TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 23/04429 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5KC

N° MINUTE : 4/2024

JUGEMENT

rendu le 12 juin 2024

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 5] HABITAT OPH, [Adresse 3], représenté par Maître Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque J114

DÉFENDEURS

Madame [D] [K], demeurant Adresse postale : Chez M et Mme [K] – [Adresse 4], comparante en personne

Monsieur [S] [Z], demeurant [Adresse 1], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 01 mars 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 12 juin 2024 par Anne BRON, juge des contentieux de laprotection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 12 juin 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 23/04429 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5KC

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 octobre 2019, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [S] [Z] et Madame [D] [K] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6].

Par actes de commissaire de justice des 10 et 11 août 2022, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1742,96 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Madame [D] [K] a donné congé avant l’acquisition de la clause résolutoire le 16 août 2022 et son congé a été accepté par le bailleur.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [S] [Z] et Madame [D] [K] le 11 août 2022.

Par assignations du 29 mars 2023, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [S] [Z] et obtenir la condamnation solidaire de Monsieur [S] [Z] et Madame [D] [K] au paiement de la somme de 1742,96 euros due au mois de juillet 2022 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, et leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation de Monsieur [S] [Z] seul au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-3463,92 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté en janvier 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

-500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 mars 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 26 septembre 2023, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH a maintenu l’intégralité de ses demandes et la décision a été mise en délibéré au 30 novembre 2023.

A cette date, les débats ont été réouverts pour permettre l’assignation de Madame [D] [K] à sa nouvelle adresse communiquée au bailleur lors du congé donné le 16 août 2022 et pour explications sur la délivrance suivant procès-verbal de recherches infructueuses du commandement de payer à Monsieur [S] [Z] assigné à étude et éventuelle réassignation.

Par actes de commissaire de justice des 5 et 12 janvier 2024, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH a fait réassigner les défendeurs devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [S] [Z] et obtenir la condamnation solidaire de Monsieur [S] [Z] et Madame [D] [K] au paiement de la somme de 1742,96 euros due au mois de juillet 2022 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer , et leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamnation de Monsieur [S] [Z] seul au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-3463,92 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté en janvier 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

-500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 1er mars 2024, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH maintient l’intégralité de ses demandes.

Madame [D] [K] demande des délais de paiement à hauteur de 75 euros par mois.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré en application de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [S] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires les 10 et 11 août 2022. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1742,96 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 octobre 2022.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Monsieur [S] [Z], Madame [D] [K] ayant donné congé et quitté les lieux avant la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Au regard de la délivrance de l’assignation suivant l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [S] [Z] ayant quitté les lieux, il y a lieu de supprimer le délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur la dette locative due par les deux défendeurs

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il est relevé que bien que l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH ait communiqué à l’audience du 1er mars 2024 le montant de la dette due en janvier 2024, aucun décompte récent n’a été remis à l’audience avec le dossier de plaidoirie.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er août 2022, Monsieur [S] [Z] et Madame [D] [K] lui devaient la somme de 1742,96 euros, terme de juillet 2022 inclus.

Monsieur [S] [Z] et Madame [D] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Il est fait droit à la demande de délais de paiement de Madame [D] [K] dans les conditions du dispositif, sur le fondement du droit commun (article 1343-5 du code civil).

3. Sur la dette locative et d’indemnités d’occupation due par Monsieur [S] [Z]

Il y a lieu d’allouer à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité d’occupation qui sera fixée, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au 31 décembre 2023, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, puis à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la libération des lieux à la somme de 200 euros par mois, le demandeur ayant contribué à son propre préjudice au titre de l’occupation illicite des lieux en n’assignant initialement pas Madame [D] [K] à son adresse connue par lui ce qui a généré des délais supplémentaires pour la libération des lieux.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant que la dette locative et d’indemnités d’occupation imputable à Monsieur [S] [Z] pour la période du 2 août 2022 au 1er septembre 2023, terme d’août 2023 inclus s’élève à 7344,1 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [S] [Z] sera condamné à lui payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement et à lui payer à compter du terme de septembre 2023 inclus une indemnité d’occupation fixée selon les modalités indiquées ci avant.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [S] [Z] et Madame [D] [K], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, ce à hauteur de moitié chacun, les assignations délivrés le 29 mars 2023 étant écartées des dépens, une réassignation ayant été rendue nécessaire en l’absence de signification à Madame [D] [K] à son adresse connue du demandeur.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 août 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat du 23 octobre 2019 entre l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH, d’une part, et Monsieur [S] [Z] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] est résilié depuis le 11 octobre 2022,

ORDONNE à Monsieur [S] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution étant supprimé,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [Z] et Madame [D] [K] à payer à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 1742,96 euros (mille sept cent quarante-deux euros et quatre-vingt-seize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er août 2022, terme de juillet 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

AUTORISE Madame [D] [K] à s’acquitter de cette somme en 23 versements mensuels de 75 euros au minimum, le dernier versement étant majoré du solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants le 10ème jour de chaque mois au plus tard, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge,

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] à payer à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 7344,10 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation échu entre le 2 août 2022 et le 1er septembre 2023, terme d’août 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] à payer à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du terme de septembre 2023 et jusqu’au 31 décembre 2023, puis une indemnité d’occupation mensuelle de 200 euros à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la libération des lieux,

REJETTE les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] et Madame [D] [K] aux dépens à hauteur de moitié chacun comprenant notamment le coût des commandements de payer des 10 et 11 août 2022 et celui des assignations des 5 et 12 janvier 2024 mais pas le coût des assignations du 29 mars 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 juin 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge