TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 25]

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N° RG 24/56964 – N° Portalis 352J-W-B7I-C56YS

N° : 9

Assignation du :

09 et 10 Octobre 2024

[1]

[1] 4 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 07 avril 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11], représenté par son syndic la société JEAN CHARPENTIER S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 22]

représenté par Maître Guillaume ANQUETIL de l’AARPI ANQUETIL ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #D0156

DEFENDERESSES

La société GROUPE [Localité 24] S.A.S.

[Adresse 2]

[Localité 23]

représentée par M^e Antoine GOURDET, avocat au barreau de PARIS – #P0557

La société TEPPAN RICE S.A.S.

[Adresse 16]

[Localité 21]

représentée par M^e Laurence CARLES, avocat au barreau de PARIS – #C0992, SELARL CLAWZ AVOCATS

INTERVENANT VOLONTAIRE

Monsieur [X] [I]

[Adresse 13]

[Localité 21]

représenté par M^e Amandine RICHARD-DELAURIER, avocat au barreau de Paris, B0077

DÉBATS

A l’audience du 10 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

FAITS ET PROCEDURE

L’immeuble du [Adresse 8] est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis. Le syndic en exercice est le cabinet Jean Charpentier.

La société Groupe [Localité 24] est propriétaire du lot 72 : « Bâtiment A, un LOCAL COMMERCIAL : – Au sous-sol : cave, – Au rez-de-chaussée : Escalier privatif intérieur. Et les deux virgule un centièmes (2,1èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales »

La société Groupe [Localité 24] a donné à bail à usage commercial à la société Poke B ce local à effet du 10 janvier 2020 pour expirer le 09 janvier2029 avec la destination suivante : « Restauration rapide ».

Par acte du 24 février2023, la société Poke B a cédé son fonds de commerce à la société N7 Nouilles.

Par courrier du 30 mars 2023, le conseil de la société Groupe [Localité 24] mettait en demeure la société N7 Nouilles de cesser toute activité restauration traditionnelle impliquant la cuisson d’aliments et de procéder aux travaux nécessaires aux fins de déconnecter la hotte extractive du système de ventilation des locaux.

Par acte en date du 16 octobre 2023, la société N7 Nouilles a cédé son fonds de commerce à la société Teppan Rice.

Des travaux d’aménagement de ce local ont été entrepris et ont consisté à installer :

— deux grilles de ventilation mécaniques sur la façade du local, donnant sur la [Adresse 27],

— une grille de ventilation au-dessus de la porte donnant accès à la cave du sous-sol comprise dans le lot 72 ;

— une hotte de cuisine professionnelle à l’intérieur du local

Ces travaux ont été entrepris sans en avertir le syndicat des copropriétaires, sans communiquer les plans d’exécution et, a fortiori, sans recueillir son autorisation alors même que ces travaux :

— réalisent une modification de l’aspect extérieur de l’immeuble ;

— affectent les parties communes de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’ils portent en outre atteinte aux droits des autres copropriétaire qui subissent des nuisances olfactives et sonores.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la société Groupe [Localité 24] de remettre en état la façade de l’immeuble et l’accès à la cave ainsi que de faire cesser les troubles subis.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 27 juin 2024, la société Groupe [Localité 24] répondait au syndicat en sollicitant au profit de son locataire « un temps suffisant afin de remettre en l’état les parties communes irrégulièrement modifiées ».

Malgré ces échanges, la société Groupe [Localité 24], propriétaire des locaux commerciaux, n’entreprenait aucune remise en état.

Par exploits de commissaire de justice délivrés les 9 et 10 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] Paris 75002, représenté par son syndic en exercice, la société Jean Charpentier, a assigné la société Groupe [Localité 24], et la société Teppan Rice devant le président du tribunal judiciaire de Paris afin de voir condamnées in solidum la société Groupe [Localité 24] et la société Teppan Rice :

— à la remise en l’état antérieur de la façade du lot n°72 donnant sur la [Adresse 27] par le retrait des deux grilles de ventilation installées sans autorisation, et ce sous astreinte ;

— à la remise en l’état antérieur de la porte d’accès à la cave du lot n°72 par le retrait des de la grille de ventilation installée sans autorisation, et ce sous astreinte ;

— à cesser toutes nuisances sonores et olfactives en provenance du lot n°72 ;

— à payer la somme de 1.500 € par infraction au règlement de copropriété constatée par commissaire de justice.

Aux termes de ses conclusions, régularisées et soutenues à l’audience du 10 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] [Localité 19], demande au juge des référés de :

« Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu les articles 3, 9, 14, 25 et 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Vu la jurisprudence

Dire et juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] [Localité 25] [Adresse 20] recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

et, y faisant droit :

Condamner in solidum la société Groupe [Localité 24] et la société Teppan Rice à la remise en l’état antérieur de la façade du lot n°72 donnant sur la [Adresse 27] par le retrait des deux grilles de ventilation installées sans autorisation ;

ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du jour de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce pendant une durée de trois mois, en vous réservant le pouvoir de liquider l’astreinte ainsi prononcée ;

Condamner in solidum la société Groupe [Localité 24] et la société Teppan Rice à la remise en l’état antérieur de la porte d’accès à la cave du lot n°72 par le retrait de la grille de ventilation installée sans autorisation.

et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du jour de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce pendant une durée de trois mois, en vous réservant le l’ordonnance à intervenir et ce pendant une durée de trois mois, en vous réservant le pouvoir de liquider l’astreinte ainsi prononcée ;

Condamner in solidum la société Groupe [Localité 24] et la société Teppan Rice à la remise en l’état antérieur de l’imposte surplombant la porte d’entrée par remise en place d’un châssis fixe similaire à ceux surplombant les vitrines gauche et droite ;

ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du jour de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce pendant une durée de trois mois, en vous réservant le pouvoir de liquider l’astreinte ainsi prononcée ;

Condamner in solidum la société Groupe [Localité 24] et la société Teppan Rice à cesser toutes nuisances sonores et olfactives en provenance du lot n°72 ;

Condamner in solidum la société Groupe [Localité 24] et la société Teppan Rice à payer la somme de 1.500 € par infraction au règlement de copropriété constatée par Commissaire de justice ;

Condamner in solidum la société Groupe [Localité 24] et la société Teppan Rice à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10] la somme de 3.565 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum la société Groupe [Localité 24] et la société Teppan Rice aux entiers dépens de l’instance. »

Aux termes de ses conclusions, régularisées et soutenues à l’audience du 10 mars 2025, la société Groupe [Localité 24] demande au juge des référés de :

« Vu le bail du 02-07-2020,

Vu les actes de cession de fonds de commerce du 24-02-2023 et du 16-10-2023,

Vu les pièces versées aux débats,

Débouter tant le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] que Monsieur [I] de l’intégralité de leurs fins, demandes et conclusions à l’encontre de la SAS Groupe [Localité 24].

En tout état de cause,

Débouter Monsieur [I] de sa demande relative à l’enlèvement des installations de ventilation et de remise en état des façades et de la porte de la cave,

Vu l’absence de demande en ce sens et d’habilitation pour agir sur ce point par l’assemblée générale du 22-05-2024

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de toute demande relative à la cessation sous astreinte de toute nuisance olfactive

Débouter en tant que de besoin le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de sa demande remboursement des frais de constats du 15-05 et du 04-08/09/2024

Subsidiairement :

Condamner la SAS Teppan Rice à garantir intégralement la SAS Groupé [Localité 24] de toute condamnation prononcée à son encontre,

Très subsidiairement

Si les griefs évoqués par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et Monsieur [I] sont retenus :

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu les articles 1103-1104 et 1193 du code civil,

Vu les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce,

Vu les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce,

Vu le commandement visant la clause résolutoire du 14-10-2024,

Déclarer la SAS Groupe [Localité 24] recevable et bien fondé en ses prétentions

Constater que le commandement du 14-10-2024 visant la clause résolutoire est resté sans effet dans le délai d’un mois,

Ordonner l’acquisition de la clause résolutoire,

Constater que depuis cette date la SAS Teppan Rice est occupante sans droit ni titre.

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de la SAS Teppan Rice et de toutes personnes physiques ou morales, dans les lieux, de son fait, et ce avec l’assistance du commissaire de police ou de la force armée, s’il y a lieu, des lieux loués qu’elle occupe [Adresse 18]

Ordonner le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde meuble qu’il plaira à la requérante et ce en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourraient être dues.

Condamner la SAS Teppan Rice au payement d’indemnités d’occupation égales au loyer contractuel augmenté des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux et leur restitution au Bailleur.

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], Monsieur [X] [I] et la SAS Teppan Rice au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le coût du commandement du 14 octobre 2024 pour la SAS Teppan Rice»

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 7 mars 2025, régularisées et soutenues à l’audience, la société Teppan Rice demande au juge des référés de :

« Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu les articles 1719 et suivants du code civil,

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le Règlement sanitaire de la Ville de [Localité 25],

Recevoir la société Teppan Rice en ses présentes conclusions, l’y déclarer bien fondée et, y faisant droit,

En conséquence,

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], la société Groupe [Localité 24] et M. [I] de toutes leurs demandes à l’encontre de la société Teppan Rice,

A titre reconventionnel,

Condamner la société Groupe [Localité 24] à délivrer à la société Teppan Rice un local permettant d’exercer l’activité de Restauration rapide stipulée au bail, à savoir comportant une ventilation des lieux,

Faire injonction à la société Groupe [Localité 24] de mettre en œuvre toute mesure permettant de faire cesser les désordres d’humidité au sous-sol, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

Faire injonction au syndicat des copropriétaires de mettre fin aux fuites constatées sur les canalisations communes dans le sous-sol des locaux pris à bail par la société Teppan Rice, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

Ordonner la suspension des loyers dus par la société Teppan Rice à la société Groupe [Localité 24] au titre du bail des locaux sis [Adresse 14] à compter du prononcé de la présente décision,

À titre subsidiaire,

Ordonner la consignation par la société Teppan Rice entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations des loyers dus au titre du bail des locaux sis [Adresse 15] à compter du prononcé de la présente décision,

En tout état de cause,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], la société Groupe [Localité 24] et M. [I] à verser à la société Teppan Rice la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner tout succombant aux entiers dépens ».

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2025, régularisées et soutenues à l’audience, Monsieur [X] [I], intervenant volontaire, demande au juge des référés de :

« Vu les Articles 338 et 339 du code de procédure civile,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu les articles 3, 9, 14 et 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 491 du code de procédure civile,

Vu les articles l.131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

SUR L’INTERVENTION VOLONTAIRE

Recevoir Monsieur [X] [I] en sa demande d’intervention volontaire à la procédure de référé initiée par assignation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] devant le tribunal, et enregistrée sous le numéro RG 24/56964.

SUR LES DEMANDES A L’INSTANCE

Constater l’existence de troubles manifestement illicites en provenance du Restaurant « Bolo Rice Pot », exploité par la société Teppan Rice ;

Constater la carence de la société Groupe [Localité 24], propriétaire du local concerné, à obtenir de sa locataire la cessation de ces troubles ;

EN CONSEQUENCE,

Condamner in solidum la société Groupe [Localité 24] et la société Teppan Rice à procéder aux travaux de remise en état de la façade de l’immeuble et de la porte d’accès à la cave du lot n°72, ainsi qu’à tous travaux de mise en conformité du local litigieux propres à éviter la survenance de toutes nouvelles nuisances sonores et olfactives, dont spécialement l’enlèvement de la hotte de cuisson, et de tout système de conduits et moteurs de ventilation, l’ensemble en fournissant toutes factures et justificatifs correspondants au syndic de copropriété, dont un test fumigène s’assurant de l’étanchéité des lieux, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir;

Condamner in solidum à la société Groupe [Localité 24] et à la société Teppan Rice à cesser immédiatement toutes nuisances sonores et olfactives en provenance du restaurant litigieux à l’enseigne « Bolo Rice Pot » situé [Adresse 17], le tout sous astreinte de 1 500 euros par jour de nuisance constaté au sein d’un procès-verbal de commissaire de justice, après signification de l’ordonnance à intervenir ;

Condamner in solidum la société Groupe [Localité 24] et la société Teppan Rice au versement à Monsieur [I] d’une somme provisionnelle de 7 020 euros à valoir sur les dommages et intérêts dus au titre de l’indemnisation des préjudices olfactifs et sonores subis personnellement et directement pour la période du 15 mai 2024 au 10 mars 2025.

Condamner in solidum la société Groupe [Localité 24] et la société Teppan Rice à payer à Monsieur [I] une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamner in solidum la société Groupe [Localité 24] et la société Teppan Rice aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais d’établissement des constats d’huissier en date du 15 mai 2024, du 4 septembre 2024, du 2 janvier 2025, et du 5 mars 2025.

Rappeler que la décision rendue bénéficiera de l’exécution provisoire de droit. »

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties et aux notes d’audiences.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 7 avril 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur le retrait des deux grilles de ventilation installées en façade et la remise en l’état antérieur de la porte d’accès à la cave du lot n°72 par le retrait de la grille de ventilation

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10] soutient que les travaux sur la devanture par l’installation de deux grilles de ventilation auraient dû et n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires conformément à l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété qui prévoit que tout travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble doivent être autorisés.

Il fait valoir qu’une grille de ventilation a été installée au-dessus de la porte donnant accès à la cave du sous-sol compris dans le lot 72.

Il ajoute que :

— selon l’article 31 de l’annexe de l’arrêté du 20 novembre 1979 (point 31-2) : « Il est interdit, en outre, de rejeter l’air vicié en provenance des cuisines, des installations sanitaires, des toilettes dans les parties communes de l’immeuble »,

— par application de l’annexe – article 63 : « L’air extrait des locaux doit être rejeté à au moins huit mètres de toute fenêtre, de toute prise d’air neuf, de tout débouché de conduit de fumée et de tout conduit de ventilation sauf aménagements tels qu’une reprise d’air pollué ne soit pas possible. L’air extrait des locaux à pollution spécifique doit, en outre, être rejeté sans recyclage »,

— les ventilations du restaurant sont situées immédiatement sous ses fenêtres, à quelque dizaine de centimètres seulement de celles-ci ; leur positionnement est donc manifestement contraire à la réglementation.

Monsieur [I] fait siennes les demandes et moyens du syndicat des copropriétaires.

La société Groupe [Localité 24] soutient que la demande de M. [I] à ce titre est irrecevable dès lors que seul le syndicat des copropriétaires aurait qualité pour solliciter le respect des clauses et obligations du règlement de copropriété.

Elle oppose encore que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que ces installations ont été réalisées à la requête des locataires de la société Groupe [Localité 24] et encore moins avec son accord.

Elle ajoute subsidiairement qu’en sa qualité de bailleur, il est recevable à se prévaloir de la garantie du preneur tant au titre du bail que des actes subséquents.

La société Teppan Rice soutient que :

— lors de l’acquisition du fonds de commerce, une grille de ventilation existait déjà en façade, en haut à droite de la devanture,

— les travaux relatifs à l’enseigne et la façade du restaurant ont été autorisés expressément par la Mairie de [Localité 25],

— les gaines de ventilation avaient été mises en place sur la façade de l’immeuble bien avant l’entrée dans les lieux de la société Teppan Rice, comme le montrent les photos de cette façade,

— la société Teppan Rice n’a donc pas elle-même installé ces grilles : elle s’est contentée de reprendre l’évacuation d’air existante,

— elle a, comme le demande le syndicat des copropriétaires, fait obturer les grilles de ventilation litigieuses.

*

A titre liminaire sur la recevabilité de la demande de M. [I], le juge des référés relève que M. [I] invoque, outre le non-respect des dispositions du règlement de copropriété pour lequel il est recevable à agir au soutien de la demande du syndicat des copropriétaires, une infraction aux dispositions de l’annexe de l’arrêté du 20 novembre 1979 pour laquelle il soutient subir un préjudice personnel.

Dans ces conditions, les demandes de M. [I] sont recevables.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble », et conformes à la destination de celui-ci.

En application de ces textes, la réalisation, sans autorisation de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux.

En page 37, le règlement de copropriété stipule « Chacun des copropriétaires aura en ce qui concerne le local lui appartenant exclusivement le droit d’en jouir et d’en disposer comme la chose lui appartenant en toute propriété à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires ».

Il stipule également « Chaque copropriétaire pourra modifier comme bon lui semble les dispositions intérieures de son local, mais pour la bonne harmonie de l’immeuble il ne devra rien faire qui puisse changer l’aspect extérieur de celui-ci, les portes d’entrée, fenêtres, balcons, persiennes, garde-corps des fenêtres et balcons devront garder leurs formes et couleur primitives ».

Il stipule enfin « Sont formellement exclus : les établissements dangereux ou insalubres, ou de nature à incommoder par le bruit ou par l’odeur, les personnes habitant la maison ».

En l’espèce, il résulte d’un procès-verbal de constat en date du 20 mars 2023 que « la devanture du restaurant se constitue d’un ensemble de châssis vitrés dormants. Au-dessus de cette devanture, se trouve un store extérieur. Entre ce store et les châssis vitrés, en partie droite depuis la voie publique, j’observe la présence d’une bouche d’aération de forme petite et carrée. Cette dernière se trouve approximativement, à un mètre de distance de la fenêtre de la salle de douche de Monsieur [I] [X] » (pièce n°19 du syndicat des copropriétaires).

Les procès-verbaux de constat établis le 15 mai 2024 et les 4 et 8 septembre 2024 indiquent que « deux sorties d’air du restaurant sont positionnées aux extrémités de la devanture, alignées avec les fenêtres du requérant » (pièces n°4 et 5 du syndicat des copropriétaires).

Il ressort sans contestation possible des photographies figurant aux procès-verbaux de constat qu’en mars 2023 (pièce n°19 du syndicat des copropriétaires), seule une bouche d’aération de forme petite et carrée était présente, et qu’à partir de mai 2024, deux sorties d’air du restaurant ont été positionnées aux extrémités de la devanture, de forme rectangulaire et de plus grande dimension que la bouche d’aération carrée initialement présente. Ces sorties d’air sont à proximité des fenêtres des l’appartement du 1er étage.

Dans le procès-verbal de constat du 15 mai 2024 (pièce n°4 du syndicat des copropriétaires), le commissaire de justice, qui s’est rendu dans l’appartement du 1er étage de M. [I], relève également « une odeur persistante de cuisine est perceptible » et « lorsque M. [X] [I] ouvre les fenêtres de son logement, donnant directement sur la [Adresse 28], je constate que les odeurs de cuisine sont nettement perceptibles à l’intérieur du logement ».

Ces odeurs ont à nouveau été constatées par un second procès-verbal de constat des 4 et 8 septembre 2024, lequel constate également « me situant dans les caves du bâtiment A, je constate en fond de couloir, une porte dont il m’est indiqué par M. [I] qu’elle est celle du restaurant. Là, je constate une grille de ventilation avec reprise par enduit en son pourtour, et ce en linteau de la porte. Un soufle est perceptible en sortie de ladite grille » (pièce n°5 du syndicat des copropriétaires).

Il en résulte, avec l’évidence requise en référé, que des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble (pose d’une seconde grille de ventilation, remplacement ainsi qu’agrandissement des grilles de ventilation) et affectant les parties communes (pose d’une grille de ventilation au-dessus de la porte donnant accès à la cave de la société Groupe [Localité 24]) ont été réalisés sur la façade du local commercial entre mars 2023 et mai 2024.

La société Groupe [Localité 24] et la société Teppan Rice ne peuvent sérieusement soutenir que les ventilations existaient déjà en 2023 alors que procès-verbal de constat en date du 20 mars 2023 démontre le contraire, seule une petite grille de ventilation étant alors présente, sans rapport avec les grilles de ventilation qui ont été réalisées depuis mai 2024.

Il apparaît ainsi que les défenderesses ont réalisé des travaux sur les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et que, de surcroît, la locataire est à l’origine de nuisances olfactives, en infraction avec le règlement de copropriété.

La société Teppan Rice ne peut valablement opposer à M. [I] qu’il a acheté le studio situé au [Adresse 17] en ayant connaissance de l’existence d’un local commercial au rez-de-chaussée compte tenu des modifications opérées sur la façade de l’immeuble et des nuisances olfactives qui contreviennent aux dispositions du règlement de copropriété. De même, les allégations de la société Teppan Rice selon lesquelles les nuisances olfactives proviendraient également de quatre restaurants se trouvant dans le même immeuble et dans les immeubles avoisinants, et donc d’une activité générale dans le quartier, ne sont établies par aucun élément versé aux débats.

Le trouble manifestement illicite est donc caractérisé.

Toutefois, la société Teppan Rice verse aux débats des photographies des grilles de ventilation obturée (pièce n°6 de la société Teppan Rice).

La demande de retrait des deux grilles de ventilation ainsi que de celle installée au-dessus de la porte donnant accès à la cave de la société Groupe [Localité 24], formée par le syndicat des copropriétaires et M. [I], n’a donc plus d’objet.

Elle sera rejetée.

Sur la remise en l’état de l’imposte surplombant la porte d’entrée par remise en place d’un châssis fixe similaire à ceux surplombant les vitrines gauche et droite

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’imposte à châssis fixe a été remplacé par un châssis basculant au cadre plus épais.

Toutefois, il ne ressort pas des procès-verbaux de constat de commissaires de justice versés aux débats que l’imposte à châssis fixe a été remplacé par un châssis basculant au cadre plus épais (pièces n°4, 5 et 19 du syndicat des copropriétaires).

En effet, aucune constatation n’est faite s’agissant de l’épaisseur du châssis, ni sur son caractère fixe à l’origine et sur la modification par un châssis basculant.

La mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à la société Groupe [Localité 24] le 19 juin 2024 ne mentionne nullement le remplacement du châssis (pièce n°6 du syndicat des copropriétaires).

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la cessation de toutes nuisances sonores et olfactives en provenance

Le syndicat des copropriétaires et M. [I] sollicitent la cessation des nuisances sonores et olfactives provoquées par le système de ventilation installé dans la cuisine du lot n°72 et font valoir que l’analyse des menus proposés par le restaurant Bolo Rice confirme la mise en œuvre de cuisson sur place, avec une carte complète de plats chauds, dont plusieurs sont mêmes marinés ou frits.

La société Groupe [Localité 24] oppose que les deux procès-verbaux de constat ne permettent pas de rapporter la preuve d’un trouble manifestement anormal et excessif de voisinage dont l’analyse se heurterait à la compétence du juge des référés tant pour fonder une condamnation qu’à titre subsidiaire pour fonder une demande d’indemnisation ne serait-ce qu’à titre provisionnel.

La société Teppan Rice oppose que :

— le concept de restauration ne nécessite pas de cuisiner sur place à l’exception d’autocuiseurs à riz ne produisant que de la vapeur d’eau,

— tous les plats sur le menu demandant une cuisson autre que par vapeur, proviennent de son autre établissement,

— sur place, la société Teppan Rice se contente d’assembler le riz cuit et les accompagnements, et de les réchauffer pour les clients,

— la société Teppan Rice a fait installer un système de filtration d’air avec hotte à charbon, parmi les plus perfectionnés et les plus onéreux du marché,

— en l’absence de mesures acoustiques précises, il n’est pas possible de démontrer un dépassement du seuil de tolérance admissible dans l’environnement concerné,

— aucune donnée chiffrée sur les nuisances sonores perçues n’a été versée aux débats,

— aucun élément ne permet d’établir les nuisances sonores et olfactives.

*

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’état des pièces produites, la société Groupe [Localité 24] et la société Teppan Rice sont fondées à faire valoir que le syndicat des copropriétaires et M. [I] ne versent aucun relevé ou constat sonore permettant d’établir que le bruit généré par l’activité dépasse les valeurs admises par le code de la santé publique, ni que la société Teppan Rice est à l’origine d’odeurs excédant les inconvénients normaux du voisinage. Il en résulte que la demande se heurte à des contestations sérieuses qui relèvent de la compétence du juge du fond, ce qui commande son rejet sur le fondement de l’article 834.

Les circonstances décrites ne permettant pas non plus de caractériser un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, la demande de condamnation sous astreinte de la société Teppan Rice et de la société Groupe [Localité 24] à cesser toutes nuisances sonores et olfatives sera rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bailleur demandant, au titre d’un bail commercial, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu’il invoque.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la société groupe [Localité 24] a signifié un commandement pour inexécution des obligations locatives au visa de la clause résolutoire contenue au bail du 2 juillet 2020 d’avoir à remettre en état la façade de l’immeuble, à enlever les installations d’évacuation ainsi qu’en cave et à faire cesser les nuisances olfactives en date du 14 octobre 2024.

Aux termes de ce commandement, il était demandé à la société Teppan Rice de « « remettre en état la façade du lot n°72 donnant sur la [Adresse 28] et l’accès à votre cave en retirant les trois grilles de ventilation installées et de faire cesser toutes nuisances olfactives et sonores provenant de votre activité de restauration.

Il résulte du procès-verbal de constat en date du 5 décembre 2024 que « en façade je constate la présence de deux grilles de ventilation en partie haute […] Parvenu sur sous-sol (R-1) de l’immeuble je constate la présence d’une porte disposant en partie supérieure d’une ventilation qui est active et émet un son continu » (pièce n°12 de la société Groupe [Localité 24]).

La société Teppan Rice verse aux débats des photographies des grilles de ventilation obturée (pièce n°6 de la société Teppan Rice). Toutefois, cette obturation est intervenue postérieurement à l’expiration du délai d’un mois suivant le commandement du 14 octobre 2024 puisque le procès-verbal de constat du 5 décembre 2024 ne permet pas de constater ces obturations.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause au 14 novembre 2024 à 24h00 ne peut qu’être constatée.

L’expulsion de la locataire sera dès lors ordonnée et le sort des meubles sera réglé selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables.

Sur la demande de provision de M [I]

M. [I] sollicite la condamnation in solidum de la société Groupe [Localité 24] et la société Teppan Rice à lui verser une somme provisionnelle de 7 020 euros à valoir sur les dommages et intérêts dus au titre de l’indemnisation des préjudices olfactifs et sonores subis personnellement et directement pour la période du 15 mai 2024 au 10 mars 2025.

La société Teppan Rice oppose que M. [I] ne verse aucun relevé ou constat sonore permettant d’établir que le bruit généré par l’activité dépasse les valeurs admises par le code de la santé publique, ni qu’elle serait à l’origine d’odeurs excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Ces contestations, dont l’appréciation n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, n’apparaissent pas immédiatement vaines et laissent subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite.

Il existe donc une contestation sérieuse sur le dépassement des seuils réglementaires s’opposant à ce que les défenderesses soient condamnées à une provision.

L’appréciation de cette contestation sérieuse n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés en sorte que ces demandes excèdent en tout état de cause les pouvoirs du juge des référés.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision formulée par M. [I].

Sur la demande de la société Teppan Rice de délivrance d’un local permettant d’exercer l’activité de restauration rapide, à savoir comportant une ventilation des lieux

Compte tenu de la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, ces demandes sont devenues sans objet.

Elles seront donc rejetées.

Sur les demandes reconventionnelles de la société Teppan Rice à l’encontre de la société Groupe [Localité 24] et à l’encontre du syndicat des copropriétaires, respectivement en cessation des désordres d’humidité au sous-sol et de cessation des fuites sur les canalisations dans le sous-sol des locaux pris à bail

Outre le fait que ces demandes sont devenues sans objet compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire, il sera relevé en outre la société Teppan Rice n’établit pas la réalité des désordres qu’elle prétend subir ni leur origine puisque ces demandes ne reposent sur aucun élément objectif et reposent seulement sur email du 26 juin 2024 qu’elle a adressé au bailleur avec quelques photographies.

Sur la demande de suspension des loyers et de consignation

Compte tenu de la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, ces demandes sont devenues sans objet.

Elles seront donc rejetées.

Sur les autres demandes

La société Teppan Rice, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Monsieur [I] sera débouté de sa demande de condamnation in solidum de la société Groupe [Localité 24] et dela société Teppan Rice aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais d’établissement des constats d’huissier en date du 15 mai 2024, du 4 septembre 2024, du 2 janvier 2025, et du 5 mars 2025.

La société Teppan Rice sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires et à M. [I] la somme de 1.500 euros chacun au titre de l’article 700 code de procédure civile afin de les indemniser des frais non compris dans les dépens qu’ils ont été contraints d’exposer.

Il y a lieu de rejeter les demandes de la société Teppan Rice et de la société Groupe [Localité 24] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de toutes leurs autres demandes.

Il sera rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats à l’audience publique, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

Déclarons M. [X] [I] recevable en sa demande de retrait des grilles de ventilation ;

Rejetons les demandes de retrait des deux grilles de ventilation ainsi que de celle installée au-dessus de la porte donnant accès à la cave de la société Groupe [Localité 24], formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 26] et M. [I], qui n’ont plus d’objet.

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de remise en l’état de l’imposte surplombant la porte d’entrée par remise en place d’un châssis fixe similaire à ceux surplombant les vitrines gauche et droite ;

Rejetons la demande de condamnation sous astreinte de la société Teppan Rice et de la société Groupe [Localité 24] à cesser toutes nuisances sonores et olfactives en l’absence de caractérisation d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 ;

Constatons l’acquisition, à la date du 14 novembre 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail du 2 juillet 2020 liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux commerciaux situés Bâtiment A en rez-de-chaussée, [Adresse 12], la société Teppan Rice pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

Condamnons la société Teppan Rice à payer à la société Groupe [Localité 24] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 15 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Rejetons la demande de provision sur indemnisation formulée par M. [I] ;

Rejetons la demande de la société Teppan Rice de délivrance d’un local permettant d’exercer l’activité de restauration rapide, à savoir comportant une ventilation des lieux

Rejetons les demandes reconventionnelles de la société Teppan Rice à l’encontre de la société Groupe [Localité 24] et à l’encontre du syndicat des copropriétaires, respectivement en cessation des désordres d’humidité au sous-sol et de cessation des fuites sur les canalisations dans le sous-sol des locaux pris à bail ;

Rejetons les demandes de suspension des loyers et de consignation formulée par la société Teppan Rice ;

Condamnons la société Teppan Rice aux dépens.

Déboutons Monsieur [I] de sa demande de condamnation in solidum de la société Groupe [Localité 24] et de la société Teppan Rice aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais d’établissement des constats d’huissier en date du 15 mai 2024, du 4 septembre 2024, du 2 janvier 2025, et du 5 mars 2025 ;

Condamnons la société Teppan Rice à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10] et M. [I] la somme de 1.500 euros chacun au titre de l’article 700 code de procédure civile ;

Rejetons les demandes de la société Teppan Rice et de la société Groupe [Localité 24] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons les parties de toutes leurs autres demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 25] le 07 avril 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON