TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 01.08.25

à : Maître [N] REZEAU

Copie exécutoire délivrée

le : 01.08.25

à : Maître Pauline AVENAL

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/05221

N° Portalis 352J-W-B7J-C76OW

N° MINUTE : 2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 01 août 2025

DEMANDEURS

Monsieur [N] [R], demeurant [Adresse 6]

Madame [A] [R] épouse [K], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [H] [R] [D], demeurant [Adresse 5]

représentés par Maître Pauline AVENAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P135

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [I], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0158

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 juillet 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 01 août 2025 par Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 01 août 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/05221 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76OW

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 1997, Madame [Z] [X], aux droits de laquelle se trouvent aujourd’hui Monsieur [N] [R], Madame [A] [R] épouse [K], Monsieur [H] [R] et Madame [P] [R] épouse [C], a donné à bail à Monsieur [B] [I] des locaux à usage d’habitation prinicpale non meublé, situé [Adresse 1], outre une cave n°[Adresse 3] pour une durée de trois ans à compter du 1er novembre 1997.

Depuis, le bail a été reconduit tous les trois ans pour unenouvelle durée de trois années.

Madame [Z] [X] est décédée et ses quatre enfants, Monsieur [N] [R], Madame [A] [R] épouse [K], Monsieur [H] [R] et Madame [P] [R] épouse [C], ont hérité de l’appartement.

Ils ont décidé de vendre cet appartement libre de toute occupation.

C’est dans ces conditions qu’un congé pour vente a été délivré par acte extrajudiciaire au locataire le 26 avril 2024, à effet au 31 octobre 2024, surle fondement de l’article 15 de la loi du 6 juiillet 1989, constituant offre de vente au profit du locataire.

Les requérants indiquent que par courrier recommandé du 8 juillet 2024, Monsieur [B] [I] a contesté ce congé au motif que selon lui, les dispositions de l’alinea 3 de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 étaient applicables.

Ils ajoutent que Madame [A] [R] épouse [K] a immédiatement répondu à son locataire que cet alinéa ne s’appliquait pas dans le cadre d’une succession.

Ils observent que Monsieur [B] [I] n’a pas répondu à ce courrier.

Ils précisent que suivant acte extrajudiciaire du 23 octobre 2024, une sommation à un état des lieux de sortie a été délivrée à Monsieur [B] [I], mais que ce dernier a refusé que le Commissaire de justice effectue l’état des lieux, ce que ce dernier a consigné dans son procès-verbal.

Madame [A] [R] épouse [K] a alors adressé au locataire une mise en demeure de quitter l’appartement par lettre recommandée AR du 21 janvier 2025 que ce dernier n’a pas récupérée.

Monsieur [B] [I] s’est maintenu dans l’appartement et refuse de le quitter.

Les demandeurs soutiennent que le congé aux fins de vente a été délivré régulièrement au locataire et que ce dernier qui n’a pas accepté l’offre d’achat, occupe sans droit ni titre l’appartement et qu’il doit être expulsé.

Par acte de Commissaire de justice du 2 mai 2025, Monsieur [N] [R], Madame [A] [R] épouse [K], Monsieur [H] [R] ont fait citer Monsieur [B] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir:

— déclarer valable le congé délivré à Monsieur [B] [I] le 26 avril 2024 à effet au 31 octobre 2024;

— déclarer Monsieur [B] [I] occupant sans droit ni titre des locaux qu’il occupe au [Adresse 1], outre une cave n°[Adresse 3], depuis le 1er novembre 2024;

— déclarer que le bail d’habitation conclu le 1er novembre 1997 est résilié depuis le 31 octobre 2024;

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [B] [I] desdits locaux ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique s’il y a lieu;

Décision du 01 août 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/05221 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76OW

— ordonner le transport et la séquestration des meubles, matériels et agencements garnissant les lieux aux frais de Monsieur [B] [I]en garantie de toutes sommes qui pourront être dues;

— condamner Monsieur [B] [I]au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer, charges comprises, qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale, soit un montant de 804,90 euros à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clefs;

— condamner Monsieur [B] [I] à payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire appelée le 12 juin 2025, a fait l’objet d’un report à celle du 17 juillet 2025.

A l’audience du 17 juillet 2025, Monsieur [N] [R], Madame [A] [R] épouse [K] et Monsieur [H] [R] représentés par leur Conseil, ont aux termes de leurs conclusions, maintenu leurs demandes dans les termes de leur assignation, y ajoutantr demander de voir;

— débouter Monsieur [B] [I] de sa demande de nullité de l’assignation et de l’ensemble de des demandes, fins et conclusions.

Monsieur [B] [I], représeté par son Conseil, demande aux termes de ses conclusions en réponse de:

— rejeter les demandes fins et prétentions formulées par Madame [A] [R] ainsi que Messieurs [N] [R] et [H] [R], à représenter l’indivision successorale et par voie de conséquence, déclarer nulle l’assignation délivrée par les demandeurs;

à titre principal et in limine litis:

— constater le défaut de pouvoir de Madame [A] [R] ainsi que Messieurs [N] [R] et [H] [R] à représenter l’indivision successorale et par voie de conséquence, déclarer nulle l’assignatiopn délivrée par les demandeurs.

A titre subsidiaire;

— dire et juger qu’il existe une contestation sérieuse quant à la validité du congé,

— dire et juger que l’existence d’un trouble manifestement illicite n’est pas caractérisée,

— dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de validation du congé aux fisn de vente du 26 avril 2024 ;

à titre infiniment subsidiaire:

— lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux ;

en tout état de cause,

— condamner les demandeurs à lui verser la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépoens de la procédure;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Il soutient qu’en l’absence de la totalité des quatre propriétaires, il existe un vice de fond et la nullité de l’assignation est encourue. Il ajoute contester la validité du congé sur le fondement de l’article 15 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 et estime que cette contestation relève du juge du fond.

Il affirme que le trouble allégué n’existe pas.

Pour un plus ample exposé des arguments des parties, il convient de se référer à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er août 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la nullité de l’assignation

En application de l’article 815-3 du Code civil, "le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité:

1° effectuer les actes d’admnistration relatif au bien indivis.

En l’espèce, l’assignation du 2 mai 2025 ainsi délivrée, visant à l’expulsion d’un locataire en suite d’un congé lui ayant été signifié, est un acte d’admnistration du bien indivis pouvant, comme en l’espèce, être effectué par les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis, à cette majorité.

Il convient de rejeter l’exception de nullité de l’assignation soulevée par Monsieur [B] [I].

Sur la validité du congé

L’article 15-I alinea 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que:

lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locatiare pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours."

toutefois, cette disposition ne saurait recevoir application en l’espèce, s’agissant d’un bien acquis au titre d’une transmission successorale.

Dès lors, il convient de rejeter la contestation soulevée par Monsieur [B] [I], au titre de la validité du congé du 26 avril 2024.

Sur l’expulsion,

En vertu de l’article 15 I. de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Il ressort de ce texte que le bailleur donnant congé à son locataire en le justifiant par sa décision de vendre le bien n’est pas tenu de justifier également d’un motif légitime et sérieux autre que la vente.

Ce texte précise qu’en cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

L’article 15 II de cette loi dispose que " Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local."

Au cas présent, il est justifié (pièce 3 des bailleurs) que Monsieur [N] [R], Madame [A] [R] épouse [K] et Monsieur [H] [R] bailleurs, ont fait délivrer un congé à Monsieur [B] [I], indiquant expressément qu’il s’agit d’un congé pour vente, et respectant les termes de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, notamment en proposant l’option d’achat chiffrée du bien au locataire.

Ce congé ainsi délivré le 26 avril 2024 est régulier et Monsieur [B] [I] n’ayant pas accepté l’offre de vente, le délai de préavis a expiré le 31 octobre 2024.

Aussi le bail est-il résilié depuis cette date de sorte que Monsieur [B] [I] était de tenu de quitter les lieux depuis le 1er novembre 2024.

L’occupation actuelle des lieux par Monsieur [B] [I] étant irrégulière il y a lieu d’en ordonner l’expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef dans les termes du dispositif.

Le sort des meubles étant régi par les dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du Code des procédures civiles d’exécution , il n’ya pas lieu d’en ordonner le transport et la séquestration.

Sur le délai pour quitter les lieux,

En vertu de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

L’article L.412-4 du même code précise que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Au cas présent, la défendeutr justifie avoir effectué des démarches en vue de l’octroi d’un logement social qui n’ont, pour l’heure, pas abouti, qu’il dispose de faibles ressources et qu’il n’a aucune dette locative à l’égard des demandeurs. Il est donc établi que le relogement de Monsieur [B] [I] n’est pas acquis.

Pour autant, il est également établi que le bail est résilié depuis le 31 octobre 2024 de sorte que le maintien de Monsieur [B] [I] dans les lieux fait obstacle au projet de vente des demandeurs et ce d’autant qu’il a refusé l’établiseement d’un état des lioeux de sortie. Les intérêts des bailleurs n’étant pas portés sur la perception de loyers mais la vente du bien, l’occupation des lieux malgré la perception d’une indemnité d’occupation lèse de manière excessive leur situation alors que Monsieur [B] [I]Mme [W] [Y] [O] a d’ores et déjà bénéficié d’un délai de fait de neuf mois en refusant de restituer les lieux.

Il n’y a donc pas lieu de lui accorder un délai autre que le délai légal.

En conséquence, la demande de Monsieur [B] [I] de ce chef sera rejetée.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation,

Il ressort de l’articulation des articles 1240 et 544 du code civil que l’occupation illicite de la propriété d’autrui caractérise une faute dont le préjudice en résultant pour le propriétaire doit être réparé par l’occupant.

Dès lors en ne restituant pas les lieux, Monsieur [B] [I] se maintient sans droit ni titre dans les lieux ce qui caractérise une faute privant Monsieur [N] [R], Madame [A] [R] épouse [K] et Monsieur [H] [R] de la libre disposition de leur bien, et ce qui caractérise un préjudice qu’il y a lieu de réparer en condamnant Monsieur [B] [I] à leur payer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et de ses accessoires tel qu’il aurait été perçu si le bail s’était poursuivi, outre indexation légale (soit actuellement 804,90 euros par mois), à compter du 1er novembre 2024, jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clefs.

Sur les demandes accessoires,

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, Monsieur [B] [I] succombant à la présente instance, il y a lieu de le condamner aux dépens.

L’équité commande de condamner Monsieur [B] [I] à payer à Monsieur [N] [R], Madame [A] [R] épouse [K], Monsieur [H] [R] et Madame [P] [R] épouse [C] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles lesquels ne sauraient rester à la charge des demandeurs.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débats publics en référé par ordonnance contradictoire, exécutoire par provision, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

REJETONS l’exception de nullité de l’assignation soulevée par Monsieur [B] [I];

REJETONS la contestation soulevée par Monsieur [B] [I], au titre de la validité du congé du 26 avril 2024;

DECLARONS recevable l’action de Monsieur [N] [R], Madame [A] [R] épouse [K] et Monsieur [H] [R] ;

CONSTATONS que le bail en date du 1er novembre 1997, conclu entre Madame [Z] [X] aux droits de laquelle se trouvent Monsieur [N] [R], Madame [A] [R] épouse [K], Monsieur [H] [R] et Madame [P] [R] épouse [C], et Monsieur [B] [I], ayant pour objet un appartement situé dans un immeuble sis [Adresse 1], outre une cave n°[Adresse 3], est résilié depuis le 31 octobre 2024 à minuit, par effet du congé pour vente en date du 26 avril 2024 ;

CONSTATONS que Monsieur [B] [I] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 1], outre une cave n°[Adresse 3] ;

Décision du 01 août 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/05221 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76OW

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [B] [I] et à tout occupant de son chef de libérer les lieux immédiatement à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [B] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux, Monsieur [N] [R], Madame [A] [R] épouse [K], Monsieur [H] [R] et Madame [P] [R] épouse [C], pourront, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans le respect du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du même Code, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1, L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande de délai de grâce ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [I] à verser à Monsieur [N] [R], Madame [A] [R] épouse [K], Monsieur [H] [R] et Madame [P] [R] épouse [C] une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et de ses accessoires tel qu’il aurait été perçu si le bail s’était poursuivi, outre indexation légale (soit actuellement 804,90 euros par mois), à compter du 1er novembre 2024, jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clefs  ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [I] à verser à Monsieur [N] [R], Madame [A] [R] épouse [K], Monsieur [H] [R] et Madame [P] [R] épouse [C], une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [I] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 1er août 2025, la minute étant signée par:

LE GREFFIER LE JUGE