TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04733 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZUI

N° MINUTE : 5/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 08 octobre 2024

DEMANDERESSE

[Localité 5] HABITAT OPH, [Adresse 3]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque C0199

DÉFENDERESSE

Madame [B] [G], demeurant [Adresse 4], représentée par M^e Pauline DE LASTEYRIE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque G0013, aide juridictionnelle n° C-75056-2024-012971 du 22 Mai 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC,juge des contentieux de la protection

assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 30 août 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 08 octobre 2024 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 08 octobre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/04733 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZUI

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 17 août 2021, [Localité 5] HABITAT OPH a donné à bail à Madame [B] [G] un appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 774,46 euros, outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 5] HABITAT OPH a fait signifier à Madame [B] [G] par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2023 un commandement de payer la somme de 2223,41 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de juin 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 9 avril 2024, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Madame [B] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire,

— ordonner l’expulsion de Madame [B] [G] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Madame [B] [G] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 31 janvier 2024, soit la somme de 3784,56 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Madame [B] [G] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience. Il y est indiqué que Madame [B] [G] perçoit1382 euros de revenus et a des charges mensuelles de 702 euros, correspondant à son loyer. Elle vit seule avec sa fille. Elle explique la dette locative par une période de chômage qui a engendré une baisse de ses ressources. Elle exerce à nouveau une activité depuis mars 2024. Le dépôt d’une dossier FSL est envisagé pour l’aider à apurer sa dette.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 août 2024.

A cette audience [Localité 5] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à l’arriéré de loyers à la somme de 5412,39 euros. Il a donné son accord à une suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés sur 36 mois.

Madame [B] [G] a été représentée à l’audience et a reconnu la dette sous réserve de la déduction de la somme de 200 euros payée le 28 août 2024 dont elle a justifié. Elle a confirmé les termes du rapport mais a précisé qu’une subvention FSL lui a été accordée le 28 juin 2024 pour un montant de 5269,92 euros. Elle a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de verser la somme de 20 euros par mois pendant 6 mois puis des échéances progressives en sus du loyer courant pour apurer la dette.

La décision sera contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 8 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 avril 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 13 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 avril 2024.

En conséquence, l’action introduite par [Localité 5] HABITAT OPH est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail signé par les parties le 17 août 2021 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 11 juillet 2023 pour la somme en principal de 2223,41 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 11 septembre 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Madame [B] [G] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce [Localité 5] HABITAT OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [B] [G] restait devoir la somme de 5412,39 euros à la date du 21 août 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 700 euros le 2 août 2024). Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Madame [B] [G] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle justifie toutefois d’un virement de 200 euros à son bailleur en date du 28 août 2024 non pris en compte dans le décompte antérieur.

Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 5212,39 euros (5412,39-200) arrêtée au 28 août 2024, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2223,41 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [B] [G] sera également condamnée au paiement à compter du 29 août 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et si le paiement du loyer courant a été repris (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des débats que les loyers courants sont payés. Une décision du FSLdu 28 juin 2024 fait état d’une subvention à venir de 5269,92 euros, couvrant la presque totalité de la dette locative. Dans l’attente, le bailleur a donné sont accord à l’octroi de délais de paiement sur 36 mois.

Compte tenu de l’accord intervenu à l’audience entre les parties, des délais de paiement seront octroyés à Madame [B] [G] conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Faute pour Madame [B] [G] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [B] [G] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 août 2021 entre [Localité 5] HABITAT OPH et Madame [B] [G], concernant l’appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 11 septembre 2023 ;

CONDAMNONS Madame [B] [G] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 28 août 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 200 euros le 28 août 2024) la somme de 5212,39 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2023 sur la somme de 2223,41 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

AUTORISONS Madame [B] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités d’un montant d’au moins 20 euros, puis 23 mensualités d’un montant d’au moins 200 euros, et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;

RAPPELONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme :

* la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,

* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

* Madame [B] [G] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),

* Madame [B] [G] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux, à compter du 29 août 2024,

* qu’à défaut pour Madame [B] [G] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

* que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [B] [G] à verser à [Localité 5] HABITAT OPH une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [B] [G] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection