TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

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N° RG 24/52911 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C3V7Q

N° : 8

Assignation du :

05, 11 Janvier 2024

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

le 17 décembre 2024

par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

La VILLE DE [Localité 14] représentée par Madame la Maire de [Localité 14]

[Adresse 15]

[Localité 6]

représentée par Maître Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS – #R0079

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [P] demeurant [Adresse 10] – BELGIQUE et signification faite

[Adresse 7]

[Localité 1] – BELGIQUE

représenté par M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS – #D1735

La société GET A KEY

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Daniel TASCIYAN, avocat au barreau de PARIS – #E1742

DÉBATS

A l’audience du 29 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par exploits délivrés les 5 et 11 janvier 2024, la Ville de Paris a fait citer Monsieur [T] [P] et la société GET A KEY, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 853 036 051, devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant un appartement issu de la réunion des lots 11 et 12 sis [Adresse 3] (bâtiment A, escalier 2, 4ème étage).

L’affaire a été plaidée à l’audience du 29 octobre 2024.

Par écritures déposées et soutenues oralement, la Ville de [Localité 14] demande de :

« RECEVOIR la Ville de [Localité 14] en ses demandes et débouter Monsieur [T] [P] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

• DEBOUTER Monsieur [T] [P] et la société GET A KEY de leurs fins, moyens et conclusions ;

• DIRE ET JUGER que Monsieur [T] [P] et la société GET A KEY ont commis chacun une infraction aux dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation en louant pour de courte durée l’appartement situé [Adresse 2] (lots de copropriété n°11 et 12) ;

• CONDAMNER Monsieur [T] [P] et la société GET A KEY chacun à une amende civile de 50.000 € et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la Ville de [Localité 14] conformément à l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

• ORDONNER le retour à l’habitation de l’appartement situé [Adresse 2] (lots de copropriété n°11 et 12), propriété de Monsieur [T] [P] et ce sous astreinte de 1 000 euros d’astreinte par jour de retard ;

• CONDAMNER Monsieur [T] [P] et la société GET A KEY au paiement chacun de la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvert ainsi qu’il est dit à l’article 699 du Code de procédure civile par Maître Bruno MATHIEU, Avocat. ».

En réplique, par écritures déposées et soutenues à l’audience, Monsieur [P], représenté, demande :

« A titre principal, sur l’absence de force probante des pièces versées aux débats :

— JUGER que la Ville de [Localité 14] est mal fondée dans sa demande de condamnation en raison de l’absence de force probante et de l’irrégularité des fiches H2, R, de l’extrait de calepin des propriétés bâties et de l’annuaire produits ;

En conséquence :

— DEBOUTER la Ville de [Localité 14] de l’ensemble de ses demandes de condamnation à l’encontre de

Monsieur [T] [P].

A titre subsidiaire, si par extraordinaire l’infraction présumée devait être caractérisée :

— JUGER que compte tenu de sa bonne foi, de sa coopération et des diligences accomplies,

Monsieur [T] [P] est fondé à n’être condamné qu’à une amende symbolique ;

— JUGER la cessation totale de la supposée infraction avant toute procédure contentieuse ;

En conséquence :

— CONDAMNER Monsieur [T] [P] à une amende symbolique de 1 euro ;

— DEBOUTER la Ville de [Localité 14] de sa demande de retour à l’habitation de l’appartement litigieux sous astreinte.

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal judiciaire de Paris ne trouvait justifiée la demande de condamnation à la somme symbolique de 1 euro :

— JUGER que le montant de 50.000 euros au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié au regard de la situation de Monsieur [T] [P] ;

En conséquence :

— CONDAMNER Monsieur [T] [P] à une somme qui ne pourrait excéder

500 euros ou toute somme que l’équité commandera, si le Tribunal judiciaire de Paris devait entrer en voie de condamnation ;

— DEBOUTER la Ville de [Localité 14] de sa demande de retour à l’habitation de l’appartement litigieux sous astreinte.

En tout état de cause :

— DEBOUTER la Ville de [Localité 14] de l’ensemble de ces moyens, fins et prétentions ;

— CONDAMNER la Ville de [Localité 14] aux entiers dépens ;

— JUGER que l’équité ne commande pas que Monsieur [T] [P] soit condamné au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— CONDAMNER la Ville de [Localité 14] à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— ECARTER la condamnation in solidum de Monsieur [P] et la société GET

A KEY ».

Par écritures déposées et oralement soutenues, la société GET A KEY demande, par l’intermédiaire de son conseil :

« In limine litis, prononcer la nullité de l’assignation pour défaut de capacité à agir de Mme [Z] ;

— Débouter la Ville de [Localité 14] de sa demande envers la société Get a key ;

— Condamner la ville de [Localité 14] à verser 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC à la société Get a key ;

— Condamner la ville de [Localité 14] à verser 1 500 € à titre de dommages et intérêts au titre des articles 32-1 du CPC et 1240 du code civil à la société Get a Key ;

— Condamner la ville de [Localité 14] aux dépens ».

Il sera renvoyé aux dernières écritures des parties, à leurs observations à l’audience et aux notes d’audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception de nullité

Aux termes de l’article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte le défaut de capacité d’ester en justice, le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice, le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

En application de l’article 121 du code de procédure civile, dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Selon l’article L.2122-22 du code général des collectivités territoriales, « le maire peut, en outre, par délégation du conseil municipal, être chargé, en tout ou partie, et pour la durée de son mandat :

(…)

16° D’intenter au nom de la commune les actions en justice ou de défendre la commune dans les actions intentées contre elle, dans les cas définis par le conseil municipal, et de transiger avec les tiers dans la limite de 1 000 € pour les communes de moins de 50 000 habitants et de 5 000 € pour les communes de 50 000 habitants et plus ; ».

La nullité d’ordre public résultant du défaut d’autorisation du conseil municipal n’est édictée que dans l’intérêt de la commune et peut être régularisée à tout moment, même lorsqu’elle est antérieure à son élection, par le conseil municipal.

La société GET A KEY soulève la nullité de l’assignation pour défaut de capacité du Maire de [Localité 14] à représenter la Ville de [Localité 14], aucune délibération du conseil municipal justifiant d’une délégation de compétences de la Commune au profit du Maire de [Localité 14] pour engager la présente procédure n’ayant été transmise aux défendeurs.

En réplique, la Ville de [Localité 14] indique produire la délibération du conseil municipal opérant délégation de compétences au profit du maire pour engager des actions en justice au nom de la commune et que le moyen tiré de la nullité de l’assignation pour défaut de capacité du Maire de [Localité 14] pour représenter la Ville de [Localité 14] doit alors être rejeté.

En l’espèce, l’assignation délivrée les 5 et 11 janvier 2024 par la ville de [Localité 14] comporte la mention suivante : « A LA REQUETE DE :

LA VILLE DE [Localité 14], représentée par Madame la Maire de [Localité 14], Madame [E] [C] agissant au nom et pour le compte de la Commune de [Localité 14], [Adresse 16] (…) ».

La Ville de [Localité 14] verse aux débats une délibération du Conseil de [Localité 14] prise en séance du 3 juillet 2020, donnant délégation de compétences au Maire de [Localité 14], pour la durée de son mandat, notamment pour « 16° intenter au nom de la Ville de [Localité 14] toutes les actions en justice ou défendre la Ville de [Localité 14] dans les actions intentées contre elle, du fait de l’ensemble de ses activités devant toutes les juridictions sans exception, constitutionnelle, administratives et judiciaires, tant civiles que pénales, prud’homales, sociales, commerciales ou ordinales et ce, tant en première instance qu’en appel ou en cassation et tant devant les juridictions nationales, étrangères ou internationales et transiger avec les tiers dans la limite de 5 000 euros, ainsi qu’accorder aux agents de la Ville de la protection fonctionnelle prévue par l’article 11 de la loi du 13 juillet 1983 modifiée ; ».

Dès lors, le conseil municipal de [Localité 14] a ainsi délégué au Maire, pour la durée de son mandat, le droit d’agir en justice au nom et pour le compte de la commune.

La délibération du conseil municipal de [Localité 14] du 3 juillet 2020 a ainsi régularisé l’assignation délivrée les 5 et 11 janvier 2024 à l’endroit de Monsieur [P] et de la société GET A KEY, de sorte que l’exception de nullité de l’assignation pour défaut de capacité doit être rejetée.

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 17] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

L’alinéa premier de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit que :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 14], d’établir :

l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 14] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.

Sur la qualification de résidence principale ou secondaire

Selon l’article L.631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation :

« […] Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ».

Aux termes des dispositions de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Il appartient à la partie défenderesse qui invoque les dispositions susvisées d’établir la preuve que le local litigieux constitue sa résidence principale.

En l’espèce, Monsieur [P] qui soutient avoir légitimement considéré que le local en cause constituait sa résidence principale de 2021 à 2023, fait valoir qu’il a respecté la limite de 120 nuitées en 2021 et en 2023 et que le dépassement de nuitées en 2022 est dû à sa profession de diplomate qui le contraint à voyager et qu’il pensait bénéficier d’un déplafonnement des nuitées pour motif professionnel.

Monsieur [P] verse aux débats :

Une déclaration d’impôts locaux du 15 mai 2023 relative au local du [Adresse 3], sur laquelle Monsieur [P] inscrit son domicile au [Adresse 9] ;

Une attestation de propriété établie par le notaire le 12 juillet 2023, précisant que Monsieur [P] et son épouse ont acquis la propriété du lot n°11 et d’une cave au [Adresse 3] le 18 juin 2020 et demeurent « ensemble à [Localité 12] (Belgique), [Adresse 8]. » ;Un relevé d’abonnement FREE du 2 juin 2023, portant sur la période du 1er au 30 juin 2023 et adressé au [Adresse 3] ; Un courrier de régularisation d’énergie de la société EDF du 11 juin 2023, envoyé à Monsieur [P] au [Adresse 5] ;Des appels de fonds relatifs à l’immeuble du [Adresse 3] de 2021 à 2022, adressé à l’adresse du [Adresse 5] et cinq d’entre eux portant, en dessous de l’adresse, la mention « Chez Madame [X] » ;Le contrat de gestion du local du [Adresse 3] conclut le 15 avril 2021avec la société GET A KEY, indiquant que Monsieur [P] y demeure ; Plusieurs baux mobilité portant sur le local, conclut en 2023 et 2024 qui indiquent que Monsieur [P] demeure au [Adresse 3] ; Un contrat de location du 5 octobre 2024 pour une durée d’un an, qui indique que Monsieur [P] réside « [Adresse 11] » ;

Il résulte des éléments qui précèdent que Monsieur [P] ne démontre pas une occupation effective des lieux, celui-ci inscrivant lui-même sur sa déclaration d’impôts locaux une adresse en Belgique qui correspond à celle renseignée par le notaire sur l’attestation de propriété relative au lot n°11, plusieurs factures et documents relatifs aux locaux situés à [Localité 14] lui ont été adressés tantôt à [Localité 14], tantôt au [Localité 13] et plusieurs baux mobilité et un contrat de location d’un an ont été conclus sur le local. En outre, les factures et abonnements souscrits auprès d’un fournisseur internet ne suffisent pas à démontrer que le local litigieux constitue la résidence principale de Monsieur [P].

Ainsi, il y a lieu d’en conclure que Monsieur [P] ne justifie pas par assez d’éléments que le local en cause constitue sa résidence principale.

De surcroît, si Monsieur [P] produit sa carte professionnelle et un laissez-passer, il n’est versé aux débats aucun autre document démontrant qu’il a été contraint de résider ailleurs qu’à [Localité 14] en raison de ses besoins professionnels et expliquant sa présence à d’autres adresses, de sorte qu’il ne peut invoquer à son bénéfice l’exception prévue à l’article L.324-1-1 IV du code du tourisme au titre de l’obligation professionnelle.

Sur l’usage d’habitation du local

En l’espèce, les parties s’opposent sur les éléments de preuve à apporter par la Ville de [Localité 14] de ce que le local dont il s’agit est bien un local à usage d’habitation au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Il revient ainsi à la Ville de [Localité 14], pour caractériser l’infraction dénoncée de changement d’usage illicite, de démontrer qu’au 1er janvier 1970, le local en cause était bien affecté à l’usage d’habitation.

La Ville de [Localité 14] produit quatre fiches H2. Il en ressort que :

La première fiche H2 a été remplie le 16 octobre 1970 et se rapporte à un local situé escalier A, 4ème étage, porte face (F) au [Adresse 3], sans indication de numéro de lot, étant précisé que le premier lot appartenant à Monsieur [P] porte le n°11 et se situe, selon l’attestation de propriété, dans le bâtiment A de l’immeuble, au 4ème étage, porte face. Cette fiche fait état d’un locataire, Monsieur [I] [U], entré dans les lieux en 1966 et d’un loyer annuel au 1er janvier 1970 de 2480 F. Elle ne fait état d’aucun usage professionnel du local. La fiche comporte enfin une rature dans la case « Bâtiment ».

La deuxième fiche H2 a été remplie le 16 octobre 1970 pour un local situé escalier A, 4ème étage, porte droite (D) au [Adresse 3], sans indication de numéro de lot, étant observé que le deuxième lot appartenant à Monsieur [P] porte le n°12 et se situe dans le bâtiment A de l’immeuble, au 4ème étage, porte droite. La fiche mentionne en outre l’occupation par deux locataires, Monsieur et Madame [M], entrés dans les lieux en 1966 et d’un loyer annuel au 1er janvier 1970 de 1063,02 F. Elle ne fait état d’aucun usage professionnel du local. La mention « Bâtiment » est raturée.

La troisième fiche H2 a été établie le 5 mai 1986 pour un local situé dans le même immeuble, bâtiment A, 4ème étage, porte face, sans précision de lot et indique que le local est à usage d’habitation, Madame [I] [W], propriétaire, l’occupant à titre de résidence principale.

Enfin, la quatrième fiche H2 remplie le 15 mai 2023 désigne Monsieur [P] comme propriétaire des lots n°11 et 12, situés dans l’immeuble du [Adresse 3], bâtiment A, 4ème étage, porte droite. La fiche indique par ailleurs le local ne comporte aucune partie professionnelle et que les lots appartiennent respectivement à Monsieur [P] depuis juillet 2020 et septembre 2021.

La fiche R remplie le 16 octobre 1970 fait état de ce qu’à cette date, Monsieur et Madame [M] occupaient le local situé dans le bâtiment A, au 4ème étage, porte droite (D), tandis que Monsieur [I] occupait le local situé dans le bâtiment A, au 4ème étage, porte face (F). Les mentions relatives à l’existence de locaux professionnels n’apparaissent qu’à partir de 1974 et aucune patente n’est inscrite.

Le calepin produit par la Ville de [Localité 14] mentionne le nom de Madame [I] en tant qu’occupant du lot n°9 situé au 4ème étage depuis 1967 et que ce local a été taxé à l’habitation en 1967, 1968 et 1974.

En outre, le calepin mentionne le nom de Monsieur [M] comme occupant du lot n°10 situé au 4ème étage depuis 1967 et que ce local a été taxé à l’habitation en 1970, 1972 et 1974. La dernière patente concernant ce local date de 1962, soit avant l’arrivée de Monsieur [M] et les mentions relatives à l’existence de locaux professionnels n’apparaissent qu’à partir de 1974.

Ainsi, s’il ressort de tous les éléments qui précèdent que les deux fiches H2 qui ont été souscrites le 16 octobre 1970, comportent une rature sur le numéro de bâtiment, ces ratures ne suffisent pas à démontrer que les fiches ne correspondent pas aux lots en cause, ce d’autant plus que la fiche R permet d’identifier que les lots se situent bien dans le bâtiment A de l’immeuble. En outre, si aucune mention du numéro de lot n’apparaît dans les fiches H2 et que les calepins attribuent aux lots les numéros 9 et 10 et non 11 et 12, la combinaison des quatre fiches H2, de la fiche R et des calepins permet d’identifier que le lot 11 se situe dans le bâtiment A, au 4ème étage, porte face, tandis que le lot 12 se situe également dans le bâtiment 1, 4ème étage, porte de droite.

De plus, les deux fiches H2 du 16 octobre 1970 signalent l’existence de locataires entrés dans les lieux en 1966, ce qui est corroboré en partie par les calepins, d’un loyer pour chacun des deux locaux au 1er janvier 1970, les calepins indiquent bien que les locaux ont été taxés à l’habitation dès 1967 pour l’un et en 1970 pour l’autre et ne comportent aucune mention relative à un usage professionnel. Par ailleurs, la seule mention d’un loyer sur les formulaires H2 implique que les deux appartements faisaient l’objet d’un bail d’habitation au 1er janvier 1970 et ces documents permettent donc d’établir l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970.

Il sera enfin rappelé que si les lots 11 et 12 ont été réunis pour ne former qu’un seul appartement, un local affecté à un usage d’habitation au 1er janvier 1970 ne perd pas cet usage lorsqu’il est ultérieurement réuni avec un autre local, quel que soit l’usage de ce dernier et que lorsque deux locaux étaient, au 1er janvier 1970, affecté à un usage d’habitation, la seule réunion ultérieure des deux lots ne modifie pas cette affectation.

Il en résulte que cette affectation des locaux à un usage d’habitation est suffisamment établie au 1er janvier 1970.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage

En l’espèce, il des éléments de la procédure que :

Monsieur [P] ne conteste pas avoir mis en location courte durée le local litigieux dont il est propriétaire.le constat de location meublée touristique du 7 septembre 2023 établi par un agent assermenté du service du logement et de l’habitat de la mairie de [Localité 14], fait état d’une annonce sur le site airbnb.fr intitulée « Logement entier : appartement » pour la location courte durée d’un logement nommé « Tolbiac Elegance », dont l’hôte se nomme GET A KEY.Le constat relève 81 commentaires sur le site airbnb publiés entre mai 2021 et avril 2023 et que le local a été réservé pour 120 nuitées pour l’année 2021, 266 nuitées pour l’année 2022 et 114 nuitées pour l’année 2023.

Il en résulte que Monsieur [P] a changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, au sens de l’article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation, en louant son appartement meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Sur l’imputabilité de l’amende

La société GET A KEY n’est pas propriétaire du bien litigieux mais est une société de conciergerie dont l’activité est notamment la mise à disposition de biens meublés en location, pour de courtes ou longues durées.

Cette société ne peut dès lors se voir reprocher d’avoir changé de manière illicite l’usage du bien sans autorisation préalable, alors même qu’elle n’était pas propriétaire du bien et ne disposait donc d’aucune compétence ou capacité lui permettant d’affecter l’appartement à tel usage nonobstant le fait qu’elle gère la location du bien.

Sur ce point, il convient de rappeler qu’elle a agi sur mandat du propriétaire du bien conformément aux dispositions des articles 1984 et suivants du code civil, dans le cadre d’un mandat d’administration de biens signé le 15 avril 2021.

Compte tenu des règles applicables au mandat, elle n’a pas la qualité de bailleur, seul responsable de la mise en location.

Il sera rappelé que si l’intermédiaire, contrairement au propriétaire, n’a pas en principe la capacité d’affecter le bien à un usage spécifique, sa responsabilité civile peut être néanmoins engagée si les circonstances de l’espèce démontrent qu’il devait nécessairement avoir connaissance de la violation des dispositions d’ordre public.

Dès lors, il appartient à la Ville de [Localité 14] de démontrer dans quelle mesure d’une part, l’exécution de son mandat par la société GET A KEY serait fautive et d’autre part, aurait concouru à la commission de l’infraction, justifiant l’application de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Ne démontrant ni l’un ni l’autre, la Ville de [Localité 14] sera déboutée de ses prétentions à l’encontre de la société GET A KEY.

Sur le montant de l’amende

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, a introduit l’obligation de changement d’usage dont le manquement est sanctionné par l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation.

L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25 000 à 50 000 euros.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 14] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Au cas d’espèce, il ressort du constat du 7 septembre 2023 que le local en cause a été proposé à la location courte durée du mois de mai 2021 au mois de juin 2023, ce qui constitue une période de temps conséquente. Cela n’est pas contesté par le défendeur.

S’agissant des revenus tirés des locations reprochées, les captures d’écran jointes au constat font apparaître que le local était loué pour un montant compris entre 190 et 228 euros la nuit. L’agent assermenté, en s’appuyant sur l’historique des réservations produit par le défendeur, indique que le prix moyen d’une nuitée était de 250 euros, que le montant total perçu pour l’année 2021 est de 30.000 euros, pour l’année 2022 de 62.750 euros et pour 2023 de 28.500 euros, soit un total de 121.250 euros pour la période couvrant le mois de mai 2021 au mois de juin 2023.

La Ville de [Localité 14] estime également que le revenu généré par les locations s’élève à 121.250 euros, ce que conteste le défendeur, qui indique avoir fourni les relevés des sommes perçues au titre de ces locations et avoir touché un total de 86.162,93 euros sur la période du mois de mai 2021 au mois de juin 2023.

En tout état de cause il ne fait aucun doute que le changement illicite d’usage du bien a généré un profit substantiel par rapport aux revenus issus d’une mise en location en bail d’habitation.

Par ailleurs, le défendeur expose avoir coopéré avec la Ville de [Localité 14] et avoir procédé aux diligences nécessaires pour mettre fin aux locations illicites. A ce titre, il soutient avoir légitimement considéré son local situé à [Localité 14] comme sa résidence principale et s’être ainsi trompé sur la règlementation applicable, il rappelle qu’il déclaré les locaux auprès de la Ville de [Localité 14], qu’il a également déclaré chaque année les revenus qu’il a perçus des locations de courte durée, qu’il a transmis l’ensemble des documents demandés par l’agent assermenté et qu’il a fait désactiver l’annonce avant de conclure des baux mobilité. Il indique enfin devoir rembourser des échéances mensuelles d’un contrat de prêt à hauteur de 1.700 euros et que le local lui permet, ainsi qu’à sa famille, d’avoir un pied-à-terre en France et que c’est pour toutes raisons qu’il a choisi de recourir aux locations de meublé de courte durée.

Il résulte cependant des pièces produites au débat que Monsieur [P] a déclaré son local comme meublé de tourisme le 17 mars 2021, puis le 16 février 2023, déclarations à l’occasion desquelles la législation applicable aux meublés de tourisme lui a été rappelée.

Par ailleurs, il sera relevé que la Ville de [Localité 14] avait déjà adressé à Monsieur [P] une mise en demeure le 12 mai 2023, dans laquelle elle sollicitait une visite des locaux et l’informait de la règlementation applicable en matière de meublé de tourisme. Toutefois, l’annonce était supprimée au jour du rendez-vous avec l’agent assermenté, soit le 7 juillet 2023.

En outre, Monsieur [P] produit plusieurs baux mobilité d’une durée d’un mois, le plus ancien datant du 24 octobre 2023 et un contrat de bail d’habitation conclu pour une durée d’un an le 28 octobre 2024.

Ainsi, compte tenu de la durée conséquente de la période de locations reprochées, des nombreuses réservations, mais également de la coopération partielle de Monsieur [P] avec la Ville de [Localité 14] et le fait qu’il ait participé de bonne foi à l’enquête menée par la Mairie et mis fin rapidement à l’annonce de location, il convient de fixer l’amende civile à 20.000 euros.

Sur la demande de retour à l’usage d’habitation du local litigieux

Il résulte des dispositions de l’article 651-2 du code de la construction et de l’habitation que le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Au cas particulier, Monsieur [P] soutient que depuis le courrier de mise en demeure de la Ville de [Localité 14] du 12 mai 2023, il loue son appartement au moyen de baux mobilité et que le local est en location de longue durée depuis le 28 octobre 2024.

Monsieur [P] produit aux débats le contrat de bail de location meublé du 28 octobre 2024, conclut pour une durée d’un an et la production de ce bail de location meublé suffit à démontrer le retour à l’habitation du local litigieux.

Il en résulte que le bien a retrouvé son usage d’habitation et la demande de [Localité 14] relative au retour à l’habitation sera dès lors rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit des sanctions propres à l’action abusive d’un justiciable.

La société GET A KEY sollicite la condamnation de la Ville de [Localité 14] à payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, celle-ci soutenant que la Ville de [Localité 14] souhaite « mettre la pression » sur les sociétés de conciergerie pour les empêcher de participer aux locations de meublé de tourisme et estimant avoir subi un préjudice moral.

Si le droit d’agir est susceptible de dégénérer en abus, celui qui l’invoque doit démontrer que l’action a été initiée avec une intention malveillante ou de mauvaise foi, ou qu’elle repose sur une erreur grossière ou a été initiée avec une légèreté blâmable.

Au cas particulier, la société GET A KEY se contente d’invoquer sans le démontrer, une tentative de pression de la Ville de [Localité 14] et soutient avoir subi un préjudice moral sans l’étayer. Elle ne démontre en outre pas en quoi la présente procédure a été intentée par la requérante avec une intention malveillante ou de mauvaise foi, ou encore qu’elle repose sur une erreur grossière.

Dans ces circonstances, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la Ville de [Localité 14], Monsieur [T] [P] supportera la charge des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, la partie défenderesse devra verser à la Ville de [Localité 14] une indemnité que l’équité commande de fixer à 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Aucune considération d’équité ne justifie la condamnation de la Ville de [Localité 14] à verser à la société GET A KEY une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 481-1 6° et 514 alinéa 2 du code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré,

Rejetons l’exception de nullité soulevée par la société GET A KEY ;

Déboutons la Ville de [Localité 14] de ses prétentions formées à l’encontre de la société GET A KEY ;

Condamnons Monsieur [T] [P] à payer une amende civile de vingt mille euros (20.000 euros), dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 14] ;

Rejetons la demande visant à voir ordonner le retour à l’habitation du bien sis [Adresse 3] (bâtiment A, escalier 2, 4ème étage, lots n°11 et 12) ;

Rejetons la demande de dommages et intérêts formée par la société GET A KEY ;

Condamnons Monsieur [T] [P] à payer à la Ville de [Localité 14] la somme de deux mille euros (2.000 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons la demande de la société GET A KEY au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [T] [P] aux dépens ;

Disons que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Décision préparée avec le concours de [A] [J], juriste-assistante.

Fait à [Localité 14] le 17 décembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Cristina APETROAIE