TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [C] [P]

Le Préfet de [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05711 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CRF

N° MINUTE :

24/9

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE

Madame [C] [P],

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Blanche GUERRIER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 octobre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 3 décembre 2024 prorogé au 27 décembre 2024 par Blanche GUERRIER, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré

Décision du 27 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05711 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CRF

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 août 2021, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (la RIVP) a donné à bail à Mme [C] [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2]. Le loyer mensuel actuel s’élève à 472,69 euros, outre 105,86 euros de provision sur charges.

Par acte sous seing privé du 21 février 2022, la RIVP a également donné à bail à Mme [C] [P] un emplacement de stationnement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel actualisé de 97,96 euros, outre 3,66 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la RIVP a fait signifier par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2024 un commandement de payer la somme de 7 952,15 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif terme de janvier 2024 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mai 2024, la RIVP a fait assigner Mme [C] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,ordonner l’expulsion de Mme [C] [P] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,condamner par provision Mme [C] [P] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 4 353,37 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux de droit, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération effective des lieux égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,condamner Mme [C] [P] à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la procédure d’expulsion si nécessaire.

Au soutien de ses prétentions, la RIVP expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un dernier commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 16 février 2024, et ce pendant plus de six semaines.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 octobre 2024.

A l’audience, la RIVP, représentée par son conseil, réduit sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 4 012,80 euros au 7 octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus, et maintient ses autres demandes. Elle indique ne pas s’opposer à des délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [C] [P] a comparu en personne à l’audience et a indiqué qu’un échéancier amiable avait été convenu avec le bailleur au mois de mai ou juin 2024, aux termes duquel elle s’est engagée à verser 300 euros par mois en sus du loyer courant afin d’apurer sa dette. Elle indique que son versement le plus récent date d’une semaine avant l’audience. Elle reconnaît la dette et sollicite selon ses revenus et charges des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle propose des échéances d’un montant de 300 euros par mois en sus du loyer courant.

Elle expose percevoir environ 2 100 euros par mois de salaire, et que son partenaire de PACS perçoit environ 2 000 euros par mois.

Un diagnostic social a été reçu au Greffe le 7 octobre 2024, dont les termes ont été communiqués aux parties à l’audience.

Mme [C] [P] a été autorisée à produire la preuve des versements déjà réalisés auprès du bailleur par note en délibéré, au plus tard le 18 octobre 2024.

Il sera référé à l’assignation de la RIVP soutenue à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 21 mai 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RIVP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 19 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 4 août 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 février 2024. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines (aucune somme n’ayant été payée dans le délai), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 mars 2024.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989,le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

Selon les pièces versées par les parties à l’audience et en délibéré, notamment le décompte actualisé en date du 7 octobre 2024 versé par la RIVP, le versement intégral du loyer courant est repris depuis plusieurs mois.

Mme [C] [P] perçoit environ 2 100 euros par mois de salaire ; son partenaire de PACS perçoit environ 2 000 euros par mois. La défenderesse indique qu’un échéancier amiable a été convenu avec le bailleur au mois de mai ou juin 2024, aux termes duquel elle s’est engagée à verser 300 euros par mois en sus du loyer courant afin d’apurer sa dette.

Au regard de l’accord de la bailleresse à l’audience, et compte tenu de l’apurement possible par le débiteur selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [C] [P], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas, la RIVP sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril Mme [C] [P], à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement, de l’assignation et de la demande à l’audience que Mme [C] [P] reste à devoir une somme de

4 012,80 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 7 octobre 2024, mois de septembre 2024 inclus.

Il convient en conséquence de condamner Mme [C] [P] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024.

Il convient de dire que la dette sera apurée par 13 mensualités de 300 euros, et la 14ème et dernière opérant apurement de la dette selon modalités au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais par Mme [C] [P], compte tenu du bail antérieur et afin Mme [C] [P], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement duquel Mme [C] [P] sera condamnée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 août 2021 entre la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] et Mme [C] [P] portant sur le local situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 30 mars 2024,

CONDAMNONS Mme [C] [P] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4], la somme provisionnelle de 4 012,80 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 7 octobre 2024, mois de septembre 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2024,

AUTORISONS Mme [C] [P] à s’acquitter de la dette par 13 mensualités de 300 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 14ème mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

RAPPELONS qu’en cas de respect par Mme [C] [P] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELONS qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DISONS que la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] pourra alors faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [P], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISONS, en ce cas, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [C] [P] à défaut de local désigné,

DISONS que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

CONDAMNONS, en ce cas, Mme [C] [P] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNONS Mme [C] [P] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNONS Mme [C] [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 16 février 2024 et de l’assignation du 17 mai 2024,

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

ORDONNONS la communication à M. Le Préfet de [Localité 4] de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection