REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 07 AVRIL 2021

(n° , pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/14387 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3YZF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Juin 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/14448

APPELANTE

SARL BEEGEL’S ASSOCIES, à l’enseigne 'Y Z'

SARL immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 439 688 193

Ayant son établissement […]

Siège social : […]

[…]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

ayant pour avocat plaidant : M^e David HALLER de la SELARL EVENSTEN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0114

INTIMES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES […] représenté par son syndic, la Société FONCIA PARIS RIVE DROITE, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 582 098 026

C/O Société FONCIA LAPORTE

70 rue Saint-Lazare

[…]

Représenté par M^e Charles TORDJMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0783

Société B & B INVEST

SCI immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 487 909 855

[…]

[…]

Représentée par M^e Valérie ASSOULINE HADDAD, avocat au barreau de PARIS, toque : C1128

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Février 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. L-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Nathalie BRET, Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par L-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

FAITS & PROCÉDURE

La société civile immobilière (SCI) B & B Invest est propriétaire des lots n°1 et 50 correspondant à un local commercial au rez de chaussée et un emplacement de parking au premier sous-sol, dans l’immeuble soumis au statut de la copropriété, situé […].

Le 29 janvier 2014, elle a consenti un bail commercial à la société à responsabiltié limitée (SARL) Beegel’s Associés exerçant sous l’enseigne 'Y Z’ pour une activité de restauration sur place ou à emporter, sans extraction, qui a ouvert le 31 août 2014.

Le 10 septembre 2014, l’assemblée des copropriétaires a refusé la modification de la devanture et la pose d’une enseigne non lumineuse.

Le 23 septembre 2014, les sociétés B & B Invest et Beegel’s Associés ont assigné le syndicat des copropriétaires en autorisation judiciaire des travaux.

Par jugement du 13 juin 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

— déclaré irrecevable la SARL Beegel’s Associés en sa demande d’autorisation de travaux sur les parties communes,

— déclaré recevable la demande reconventionnelle formulée par le syndicat des copropriétaires de

l’immeuble située […],

— condamné la société civile immobilière B & B Invest à faire cesser l’activité de la SARL Beegel’s Associés dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision puis sous astreinte de 500 € par jour de retard pendant trois mois,

— condamné la société civile immobilière B & B Invest à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamné la SARL Beegel’s Associés à garantir la société civile immobilière B & B Invest de toute condamnation prononcée contre elle,

— débouté la société civile immobilière B & B Invest de l’intégralité de ses demandes,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné in solidum la société civile imrnobilière B & B Invest et la SARL Beegel’s Associés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la société civile immobilière B & B Invest et la SARL Beegel’s Associés aux dépens,

— autorisé M^e Charles Torjman à recouvrer directement contre ces dernières les dépens dont il a fait l’avance sans recevoir provision,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

La SARL Beegel’s Associés a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 17 juillet 2017.

La SCI B & B Invest a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 21 juillet 2017.

Les deux affaires ont été jointes.

Par ordonnance du 28 novembre 2017, le premier président de la cour d’appel de Paris a suspendu l’exécution provisoire du jugement en ce qu’il a condamné la société B & B Invest à faire cesser l’activité de la société Beegel’s Associés sous astreinte.

La procédure devant la cour a été clôturée le 27 janvier 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 12 janvier 2021, par lesquelles la SARL Beegel’s Associés, appelante, invite la cour, au visa des articles 122 et 564 du code de procédure civile, à :

— infirmer le jugement en ce qu’il :

• a déclaré recevable la demande reconventionnelle formulée par le syndicat des

copropriétaires,

• a condamné la société civile immobilière B & B Invest à faire cesser son activité dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision puis sous astreinte de 500 € par jour de retard pendant trois mois,

• a condamné la société civile immobilière B & B Invest à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts,

• l’a condamné à garantir la société civile immobilière B&B Invest de toute condamnation prononcée contre elle,

— juger qu’elle exploite le local commercial appartenant à la SCI B&B Invest en conformité avec la destination de :

• son bail commercial du 29 janvier 2014.

• du règlement de copropriété de l’immeuble situé […],

— juger que les conditions d’exploitation du local commercial par elle ne portent pas atteinte à la sécurité incendie des autres occupants de l’immeuble au regard des normes applicables pour ce type d’exploitation,

— juger que le syndicat des copropriétaires du […] ne démontre pas l’existence, la persistance actuelle et le caractère anormal des troubles de voisinage qu’il prétend subir du fait exclusif de son activité,

— juger que la demande du syndicat des copropriétaires visant à obtenir la condamnation de la société civile immobilière B & B Invest à faire cesser son activité est manifestement disproportionnée,

Sur le rejet des demandes nouvelles formées pour la première fois en cause d’appel

par le syndicat des copropriétaires du […],

— juger irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires formée, pour la première fois en cause d’appel, à l’encontre de la SCI B & B Invest et à à son encontre d’avoir à remettre dans l’état antérieur la façade du lot n°1 sur jardin, sous astreinte de 500 € par jour de retard, passé le délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir couvrant une période de 6 mois,

— juger subsidiairement que le carottage ayant été effectué 'dans le mur de façade arrière sur jardin de la copropriété’ ne saurait en aucun cas pouvoir lui être imputé, dans la mesure où la gaine métallique localisée à l’intérieur de ce percement ne communique pas avec le local commercial qu’elle exploite,

— débouter le syndicat des copropriétaires et la SCI B & B Invest de leurs demandes dirigées contre elle, y compris de son appel incident, s’agissant du quantum des condamnations,

— lui donner acte que si par impossible elle subissait une condamnation et un quelconque préjudice, elle se réserve de réclamer à la SCI B & B Invest des dommages et intérêts équivalents à son préjudice,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 549,20 € au titre du coût du constat d’huissier ayant été établi le 8 janvier 2021 par la Selarl Cherki & Rigot, huissier de justice Paris,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 960 € au titre du coût de l’intervention de la société TCE Bâtiment,

— condamner le syndicat des copropriétaires du […] aux dépens de

première instance et d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 25 janvier 2021, par lesquelles le syndicat des copropriétaires du […], intimé, demande à la cour, au visa des articles 122 et 564 du code de procédure civile, 9, 30 et 42 alinéa 2 de la loi du 30 juillet 1965, 544 du code civil, de :

— prononcer la jonction des procédures 17/14387 et 17/14772,

— écarter des débats les pièces Beegel’s 45 à 56 non communiquées,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner la SCI B & B Invest à faire cesser l’activité de restauration, de vente à emporter et de livraison à domicile de sa locataire, sous astreinte de 500 € par jour de retard, passé le délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt de la cour à intervenir, couvrant une période de 15 mois, et se réserver d’en prononcer la liquidation,

— condamner la SCI B & B Invest à remettre dans l’état antérieur la façade du lot n° 1 sur jardin dont l’esthétique a été modifiée sans autorisation de la copropriété en procédant au rebouchage de la « trouée » pratiquée par le restaurant dans la façade de l’immeuble sous astreinte de 500 € par jour de retard, passé le délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir couvrant une période de 6 mois,

— condamner in solidum les sociétés B & B Invest et Beegel’s à lui payer une indemnité de 90.000 € à titre de dommages-intérêts,

— condamner in solidum les sociétés B & B Invest et Beegel’s aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer, chacune, la somme supplémentaire de 10.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 26 janvier 2021 par lesquelles la SCI B & B Invest, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 122 et 564 du code de procédure civile, 10-1 alinéa 2, 26, 30 dernier alinéa et 42 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— infirmer le jugement,

— déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires, faute d’habilitation à agir valable pour solliciter la cessation de l’activité de la société Beegel’s Associés,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— constater le refus d’approbation par l’assemblée générale ordinaire du 15 juillet 2014

(résolutions n°23 et 24) et par l’assemblée générale spéciale du 10 septembre 2014

(résolutions n° 4 et 5) de la demande d’autorisation de travaux formulée par la société B

& B Invest,

— l’autoriser, ainsi que sa locataire, la société Beegel’s Associés, ou tout éventuel ayant droit de ses dernières, à procéder, aux frais de la société Beegel’s Associés, aux travaux de modification de la

devanture du local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble et correspondant au lot n°1, sans modification de la structure de l’immeuble, ainsi qu’aux travaux de pose d’une enseigne parallèle non lumineuse, selon le descriptif des travaux et les plans établis par la société I J K, architecte, joints à la convocation à l’assemblée générale, sous réserve que :

• les travaux soient effectués dans le respect des règles de l’art et par des intervenants qualifiés, le tout sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et après validation d’un bureau d’étude qualifié,

• le tout soit réalisé dans le respect de l’esthétique général de l’immeuble,

• les autorisations administratives éventuellement nécessaires soient préalablement obtenues,

— annuler les résolutions n°25, 26 et 27 de l’assemblée générale ordinaire du 15 juillet 2014,

sur le rejet des demandes nouvelles formées pour la première fois en cause d’appel par le

syndicat des copropriétaires,

— déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires formée, pour la première fois en cause d’appel, à son encontre et à celui de la société Beegel’s Associés d’avoir à remettre dans l’état antérieur la façade du lot n°1 sur jardin, sous astreinte de 500 € par jour de retard, passé le délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir couvrant une période de 6 mois,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la la somme de 10.000 € de dommages et intérêts pour refus abusif,

à titre subsidiaire,

— condamner la société Beegel’s Associés à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en principal, intérêts, astreinte et frais,

en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du même code,

— la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande du syndicat des copropriétaires d’écarter les pièces 45 à 56 de la société Beegel’s Associés

En l’espèce, par message RPVA du 25 janvier 2021, la société Beegel’s Associés a produit le bordereau de communication de pièces récapitulatif, régularisant la communication par RPVA des

pièces litigieuses, et rappelant la communication des pièces 45 à 55 le 26 novembre 2020 par mail et de la pièce 56 le 2 décembre 2020 par RPVA ;

Ainsi il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’écarter ces pièces ;

Sur la recevabilité de la demande en appel relative à la remise en état de la façade sur cour

La société Beegel’s Associés et la société B & B Invest sollicitent de déclarer irrecevable, sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile, la demande du syndicat des copropriétaires de remise en état de la façace sur cour, au motif qu’il s’agit d’une demande nouvelle en appel ;

Le syndicat des copropriétaires oppose qu’il a demandé la remise en état de la façade en première instance et que sa demande en appel n’a pas changé, elle porte seulement sur une nouvelle dégradation, 'la révélation d’un fait', au sens de l’article 564 du code de procédure civile, en ce qu’il a découvert fin septembre 2020 que la société Y Z avait procédé à un carottage sauvage dans le mur de façade sur cour, sans autorisation ;

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, 'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait’ ;

En l’espèce, en première instance, la société B & B Invest et la société Beegel’s Associés sollicitaient une autorisation judiciaire de travaux concernant la façade sur rue du lot 1 et le syndicat des copropriétaires sollicitait la remise en état de la façade sur rue ;

Il en ressort que l’apparition de dégradations dans la façade sur cour n’est pas 'la révélation d’un fait’ susceptible de faire écarter les prétentions relative aux travaux de la façade sur rue, au sens de l’article 564 du code de procédure civile ;

Il convient de considérer que la demande en appel du syndicat des copropriétaires de remise en état de la façade sur cour est une prétention nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile et il y a lieu de déclarer cette demande irrecevable ;

Sur le préalable à la demande d’autorisation judiciaire de travaux

La société B & B Invest, copropriétaire du lot 1, sollicite une autorisation judiciaire de travaux sur les parties communes de l’immeuble ;

Aux termes de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l’assemblée générale du 10 septembre 2014, 'Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant …

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci…' ;

Aux termes de l’article 30 de cette même loi, dans sa version applicable à la date de l’assignation du 23 septembre 2014, 'L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

….

Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1^er ci-dessus…' ;

En l’espèce, la société Beegel’s Associés ne conteste pas le jugement en ce qu’il l’a déclarée irrecevable en sa demande d’autorisation de travaux sur les parties communes ;

Concernant la demande de la société B & B Invest d’autorisation de travaux sur les parties communes, celle-ci étant en lien avec l’activité de la société Beegel’s Associés, elle ne pourra être examinée que postérieurement à l’étude des demandes relatives à la cessation de l’activité de la société Beegel’s Associés ;

Sur la recevabilité de la demande du syndicat de cessation de l’activité de la société Beegel’s Associés

Le syndicat des copropriétaires sollicite de condamner la société B & B Invest, copropriétaire bailleur, à faire cesser l’activité de restauration de sa locataire la société Beegel’s Associés ;

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, 'Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée’ ;

Aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable au litige, 'Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites’ ;

En l’occurrence, l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2015 a adopté la résolution 19 ainsi libellée 'L’assemblée générale décide la constitution d’une provision de 15.000 € TTC dans le cadre de l’assignation de B & B Invest et Beegel’s Associés.

L’assemblée générale autorise le syndic à présenter une demande reconventionnelle pour faire cesser les troubles de toute nature, notamment ceux de voisinage, liés à l’exploitation du restaurant.

L’assemblée autorise le syndic à procéder aux appels de provisions….' ;

Le syndicat des copropriétaires a formé une demande reconventionnelle tendant à condamner la société B & B Invest à faire cesser l’activité de la société Beegel’s Associés sous astreinte ;

Il convient de considérer que 'l’autorisation d’une demande reconventionnelle pour faire cesser les troubles de toute nature liés à l’exploitation du restaurant', incluant 'notamment’ les troubles de voisinage, habilite le syndic à présenter une demande reconventionnelle en cessation de l’activité du restaurant exploité par la société Beegel’s Associés ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a déclaré recevable la demande reconventionnelle formulée par le syndicat des copropriétaires ;

Sur la demande de cessation de l’activité de la société Beegel’s Associés

La société B & B Invest et la société Beegel’s Associés sollicitent d’infirmer le jugement en ce qu’il a ordonné la cessation de l’activité du restaurant ;

Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation de la condamnation de la société B & B Invest à faire cesser l’activité de restauration de la société Beegel’s Associés, sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et de la théorie des troubles anormaux de voisinage, aux motifs :

— du défaut de respect des règles de sécurité et de la règlementation des établissements recevant du public (ERP),

— du défaut de respect des normes sanitaires,

— des travaux réalisés sur les parties communes sans autorisation,

— des troubles anormaux du voisinage occasionnés par cette activité ;

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, 'Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble …' ;

Aux termes de l’article 544 du code civil, 'La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements’ ;

Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage ; il s’agit d’une responsabilité objective qui ne nécessite pas la preuve d’une faute ;

En l’espèce, la partie préliminaire du règlement de copropriété, indépendante de la partie relative à l’état descriptif de division, précise que l’immeuble est un bâtiment de six étages ; le rez-de-chaussée est composé de deux locaux commerciaux (dont le lot 1 en cause) et les étages, du 1^er au 6^e, comprennent exclusivement des logements, soit à chaque étage deux appartements et quatre studios (36 logements) ;

L’article 8 du règlement de copropriété stipule que 'L’immeuble est destiné à usage d’habitation. Toutefois les boutiques situées au rez-de-chaussée et formant les lots numéros 1 et 2 pourront être utilisées à usage commercial ou de bureau’ ;

L’article 9 a) de ce même règlement de copropriété prévoit dans le chapitre relatif à l’usage des parties privatives que ' Les boutiques pourront être utilisées pour l’exercice de n’importe quel commerce ou industrie, à la condition que l’activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l’immeuble et à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit qui serait produit ou les odeurs qui seraient dégagées’ ;

• sur le défaut de respect des règles de sécurité et de la règlementation des ERP

Dans l’avis du 21 août 2014 (pièce 17), la préfecture de police précise que le restaurant est soumis au règlement de sécurité du 25 juin 1980 modifé relatif à la sécurité contre l’incendie dans les établissements recevant du public ;

Or le syndicat des copropriétaires justifie que cette règlementation n’est pas respectée :

— la destruction du degré coupe-feu :

Dans son rapport du 7 juillet 2014 (pièce 10) et dans l’avis du 21 août 2014 (pièce 17), l’architecte de la copropriété et la préfecture de police ont rappelé la nécessité d’un isolement coupe-feu conformément à la règlementation incendie en vigueur ;

Or dans son rapport du 7 mars 2016 (pièce 99), l’architecte du syndicat des copropriétaires M. X relève que les percement visibles dans le sous-sol, sous le lot 1, réalisés pour des raccordements d’électricité et de plomberie, non conformes, en direction du restaurant, ont gravement endommagé le degré coupe-feu entre les deux niveaux et créent un 'risque d’incendie par destruction du degré coupe-feu’ ;

Le diagnostic sécurité du 1^er décembre 2020 produit par la société Beegel’s Associés (pièce 56) précisant 'La réservation réalisée dans le plancher bas de l’établissement a été calfeutrée par un matériau incombustible permettant ainsi de reconstituer le degré CF de cette dalle et l’isolant ainsi du parking’ est insuffisant à justifier que les travaux réalisés sont conformes à la règlementation incendie en vigueur ;

— l’absence d’une deuxième sortie :

Dans l’avis du 21 août 2014 (pièce 17), la préfecture de police mentionne la nécessité d’aménager une deuxième sortie au regard de l’effectif théorique de 60 personnes pouvant être admis simultanément dans l’établissement ;

Et si la préfecture de police a émis un 'avis favorable’ à la réalisation du projet de changement de destination du local en restaurant le 21 août 2014 (pièce 17), elle précise que c’est sous réserve de l’exécution des prescriptions relatives notamment à la sécurité incendie ; de même si la préfecture de police a constaté le 10 mars 2015 (pièce 19) 'la conformité des installations techniques et de sécurité du restaurant', elle relève simultanément la non conformité des dégagements au regard de l’effectif théorique ;

Or dans le rapport du 18 février 2016 (pièce 98) et dans le rapport du 7 mars 2016 (pièce 99), la préfecture de police et l’architecte de la copropriété M. X constatent l’insuffisance d’une seule porte de sortie ; et le diagnostic sécurité du 1^er décembre 2020 produit par la société Beegel’s Associés (pièce 56) confirme l’existence d’un seul dégagement ;

Le fait que la société Beegel’s Associés ait obtenu un permis de construire le 15 décembre 2014 (pièce 23) ne remet pas en cause les rapports postérieurs de février et mars 2016 ;

En outre, l’obtention du permis de construire le 1^er juin 2018 (pièce 30), et l’avis favorable de la préfecture de police le 15 mars 2018 (pièce 31) ne remettent pas non plus en cause les rapports de février et mars 2016, la préfecture précisant que son avis favorable est conditionné à l’exécution de prescriptions, notamment de réaliser des travaux d’aménagement conformément aux dispositions de l’arrêté du 22 juin 1990 relatif aux risques d’incendie ;

La société B & B Invest et la société Beegel’s Associés ne peuvent valablement opposer que l’assemblée générale a refusé des autorisations de travaux, puisque les mesures de sécurité étaient un préalable à l’ouverture du restaurant qui a été réalisée le 31 août 2014 ;

Les devis de travaux qu’elles produisent, sans justifier de la réalisation des travaux afférents, sont sans effet sur le non respect de la règementation, sachant qu’au surplus l’expert technique du bâtiment M. A B (pièce 100) relève dans sa note du 24 juin 2016 que les trois devis qui lui ont été

soumis ne mentionnent pas les prescriptions décrites dans l’avis de la commission de sécurité de la préfecture de police et que le descriptif de la porte coupe feu ne fait pas référence à la règlementation incendie ;

Ainsi le non respect de ces règles de sécurité qui a perduré après l’ouverture du restaurant le 31 août 2014, engendre un risque pour la sécurité des copropriétaires et pour la sécurité de l’immeuble ; il porte donc atteinte aux droits des autres copropriétaires au sens de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et nuit à la sécurité de l’immeuble au sens de l’article 9 a) du règlement de copropriété ;

• sur le défaut de respect des normes sanitaires

Dans le courrier du 2 décembre 2014 (pièce 76), le service de la propreté de la ville de Paris rappelle que, concernant les poubelles du restaurant laissées sur la voie publique, il a adressé, au restaurant un rappel au règlement sanitaire mi octobre 2014, puis deux verbalisations, le 31 octobre 2014 pour des bacs présentés le soir et le 5 novembre 2014 pour dépôt sur la voie publique ;

L’argument de la société B & B Invest selon lequel, antérieurement à l’ouverture du restaurant, des personnes avaient pris pour habitude de s’installer au pied de l’immeuble pour déjeuner avec de la nourriture achetée au Mac Donald et d’y laisser leurs déchets n’exonère pas la société Beegel’s Associés de sa responsabilité pour le défaut de respect des normes sanitaires ;

Or plusieurs copropriétaires de l’immeuble se plaignent des poubelles du restaurant Y Z laissées sur le trottoir dont la présence prolongée les incommodent, même après l’intervention du service de la propreté de la ville (pièces 25, 29, 30, 45, 49, 60, 64, 69, 94) ;

Ainsi il est justifié d’un non respect de l’article 9 a) du règlement de copropriété selon lequel l’activité ne doit pas nuire aux autres occupants ;

• sur les travaux réalisés sur les parties communes sans autorisation

Il ressort du rapport du 7 mars 2016 de l’architecte du syndicat des copropriétaires M. X (pièce 99) que des travaux relatifs au lot 1 ont été réalisés sur les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale :

— les percement visibles dans le sous-sol, sous le lot 1, réalisés pour des raccordements d’électricité et de plomberie en direction du restaurant,

— la pose d’un répartiteur triphasé pour le restaurant dans le local EDF ;

Le fait que l’assemblée générale du 27 juin 2019 (pièce 32) ait adopté la résolution autorisant la société B & B Invest à procéder à la pose d’une installation électrique triphasée ne remet pas en cause le fait que les travaux ont été réalisés sans autorisation avant cette date ;

Le premier juge a exactement relevé, qu’il ressort d’ailleurs de l’attestation du 5 septembre 2014 de M. C D, employé de 1'immeuble (pièce 9), qu’un responsable du restaurant Y Z a reconnu avoir fait changer la serrure du local EDF pour une intervention dans ce local et lui a remis une clé, ce qui correspond également à des travaux sans autorisation sur des parties communes ;

• sur les troubles anormaux du voisinage occasionnés par l’activité de restauration

Les premiers juges ont exactement relevé les éléments suivants :

'Le 9 septembre 2014, un huissier de justice a constaté des livraisons incessantes par des scooters, le maintien en position ouverte de la porte du restaurant et l’installation de clients pour déjeuner dans le

passage commun de l’immeuble, sous les balcons des appartements sur le muret de la copropriété, contrairement à ce qu’affirme la société propriétaire.

Or il résulte des très nombreuses attestations de propriétaires occupants l’irnmeuble du […] mais également des occupants des immeubles d’en face des 62, 66 et […], d’importante nuisances liées à ces livraisons par scooter, du fait des moteurs

pétaradants, même à l’arrêt, de la méconnaissance du sens unique de la rue et des conversations fortes entre livreurs en attente des commandes, et ce jusqu’à la fermeture du restaurant à rninuit tous les soirs à l’exception de la fermeture hebdomadaire du vendredi soir au dimanche midi.

Ces occupants de la rue Saint Didier se plaignent également de nuisances sonores dues aux clients du restaurant qui s’installent sur le muret de la copropriété dans le passage commun, juste sous les balcons, causant du bruit jusqu’au 4^e étage de l’immeuble et ce jusqu’à une

heure du matin, après la fermeture du restaurant à minuit. La société locataire invoque une fermeture à 23 heures sans apporter aucun élément sur ce point.

Les attestations produites s’étalent du 20 juin 2015 au 29 février 2016, notamment celle de M. L M N, médecin qui exerce son activité dans l’immeuble et se plaint de nuisances sonores toute la journée du fait du stationnement des clients du restaurant

jusque devant son cabinet, la dernière datant du 30 août 2016.

Il résulte des attestations de M^mes E F et G H que le restaurant a été livré à 4 heures du matin les 8 et 16 septembre 2015, les réveillant dans leur sommeil et donc leur causant des nuisances tandis que si les livraisons s’effectuent de nuit, elles doivent respecter le sommeil des habitants.

Les doléances portent également sur l’absence d’hygiène de la société exploitant le restaurant qui laisse les poubelles sur le trottoir en dépit des odeurs très fortes de poisson en émanant, ce qu’a confirmé l’huissier de justice le 9 septembre 2014" ;

Il y a lieu d’ajouter que les attestations entre septembre 2014 et août 2016 sont circonstanciées et corroborées par un constat d’huissier du 5 septembre 2014 (pièce 20) et un constat d’huissier du 9 septembre 2014 à 13 heures (pièce 73) et décrivent depuis l’ouverture du restaurant par les copropriétaires de l’immeuble entre le 1^er et le 4^e étage, les locataires ou les personnes leur rendant visite (pièces 26, 27, 28, 29, 30, 45, 47, 48, 49, 50, 51, 53, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 64, 66, 69,70, 74, 93, 94, 95, 114) et les occupants des immeubles voisins au 62, 66, […], 65, 75, 112, 113) notamment :

— des nuisances sonores dues au restaurant et à ses clients : 'les conversations bruyantes des clients', 'les attroupements de clients bruyants, souvent fumeurs devant le restaurant inclus tard le soir', 'la sonorisation du restaurant jusque tard dans la nuit, combinée au bruit des convives nombreux à tous les services', 'du bruit par les clients qui boivent bruyamment', 'nous subissons la puissance de la musique certains soirs', 'la sonorisation du restaurant', 'les nuisances sonores par la clientèle et le personnel qui s’attardent sur le trottoir', 'même la fenêtre fermée’ , 'l’impossibilité de laisser la baie vitrée ouverte tellement le bruit est insupportable aussi bien la journée que la nuit', 'le niveau sonore souvent insupportable', 'les cris et hurlements que l’on entend parfois tard dans la soirée', 'la musique parfois jusqu’à 3 heures du matin',

— des nuisances sonores dues aux livreurs, aux scooters des livreurs et aux camions de livraison : 'un bruit insupportable dû à des scooters', 'un vacarme assourdissant à différentes heures de la journée et du soir', 'il font à l’arrêt vrombir leur moteur', 'le ballet incessant des motos de livraison, y compris

tard le soir','le va et vient sans cesse de 5 scooters de livraison midi et soir', 'les allées et venues incessantes des motos de livraison jusqu’à des heures tardives dans la nuit', 'les livreurs parlent fort, font pétarader leurs motos avec un va et vient constant jusqu’à point d’heure','les allées et venues incessantes des 4 scooters de livraison jusqu’à 23h-24h', 'la présence des motos et des livreurs jusqu’à parfois 1h du matin', 'les livreurs en scooter qui se parlent à haute voix et font rugir leurs moteurs’ ,'le bruit provoqué par les deux roues motorisés constitue une gêne très importante qui affecte gravement notre vie de tous les jours et notre sommeil, malgré le double vitrage', 'les bruits de scooter jusque tard dans la nuit et les bruits de véhicules de livraison m’empêchent de dormir','les livraisons bruyantes dès 6 heures le matin', 'livraison en pleine nuit à 4 heures du matin',

— des nuisances olfactives par la nourriture du restaurant et l’odeur des poubelles, 'les odeurs de cuisson cuisine émanant du restaurant dans le hall d’entrée', 'les odeurs de cuisson qui remontent et pénètrent chez nous', 'la porte du restaurant toujours ouverte impliquant des odeurs de cuisine en permanence', 'odeurs de cuisine persistantes, odeur aigre et incommodante tant au niveau du trottoir qu’au niveau des balcons des étages', 'les poubelles répandant une odeur de poisson parfois insupportable', 'les poubelles et leur odeur', 'les odeurs de poisson dans les sacs poubelle sont très désagréables particulièrement en période de chaleur car les sacs ne sont enlevés que le lendemain matin',

— des nuisances liées à la présence des déchets laissés par les clients ou des poubelles laissées longtemps devant l’immeuble ; 'des déchets parsemés sur le trottoir (nourriture, emballages, mégots de cigarettes)', 'la saleté engendrée avec les canettes jetées devant l’entrée de l’immeuble', 'les clients laissent tous les jours des canettes, des détritus et des cigarettes sur le muret et dans le petit couloir qui longe le restaurant’ ,'le sol du dégagement d’accès à l’immeuble est régulirèrement jonché de papiers gras, mégots, canettes et auxtres sac en papier et sans oublier des giclées de boissons ou autre sauces qui tous les deux ou trois jours rendent le sol tantôt collant et dégoutant, tantôt glissant’ , 'les poubelles restent à l’extérieur’ 'le restaurant entrepose devant l’immeuble des grands sacs poubelles',

— des nuisances liées aux clients et à leur véhicule gênant l’accès à l’immeuble : 'pour rentrer dans l’immeuble aux heures des repas en particulier, il faut se frayer un passage à travers les personnes installées devant l’entrée','l’accès à l’immeuble rendu difficile car il faut zigzaguer entre les personnes installées devant notre porte d’entrée', 'l’attroupement de clients gêne le passage des résidents de l’immeuble', 'présence des automobiles et scooters des clients souvent garés devant l’espace de sortie de garage', 'les clients de Y Z garent leur véhicule devant l’entrée du parking',

— des nuisances liées aux scooters de livraison gênant l’accès à l’immeuble : 'l’emprise d’une grande partie du trottoir par les scooters de livraison', 'les scooters occupent tout l’espace du trottoir gênant l’accès à l’immeuble', 'les engins installés en tous sens au pied de l’immeuble’ ;

La réalité de l’ampleur de ces nuisances est corroborée par le rapport de BTP Consultants du 1^er décembre 2020, produit par la société Beegel’s Associés (pièce 56), qui mentionne que l’établissement est susceptible de recevoir 70 personnes au titre du public ;

Il ressort en outre, des attestations postérieures à l’intervention du commandant de police et aux courriers adressés à la SCI B & B Invest (pièce 68 le 1^er mars 2013, pièce 67 le 24 septembre 2015, pièce 103 le 21 avril 2016), que malgré les mises en demeure, les nuisances ont perduré ;

Ainsi il convient de considérer que les nuisances sonores dues aux clients du restaurant, aux scooters, aux livraisons la nuit, les nuisances olfactives dues aux odeurs de nourriture, aux poubelles laissées sur le trottoir, les nuisances liées à la présence des déchets laissés par les clients ou des poubelles laissées longtemps devant l’immeuble, les nuisances liées à la présence des livreurs et des clients et de leurs véhicules qui gênent le passage commun de l’immeuble, justifiées jusqu’en août 2016 sont d’une telle ampleur, par l’intensité du niveau sonore, olfactif et de la gêne dans le passage, par leur continuité dans la semaine, y compris la nuit, et par leur durée dans le temps, qu’elles constituent des

nuisances qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage ;

La société B & B Invest, en sa qualité de copropriétaire du lot 1, engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires, du fait du non respect de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 9 a) du règlement de copropriété ;

D’autre part, la société B & B Invest, en sa qualité de copropriétaire bailleur, engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires, à défaut d’avoir fait respecter le règlement de copropriété à sa locataire, la société Beegel’s Associés ;

En outre, la société B & B Invest est responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires des troubles anormaux du voisinage causés par l’activité de restaurant de sa locataire la société Beegel’s Associés ;

En outre, le syndicat des copropriétaires justifie que le trouble anormal de voisinage a persisté postérieurement au jugement du 13 juin 2017 ;

En effet, le syndicat des copropriétaires produit des attestations de septembre 2017 (pièce 118), novembre 2017 (pièces 128 et 129), août 2020 (pièce 132), septembre 2020 (pièces 133 et 134), octobre 2020 (pièces 137 et 138) et janvier 2021 (pièces 146 et 147) justifiant que les nuisances sonores des scooters, des livreurs, des clients, les nuisances olfactives liées aux odeurs de nourritude ont perduré entre le jugement du 13 juin 2017 et janvier 2021 ;

Ainsi compte tenu du non respect de l’article 9 a) du règlement de copropriété, sur la sécurité des copropriétaires de l’immeuble et l’absence de nuisances aux occupants, de l’importance du trouble anormal de voisinage tel qu’il est analysé ci-avant, du fait que ceux-ci ont perduré malgré les nombreux avertissements ou alertes de l’architecte de la copropriété, de la préfecture, des copropriétaires, des voisins, et postérieurement au jugement dont appel, il convient de considérer que la demande du syndicat des copropriétaires de condamner la société B & B Invest à faire cesser l’activité de restauration de la société Beegel’s Associés est justifiée ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné la société propriétaire à faire cesser l’activité de sa locataire dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision puis sous astreinte de 500 € parjour de retard pendant trois mois et dit que le juge de l’exécution pourrait être saisi en cas de non respect de l’obligation pour ordonner, au besoin, une nouvelle astreinte ;

Sur les demandes de la société B & B Invest

• sur la demande d’autorisation judiciaire de travaux et de dommages et intérêts pour refus abusif

La société B & B Invest sollicite l’autorisation de travaux de modification de la devanture du lot 1 et de pose d’une enseigne parallèle non lumineuse ;

Ces travaux sont en lien avec l’activité de restauration de la société Beegel’s Associés ;

Compte tenu de la présente décision confirmant la cessation de l’activité de restauration de la société Beegel’s Associés, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté la société B & B

Invest de cette demande d’autorisation de travaux, ceux-ci étant devenus sans objet, et en ce qu’il a débouté la société B & B Invest de sa demande de dommages et intérêts pour refus abusif d’autoriser lesdits travaux ; sur la demande de prononcer la nullité des résolutions 25 à 27 de l’assemblée générale du 15 juillet 2014

•

La société B & B Invest sollicite l’annulation des résolutions qui ont voté l’installation d’une clôture devant l’immeuble aux motifs qu’elle n’est pas justifiée et qu’elle porte atteinte à la destination des parties privatives de son lot et aux modalités de leur jouissance ;

Aux termes de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date de l’assemblée générale du 15 juillet 2014, 'Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant …

c) Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété ; …

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. …' ;

En l’espèce, les résolutions 25 à 27 adoptées par l’assemblée générale du 15 juillet 2014 (pièce 13) sont relatives à 'la réalisation de travaux d’installation d’une clôture devant l’immeuble’ ainsi que la mission de maîtrise d’oeuvre et la délégation de pouvoir au conseil syndical afférentes à ces travaux ;

Le syndicat des copropriétaires justifie que la pose d’une grille devant l’immeuble est en discussion depuis 2009 (pièce 42 b PV AG du 18 juin 2012) et donc bien avant l’ouverture du restaurant ;

La notice descriptive annexée à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 15 juillet 2014 (pièce 43) précise : 'Le projet de protection consiste à poser une grille de protection sur toute la longueur de l’immeuble intégrant un portail devant chacun des trois petits escaliers de trois marches d’accès à l’immeuble pour ne permettre le passage vers cet espace privatif que des personnes autorisées : habitants, clients des locaux commerciaux et services publics ou privés.

— un portail double de 1,80 m en face de chaque escalier avec un contrôle par digicode et vigik offrant un passage,

— une porte simple entre chacune des 3 zones permettant la transition pour les handicapés, les livraisons… avec un contrôle par digicode offrant un passage de 90 cm…

Les barreaux espacés de 15 cm garantissent la transparence vers l’extérieur pour les locaux en rez-de-chaussée…' ;

Ces éléments confirment les conclusions du syndicat des copropriétaires selon lesquelles la pose de cette grille ne perturbe pas l’activité des commerces, puisque chaque commerce dispose d’un accès propre et gère son portail de manière indépendante, selon ses horaires d’ouverture ;

Ainsi la société B & B Invest ne justifie pas que la réalisation de travaux d’installation d’une clôture devant l’immeuble telle qu’elle ressort des résolutions 25 à 27 adoptées par l’assemblée générale du 15 juillet 2014 empêche les clients d’accéder à son lot ;

En l’absence d’élément justifiant que cette installation n’est pas compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété ou qu’elle porte atteinte à la destination des parties privatives du lot 1 et aux modalités de leur jouissance, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société B & B Invest de sa demande de nullité des résolutions 25 à 27 adoptées par l’assemblée générale du 15 juillet 2014 ;

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires

• sur la demande de remise en état de la facade sur rue

Le syndicat des copropriétaires sollicitait en première instance la remise en état de la façade sur rue ;

Dans ses conclusions, en appel, le syndicat indique que cette demande est devenue sans objet compte tenu du ravalement qui a été voté postérieurement au jugement lors de l’assemblée générale du 25 octobre 2018 ; dans le dispositif de ses conclusions, il sollicite de confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de remise en état de la façade sur rue ;

• sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

Compte tenu du non respect de la sécurité et notamment du risque incendie affectant l’ensemble de l’immeuble et des copropriétaires et compte tenu du nombre de copropriétaires ayant attesté avoir subi un préjudice en lien avec les nuisances constituant le trouble anormal de voisinage, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a considéré que le trouble subi était collectif et que le syndicat des copropriétaires avait un intérêt légitime ;

Les premiers juges ont exactement relevé que le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice depuis deux ans, surtout l’été, s’agissant de nuisances sonores jusqu’au 4^e étage de l’immeuble et lors de l’entrée dans l’immeuble pour les poubelles sur le trottoir, et ont à juste titre évalué ce préjudice à la somme de 8.000 € ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné la société civile immobilière B & B Invest à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts ;

• sur la demande de dommages et intérêts formée en appel

Le syndicat des copropriétaires sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, d’élever le montant des dommages et intérêts à 90.000 €, au motif de la persistance des troubles qui présentent un caractère continu depuis 2014 et qui s’est prolongée depuis près de quatre ans à compter du jugement du 13 juin 2017 ;

En l’espèce, tel que cela a été mentionné ci-avant, le syndicat des copropriétaires produit des attestations de septembre 2017 (pièce 118), novembre 2017 (pièces 128 et 129), août 2020 (pièce 132), septembre 2020 (pièces 133 et 134), octobre 2020 (pièces 137 et 138) et janvier 2021 (pièces 146 et 147) justifiant que les nuisances sonores des scooters, des livreurs, des clients, les nuisances olfactives liées aux odeurs de nourriture ont perduré entre le jugement du 13 juin 2017 et janvier 2021, soit pendant trois ans et demie ;

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum la SCI B & B Invest et la SARL Beegel’s Associés à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 8.000 € de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi du 13 juin 2017 à janvier 2021 ;

• sur la demande d’une astreinte supplémentaire

En l’espèce, le jugement étant confirmé en ce qu’il a condamné la société propriétaire à faire cesser l’activité de sa locataire dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision puis sous astreinte de 500 € parjour de retard pendant trois mois et dit que le juge de l’exécution pourrait être

saisi en cas de non respect de l’obligation pour ordonner, au besoin, une nouvelle astreinte, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte supplémentaire et il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’ajouter au jugement de condamner la SCI B & B Invest à assortir la cessation d’activité d’une astreinte supplémentaire de 500 € par jour de retard, passé le délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt de la cour, couvrant une période de 15 mois, et de se réserver d’en prononcer la liquidation ;

Sur les appels en garantie

• sur l’appel en garantie par la société B & B Invest à l’encontre de la société Beegel’s Associés

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige, 'Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi’ ;

En l’espèce, le contrat de bail (pièce 2) stipule que 'le preneur déclare avoir … connaissance du règlement de copropriété de l’immeuble auquel il s’engage à se conformer en toutes ses dispositions’ ;

La société Beegel’s Associés, étant responsable par son activité du non respect de la sécurité, des nuisances sonores, olfactives, d’occupation du passage commun, justifiés ci-avant, elle engage, en sa qualité de locataire, sa responsabilité contractuelle à l’égard de son bailleur la société B & B Invest pour non respect de l’article 9 a) du règlement de copropriété et pour le trouble anormal de voisinage qu’a causé son activité ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné la société Beegel’s Associés à garantir son bailleur de toute condamnation prononcée contre lui ;

• sur l’appel en garantie par la société Beegel’s Associés à l’encontre de la société B & B Invest

La société Beegel’s Associés étant l’auteur du non respect de l’article 9 a) du règlement de copropriété et du trouble anormal de voisinage, le jugement est confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de garantie à l’encontre de son bailleur la société B & B Invest ;

Sur la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

En l’espèce, la société B & B Invest succombant, il y a lieu de la débouter de sa demande formée en appel de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure ;

Sur la demande de la société Beegel’s Associés relative à certains frais

La société Beegel’s Associés succombant, il convient de la débouter de sa demande de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 549,20 € au titre du coût du constat d’huissier du 8 janvier 2021 (afférent au mur de façade côté cour) et la somme de 960 € au titre du coût de l’intervention de la socéité TCE Bâtiment ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La SCI B & B Invest et la SARL Beegel’s Associés, parties perdantes, doivent être condamnées in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire globale de 8.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société B & B Invest et la société Beegel’s Associés;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires du […] de sa demande d’écarter les pièces 45 à 56 de la société Beegel’s Associés ;

Déclare irrecevable la demande en appel du syndicat des copropriétaires du […] de remise en état de la façade sur cour ;

Condamne in solidum la SCI B & B Invest et la SARL Beegel’s Associés à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme supplémentaire de 8.000 € de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi du 13 juin 2017 à janvier 2021 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du […] de sa demande d’ajouter au jugement de condamner la SCI B & B Invest à assortir la cessation d’activité d’une astreinte supplémentaire de 500 € par jour de retard, passé le délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt de la cour, couvrant une période de 15 mois, et de se réserver d’en prononcer la liquidation ;

Déboute la SCI B & B Invest de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure ;

Déboute la société Beegel’s Associés de sa demande de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 549,20 € au titre du coût du constat d’huissier du 8 janvier 2021 et la somme de 960 € au titre du coût de l’intervention de la socéité TCE Bâtiment ;

Condamne in solidum la SCI B & B Invest et la SARL Beegel’s Associés aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] la somme supplémentaire globale de 8.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT