TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 23/59318 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3PUM

N° : 7 – MD

Assignation du :

11 décembre 2023

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 28 février 2024

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. LAURAMA

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Pascale BIKARD, avocat au barreau de PARIS – #D1890

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. SAI LOUNGE

[Adresse 1]

[Localité 4]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 24 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Maude DEAUVERNE, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 21 janvier 2005, la société civile immobilière LAURAMA a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée MOHTA en cours de constitution des locaux situés [Adresse 1], moyennant un loyer annuel en principal de 14400 euros, hors charges et hors taxes, payable d’avance à une fréquence mensuelle.

La société MOHTA a été absorbée par la société à responsabilité limitée ITTEFAQ. Par acte sous seing privé du 3 février 2014, un renouvellement de bail a été consenti à la société ITTEFAQ.

Par actes sous seing privé en date des 4 septembre 2018, 21 octobre 2020 et 2 décembre 2022, le fonds de commerce comprenant le droit au bail a été successivement cédé à la société à responsabilité limitée ASRI, à la société à responsabilité limitée RDK puis à la société à responsabilité limitée SAI LOUNGE.

Par acte sous seing privé du 5 mai 2023, la société LAURAMA a consenti le renouvellement du bail à la société SAI LOUNGE à compter du 21 janvier 2023, moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes porté à 24 702,89 euros.

Par acte extrajudiciaire délivré le 6 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 9414,59 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 novembre 2023, augmentée du coût de l’acte.

Par assignation délivrée le 11 décembre 2023, la société LAURAMA a attrait la société SAI LOUNGE devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de la société SAI LOUNGE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin,

— assortir l’expulsion d’une astreinte de 15 euros par jour de retard à compter du seizième jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;

— condamner la société SAI LOUNGE à payer à la société LAURAMA la somme provisionnelle de 9226,87 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer ;

— condamner la société SAI LOUNGE au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur ;

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur ;

— condamner la société SAI LOUNGE au paiement d’une somme de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement.

Bien que régulièrement assignée selon les formes prévues à l’article 656 du code de procédure civile, la société SAI LOUNGE n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

A l’audience du 24 janvier 2024, la société LAURAMA a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le contrat de bail du 21 janvier 2005 et l’acte de renouvellement du 3 février 2014e bail comprennent une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou d’inexécution d’une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer signifié le 6 novembre 2023 à la société SAI LOUNGE vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 9414,59 euros.

Le décompte annexé au commandement de payer établit que ce montant correspond à :

— la somme de 728,40 euros au titre de la taxe foncière portée au débit du compte locataire concomitamment à l’échéance du mois de novembre 2023, TVA incluse ;

— la somme de 2811,28 euros au titre du loyer et de la provision sur charges afférents au mois de novembre 2023, TVA incluse ;

— la somme de 330 euros portée au débit du compte locataire concomitamment à l’échéance du mois de novembre 2023, au titre de travaux ;

— la somme de 2811,28 euros au titre du loyer et de la provision sur charges afférents au mois d’octobre 2023, TVA incluse ;

— la somme de 923,35 euros portée au débit du compte locataire concomitamment à l’échéance du mois de septembre 2023, au titre de travaux ;

— la somme de 1810,28 euros au titre du solde du loyer et de la provision sur charges afférents au mois de septembre 2023, TVA incluse.

Aucun élément versé aux débats n’établit l’existence de l’obligation pesant sur la société locataire de régler la somme de 1253,35 euros au titre de travaux. Pour autant, un commandement signifié pour une somme supérieure à la somme due n’est pas nul mais voit simplement ses effets réduits au montant de la créance dont l’exigibilité n’est pas sérieusement contestable, soit en l’espèce 8161,24 euros (9414,59 – 330 – 923,35).

Il ressort du décompte produit par la société LAURAMA que les causes non sérieusement contestables de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société SAI LOUNGE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société LAURAMA, l’obligation de la société SAI LOUNGE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 7 décembre 2023 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 7973,52 euros (9226,87 – 330 – 923,35) (échéance du mois de décembre 2023 comprise), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société SAI LOUNGE à titre de provision, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 5161,24 euros (8161,24 – 3000) euros et à compter de l’assignation pour le solde.

La clause du bail qui prévoit la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en cas de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Enfin, il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société SAI LOUNGE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

— Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le défendeur, qui succombe, doit supporter la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société SAI LOUNGE ne permet d’écarter la demande de la société LAURAMA formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1500 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 6 décembre 2023 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société SAI LOUNGE et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Condamnons à titre provisionnel la société SAI LOUNGE à payer, à titre d’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail du 7 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société SAI LOUNGE à payer à la société LAURAMA la somme de sept mille neuf cent soixante-treize euros et cinquante-deux centimes (7973,52 euros) à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 7 décembre 2023 (terme du mois de décembre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2023 sur 5161,24 euros et à compter du 11 décembre 2023 sur le surplus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;

Condamnons la société SAI LOUNGE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 6 novembre 2023 ;

Condamnons la société SAI LOUNGE à payer à la société LAURAMA la somme de mille cinq cents euros (1500 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 28 février 2024

Le Greffier,Le Président,

Maude DEAUVERNEMarie-Hélène PENOT