TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Karim BOUANANE

Monsieur [T] [H]

Madame [S] [I]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05719 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CTB

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 15 novembre 2024

DEMANDERESSE

[Localité 5] HABITAT OPH

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [H]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [S] [I]

domiciliée chez Monsieur [T] [H], [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 novembre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 15 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/05719 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CTB

EXPOSÉ DU LITIGE

Après une résiliation judiciaire pour impayés locatifs, [Localité 5] HABITAT OPH a à nouveau consenti par acte sous seing privé du 5 novembre 2015 à effet au 30 avril 2015 un bail d’habitation à M. [T] [H] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 317,82 euros.

Un procès-verbal de constat sur requête relatif à l’occupation du logement a été dressé par commissaire de justice le 30 avril 2024.

Par actes de commissaire de justice du 5 juin 2024, PARIS HABITAT OPH a assigné M. [T] [H] et Mme [S] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à leur expulsion avec suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et obtenir leur condamnation in solidum au paiement des sommes suivantes :

—  2136,91 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2024, échéance du mois d’avril incluse,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer actualisé augmenté des charges, majorés de 30% jusqu’à libération des lieux,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat.

Au visa des articles 1728 du code civil, 2 de la loi du 6 juillet 1989, 10-2, 10-3 et 10-9 de la loi du 1er septembre 1948 rendus applicables par l’article L442-6 du code de la construction et de l’habitation, R641-1 du même code, [Localité 5] HABITAT OPH soutient que M. [T] [H] a quitté le logement loué à titre de résidence principale en février 2024 voire en septembre 2023, qu’il a manqué à ses obligations tant contractuelles que légales en ne l’occupant pas au moins 8 mois par an et en cédant de façon illicite le bail à Mme [S] [I]. Elle fonde sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution par les manœuvres entreprises dans le but de cette cession. Elle fait valoir que la majoration de l’indemnité d’occupation est justifiée par le maintien abusif dans les lieux.

À l’audience du 12 septembre 2024, [Localité 5] HABITAT OPH représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 2998,56 euros. Elle soutient que M. [T] [H] a quitté le logement depuis le mois de septembre 2023 et que Mme [S] [I] ne rapporte pas la preuve de son décès. Elle s’oppose à tout délai.

Mme [S] [I] expose être entrée dans le logement en septembre 2023 alors que M. [T] [H] y était présent, que ce dernier a ensuite effectué des séjours en Tunisie puis est revenu en mars 2024 pour être hospitalisé. Elle affirme qu’il est décédé en février 2024 puis le 7 avril 2024. Elle indique rencontrer des difficultés avec une voisine.

Elle sollicite un délai pour libérer les lieux, exposant avoir un fils mineur et ne pas travailler.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [T] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail pour défaut d’occupation et cession illicite du droit au bail

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Aux termes de l’article 1728 dudit code et 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est tenu d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location.

L’article L442-3-5 du code de la construction et de l’habitation applicable aux logements sociaux dispose que le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, qu’il lui est interdit de céder le bail, sous peine de saisine du juge par la bailleur aux fins de résiliation du bail.

L’article 2 de ladite loi définit la résidence principale comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, le contrat de bail stipule que le preneur s’engage à occuper le logement à titre de résidence principale et qu’il ne peut céder le droit au bail.

[Localité 5] HABITAT OPH affirme que M. [T] [H] est absent de son logement au moins depuis le mois de février 2024 – soit quatre mois avant l’assignation – si ce n’est le mois de septembre 2023.

Elle produit notamment :

— Un courriel du gardien du 20 octobre 2023 comportant une photographie de la boite aux lettre de M. [T] [H] sur laquelle est également inscrit le nom de Mme [S] [I].

— Un courrier du 13 janvier 2024 de Mme [U], résidente de l’immeuble, laquelle relate que M. [T] [H] est parti vivre à l’étranger depuis le mois de septembre 2023 et revient pour 48h tous les deux mois, qu’une famille bruyante s’est installée dans les lieux.

— Un courrier qu’elle a adressé le 2 février 2024 par lettre recommandée avec avis de réception à M. [T] [H] lui rappelant ses obligations d’occupation et d’interdiction de cession du droit au bail, retourné « pli avisé et non réclamé ».

— Un procès-verbal de constat sur requête du 30 avril 2024 établi par commissaire de justice qui constate que Mme [S] [I], présente au domicile, lui a déclaré vivre avec M. [T] [H] en concubinage, que ce dernier est à [Localité 7] depuis fin mars 2024 et qu’il doit rentrer à une date inconnue.

Mme [S] [I] justifie de la présence de M. [T] [H] en Ile de France au mois de mars 2024 (bulletin de présence à l’hôpital [4] de [Localité 3]).

Elle ne rapporte pas la preuve de son décès, étant précisé qu’elle a varié dans ses déclarations quant à sa date. La bailleresse, informée de cette éventualité, ne justifie d’aucune démarche de vérification.

L’inscription du nom de Mme [S] [I] sur la boite aux lettres comme le défaut de retrait du courrier de la bailleresse ne signifient pas que M. [T] [H] ait quitté le logement ou qu’il ait cédé le droit au bail.

Le courrier de Mme [U] est doté d’une force probante faible dans la mesure où il est isolé et que Mme [S] [I] a évoqué à l’audience un conflit avec une voisine.

Le procès-verbal de constat permet seulement d’établir la présence de Mme [S] [I] au domicile.

Il convient de considérer en conséquence que ces pièces ne constituent pas un faisceau d’indices suffisant à établir tant l’inoccupation du logement par M. [T] [H] depuis quatre mois au moins ni une cession licite du droit au bail au profit de Mme [S] [I].

Echouant à en faire la démonstration, [Localité 5] HABITAT OPH, qui n’a pas demandé la résiliation du bail pour impayé locatif, sera déboutée de ses demandes aux fins de résiliation du bail, d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus

En l’espèce, [Localité 5] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 août 2024, M. [T] [H] lui devait la somme de 2998,56 euros.

M. [T] [H], seul titulaire du bail, sera condamné au paiement de cette somme à la bailleresse laquelle sera déboutée de sa demande à l’égard de Mme [S] [I].

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

[Localité 5] HABITAT OPH, qui succombe partiellement à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande en résiliation du bail d’habitation conclu le 5 novembre 2015 avec M. [T] [H] concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] ;

DEBOUTE [Localité 5] HABITAT OPH de ses demandes subséquentes aux fins d’expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation ;

DEBOUTE [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande en paiement de l’arriéré locatif à l’encontre de Mme [S] [I] ;

CONDAMNE M. [T] [H] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 2998,56 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2024 ;

CONDAMNE [Localité 5] HABITAT OPH aux dépens et la déboute de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 novembre 2024, et signé par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection

Décision du 15 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/05719 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CTB