TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 22/09007 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYNOT

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 15 mars 2024

DEMANDERESSE

Madame [M] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparante, représentée par M^e Rebecca BLOCH-FISCH, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS

Madame [N] [D], demeurant [Adresse 3]

comparante, assistée de Maître Marie-Caroline HUBERT, avocat au barreau de PARIS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 751010012023000226 du 17/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

Monsieur [W] [I], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Laura DEMMER, Greffière lors de l’audience, et de Antonio FILARETO, Greffier lors du prononcé

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 septembre 2023, mise à disposition le 16 novembre 2023, prorogée le 15 mars 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mars 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 15 mars 2024

PCP JCP fond – N° RG 22/09007 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYNOT

Décision du 15 mars 2024

PCP JCP fond – N° RG 22/09007 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYNOT

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 novembre 2021 qualifié de contrat de location étudiant meublé, Madame [M] [X] a donné en location à Madame [N] [D] une chambre ainsi que l’accès à la cuisine, à la salle d’eau et aux WC, dans un appartement situé [Adresse 3]) moyennant un loyer mensuel de 800 euros pour une durée de neuf mois pouvant être portée à trois ans en cas de rénovation de la cuisine et de la douche par la locataire.

Monsieur [W] [I] s’est porté caution de Madame [N] [D] par courrier du même jour.

Par acte d’huissier du 19 avril 2022, Madame [M] [X] a fait délivrer une sommation de payer à Madame [N] [D], puis par acte du 24 juin 2022 lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, dénoncé à Monsieur [W] [I] le 30 juin suivant.

Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2022, Madame [M] [X] a fait assigner Madame [N] [D] et Monsieur [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en expulsion et en paiement.

Par arrêté préfectoral du 25 novembre 2022, il a été enjoint à Madame [M] [X] d’effectuer en urgence divers travaux de remise aux normes de l’installation électrique, réalisés courant mars 2023 par le service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 4].

Après plusieurs renvois à la demande d’au moins une des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 4 septembre 2023.

Madame [M] [X], représentée par son conseil, a demandé de :

— constater que le contrat de location a pris fin le 31 juillet 2022, subsidiairement de déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion immédiate de Madame [N] [D] sous astreinte de 500 euros par mois à ompter de la décision à intervenir et se réserver la liquidation de l’astreinte,

— condamner in solidum Madame [N] [D] et Monsieur [W] [I] à lui payer la somme de 4 047 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à septembre 2023 inclus, ainsi qu’à une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer,

— débouter Madame [N] [D] de ses demandes,

— subsidiairement si le tribunal devait faire droit à sa demande de restitution des loyers, en limiter le montant à la somme de 1 783 euros, et condamner en conséquence in solidum Madame [N] [D] et Monsieur [W] [I] au paiement des arriérés à la somme de 2260 euros,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir,

— condamner in solidum Madame [N] [D] et Monsieur [W] [I] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Madame [N] [D], assistée de son conseil, a demandé de :

— débouter Madame [M] [X] de ses demandes,

— condamner Madame [M] [X] à lui payer les sommes suivantes :

—  5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

—  2 000 euros en réparation de son préjudice moral,

—  2 143,10 euros au titre des loyers versés entre novembre 2022 à avril 2023, date de fin de réalisation des travaux de mise en conformité,

— ordonner la compensation des sommes dues de part et d’autre,

— subsidiairement lui accorder un délai de paiement de 36 mois pour apurer sa dette,

— condamner Madame [M] [X] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Elle a déclaré qu’elle restituerait les clés du logement pour le 15 septembre 2023, ce que Madame [M] [X] a confirmé par note en délibéré reçue au greffe le 25 octobre suivant.

Monsieur [W] [I], comparant en personne, a sollicité :

— la nullité de son cautionnement en l’absence de mention dans l’acte du montant et de la durée de son engagement,

— subsidiairement des délais de paiement de 30 euros par mois.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions visées à l’audience pour l’exposé des moyens de Madame [M] [X] et de Madame [N] [D] à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 novembre 2023 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 446-2 du code de procédure civile, applicable aux procédures orales, lorsque les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, les conclusions doivent comprendre distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ses prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, Madame [N] [D] sollicite en page 5 de ses écritures la nullité du contrat de bail étudiant, sans que cette demande n’ait été reprise dans le dispositif de ses conclusions, ni plaidée à l’audience de sorte qu’il n’y sera pas répondu.

Sur la demande de résiliation du bail et les demandes annexes

Il convient de constater que Madame [N] [D] a restitué le logement le 15 septembre 2023. Les demandes de Madame [M] [X] en résiliation de bail, expulsion sous astreinte et en paiement d’une indemnité d’occupation sont donc devenues sans objet.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [M] [X] sollicite le paiement d’une somme de 4 047 euros au titre de l’arriéré locatif, tandis que Madame [N] [D] se reconnaît redevable au vu du décompte produit en pièce 15 d’une somme de 2 744,15 euros, la locataire faisant état de règlements en espèces, par virement ou émanant de la CAF, non pris en compte par la bailleresse.

Il est constant que le loyer s’élevant à la somme mensuelle de 800 euros, Madame [N] [D] est redevable du 4 novembre 2021, date de signature du bail, au 31 décembre 2022, d’une somme de 11 200 euros (800 euros x 14 mois), hors dépôt de garantie pour lequel aucune demande de condamnation n’est formulée bien qu’il n’ait pas été réglé.

Au vu des attestations de paiement de la CAF et des relevés bancaires versés aux débats par la défenderesse, il est justifié sur cette période du règlement d’une somme de 3 900 euros d’allocations logement et de virements pour un total de de 3 365 euros, soit un solde restant dû de 3 935 euros.

Madame [N] [D] est également redevable au titre des loyers de janvier à août 2023, les clés du logement ayant été restituées en septembre, d’une somme de 6 400 euros (800 euros x 8 mois) et il est justifié au vu des pièces produites, ou reconnu par la bailleresse, des règlements de la CAF pour un montant de 3 614 euros et des virements bancaires à hauteur de 2 876,85 euros, soit un trop perçu de 90,85 euros.

Madame [N] [D] soutient avoir effectué des règlements en espèces de 550 euros et 980 euros en avril 2022 et de 1 170 euros en mai 2022 mais n’en justifie pas, la seule production de ses relevés bancaires ne permettant pas d’établir que les retraits effectués sur son compte bancaire ont effectivement bénéficié à sa propriétaire, étant observé qu’il est étonnant que la locataire n’ait pas demandé de reçu ou de quittance alors qu’une sommation de payer lui a été délivrée quelque jours plus tôt par huissier de justice.

Madame [M] [X] est ainsi bien fondée à solliciter la condamnation de Madame [N] [D] à lui régler la somme de 3 844,15 euros (3 935 euros – 90,85 euros) au titre des loyers et charges restant dus. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les demandes reconventionnelles au titre de l’état du logement

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 précise que les réseaux et branchements d’électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage de fonctionnement. Il prévoit par ailleurs que le logement doit permettre une aération suffisante avec des dispositifs d’ouverture et de ventilation en bon état aux fins d’assurer le renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

Enfin conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en vertu des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Madame [N] [D] a saisi le service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 4] qui a constaté le 16 novembre 2022 de l’humidité de condensation dans le logement en l’absence de ventilation insuffisante.

Le service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 4] a par ailleurs estimé que l’installation électrique était dangereuse, avec un risque d’électrisation et d’incendie, en raison de la présence de nombreux fils électriques sans protection le long des murs de la cuisine et du séjour et l’absence d’un disjoncteur différentiel.

Contrairement à ce qu’a affirmé Madame [M] [X] dans sa main courante du 12 décembre 2022, aucun élément ne permet d’imputer à Madame [N] [D] l’origine de ces dégradations.

Par arrêté préfectoral du 25 novembre 2022 il a été enjoint à Madame [M] [X] de procéder en urgence à la remise aux normes de cette installation électrique.

Les travaux ont été réalisés par la Ville de [Localité 4] entre le 9 et le 15 mars 2023.

Dès lors, en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, la demande de réduction de loyer sera rejetée.

La cessation du trouble n’empêche cependant pas la locataire de solliciter l’indemnisation de son préjudice de jouissance pour la période passée, ce dernier n’étant pas sérieusement contestable.

S’agissant de l’étendue de ce préjudice, le service technique de la Ville de [Localité 4] ne note pas que l’installation électrique de la chambre de Madame [N] [D] était dangereuse, il ne le mentionne, concernant les pièces dont elle avait l’accès, que pour la cuisine.

Par ailleurs, aucun élément n’est produit de nature à démontrer que l’humidité dans le logement aurait impacté la jouissance de la chambre louée.

Aussi, le préjudice de jouissance résultant de la dangerosité de l’installation électrique sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 500 euros.

La preuve du préjudice moral dont la charge incombe à Madame [N] [D] n’étant pas rapportée, la demande en dommages et intérêts formée de ce chef sera rejetée.

Sur la demande de compensation

Aux termes des articles 1347 et suivants du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. La compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles

En l’espèce, les comptes entre les parties s’établissent comme suit : Madame [N] [D] est redevable de 3 844,15 euros de loyers impayés et Madame [M] [X] est redevable de 500 euros de préjudice de jouissance.

Il convient d’ordonner la compensation entre ces sommes fongibles et connexes, comme issues du même contrat, à hauteur de la plus faible de ces deux sommes.

Madame [N] [D] sera donc condamnée au paiement de la différence de 3 344,15 euros

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas applicable en l’espèce, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort de l’attestation CAF versée aux débats que Madame [N] [D] a perçu en juillet 2023 une somme totale de 542,50 euros d’APL et d’allocations familiales avec deux enfants à charge. Auparavant elle percevait le RSA.

Elle n’a pas fait état d’autres ressources ni de la situation financière de son compagnon.

Elle ne justifie dès lors pas être en capacité de régler sa dette de façon échelonnée. Sa demande de délais de paiement sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes à l’encontre de la caution

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés en vertu de l’article 25-3 de la même loi, dans sa version en vigueur entre le 27 novembre 2018 et le 1er janvier 2022, dispose que lorsque la personne physique qui se porte caution d’un contrat de location signe l’acte de cautionnement, celui-ci fait apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, pour démontrer l’engagement de caution de Monsieur [W] [I], Madame [M] [X] produit un courrier manuscrit signé par Monsieur [W] [I] en date du 4 novembre 2021 aux termes duquel il "déclare se porter caution de Madame [N] [D] pour le contrat de location pour l’appartement qu’elle occupe [Adresse 3] à partir du 01/11/2021 jusqu’au 30/10/2024", sans préciser le montant du loyer et les conditions de sa révision, sans mention explicite de la connaissance de la nature et l’étendue de son obligation, et sans la reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Ces mentions étant prescrites à peine de nullité, le cautionnement de Monsieur [W] [I] est nul.

Madame [M] [X] sera par conséquent déboutée de ses demandes à l’encontre de Monsieur [W] [I].

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [D], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût de la sommation de payer du 19 avril 2022, du commandement de payer visant la clause résolutoire du 24 juin 2022, de l’assignation et de sa notification à la préfecture et de la signification de la présente décision.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [M] [X] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les demandes de Madame [M] [X] en résiliation de bail, expulsion sous astreinte et en paiement d’une indemnité d’occupation sont devenues sans objet,

CONDAMNE Madame [N] [D] à verser à Madame [M] [X] la somme de 3 844,15 euros au titre des loyers et charges impayés,

CONDAMNE à Madame [M] [X] verser à Madame [N] [D] la somme de 500 euros au titre de son préjudice de jouissance,

ORDONNE la compensation entre les condamnations des parties,

DÉBOUTE Madame [N] [D] de sa demande de délais de paiement,

DÉBOUTE Madame [M] [X] de ses demandes à l’encontre de Monsieur [W] [I]

CONDAMNE Madame [N] [D] à verser à Madame [M] [X] la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes,

CONDAMNE Madame [N] [D] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

Fait et jugé à Paris le 15 mars 2024

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection.