TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Monsieur [K] [D]

M^e Jean-Marc NOYER

M^e Benjamin PORCHER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09343 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6AJ7

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 23 janvier 2026

DEMANDEUR

Monsieur [K] [D], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

DÉFENDERESSES

La société LAMY (précédemment nommée NEXITY LAMY), société par actions simplifiée,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Benjamin PORCHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0450

Intervenante forcée :

La SAS TERA NOA,dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-Marc NOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1220

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 janvier 2026 par Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 23 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/09343 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6AJ7

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [K] [D] est locataire d’un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 6], propriété de la société TERA NOA (SAS), qui en a confié la gestion locative à la société LAMY (anciennement NEXITY LAMY).

Par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024, il a fait assigner la société LAMY devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, afin de voir :

A titre principal :

— Annuler le contrat de bail conclu avec la société LAMY,

— Ordonner le remboursement intégral des sommes qu’il a versées depuis la prise à bail, jusqu’à ce jour, avec les intérêts légaux et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la date du jugement,

— condamner la société LAMY à lui verser une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et financier,

— prononcer l’exécution provisoire de la présente décision,

A titre subsidiaire :

— prononcer l’invalidité des compléments de loyers et des surloyers appliqués,

— ordonner le remboursement des sommes versées au titre du complément de loyer et des surloyers perçus à tort, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la date du jugement,

— ordonner la production d’un avenant au contrat de bail fixant le loyer tel qu’appliqué sur les avis d’échéance produits, soit 736,61 euros, incluant les annexes obligatoires, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la date du jugement,

— ordonner le maintien des bases de répartition et des quotes-parts telles qu’appliquées de 2019 à 2021,

— ordonner la mise à disposition des copies des pièces justificatives des charges 2022 et 2023,

— confirmer que les taxes de ramonage ne sont pas dues par lui,

En tout état de cause :

— condamner la société LAMY aux dépens de l’instance,

— juger en faveur de M. [K] [D].

Lors de l’audience du 17 octobre 2024 à laquelle l’affaire a été appelée, le renvoi a été ordonné afin de mettre en cause le bailleur.

Par acte du 10 janvier 2025, M. [K] [D] a fait assigner en intervention forcée la société TERA NOA (SAS) afin de :

— condamner la société TERA NOA (SAS) à rembourser à M. [K] [D] la somme de 7 196,56 euros au titre du complément de loyer et des surloyers indument perçus entre le mois de décembre 2021 et le mois d’octobre 2024,

— ordonner la société TERA NOA (SAS) de cesser de lui réclamer toute somme au titre du complément de loyer et des surloyers,

— condamner la société TERA NOA (SAS) à lui rembourser tout somme indument perçue à ce titre,

— condamner la société TERA NOA (SAS) à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société TERA NOA (SAS) aux dépens.

Les deux affaires appelées à l’audience du 27 janvier 2025, ont fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 28 mai 2025 au cours de laquelle elles ont été jointes. Le dossier a fait l’objet d’un ultime renvoi à l’audience du 12 novembre 2025.

A cette audience, M. [K] [D], comparaissant en personne, a déposé des conclusions aux termes desquelles il demande au juge de :

— prononcer la nullité du contrat de bail et ordonner le remboursement intégral des sommes perçues, sous astreinte de 100 euros par jour,

— à défaut, ordonner le remboursement des compléments de loyers et des surloyers, indument perçus par la société TERA NOA (SAS) et fixer le loyer à 730 euros,

— ordonner la restitution des provisions sur charges depuis 2022,

— condamner solidairement la société LAMY et la société TERA NOA (SAS) à lui verser la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— ordonner la communication intégrale des justificatifs de charges pour les années 2022 et 2023,

— ordonner l’exécution provisoire de la présente décision,

— condamner la société LAMY et la société TERA NOA (SAS) à lui verser 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

M. [K] [D] soutient que le bail qu’il a signé est entaché de nullité pour avoir été antidaté. Par ailleurs, il indique que les annexes obligatoires n’étaient pas fournies et qu’un complément de loyer non justifié était sollicité. Il sollicite, par conséquent, la restitution de toutes les sommes versées.

Subsidiairement, il demande le remboursement des compléments de loyer versés depuis le mois de décembre 2021 (les sommes versées antérieurement étant prescrites) ainsi que le remboursement des surloyers appelés par la société LAMY à compter du mois de décembre 2022, n’estimant être redevable que du seul loyer d’un montant, selon lui et compte-tenu des avis d’échéance produits, de 730 euros. Il estime, en effet, qu’aucune révision du loyer ne peut être valablement intervenue, au visa de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, compte-tenu de ses performances énergétiques.

Par ailleurs, M. [K] [D] demande, sur le fondement de l’article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989, le remboursement des provisions sur charges pour les exercices 2022 et 2023 qu’il n’estime pas justifiées.

Enfin, il sollicite la condamnation solidaire de la société LAMY et de la société TERA NOA (SAS) à lui indemniser son préjudice moral et financier à hauteur de 6 000 euros.

La société LAMY, représentée par son conseil, a déposé des confusions soutenues oralement. Elle demande au juge de :

— déclarer les demandes formées à M. [K] [D] irrecevables à son encontre,

— le débouter de toutes ses demandes,

— écarter l’exécution provisoire de la décision s’agissant des condamnations qui pourrait être prononcées à son encontre,

— condamner M. [K] [D] à lui verser 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens.

La société LAMY soutient, au visa de l’article 122 du code de procédure civile et 1154 du code civil, que M. [K] [D] est dépourvu d’intérêt à agir à son encontre, celle-ci s’étant contentée d’agir dans les limites de son mandat et M. [K] [D] ne rapportant pas la preuve de la faute qu’elle aurait commise.

La société TERA NOA (SAS), représentée par son conseil, demande au juge de :

— la déclarer recevable en ses demandes,

— déclarer les demandes de M. [K] [D] irrecevables à son encontre,

— débouter M. [K] [D] de toutes ses demande.

A titre reconventionnel, elle sollicite de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

En tout état de cause, elle demande de :

— condamner M. [K] [D] à lui verser la somme de 4 031,86 euros au titre des loyers impayées et indemnités d’occupation dues, terme de janvier 2025 inclus,

— condamner M. [K] [D] à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société LAMY à la garantir et la relever indemne de toute éventuelle condamnation,

— ordonner l’expulsion de M. [K] [D] et celle de tout occupant de son chef, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à l’expiration du 8ème jour suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— ordonner la séquestration de biens présents dans le logement,

— Fixer une indemnité d’occupation à compter du 26 janvier 2025, égale au montant du loyer en cours, qui sera due jusqu’à la libération des lieux,

— Condamner in solidum La société LAMY et M. [K] [D] à lui verser 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [K] [D] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX et la dénonciation de l’assignation à la préfecture,

— Rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Elle soutient que l’action en contestation du complément de loyer intentée par M. [K] [D] ne peut prospérer, faute d’avoir fait l’objet d’une saisie préalable de la commission départementale de conciliation, conformément aux dispositions de l’article 140 de la loi [Localité 4]. En tout état de cause, elle l’estime prescrite au regard du délai prévu par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et pour partie irrecevable puisqu’elle n’est devenue propriétaire du bien litigieux qu’à compter du 30 septembre 2022 et ne peut donc être condamnée à restituer ce qu’elle n’a pas perçu.

S’agissant de la demande formée par M. [K] [D] au titre des surloyers, elle soutient qu’il s’agit d’une erreur d’écriture et qu’elle n’a perçu aucun surloyer, le montant des sommes appelées correspondant à l’encadrement des loyers. Elle souligne par ailleurs que M. [K] [D] ne démontre aucun préjudice.

Elle demande la condamnation de M. [K] [D] à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1104 du code civil, au regard de la mauvaise foi du demandeur qui a reconnu qu’il était débiteur et a pourtant a fait assigner sa bailleresse.

Par ailleurs, elle estime que si des condamnations devaient être prononcées à son encontre, la société LAMY devrait l’en garantir, sur le fondement de l’article 1992 du code civil puisqu’elle est seule responsable de l’indication erronée « surloyer » sur les appels d’échéance adressés à M. [K] [D].

Enfin, elle demande, à tire reconventionnel, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le constat que la clause résolutoire est acquise, suite au commandement de payer qu’elle a fait délivrer à M. [K] [D] le 26 décembre 2024, l’expulsion de ce dernier et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 26 janvier et à payer la dette locative qui s’élève à 4 031,86 euros, terme de janvier 2025 inclus.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en nullité du contrat de bail

Il sera relevé que le contrat de bail litigieux prévoit que le loyer est payable d’avance, le 1er jour du terme. Ainsi, le fait que M. [K] [D] ait réglé le 1er mois de loyer ainsi que le dépôt de garantie et en ait reçu quittance le 18 septembre 2019 ne peut démontrer que le 1er bail a été antidaté. En revanche, il est bien établi que le 2ème bail, qui est un rectificatif du 1er, a été antidaté puisqu’il ressort de la pièce n°8 du demandeur qu’il a été mis à la disposition de M. [K] [D] pour signature le 16 décembre 2019 et qu’il est toujours mentionné qu’il a été signé le 1er septembre 2019.

Cependant, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »

Or, l’action en nullité du bail constitue une action dérivant du contrat de bail au sens de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte qu’il y a lieu d’appliquer à cette action le délai triennal de prescription, prévu par l’article susmentionné.

Ainsi, en l’espèce, même en considérant que le bail a été signé le 16 décembre 2019, à effet au 1er septembre 2019, l’action en nullité de ce contrat, introduite par M. [K] [D] le 27 septembre 2024, est prescrite.

Par conséquent, il sera déclaré irrecevable en cette demande et les demandes subséquentes en remboursement de l’intégralité des sommes versées en exécution de ce contrat seront rejetée.

Sur la demande subsidiaire en remboursement des compléments de loyers et surloyers

Sur la demande au titre du complément de loyer

Il ressort des différentes écritures de M. [K] [D] qu’il sollicite le remboursement du complément de loyer qu’il a versé depuis le mois de décembre 2021, les années précédentes étant atteintes par la prescription.

L’article 140 de la loi [Localité 4] du 23 novembre 2018, pris en son III B, prévoit qu’un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.

Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.

Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement, des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale.

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.

En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l’éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.

En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge.

Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail.

Ce texte impose donc au locataire qui souhaite contester le principe ou le montant du complément de loyer prévu au contrat de bail de saisir.

Or en l’espèce, M. [K] [D] ne justifie pas avoir saisi la commission départementale de conciliation dans le délai de trois mois suivant la conclusion du contrat de bail, en date du 16 décembre 2019. Par conséquent, sa demande sera déclarée irrecevable.

Sur la demande de remboursement des surloyers

Les articles 1103 et suivants du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Par ailleurs, en application de l’article 1302-1 du code civil, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

Enfin, il est rappelé que l’article 122 du code de procédure civile prévoit que Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, M. [K] [D] demande le remboursement des surloyers qui ont été indument appelés à compter du mois de décembre 2022, en prenant pour référence le loyer mentionné sur les appels d’échéance de 730 euros, hors supplément de loyer et soutenant par ailleurs qu’aucune révision de loyer ne pouvait valablement intervenir.

Cependant, cette demande ne saurait être dirigée à l’encontre de la société LAMY qui n’a perçu, en tant que mandataire de la société TERA NOA (SAS), aucun loyer et sera ainsi déclarée irrecevable à son encontre.

Concernant la demande en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de la société TERA NOA (SAS), il ressort du contrat de bail régularisé entre les parties prévoit un loyer mensuel initial de 885,17 euros, outre un complément de loyer de 106,83 euros et une provision sur charges de 60 euros par mois et qu’après révisions successives, au mois de septembre 2022, le loyer s’élevait à 894,13 hors complément.

A titre liminaire, il sera relevé que ce qui est mentionné comme étant un « surloyer » est en réalité une partie du loyer, qui, additionné à ce qui est mentionné comme « loyer » compose le montant total du loyer convenu apprès révision et complément compris.

Il ne s’agit donc pas à proprement parler d’un surloyer et M. [K] [D] ne saurait se prévaloir du montant de 730 mentionné comme « loyer » d’après cette seule erreur d’écriture. De plus, la somme de 730 euros n’a jamais été contractuellement prévue puisque le loyer initial, hors complément, était de 885,17 euros, outre une provision sur charge. Enfin, M. [K] [D] ne saurait arguer de l’impossibilité de s’opposer à toute révision de loyer sur le fondement de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, puisqu’il ne produit aucun élément prouvant que le logement est classé en catégorie énergique F ou G.

Par ailleurs, il est établi que la bailleresse a, par courriel du 16 février 2024, demandé à son mandataire d’annuler tout complément de loyer et toute révision du loyer à compter du mois d’octobre 2022, et d’appliquer ainsi, à compter de cette date, un loyer de 894,13 euros, outre une provision sur charges de 60 euros, ce qui, selon le décompte fourni par la société TERA NOA (SAS) en pièce 5, a bien été fait.

Par conséquent, M. [K] [D] n’est pas bien fondé à demander la restitution de tout complément de loyer et de surloyer qui ont déjà été déduits.

Il sera donc débouté de sa demande.

Sur la demande au titre des charges

L’article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

En l’espèce, des régularisations de charges sont intervenues pour les exercices 2022 et 2023 à savoir :

— Sur la période allant du 10 octobre 2022 au 12 décembre 2022 : 66,76 euros portés au crédit du compte locataire de M. [K] [D], justifiée par la pièce n°33 produite par le demandeur

— Sur la période allant du 1er janvier 2023 au 12 décembre 2023 : 105,46 euros portés au débit du compte locataire de M. [K] [D], justifiée par la pièce n°34 du demandeur.

Il résulte néanmoins du courrier adressé par la société LAMY à M. [K] [D] le 17 septembre 2024

— qu’une régularisation modificative est intervenue pour la période allant du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, ramenant à 88 euros le montant porté au débit du compte de M. [K] [D] au lieu de 105,46, somme qui lui a été recréditée (étant précisé qu’in fine c’est une somme de 82.06 euros qui été inscrite sur le décompte),

— qu’une régularisation complémentaire est intervenue pour la période allant du 1er janvier 2022 au 30 septembre 2022 ayant pour conséquence de créditer son compte de la somme de 99 euros supplémentaire, ce qui n’apparaît toutefois pas avoir été fait selon le dernier décompte puisque seule la somme de 12,74 euros lui a été créditée le 8 octobre 2024.

Ainsi, M. [K] [D] est fondé à solliciter le versement de la somme de 86,26 euros au titre des régularisations de charges sur l’année 2022.

Pour le surplus, l’ensemble des charge appelées et régularisées sont justifiées par les états des dépenses locatives produits en pièces 37 et 38 du demandeur et le mode de répartition expliqué par la société LAMY aux termes de son courrier du 17 septembre 2024.

Concernant la demande tendant à ordonner à la société LAMY de lui communiquer les justificatifs de charges, il sera simplement indiqué que l’article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de mettre les justificatifs de charge à la disposition du locataire et n’en prévoit donc pas la communication. Il sera donc débouté de cette demande.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment demande réparation des conséquences de l’inexécution.

Aux termes de l’article 1240 du même code, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui au dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1992 du même code prévoit que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En l’espèce, les pièces produites par le demandeur démontrent qu’à compter du mois de septembre 2022, la société LAMY a appelé à l’encontre de M. [K] [D] des sommes qui n’ont cessé de varier du fait de la scission du loyer total, complément inclus, entre un « loyer » et un « surloyer », ne permettant aucune lisibilité du montant dû par le locataire, et du fait de révisions intervenues à des moments aléatoire et non seulement à la date anniversaire de la conclusion du contrat, ce qui a ainsi valu à M. [K] [D] de se voir appliqué, en décembre 2022, un rappel de loyer du 1er octobre au 30 novembre 2022 de 223,58 euros.

De fait, entre le mois de septembre 2022 et le mois de février 2024, date à laquelle la société TERA NOA (SAS) a demandé à son gestionnaire d’arrêter le loyer à la somme de 894,13 euros outre une provision sur charge de 60 euros et de l’appliquer ainsi à partir du mois d’octobre 2022, M. [K] [D] a souffert d’un manque total de lisibilité des sommes réellement dues, en dépit de ses différentes demandes d’explications et mises en demeure adressées au gestionnaire.

Cette période de 17 mois d’incertitude a nécessairement causé un préjudice à M. [K] [D], lequel s’est vu, le 26 novembre 2023, délivrer un commandement de payer les sommes dues visant l’acquisition de la clause résolutoire.

Tant la responsabilité de la bailleresse que celle de son mandataire sont engagées, l’une pour avoir appelé des loyers incohérents, qui ont d’ailleurs fait l’objet d’une rectification par la suite, et pour avoir ainsi manqué à ses obligations contractuelles, et la seconde pour avoir sollicité des surloyers ajoutant à la confusion de M. [K] [D], y compris postérieurement au 16 février 2024 et ainsi, pour avoir commis une faute extracontractuelle.

Par conséquent, les défenderesses seront condamnées chacune à indemniser le préjudice de M. [K] [D] à hauteur de 500 euros et la société TERA NOA (SAS) sera déboutée de son appel en garantie, sa responsabilité étant établie.

Sur les demandes reconventionnelles formées par la société TERA NOA (SAS)

Sur la recevabilité des demandes relatives à la résiliation du bail

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, la société TERA NOA (SAS) justifie avoir accompli ces formalités dans les délais impartis, de sorte que sa demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire et celle, subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire du bail sont recevables.

Sur le constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer l somme de 2 109,60 euros dans un délai de deux mois, visant les dispositions légales et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a bien été signifié au locataire le 26 novembre 2024. Toutefois, le décompte produit le jour de l’audience s’arrête au 22 janvier 2025, alors que le délai imparti pour régler les causes du commandement de payer n’était pas expiré.

Dans ces conditions, la société TERA NOA (SAS) ne peut qu’être déboutée de sa demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail

Les articles 1224, 1227, 1228 et 1741 du code civil permettent au bailleur de demander la résiliation du bail en justice pour manquement suffisamment grave du preneur à ses obligations.

Selon l’article 1229 du même code la résolution met fin au contrat et prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 font obligation au preneur de payer son loyer et les charges aux termes convenus.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier et des débats que M. [K] [D] a suspendu le paiement de son loyer pendant plusieurs mois à compter du mois de septembre 2023, compte-tenu des réclamations qu’il avait vainement adressées au gestionnaire locatif, mais qu’il a apuré la dette qui s’était ainsi constituée le 26 février 2024, en effectuant un virement de 9 132,34 euros. Le solde de son compte est ainsi redevenu créditeur, jusqu’au mois d’avril 2024.

A compter de cette date, une nouvelle dette s’est formée, pour atteindre, le 22 janvier 2025, une somme de 4 031.86 euros, selon le décompte produit, correspondant à quatre échéances impayées.

Au regard du déroulé des relations contractuelles et de la variation du montant des appels de loyer, sans cesse contestée, à raison, par M. [K] [D] qui a finalement obtenu la rectification du décompte, ce manquement contractuel n’apparaît pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail, et ce d’autant que M. [K] [D], personne en situation de vulnérabilité, sera condamné à payer sa dette locative.

La société TERA NOA (SAS) sera ainsi déboutée de sa demande en résiliation du contrat de bail et de ses demandes subséquentes en expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, la société TERA NOA (SAS) produit un décompte locatif arrêté au 22 janvier 2025 laissant apparaitre un solde débiteur de 4 031,86 euros, étant précisé qu’à l’audience, elle n’a pas actualisé sa créance, se contentant, pour les échéances des mois de janvier 2025 à novembre 2025, d’en demander paiement au titre des indemnités d’occupation

Ce décompte a bien été modifié à la suite de l’accord intervenu entre la bailleresse et M. [K] [D] quant au montant du loyer et des charges à appliquer à compter du mois d’octobre 2022.

Les sommes appelées, hormis les frais de rejet d’encaissement facturés le 7 décembre 2022 à hauteur de 11,34 euros, ne souffrent donc d’aucune contestation, pas plus que le total des sommes versées par M. [K] [D].

Par conséquent, la société TERA NOA (SAS) rapporte la preuve de sa créance d’un montant de 4 020,52 euros hors frais au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 janvier 2025, échéance du mois de janvier 25 incluse, étant précisé que les règlements effectués postérieurement à cette date viendront s’imputer sur cette dette, en application de l’article 1342-10 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

La société TERA NOA (SAS), dont la responsabilité contractuelle est engagée au regard de la situation d’incertitude dans laquelle s’est trouvé son locataire pendant plus de 17 mois est mal-fondée à demander la condamnation de M. [K] [D] à lui verser des dommages et intérêts, d’autant plus qu’elle estime fautif de sa part de réclamer remboursement de sommes qu’il a versées auprès du précédent propriétaire, ce qu’il ne fait pas puisque sa demande concerne la période débutant au 1er octobre 2022.

Sur les demandes accessoires

M. [K] [D], partie perdante au principal, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et la situation économique respective des parties commande cependant de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Par conséquent, toutes les parties seront déboutées de leurs demandes à ce titre.

Enfin, rien ne justifie que l’exécution provisoire, attachée de plein droit aux décisions de première instance en application de l’article 514 du code de procédure civile, soit écartée en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevable la demande de M. [K] [D] tendant à voir annuler le contrat de portant sur l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 6],

DÉCLARE irrecevable la demande de M. [K] [D] tendant à se voir rembourser les montants appelés au titre du complément de loyer depuis le mois de décembre 2021,

DÉCLARE irrecevables la demande de remboursement des surloyers formée par M. [K] [D] en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de la société LAMY,

DÉBOUTE M. [K] [D] de sa demande tendant à se voir rembourser les surloyers appelés à compter du mois de décembre 2022, en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de la société TERA NOA (SAS)

DÉBOUTE M. [K] [D] de sa demande tendant à voir fixer le loyer à compter du mois de décembre 2022 à la somme de 730 euros,

CONDAMNE la société TERA NOA (SAS) à rembourser à M. [K] [D] la somme de 86,26 euros au titre des régularisations de charges sur l’année 2022,

DÉBOUTE M. [K] [D] de sa demande d’ordonner à la société TERA NOA (SAS) de lui communiquer les justificatifs de charges des exercices 2022 et 2023,

CONDAMNE la société TERA NOA (SAS) à verser à M. [K] [D] la somme de 500 euros en indemnisation de son préjudice,

CONDAMNE la société LAMY à verser à M. [K] [D] la somme de 500 euros en indemnisation de son préjudice,

DÉBOUTE la société TERA NOA (SAS) de son appel en garantie,

DÉBOUTE la société TERA NOA (SAS) de ses demandes tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et au prononcé de la résiliation judiciaire du bail,

DÉBOUTE la société TERA NOA (SAS) de ses demandes subséquentes, notamment, en condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et en expulsion,

CONDAMNE M. [K] [D] à verser à la société TERA NOA (SAS) la somme de 4 020,52 euros hors frais au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse,

RAPPELLE que les règlements effectués postérieurement à cette date viendront s’imputer sur cette dette,

DÉBOUTE la société TERA NOA (SAS) de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [K] [D] aux dépens,

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2026, et signé par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection