plomberie dès le 22 mai 2017 en recherche de fuite dans l’appartement des consorts [J], dans l’appartement du dessus et dans l’immeuble mitoyen laquelle n’a pas pu identifier de fuite dans les locaux inspectés, a fait inspecter les réseaux d’évacuation enterrés de la cour au cours de l’année 2018, sur recommandation de la société ALTER EGO qui mandatée à son initiative le 4 octobre 2017 avait relevé une présence anormale d’humidité au sein du logement des consorts [J] et en particulier au niveau du mur mitoyen avec la copropriété du [Adresse 3] et préconisé de réaliser des reconnaissances des réseaux d’évacuation communs, y compris au niveau des réseaux enterrés du hall, a fait voter le 4 octobre 2019 un devis de l’entreprise LAVILLAUGOUET aux fins de construire un regard de visite à proximité de l’entrée d’eau située en haut de la rue intérieure, de manière à pouvoir faire un test d’étanchéité sur tout le secteur du bâtiment du fond et enfin, suite à l’intervention de cette société, laquelle relevait dans son compte-rendu du 27 février 2020 une fuite au joint d’emboiture entre le PVC et la fonte et de canalisations enterrées défectueuses, a fait voter les travaux de réfection par elle préconisés sur le réseau de canalisation de tout-à-l’égout le 3 novembre 2020, travaux qui ont intégralement été réalisés pour un montant total de 39 160 euros TTC aux mois de juillet et août 2021.

La responsabilité du SDC du [Adresse 4] n’est donc pas engagée et les demandes formées à son encontre à celle de son assureur doivent être rejetées.

Sur la responsabilité du SDC du [Adresse 3] et de son assureur la société ALLIANZ IARD

Les consorts [J] soutiennent que le SDC du [Adresse 3] a également engagé sa responsabilité sur le fondement des articles 544 et 1240 du code civil en ce que les désordres liés à l’humidité trouvent selon l’expert leurs causes en partie dans les remontées capillaires et dans une fuite sur le réseau d’évacuation de l’ancienne loge.

Le SDC du [Adresse 3] sollicite le rejet des conclusions de l’expert judiciaire et de toute prétention formulée à son encontre par les parties au regard des incohérences et contradictions relevées dans son rapport, de l’absence de démonstration probante de l’implication effective des parties communes du [Adresse 3] dans les désordres constatés dans le lot des demandeurs, des autres multiples causes provenant du [Adresse 4], en ce compris du lot des demandeurs et des insinuations et déductions de l’expert, défiant les lois de la physique, qui ne font pas preuve.

Il fait en effet remarquer que parmi les causes des désordres retenues par l’expert judiciaire dans son rapport, seules deux le concernent mais ne sont pas qualifiées d’importantes, à savoir les remontées capillaires qui transiteraient du [Adresse 3] vers le [Adresse 4] et la fuite sur le collecteur en PVC de l’ancienne loge. Or selon lui, aucune de ces causes n’est démontrée puisque :

Aucune fuite ou infiltration active en provenance des parties communes du [Adresse 3] vers le lot des consorts [J] n’a été mise selon lui en évidence dès lors que :l’expert de la société HYDROTECH précédemment intervenu sur les lieux a seulement constaté un écoulement d’eau derrière le conduit en sortie de regard extérieur de l’ancienne loge et non une fuite sur le réseau d’évacuation, écoulement qui se situe dans la cour d’immeuble à l’opposé de l’appartement des consorts [J] et se dirige vers le collecteur commun à l’opposé des lieux objet de l’expertise, le sol de la cour étant en pente, outre que la société HYDROTECH a en revanche constaté une fuite dans la cuisine de l’appartement des consorts [J] à l’origine des désordres d’humidité dans la loge de la gardienne,que l’expert de la société HYDROTECH ne fait état d’aucun défaut du réseau d’évacuation des eaux usées et d’eau froide de l’ancienne loge, qui était hors de fonction depuis la prise de retraite de la gardienne début 2016, le seul point d’eau, un évier, non contigu à l’appartement des consorts [J], ayant été coupé,que la conduite en PVC sous la dalle en béton n’est pas fuyarde car l’écoulement entre le fourreau et la conduite en PVC est orienté vers la cour d’immeuble en pente, outre que l’expert a pu le constater lui-même en page 34 de son rapport de même que l’expert mandaté pour le compte du SDC du [Adresse 3] le 25 janvier 2018,l’ancien collecteur obstrué de l’ancienne loge, aux dires de l’expert, pourrait seulement avoir concouru aux désordres, l’emploi du conditionnel par l’expert indiquant qu’il s’agit seulement d’une éventualité, du reste contestable, ce collecteur étant désaffecté de sorte qu’il ne peut être à l’origine des désordres.

Le SDC du [Adresse 3] conteste par ailleurs avoir souhaité dissimuler des preuves en faisant procéder à la réfection du sol de la loge, contrairement à ce que lui reproche l’expert judiciaire, rappelant que le syndic de l’immeuble a, courant octobre 2017, soit bien avant sa mise en cause le 7 mars 2018, pris attache avec la société TENDANCES pour lui demander d’établir un devis concernant la loge afin de supprimer le point d’eau et le plancher, éléments pouvant gêner la recherche de fuite et que cette société, après avoir contrôlé l’évacuation en PVC dans le cadre d’une recherche de fuite n’a rien signalé, outre que le collecteur incriminé n’a pas été supprimé, seul le parquet ayant été retiré afin de permettre la réalisation d’une chape. Outre les contradictions et les approximations qu’il prête aux rapports de l’expert judiciaire, le SDC du [Adresse 3] conteste enfin la part de responsabilité que ce dernier lui attribue à hauteur de 60% laquelle, d’une part, concerne à la fois les parties privatives et les parties communes, s’avère d’autre part disproportionnée par rapport au coût des travaux de remise en état qui lui ont finalement incombés et enfin est passée de 40 à 60% entre la note de synthèse du 27 octobre 2020 et le rapport final 7 semaines plus tard sans raison objective.

Subsidiairement, si sa responsabilité dans les désordres affectant le lot des consorts [J] devait être retenue, le SDC du [Adresse 3] rappelle que les 60% de part de responsabilité que l’expert lui prête correspondent selon ce dernier à 20% pour le « restaurant japonais » et donc 40% pour les parties communes et Madame [V], qui n’a pas été attraite aux opérations d’expertise, de sorte qu’une responsabilité à hauteur de 20% au maximum ne pourrait être retenue à son encontre. Toutefois, le SDC du [Adresse 3] estime que compte tenu des constatations de l’expert, chaque immeuble devrait être tenu responsable pour la moitié des dommages constatés et au sein du [Adresse 3], seule la SCI PANLILE devrait supporter l’intégralité des dommages puisque l’origine effective des désordres se trouve dans son lot. Subsidiairement, le SDC du [Adresse 3] consent à ce que 50% de la responsabilité soit partagée en parts égales entre la SCI PANLILE, Madame [V] et lui-même.

La société ALLIANZ IARD, assureur du SDC du [Adresse 3] sollicite le rejet de l’ensemble des prétentions formées à son encontre et à titre très subsidiaire, le cantonnement de la responsabilité de son assuré à 10% des dommages. Elle expose en effet que son assuré a souscrit un contrat d’assurance multirisques immeuble qui exclut de son champ d’application les dommages causés par l’humidité, la condensation ou la buée, sauf s’ils sont dus à un évènement garanti, les infiltrations provenant des portes et fenêtres, les gaines d’aération, de ventilation ou des conduits de cheminée et les dommages résultant d’un défaut d’entretien et de réparation. Or il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les désordres sont constitués par une humidité endémique et que l’état du [Adresse 3] révèle une vétusté et un défaut d’entretien important, de sorte que si le rapport de Monsieur [E] devait être entériné, les exclusions précitées devraient trouver application selon elle. Sur les préjudices allégués par les demandeurs, la société ALLIANZ IARD observe qu’ils ne justifient pas d’une non prise en charge par leur assureur des dommages tels que déterminés par l’expert, qu’ils ne démontrent pas qu’il leur était impossible d’entreprendre les travaux de reprise dans les suites du dépôt du rapport d’expertise et qu’ils ne peuvent prétendre à un préjudice de jouissance postérieure au 19 mars 2021 puisqu’à cette date, la reprise du regard situé dans la cour et la reprise des canalisations privatives du restaurant japonais avaient été réalisés. Elle précise enfin qu’en toute hypothèse, la garantie de la perte des loyers ou perte d’usage souscrite par son assuré est limitée à trois ans et que le préjudice moral ne fait pas partie des postes de préjudice qu’elle prend en charge.

Sur ce,

L’article 544 dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.

Pour autant, nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.

En l’espèce, la société UNIPROMOTION, intervenue en premier le 9 janvier 2017 dans le cadre d’une recherche non destructive de fuite dans le lot litigieux, relève dans son rapport qu’aucune fuite sur les différents réseaux de l’appartement n’a pu être mise en évidence et qu’il « semblerait que l’appartement de Monsieur [J] subisse des remontées d’humidité par capillarité ». La société UNIPROMOTION relève des taux d’humidité normaux au niveau de la partie haute de la cloison côté cuisine et du doublage cuisine mitoyen à la salle de bain, mais des taux anormalement élevés au niveau du carrelage cuisine, du doublage cuisine, du mur cuisine, de la cloison entre le salon et la chambre et du passage entre le salon et la chambre.

Cette constatation est reprise par l’expert judiciaire, qui a procédé à des mesures d’humidité dans les deux pièces constituant le lot des consorts [J] et note en page 14 de son rapport : « Il est également à noter que l’humidité relevée est à saturation tant au niveau du sol comme au niveau du plafond. Ici la saturation d’humidité est relevée jusqu’au plafond, notamment à proximité de la salle d’eau, mais également au niveau du mur à gauche de la cuisine côté dégagement commun. En outre, sur ce mur, l’expert a constaté que plus on s’éloigne du mur du fond (côté [Adresse 3]), plus ce taux d’humidité diminue suivant une courbe formant angle de 40 à 60° ».

L’expert précise en page 18 du même rapport que le [Adresse 3] est situé environ 50 cm plus haut que le [Adresse 4], « ce qui fait que des infiltrations capillaires par migration pourraient effectivement s’élever jusqu’à une hauteur comprise entre 2 m et 2,50 m environ, au niveau du mur mitoyen, puis diminuer au-delà » et ajoute que « l’état de la loge du [Adresse 3] nécessitait sa réfection ne serait-ce qu’au niveau du plancher qui était gondolé au point de bloquer l’ouverture de la porte, attestant indiscutablement d’une très forte présence d’humidité », état que le tribunal est également en mesure de constater au regard de la photographie de l’ancienne loge du [Adresse 3] qui illustre la page 18 dudit rapport et qui a été prise avant sa réfection entreprise juste avant l’ordonnance commune du 7 mars 2018 par laquelle le SDC du [Adresse 3] a été attrait dans la cause. Cette même photographie est également versée aux débats par les consorts [J] (pièce n°10).

En outre, après avoir rappelé que l’hypothèse des remontées capillaires ne peut expliquer à elle seule la présence d’humidité et qu’il avait donc demandé la réalisation de tests de recherches de fuites au [Adresse 4] et au [Adresse 3], l’expert judiciaire souligne les conclusions du rapport HYDROTECH du 16 juillet 2018 qui fait état d’une fuite sur le réseau d’évacuation PVC de l’ancienne loge, précisant « la mise en charge par ballon d’obstruction a permis de constater que la conduite en PVC sous la dalle de béton était bien fuyarde. La conduite se vide par le truchement du fourreau dans lequel est enfermée la conduite PVC de diamètre 80 ».

Si le SDC du [Adresse 3] conteste l’existence d’une fuite au niveau de l’ancienne loge de sa gardienne, relevant que la société HYDROTECH évoque dans son rapport du 16 juillet 2018 un « écoulement d’eau derrière le conduit en sortie de regard extérieur », qui se dirigerait vers le collecteur commun à l’opposé des lieux objets de l’expertise, le sol de la cour étant en pente, et qu’elle souligne même l’existence d’une fuite dans la cuisine de l’appartement des consorts [J] à l’origine des désordres d’humidité dans la loge de la gardienne, il convient de relever que la société HYDROTECH indique sous l’intitulé « Réserves générales » de son rapport que « la société procédant à la réparation de la fuite détectée par nos soins devra effectuer un test après réparation sous sa responsabilité. Si une autre fuite subsistait, il s’agirait alors d’une nouvelle mission HYRODTECH ». Il s’en déduit que la société HYDROTECH parle bien d’une fuite lorsqu’elle écrit « écoulement d’eau ».

En outre, le rapport de la société LAVILLAUGOUET du 27 février 2020 évoque seulement l’usure du joint d’emboiture du WC des consorts [J] et les rapports techniques précédemment cités n’ont pas relevé de fuite à l’intérieur de leur lot, de sorte que le SDC du [Adresse 3] ne peut sérieusement soutenir l’existence d’une fuite dans leur cuisine à l’origine des désordres d’humidité dans l’ancienne loge de sa gardienne. Monsieur [Y] [E] répond ainsi à ce dire du SDC du [Adresse 3] en page 32 de son rapport : « en ce qui concerne les investigations menées chez M. [J], les rapports de recherche de fuite attestent bien d’une absence de fuite. L’une des entreprises avait pourtant parlé d’une « chute de pression significative sur le réseau d’eau froide » qui avait motivé de ma part la tenue d’une réunion afin d’élucider ces avis contraires. Il s’est avéré que cette chute de pression provenait d’un joint de carton desséché qui ne remplissait plus sa fonction, puisque justement, l’alimentation en eau de l’appartement était coupée depuis septembre 2016. Il est donc particulièrement malvenu d’émettre l’avis d’une inversion des rôles, en arguant que ce serait le lot de M. [J] qui aurait dégradé la loge. D’ailleurs le rapport LAVILLAUGOUET du 27/02/2020 ne parle pas « d’absence d’étanchéité du WC » mais d’une usure du joint, ce qui est radicalement différent, et à plus forte raison quand ce WC n’a pas été en usage depuis le 16 avril 2016 ».

Quant à savoir si cette fuite s’écoule en direction du lot des consorts [J] ou dans la direction opposée, l’expert judiciaire a indiqué en page 18 de son rapport que le [Adresse 3] était situé environ 50 cm plus haut que le [Adresse 4] et il résulte du plan figurant en page 3 des conclusions du SDC du [Adresse 3] que le lot des consorts [J] est mitoyen au lot de l’ancienne loge. Par conséquent, il ne peut être soutenu que la fuite s’écoule dans la direction opposée au lot des consorts [J], ce d’autant plus que l’humidité constatée dans le lot des consorts [J] est anormalement élevée au niveau du mur mitoyen, comme développé à titre liminaire.

De même, si le SDC du [Adresse 3] soutient que la conduite en PVC sous la dalle en béton de l’ancienne loge de sa gardienne n’était pas fuyarde et cite le compte-rendu succinct rédigé sur la facture d’intervention de la société TENDANCES le 25 janvier 2018 dans le cadre d’une recherche de fuite dans ce local, il convient de relever que :

la société TENDANCES note « contrôle de l’évacuation en PVC passant dans le sol, rien à signaler. Nous avons constaté la présence d’une ancienne colonne en fonte dans le sol de la loge et qui a été condamnée. Pour information, l’eau générale de la loge, des logements et des commerces passe en partie encastrée dans la cour et en partie à l’intérieur de la loge en apparent, de plus le réseau est en plomb. Rien à signaler dans la loge. Nous n’avons pas contrôlé la route de ce réseau car il faudrait avoir accès à tous les commerces et appartements. Dans l’ancienne loge du gardien l’installation a été déposée après vanne d’arrêt d’arrivée d’eau froide »,tandis que l’expert rappelle que le SDC du [Adresse 3] a fait réaliser la réfection du sol de la loge par la suppression du parquet, la dépose de l’ensemble des équipements de cette loge et la suppression de toute installation d’eau dès réception de l’assignation et avant même qu’il n’ait pu procéder aux constatations, ce qui conduit l’expert à affirmer en page 20 du rapport que « le parquet n’avait pas été déposé avant la décision de réfection du sol par une dalle béton, ce qui signifie que la conduite qui cheminait sous ce parquet était nécessairement une conduite d’origine (voir photo page 18). Il ne pouvait donc être question d’une conduite en PVC mais plutôt d’une conduite en fonte ou en grès ».

Il en résulte que le moyen du SDC du [Adresse 3] selon lequel l’expert par lui mandaté n’aurait pas constaté de conduite en PVC fuyarde dans l’ancienne loge de sa gardienne est inopérant, les travaux par lui réalisés ayant mené à la suppression selon l’expert de la conduite d’origine, ce qui pousse l’expert à conclure en page 26 de son rapport que « la présence de nombreuses fuites et l’empressement du SDC à faire réaliser des travaux qui ont empêché toute constatation, constituent des faits et faisceaux d’indices probants, impliquant une importante responsabilité dans la survenance des désordres (…). Un évènement s’est assurément produit entre mai 2016 et octobre 2016 qui aura accéléré et accru les manifestations d’humidité, et dont il est incontestable qu’il provienne de l’ancienne loge du [Adresse 3] ».

En définitive, au terme des débats, les consorts [J] établissent la présence d’une fuite sur le réseau d’évacuation de l’ancienne loge du [Adresse 3] constituant partie commune comme étant au moins partiellement à l’origine de leur dommage, de sorte qu’au regard de l’ampleur des désordres constatés, conduisant l’expert à qualifier d’inhabitable leur appartement, le SDC du [Adresse 3] a engagé sa responsabilité sur le fondement de l’article 544 du code civil et du trouble anormal de voisinage.

Il sera par conséquent condamné à indemniser les acquéreurs de leurs préjudices dans les conditions fixées ci-après.

Il résulte également de ce qui précède que les désordres constatés dans l’appartement des consorts [J] ont pour cause un phénomène majeur qui se serait produit entre les mois de mai et d’octobre 2016, soit postérieurement à la souscription par le SDC du [Adresse 3] d’une assurance multirisque des biens et des responsabilités auprès de la société ALLIANZ IARD le 11 avril 2014, laquelle est versé aux débats par cette dernière.

Si le contrat souscrit par le SDC du [Adresse 3] prévoit en son article 4.1 la garantie de l’assuré contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile qu’il pourrait encourir en raison des dommages matériels et pertes pécuniaires consécutives causées à ses locataires, aux voisins et aux tiers lorsque ces dommages résultent d’un événement couvert au titre des garanties « Incendie et événements assimilés » et « Dégâts des eaux », il mentionne au chapitre intitulé « Les exclusions générales » le défaut d’entretien, à savoir « les dommages résultant d’un défaut d’entretien et de réparation indispensable vous incombant (tant avant qu’après sinistre), caractérisés et connus de vous sauf cas de force majeure, étant entendu que les causes non supprimées d’un précédent sinistre sont considérées automatiquement comme un défaut d’entretien ».

Or l’expert judiciaire relève en page 25 de son rapport que « l’état du [Adresse 3] révèle une vétusté et un défaut d’entretien important dont les interventions en vue de dissimuler les preuves ne sauraient les soustraire de leur responsabilité » et conclut que « l’état du [Adresse 3], la présence de nombreuses fuites et l’empressement du SDC à faire réaliser des travaux qui ont empêché toute constatation constituent des faits et faisceaux d’indices probants impliquant une importante responsabilité dans la survenance des désordres ».

Il s’ensuit que le dommage subi par les consorts [J] résulte d’un défaut d’entretien des parties communes et en particulier de la loge de la gardienne, par le syndicat des copropriétaires et partant, n’est pas garanti par la société ALLIANZ IARD.

Les demandes dirigées contre la société ALLIANZ IARD seront donc rejetées.

Sur la responsabilité de la SCI PANLILE

Les consorts [J] soutiennent que la SCI PANLILE a également engagé sa responsabilité sur le fondement des articles 544 et 1240 du code civil en ce que les désordres liés à l’humidité trouvent selon l’expert leurs cause en partie dans une fuite privative sur son collecteur privatif.

La SCI PANLILE n’a pas constitué avocat.

Sur ce,

L’article 544 dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements.

Pour autant, nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.

En l’espèce, dans son rapport du 15 décembre 2020 en page 19, Monsieur [Y] [E] rappelle que la société LAVILLAUGOUET a relevé dans son rapport d’octobre 2020 une fuite privative importante sur le collecteur privatif du restaurant japonais du [Adresse 3] et retient, en page 23 de son rapport une responsabilité pour la copropriété du [Adresse 3] de 60% dans les désordres constatés dans l’appartement des consorts [J], parties communes et privatives confondues. Il ajoute toujours en page 23 du même rapport avoir visité le restaurant japonais et constaté « une fuite assez importante au niveau de la conduite d’évacuation du restaurant (réseau lavabo, évier, siphon de sol) » et répond au dire du conseil du SDC du [Adresse 3] en ces termes : « en l’état, sur la base des 60% proposés, et compte tenu de la localisation du restaurant japonais par rapport au lot de M. [J], je pense que 20% pourraient être mis à la charge du restaurant japonais, les 40% restant au SDC et Mme [V] ».

Ainsi, l’expert a bien constaté que si les désordres affectant le bien des consorts [J] avaient pour cause d’une part un défaut d’entretien des parties communes du SDC du [Adresse 3], ils avaient aussi pour cause d’autre part le caractère fuyard des installations privatives du restaurant japonais exploité dans les locaux de la société PANLILE.

Par ailleurs, comme indiqué précédemment, les travaux de réfection préconisés par l’expert sur les parties privatives de la SCI PANLILE ont bien été réalisés aux mois de juillet et août 2021.

Compte tenu des désordres constatés dans le lot des consorts [J], le rendant inhabitable, nécessitant sa réfection complète, et ayant pour origine la fuite privative localisée dans le lot de la SCI PANLILE, qui a fait l’objet de réparations postérieurement au rapport de l’expert, cette dernière a engagé sa responsabilité sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

Sur les préjudices

Sur les demandes d’injonction de faire réaliser des travaux

Les consorts [J] sollicitent :

La condamnation du SDC du [Adresse 4] à procéder aux travaux de réparation d’un montant de 26 300 euros HT dans un délai de 3 mois sous astreinte,La condamnation du SDC du [Adresse 3] à procéder aux travaux de réparation d’un montant de 6 200 euros HT dans un délai de 3 mois sous astreinte, La condamnation de la société PANLILE à procéder aux travaux de réparation d’un montant de 15 600 euros HT dans un délai de 3 mois sous astreinte,

Les deux SDC affirment avoir déjà procédé à la réalisation de ces travaux.

En l’espèce, l’expert judiciaire précise en page 24 de son rapport quant aux solutions appropriées pour remédier aux dommages constatés dans le lot des consorts [J] que la société LAVILLAUGOUET a produit des devis d’un montant de 6 200 euros HT s’agissant du SDC [Adresse 19] et d’un montant de 15 600 euros HT s’agissant de la SCI PANLILE qui lui semblent un peu élevés mais ne précise pas quels postes doivent être amendés, de sorte qu’il convient de considérer que les travaux prévus par ces devis sont à même de réparer les dommages causés aux consorts [J].

Or le SDC du [Adresse 4] justifie avoir procédé aux travaux de réparation sollicités par les consorts [J] dans leurs écritures, d’un montant ci-avant rappelé de 26 300 euros HT, puisqu’il verse aux débats une facture du 31 août 2021 de la société LAVILLAUGOUET d’un montant de 39 160 euros relative au devis du 28 février 2020 qui distinguait trois propositions dont la proposition n°1, d’un montant de 26 300 euros HT relative à la réfection partielle du collecteur principal d’évacuation de la copropriété, travaux auxquels font spécifiquement référence les consorts [J].

Il résulte de cette pièce que ces travaux se sont déroulés aux mois de juillet et août 2021 et ont consisté en la réfection partielle du collecteur principal d’évacuation de la copropriété, chiffré à 26 300 euros HT, mais également en la réfection de la canalisation secondaire reconnue défectueuse lors des tests.

En conséquence, il convient de rejeter la demande des consorts [J] de condamner le SDC du [Adresse 4] à procéder à des travaux sous astreinte. De même, le SDC du [Adresse 3] justifie avoir procédé aux travaux qui lui incombaient ou à la SCI PANLILE, étant versés aux débats par le premier :

Un devis de la société LAVILLAUGOUET du 22 octobre 2020 prévoyant un montant de 15 600 HT correspondant à sa proposition n°1 de réfection des canalisations privatives reconnues comme défectueuses par test d’étanchéité, ainsi qu’un montant de 6 200 euros HT correspondant à sa proposition n°2 de réfection du regard de visite situé dans la cour commune de l’immeuble suivant les règles de l’art, Un devis de la société LAVILLAUGOUET du 9 février 2021 prévoyant les mêmes prestations à l’intérieur des propositions n°1 et n°2 pour des montants revus à la baisse à hauteur de 14 000 euros HT et de 4 000 euros HT, devis référencé JM/YK/LD/10/01-54.748A2,Le procès-verbal de réception des travaux, se référant au devis JM/YK/LD/10/01-54.748A2 et mentionnant une durée des travaux du 15 au 19 mars 2021.

Dès lors que les travaux sollicités par les consorts [J] au niveau des parties communes du [Adresse 3] et des parties privatives appartenant à la SCI PANLILE ont été réalisés, il convient de rejeter leur la demande de condamnation du SDC du [Adresse 3] et de la SCI PANLILE à procéder à ces mêmes travaux sous astreinte.

Sur la réfection de l’appartement litigieux

Les consorts [J] sollicitent également la condamnation in solidum de Madame [U] [A], du SDC du [Adresse 4], du SDC du [Adresse 3], de la société AXA France IARD, de la société ALLIANZ IARD et de la société PANLILE à leur verser les sommes de 20 617,30 euros TTC au titre des travaux de réfection de leur appartement selon le devis de la société MARV du 20 novembre 2020 et de 1 800 euros TTC au titre des frais de maîtrise d’œuvre déjà réglés.

Les défendeurs, s’ils opposent la part de responsabilité qui leur est imputée par l’expert, ne discutent pas poste par poste le devis de la société MARV, seule Madame [U] [A], dont la responsabilité n’est pas engagée, soulignant l’intention des consorts [J] de procéder en toute hypothèse à des travaux d’envergure dans leur lot.

En l’espèce, l’expert judiciaire précise en page 24 de son rapport qu’en ce qui concerne la remise en état de l’appartement des consorts [J], ont été produits trois devis et qu’il convient de retenir le devis de la société MARV, d’un montant de 18 743 euros HT, dont le coût lui semble cohérent, certaines prestations devant selon lui être modifiées sans qu’il ne précise lesquelles. Il estime les honoraires de la maîtrise d’œuvre à 10% HT du montant des travaux.

Dans ces conditions, il convient de condamner in solidum le SDC du [Adresse 3] et la société PANLILE à verser aux consorts [J] la somme de 20 617,30 euros TTC au titre des travaux de réfection de leur appartement selon le devis de la société MARV du 20 novembre 2020 et les frais de maîtrise d’œuvre correspondant à 10% du montant total des travaux, soit 2.061,73 euros, en ce compris les 1 800 euros TTC déjà versés augmentées des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, lesquels seront capitalisés.

Sur le préjudice de jouissance

Les consorts [J] sollicitent en outre la condamnation in solidum de l’ensemble des défendeurs à leur verser la somme de 67 080 euros au titre de leur préjudice de jouissance, arrêtée au 30 mars 2023, outre 2 580 euros au titre de leur préjudice de jouissance pendant les travaux de remise en état de leur appartement.

En défense, les SDC contestent la période retenue par les consorts [J] au titre de leur préjudice de jouissance, rappelant que les travaux sur les parties communes se sont achevés au mois d’août pour le SDC du [Adresse 4] et au mois de mars 2021 pour le SDC du [Adresse 3], outre que le devis de l’entreprise MARV ne mentionne pas la durée du chantier.

En l’espèce, il est constant que l’appartement des consorts [J] était, aux dires de l’expert, inhabitable, ce dernier évaluant le préjudice lié à la perte de jouissance à la somme mensuelle de 860 euros par mois, et que les travaux de réfection sur les parties communes des [Adresse 3] et [Adresse 4] et au niveau des parties privatives de la SCI PANLILE, au niveau desquelles se trouvaient les causes des désordres constatés dans le lot des consorts [J], se sont achevés respectivement le 19 mars 2021 pour le SDC du [Adresse 4] et le 31 août 2021 pour le SDC du [Adresse 3] et la SCI PANLILE.

Ce n’est qu’à l’issue de ces travaux, ayant pour objectif de remédier aux causes des désordres constatés dans le lot des consorts [J], et après un temps de séchage que le tribunal fixe souverainement à trois mois, que ces derniers auraient pu procéder aux travaux de rénovation dans leur lot.

Aucun des défendeurs ne conteste la fixation du préjudice mensuel de jouissance fixé par l’expert à 860 euros par mois, montant que le tribunal estime cohérent au regard de la surface du lot des consorts [J].

Le phénomène majeur à l’origine de ces désordres étant intervenu entre le mois de mai 2016 et au maximum, le jour du constat d’huissier le 12 octobre 2016, il convient de considérer que les consorts [J] ont subi un préjudice de jouissance à compter du 12 octobre 2016 et jusqu’à trois mois suivant le 31 août 2021, soit jusqu’au 30 novembre 2021.

Le préjudice de jouissance peut donc être fixé à la somme de :

860 euros x 5 ans, 1 mois et 19 jours = 53.001 euros arrondis.

En outre, au regard de l’ampleur des travaux à réaliser, du devis détaillé de l’entreprise MARV et de la superficie de 29 m² du lot à rénover, il convient de fixer à un mois la durée prévisible minimum de ces travaux, les consorts [J] ne justifiant pas par ailleurs d’une durée nécessaire de trois mois.

Il convient donc de condamner in solidum SDC du [Adresse 3] et la société PANLILE à verser aux demandeurs la somme de 53.001 + 860 = 53.861 euros au titre du préjudice de jouissance, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, lesquels seront capitalisés.

Sur le préjudice moral

Les consorts [J] sollicitent enfin l’indemnisation de leur préjudice moral à hauteur de 10 000 euros.

Les défendeurs ne se sont pas exprimés sur ce point, à l’exception de Madame [U] [A], dont la responsabilité n’est pas engagée.

En l’espèce, l’importance des opérations d’expertise, la longueur de cette procédure judiciaire qui ne peut être imputable aux consorts [J] et l’inquiétude que ces derniers ont pu légitimement éprouver au regard de l’état inhabitable de leur appartement, de l’attente indéfinie qui a été la leur avant de pouvoir procéder à la réalisation des travaux caractérisent un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance précédemment évoqué, qu’il convient de réparer.

En conséquence, le SDC du [Adresse 3] et la société PANLILE seront condamnés in solidum à verser aux demandeurs pris ensemble la somme de 2 000 euros au titre de leur préjudice moral, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, lesquels seront capitalisés.

Sur la demande de garantie du SDC du [Adresse 3] par la société ALLIANZ IARD

Le SDC du [Adresse 3] sollicite que l’ensemble des condamnations éventuellement ordonnées par le tribunal soient garanties par son assureur, la société ALLIANZ IARD, qui aux termes du contrat d’assurance garantit tout dommage résultant de dégâts des eaux et de sa responsabilité civile. Il rappelle qu’aucun défaut d’entretien ou vétusté des parties communes n’ont étés retenus à son encontre par l’expert, de sorte que son assureur ne peut se prévaloir d’aucune cause d’exclusion de sa garantie, outre que l’origine des désordres se trouve au niveau des canalisations enterrées qui constituent bien une partie commune, à savoir le collecteur en PVC situé dans le sol de l’ancienne loge de la gardienne.

La société ALLIANZ IARD rappelle l’exclusion de sa garantie en cas de dommages découlant d’un défaut d’entretien.

Sur ce,

Il a été jugé ci-dessus que la société ALLIANZ IARD ne garantit pas les dommages résultant d’un défaut d’entretien incombant à l’assuré, ce qui est le cas en l’espèce, de sorte que la demande de garantie du SDC du [Adresse 3] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, le SDC du [Adresse 3] et la SCI PANLILE seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais d’assignation en référé et le coût de l’expertise, dont distraction au profit de Maître Philippe MARINO et de la SCP CORDELIER & ASSOCIES

Ils seront également condamnés in solidum à verser aux consorts [J] pris ensemble la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, lesquels seront condamnés in solidum à verser à Madame [U] [A] la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

L’équité et la situation économique des parties impose de rejeter la demande formée par la société AXA FRANCE IARD et la société ALLIANZ IARD au titre de leurs frais irrépétibles.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire, celle-ci étant de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Par ailleurs, il n’est pas de motif de l’écarter et la demande en ce sens de la société AXA France IARD doit être rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande principale de résolution de la vente de Monsieur [R] [J] et de Madame [K] [S] épouse [J] sur le fondement des vices cachés, de même que leurs demandes de dommages et intérêts en découlant,

REJETTE la demande subsidiaire de nullité de la vente de Monsieur [R] [J] et de Madame [K] [S] épouse [J] sur le fondement du dol, de même que leurs demandes de dommages et intérêts en découlant,

REJETTE les demandes très subsidiaires de dommages et intérêts de Monsieur [R] [J] et de Madame [K] [S] épouse [J] dirigées à l’encontre de Madame [U] [A],

REJETTE la demande de Monsieur [R] [J] et de Madame [K] [S] épouse [J] de condamnation du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à procéder aux travaux de réparation selon le devis de la société LAVILLAUGOUET du 28 février 2020 sous astreinte,

REJETTE la demande de Monsieur [R] [J] et de Madame [K] [S] épouse [J] de condamnation du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à procéder aux travaux de réparation selon le devis de la société LAVILLAUGOUET du 22 octobre 2020 sous astreinte,

REJETTE la demande de Monsieur [R] [J] et de Madame [K] [S] épouse [J] de condamnation de la SCI PANLILE à procéder aux travaux de réparation selon le devis de la société LAVILLAUGOUET du 22 octobre 2020 sous astreinte,

REJETTE la demande subséquente de « Dire et juger que les époux [J] sont fondés à ce que les travaux soient réalisés sous la maîtrise d’œuvre d’un architecte »,

CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la SCI PANLILE à verser à Monsieur [R] [J] et Madame [K] [S] épouse [J] la somme de 20 617,30 euros TTC au titre des travaux de réfection de leur appartement selon le devis de la société MARV du 20 novembre 2020, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], et la SCI PANLILE à verser à Monsieur [R] [J] et Madame [K] [S] épouse [J] la somme de 2.061,73 euros au titre des frais de maîtrise d’œuvre des travaux de réfection de leur appartementaugmentés des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la SCI PANLILE à verser à Monsieur [R] [J] et Madame [K] [S] épouse [J] la somme de 53.861 euros au titre du préjudice de jouissance, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE in solidum le le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la SCI PANLILE à verser à Monsieur [R] [J] et Madame [K] [S] épouse [J] la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

REJETTE l’ensemble des demandes dirigées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4],

REJETTE l’ensemble des demandes de Monsieur [R] [J] et de Madame [K] [S] épouse [J] dirigées à l’encontre de la société ALLIANZ IARD,

REJETTE la demande de garantie du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] dirigée contre la société ALLIANZ IARD,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la SCI PANLILE aux dépens, en ce compris les frais de l’assignation en référé et le coût de l’expertise ordonnée en référé, dont distraction au profit de Maître Philippe MARINO et de la SCP CORDELIER & ASSOCIES,

CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la SCI PANLILE à verser à Monsieur [R] [J] et Madame [K] [S] épouse [J] pris ensemble la somme de 4 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles,

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [J] et Madame [K] [S] épouse [J] à verser à Madame [U] [A] la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

REJETTE les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 14 Novembre 2024

La Greffière Le Président

Sophie PILATI Jérôme HAYEM