N° RG 25/00242 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EYHR

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 28 Mai 2026

DEMANDEUR(S) :

Madame [F] [Q] [B] [N] épouse [Y], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Anne TREMOUREUX de la SELAS GUERIN TREMOUREUX MARTIN, avocats au barreau de RENNES

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [A] [C], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro [Numéro identifiant 1] du 14/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

représenté par M^e Lénora LE SCOARNEC, avocat au barreau de VANNES

Madame [U] [C], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Lénora LE SCOARNEC, avocat au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 26 Mars 2026, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 28 Mai 2026 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e TREMOUREUX

Copie à : M^e LE SCOARNEC, DDETS 56

RG N° 25-242. Jugement du 28 mai 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 2 mai 2017, Mme [F] [N] épouse [Y] a donné à bail à M. [A] [C] et Mme [U] [C] un logement d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 450 euros payable à terme échu, outre la somme mensuelle de 4 euros à titre de provision sur charges.

Le 6 novembre 2024, Mme [F] [N] épouse [Y] a fait notifier à M. [A] [C] et Mme [U] [C] un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, et de payer la somme de 3049,40 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2025, Mme [F] [N] épouse [Y] a fait assigner M. [A] [C] et Mme [U] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] auquel il est demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater la résiliation du bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion de M. [A] [C] et Mme [U] [C] et de tous occupants de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement M. [A] [C] et Mme [U] [C] à lui payer :

—  4560,52 euros au titre des loyers échus au 13 mars 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours payable d’avance le premier de chaque mois, outre les intérêts au taux légal,

— condamner solidairement M. [A] [C] et Mme [U] [C] à lui régler 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, en ce compris les coûts du commandement de justifier d’une assurance contre les risques locatifs et son dénoncé à la Ccapex ainsi que les coûts de l’assignation et de son dénoncé à la sous-préfecture.

Le représentant de l’Etat dans le département a été avisé de la présente procédure conformément aux dispositions des deuxième et dernier alinéas de l’article 24 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 modifié, par voie électronique le 13 mars 2025.

A l’audience du 15 mai 2025, l’affaire a été renvoyée au 4 septembre et 6 novembre 2025, puis au 15 janvier et 26 mars 2026.

À l’audience du 26 mars 2026, l’affaire a été plaidée.

Pour les moyens développés dans ses conclusions n°3, Mme [Y] demande au juge de :

— constater la résiliation du bail conclu le 2 mai 2017 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 7 décembre 2024 (non justification de l’assurance locative) ou du 7 janvier 2025 (impayés de loyer),

— ordonner l’expulsion des lieux de M. et Mme [C], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement M. [A] [C] et Mme [U] [C] à lui payer la somme de 3116,25 euros au titre des loyers et indemnités d’occupations échus au 25 mars 2026, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner solidairement M. [A] [C] et Mme [U] [C] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en cours payable d’avance le premier de chaque mois (522,57 euros) à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à complète libération des lieux, outre les intérêts au taux légal,

— ordonner à M. [A] [C] et Mme [U] [C] de régler directement auprès de l’agence immobilière Proximmo les loyers et indemnités échus, et qui seront dus jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner solidairement M. [A] [C] et Mme [U] [C] à lui payer 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [A] [C] et Mme [U] [C] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les coûts du commandement de justifier d’une assurance contre les risques locatifs et son dénoncé à la Ccapex ainsi que les coûts de l’assignation et de son dénoncé à la sous-préfecture,

— débouter M. [A] [C] et Mme [U] [C] de l’ensemble de leurs demandes contraires.

Pour les moyens développés dans leurs conclusions n°3, M. [A] [C] et Mme [U] [C] demandent au juge de :

— constater leur bonne foi,

— constater que l’ensemble des loyers exigibles antérieurement au 14 mars 2022 est atteint par la prescription et ne peut, en conséquence, plus être valablement réclamé par Mme [Y],

— constater que la dette locative des époux [C] s’élève à la somme de 1223,21 euros au 26 mars 2026,

— constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 7 décembre 2024,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, jusqu’à l’expiration du délai accordé,

— accorder aux époux [C] des délais de paiement, par versement d’un montant minimal de 30 euros par mois, en plus du loyer courant, pendant 23 mois et la dernière échéance pour le solde,

— dire que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué,

— ordonner la production des quittances de loyer par le bailleur de mai 2017 à mars 2026 et les suivantes, et à défaut, un reçu pour la même période,

— condamner Mme [Y] à régler aux époux [C] la somme de 156 euros au titre des provisions sur charges dues sur la période de janvier 2023 jusqu’au 31 mars 2026, puis jusqu’à la décision à intervenir,

— débouter Mme [Y] de toutes ses demandes plus amples et contraires, notamment de sa demande de condamnation sous astreinte, ainsi que de sa demande au titre des frais irrépétibles,

— condamner Mme [Y] à payer aux époux [C] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dépens comme de droit.

Les parties ont confirmé que les défendeurs ne bénéficiaient pas d’un dossier de surendettement ni n’avaient saisi la commission en ce sens.

La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige en cours

I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

(…).

Mme [F] [N] épouse [Y] a dénoncé le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 novembre 2024.

Il est produit aux débats la notification de l’assignation adressée au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience ; l’action est donc recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Selon l’article 7) g de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé :

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa”.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation est d’ordre public. Dans sa rédaction applicable au présent litige, il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 V et VII de la même loi, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce, il est produit au débat un contrat de bail visant la clause résolutoire prévoyant qu’à défaut pour le locataire de justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans le mois suivant la délivrance d’un commandement resté infructueux et à défaut de paiement des loyers ou charges échus dans les deux mois suivants la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le 6 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux preneurs commandement d’avoir à justifier de l’assurance contre les risques locatifs et de payer la somme de 3049,40 euros au titre des loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

Mme [F] [N] épouse [Y] entend voir constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 7 décembre 2024, faute pour les époux [C] d’avoir justifié d’une assurance contre les risques locatifs dans le mois suivant le commandement, ou, à compter du 7 janvier 2025 pour non-paiement des loyers.

Elle souligne que si les défendeurs ont produit une attestation d’assurance portant sur une période courant du 3 janvier 2025 au 1er avril 2026, ils n’établissent pas qu’ils étaient assurés lorsque le commandement leur a été délivré.

M. et Mme [C] ne concluent pas sur ce dernier point, mais produisent des attestations du CIC indiquant qu’ils sont assurés contre les risques locatifs pour le bien loué, sur une période allant du 3 janvier 2025 au 1er avril 2026 (pièces 6 et 12).

Ils indiquent que la clause résolutoire est acquise depuis le 7 décembre 2024 et sollicitent des délais de paiement pour s’acquitter des seuls loyers qu’ils reconnaissent ne pas avoir réglés, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’ordre des prétentions de la demanderesse conduit à analyser, en premier lieu, sa demande visant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs.

À ce titre, il ressort du texte susmentionné qu’il incombe aux locataires de justifier qu’ils étaient bien assurés à la date de délivrance du commandement et la souscription d’une assurance postérieurement au terme du délai prévu n’est pas de nature à faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, à défaut pour M. et Mme [C] de justifier qu’ils étaient assurés à la date de délivrance du commandement, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 7 décembre 2024.

Lorsque l’acquisition de la clause résolutoire est constatée pour défaut de paiement des loyers, le juge, dans les conditions visées ci-avant, peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire.

Aucun mécanisme similaire n’est prévu lorsque l’acquisition de la clause résolutoire est constatée pour défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs.

Dès lors que la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas que le locataire puisse bénéficier de délais lorsque la résiliation du bail est constatée pour défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs, la demande de M. et Mme [C] visant à suspendre les effets de la clause résolutoire ne pourra qu’être rejetée.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire du logement, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [A] [C] et Mme [U] [C] et de tous occupants de leur chef, en vertu des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire.

L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

M. [A] [C] et Mme [U] [C] occupent les lieux sans droit ni titre, et causent, par ce fait, un préjudice à Mme [F] [N] épouse [Y] qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, avec indexation du montant du loyer, étant rappelé qu’il résulte des stipulations du bail que le loyer est payable en totalité à terme échu, au plus tard le dernier jour du mois.

Cette indemnité sera due solidairement par les défendeurs en leur qualité d’époux, à compter du 7 décembre 2024 et jusqu’à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les demandes financières

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de cette loi, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 7-1 de la même loi prévoit que “Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Toutefois, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer”.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve et au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, Mme [Y] demande au juge de condamner les défendeurs à lui régler la somme de 3116,25 euros au titre des loyers et indemnités d’occupations échus au 25 mars 2026.

Elle entend faire valoir que ses demandes ne sont nullement prescrites par l’effet des règles d’imputation des paiements et que les consorts [C] ne justifient pas qu’elle aurait omis d’en comptabiliser certains.

Mme [Y] souligne que les défendeurs lui sont redevables des sommes suivantes :

—  1389,15 euros pour les mois de juin à août 2020 inclus,

—  141,13 euros pour la période courant entre le 16 mars 2023 et le 13 mars 2024,

—  501,04 euros au titre du loyer d’avril 2024

—  16 euros entre le 1er mai et le 19 août 2024,

—  2505,20 euros entre août 2024 et décembre 2024

—  24 euros entre février et août 2025 inclus,

—  517,23 euros pour le mois de mars 2025,

—  1046,46 euros entre août 2025 et décembre 2025

déduction à faire d’une somme totale de 2501,39 euros versée entre avril et août 2025 et de la somme de 522,75 euros réglée le 15 mars 2026.

M. et Mme [C] exposent que les demandes financières de Mme [Y] relatives au titre des impayés courant sur la période comprise entre juin et août 2020 pour la somme de 1389,15 euros sont prescrites.

Au surplus, ils indiquent que les loyers d’août à décembre 2024, consignés en l’étude du commissaire de justice sur conseils de celui-ci, ont été versés sur le compte de l’agence immobilière le 28 avril 2025 et qu’ils envoient leurs paiements de loyers directement à Mme [Y] depuis le mois d’avril 2025.

Ils expliquent avoir retenu la somme de 4 euros par mois de mars 2023 à août 2024 correspondant à la provision sur charges relative à la vidange de la fosse septique, dans la mesure où celle-ci n’a pas été réalisée par la propriétaire.

Ils admettent ainsi ne pas avoir réglé les sommes suivantes :

—  141,13 euros de mars 2023 à mars 2024,

—  501,04 euros au titre du loyer d’avril 2024,

—  16 euros pour la période du 30 avril au 19 août 2024 (retenu de 4 euros pendant 4 mois)

—  2505,20 euros au titre des loyers d’août à décembre 2024,

—  48 euros sur l’année 2025 (retenue de 4 euros pendant 12 mois)

montants desquels il convient de déduire la somme de 1988,16 euros réglée le 28 avril 2025.

En l’espèce, Mme [Y] demande au juge de condamner les défendeurs au règlement du passif constitué chronologiquement comme suit :

DATE ECHEANCE/ DATE PAIEMENT

MONTANT DU

MONTANT RÉGLÉ

DETTE CUMULÉE

loyer juin 2020

463,05 euros

0

463,05 euros

loyer juillet 2020

463,05 euros

0

923,10 euros

loyer août 2020

463,05 euros

0

1389,15 euros

16 mars 2023

592,38 euros

484,25 euros

1497,28 euros

16 août 2023

484,25 euros

480,25 euros

1501,28 euros

13 septembre 2023

484,25 euros

480,25 euros

1515,28 euros

12 octobre 2023

484,25 euros

480,25 euros

1509,28 euros

15 novembre 2023

484,25 euros

480,25 euros

1513,28 euros

13 décembre 2023

484,25 euros

480,25 euros

1517,28 euros

13 janvier 2024

484,25 euros

480,25 euros

1521,28 euros

14 février 2024

501,04 euros

496,04 euros

1526,28 euros

13 mars 2024

501,04 euros

497,04 euros

1530,28 euros

10 avril 2024

501,04 euros

0

2031,32 euros

16 mai 2024

501,04 euros

497,04 euros

2035,32 euros

12 juin 2024

501,04 euros

497,04 euros

2039,32 euros

12 juillet 2024

501,04 euros

497,04 euros

2043,32 euros

19 août 2024

501,04 euros

497,04 euros

2047,32 euros

loyer août 2024

501,04 euros

0

2548,36 euros

loyer septembre 2024

501,04 euros

0

3049,40 euros

loyer octobre 2024

501,04 euros

0

3550,44 euros

loyer novembre 2024

501,04 euros

0

4051,48 euros

loyer décembre 2024

501,04 euros

0

4552,52 euros

loyer de janvier réglé le 7 février 2025

517,23 euros

513,23 euros

4556,52 euros

loyer de février réglé le 12 mars 2025

517,23 euros

513,23 euros

4560,52 euros

loyer mars 2025

517,23 euros

0

5077,75 euros

règlement du 28 avril 2025

1988,16 euros

3089,59 euros

30 juillet 2025 (pour les loyers d’avril à juin inclus)

1551,69 euros

1539,69 euros

3101,59 euros

loyer de juillet réglé le 2 août 2025

517,23 euros

513,23 euros

3105,59 euros

loyer d’août réglé le 28 août 2025

517,23 euros

513,23 euros

3109,59 euros

Loyer de septembre réglé le 30 septembre 2025

517,23 euros

513,23 euros

3113,59 euros

loyer d’octobre réglé le 10 novembre 2025

517,23 euros

513,23 euros

3117,59 euros

loyer de novembre réglé le 20 décembre 2025

517,23 euros

513,23 euros

3121,59 euros

loyer décembre 2025 réglé en janvier

517,23 euros

522,57 euros

3116,25 euros

loyer janvier 2026 réglé en février

522,57 euros

522,57 euros

3116,25 euros

loyer février 2026

522,57 euros

522,57 euros

3116,25 euros

Si les défendeurs ne contestent pas le non-règlement des loyers de juin à août 2020 inclus, ils soutiennent qu’ils ne peuvent plus être réclamés puisque prescrits.

Outre les dispositions de l’article 7-1 précité, l’article 1342-10 du code civil prévoit que “le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement”.

RG N° 25-242. Jugement du 28 mai 2026

L’article 2240 du code civil prévoit que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

Si la reconnaissance, même partielle, que le débiteur fait du droit de celui contre lequel il prescrivait entraîne pour la totalité de la créance un effet interruptif de prescription qui ne peut se fractionner (Cass. Civ. 1ère, 22 mai 1991, n° 88-17.948), il n’en demeure pas moins, s’agissant de créances périodiques à exécution successive, que la prescription est acquise terme par terme et que l’interruption du délai de prescription par un paiement partiel fait courir, pour la créance sur laquelle s’est imputé ledit règlement en application de l’article 1342-10 du code civil, un nouveau délai de prescription de même durée.

Il est constant que suite à cet épisode d’impayés, M. et Mme [C] ont régulièrement repris le paiement des entiers loyers à compter de septembre 2020 et jusqu’à mars 2023 et les quelques décomptes qu’ils versent aux débats démontrent qu’ils n’ont pas indiqué, à chaque règlement, la dette qu’ils entendaient payer.

Contrairement à ce qu’ils prétendent, aucune disposition légale ne prévoit qu’en matière locative les règlements s’imputent en pratique sur les loyers courants sans indication contraire.

Ainsi, en application des dispositions légales précités et dès lors qu’il n’est pas établi qu’ils auraient, sans ambiguïté, précisé la somme qu’ils entendaient acquitter, il convient de retenir que les paiements effectués à compter de septembre 2020 sont venus s’imputer sur les dettes les plus anciennes, et ce jusqu’au premier incident de paiement suivant soit en mars 2023.

L’action en justice ayant été initiée le 14 mars 2025, les loyers des mois de juin à août 2020 inclus ne sont pas prescrits et le moyen sera rejeté.

Alors qu’il ressort du bail que le loyer est payable à terme échu et sera révisé le 1er janvier de chaque année, les paiements réalisés en cours de mois le sont, sauf preuve contraire, pour règlement de l’échéance du mois précédent.

Ainsi, contrairement à ce qu’indiquent les défendeurs qui ne démontrent pas le bien-fondé de leur contestation, l’analyse des décomptes produits établit que le loyer de mars 2025 n’a pas été réglé par le paiement effectué le 12 mars 2025 et que le loyer d’août 2025 n’a pas été comptabilisé deux fois en impayé.

Par conséquent, il convient de condamner M. [A] [C] et Mme [U] [C] à verser à Mme [F] [N] épouse [Y] la somme de 3116,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 25 mars 2026.

En application de l’article 1231-6 du code civil et conformément à la demande, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2025.

M. [A] [C] et Mme [U] [C] étant mariés, ils sont solidairement tenus au paiement de cette somme, en application des dispositions de l’article 220 du code civil.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, si M. [A] [C] et Mme [U] [C] justifient avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer, les seuls relevés de comptes produits, non actualisés, ne permettent pas d’établir le quantum précis de leurs revenus ni qu’ils seraient en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans le délai légal, alors qu’ils proposaient un plan d’apurement de 30 euros par mois, tandis que le règlement de la dette dans le délai susvisé impliquerait des mensualités de près de 130 euros.

Dans ces circonstances, M. [A] [C] et Mme [U] [C] seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur la demande visant à ordonner aux défendeurs de régler directement auprès de l’agence immobilière Proximmo les loyers et indemnités échus

Il ressort du bail conclu entre les parties que ces dernières sont convenues que lorsque le bien fait l’objet d’un mandat de gérant, le locataire s’oblige à adresser les règlements uniquement au mandataire désigné par le bailleur.

Si les époux [C] font plaider qu’ils ne disposaient pas du relevé d’identité bancaire de l’agence immobilière Proximmo, mandataire de Mme [Y], alors même que des virements lui ont été faits directement par le passé, ils reconnaissent désormais en disposer.

En tant que de besoin, il leur sera enjoint de procéder au règlement des loyers et indemnités d’occupation entre les mains du mandataire de Mme [Y].

Sur la demande reconventionnelle en production des quittances de loyer

Aux termes de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, “Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu”.

M. [A] [C] et Mme [U] [C] demandent la condamnation de la bailleresse à leur délivrer quittances ou recus des loyers de la période de mai 2017 à mars 2026 et les suivantes.

Mme [Y] expose avoir délivré les quittances de loyers depuis octobre 2025, concluant au rejet de la demande pour les loyers antérieurs au regard de l’impayé locatif.

Il ressort des pièces produites au dossier que des quittances ont été délivrées pour les mois d’octobre à décembre 2025 et les mois de février et mars 2026.

Il se déduit du texte précité que l’existence d’un passif locatif n’empêche nullement la transmission de reçus des sommes acquittées.

Faute pour Mme [Y] d’avoir transmis les quittances ou reçus sollicités, elle y sera condamnée comme précisé au dispositif, sous astreinte, pour garantir l’exécution de la décision.

La transmission de quittances ou reçus se faisant sur demande du locataire après versement des sommes dues, il ne saurait être jugé pour l’avenir ; le surplus de la demande sera en conséquence rejeté.

Sur la demande reconventionnelle en remboursement des provisions sur charges dues

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que “Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur”.

M. [A] [C] et Mme [U] [C] exposent que Mme [Y] n’a jamais procédé à la régularisation annuelle des charges et sollicitent sa condamnation à leur restituer les provisions sur charges indûment perçues de janvier 2023 jusqu’au jour de la décision à intervenir, soit la somme de 156 euros (4 euros x 39 mois) au 31 mars 2026, somme à parfaire au jour de la décision rendue.

Mme [Y] s’engage à effectuer la régularisation des charges pour la période du 2 mai 2017 au 10 juillet 2022 et à rembourser le trop-perçu le cas échéant.

S’agissant de la période postérieure au 11 juillet 2022, Mme [Y] expose que la régularisation des charges n’est à ce jour pas possible puisqu’elle ne pourra être effectuée que suite à la prochaine vidange de la fosse qui interviendra courant 2026.

Il convient de rappeler que le juge ne peut statuer que sur les demandes dont il est saisi, ce qui ne s’entend pas des engagements spontanés des parties.

Selon le bail signé entre les parties, celles-ci sont convenues d’une provision de 4 euros sur les charges locatives pour la vidange de la fosse septique, laquelle incombe bien aux locataires en application des dispositions de l’article 1 et l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives.

Mme [Y] verse aux débats la facture de la vidange de la fosse réalisée en décembre 2015 pour la somme de 189 euros, ainsi que celle réalisée le 11 juillet 2022 avant le changement non contesté de la fosse pour la somme de 288 euros hors taxe (pièces 19).

Nonobstant les dispositions précitées, il ressort du bail que la provision a été prévue pour assurer le paiement de la vidange de la fosse septique, qu’il n’est nullement justifié de faire chaque année, de sorte qu’il se déduit implicitement du contrat que les parties ont prévu une régularisation au moment de la vidange, quand la charge est effectivement exposée.

Au regard du montant des prestations dont il est justifié et même à retenir la moins onéreuse, M. et Mme [C] ne rapportent pas la preuve qu’ils auraient réglé une somme indue au titre des provisions sur charges depuis janvier 2023, étant rappelé qu’il n’est nullement justifié que la fosse soit vidangée annuellement.

Leur demande sera rejetée.

Sur les autres demandes

Partie perdante, M. [A] [C] et Mme [U] [C] seront solidairement condamnés aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les coûts du commandement de payer et justifier d’une assurance contre les risques locatifs et son dénoncé à la Ccapex ainsi que les coûts de l’assignation et de son dénoncé à la Préfecture.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Mme [F] [N] épouse [Y] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 1200 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les effets de la clause résolutoires sont acquis à compter du 7 décembre 2024;

DEBOUTE M. [A] [C] et Mme [U] [C] de leurs demandes de délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire ;

A défaut pour M. [A] [C] et Mme [U] [C] d’avoir libéré le logement deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, ORDONNE leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, avec indexation de la part correspondant loyer, payable en totalité à terme échu, au plus tard le dernier jour du mois, et ce, à compter du 7 décembre 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés;

CONDAMNE solidairement M. [A] [C] et Mme [U] [C] à payer à Mme [F] [N] épouse [Y] la somme de 3116,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 25 mars 2026 ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [A] [C] et Mme [U] [C] à payer à Mme [F] [N] épouse [Y] ladite indemnité mensuelle d’occupation, soit la somme de 522,57 euros au jour du présent jugement, qui ne pourra être réclamée au surplus qu’à compter de la date d’arrêté de compte, soit à compter du 25 mars 2026 et jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir impayées ;

DIT que Mme [F] [N] épouse [Y] sera autorisée à indexer la part de l’indemnité équivalente au loyer conformément aux dispositions contractuelles ;

ENJOINT à M. [A] [C] et Mme [U] [C] de procéder au règlement des loyers et indemnités d’occupation entre les mains du mandataire de Mme [F] [N] épouse [Y] en charge de la gestion immobilière du logement ;

CONDAMNE Mme [F] [N] épouse [Y] à transmettre à M. [A] [C] et Mme [U] [C] les quittances ou recus des sommes réglées au titre des loyers de mai 2017 à septembre 2025 inclus, et janvier 2026, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que faute pour Mme [F] [N] épouse [Y] de communiquer les quittances ou reçus dans le délai prévu, elle sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 50 euros par jour de retard ;

DEBOUTE M. [A] [C] et Mme [U] [C] du surplus de leur demande au titre des quittances ou reçus ;

DEBOUTE M. [A] [C] et Mme [U] [C] de leur demande au titre du remboursement des charges locatives ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de M. [A] [C] et Mme [U] [C] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE solidairement M. [A] [C] et Mme [U] [C] à verser à Mme [F] [N] épouse [Y] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [A] [C] et Mme [U] [C] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les coûts du commandement de payer et justifier d’une assurance contre les risques locatifs et son dénoncé à la Ccapex ainsi que les coûts de l’assignation et de son dénoncé à la Préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE