TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Joanne GEORGELIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/10077 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3T3M

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 21 janvier 2025

DEMANDEUR

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEURS

Madame [M] [R]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Joanne GEORGELIN, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [O] [V]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Joanne GEORGELIN, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 janvier 2025 par Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 21 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/10077 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3T3M

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1 juillet 2016, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 6], (la RIVP) a donné à bail à Mme [M] [R] et M. [O] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Adresse 3].

Par courrier du 5 mai 2021, la RIVP a indiqué à Mme [M] [R] et M. [O] [V] qu’elle entendait organiser une rencontre le 19 mai 2021 aux fins d’échanger avec eux sur des nuisances sonores émanant de leur appartement, dénoncées par le voisinage.

Par courrier du 14 juin 2021, la RIVP, constatant que le rendez-vous proposé avait à plusieurs reprises été annulé, a proposé nouveau un rendez-vous à ses locataires, en date du 24 juin 2021, reporté, à la demande des locataires selon courrier du 24 juin 2021, au 15 juillet 2021.

Par courrier du 29 mars 2023, la RIVP a indiqué aux locataires que, suite aux nombreuses plaintes du voisinage quant à des nuisances sonores, elle entendait procéder au changement de revêtement de sol dans le logement qu’ils occupaient, et leur demandait de convenir d’un rendez-vous avec l’entreprise mandatée à cet effet.

Par courrier du 4 juillet 2023, les locataires ont été mis en demeure de laisser l’entreprise AQUADIM accéder à leur logement aux fins de réalisation des travaux.

Par procès-verbal du 17 juillet 2023, un commissaire de justice a constaté la présence dans son logement de M. [O] [V], qui a indiqué ne pas être en mesure de déplacer ses meubles pendant une semaine, de sorte que l’employé de l’entreprise AQUADIM s’était retiré.

Par procès-verbal du 25 mai 2024, un commissaire de justice a, depuis l’appartement de M. [D] [J], occupant du même immeuble, constaté le bruit d’un objet semblant rebondir sur le sol à 17 heures 11, puis, un bruit semblable à celui d’un meuble tiré sur le sol ; A 17h12, il a entendu un bruit sourd, et, à 17h17 et à 17h25, un bruit semblable à celui d’un meuble tiré sur le sol. Enfin, à 17 h 32, il a constaté des bruits rapides de tapement sur le sol.

Par procès-verbal du 27 mai 2024, un commissaire de justice a, depuis l’appartement de M. [D] [J], constaté des bruits de pas à 19h31, le bruit d’un objet tombant au sol à 19h34, et des bruits de pas à 19h36.

Par procès-verbal du 28 mai 2024, un commissaire de justice a, depuis l’appartement de M. [D] [J], constaté des bruits de pas d’une allure rapide à 7 h 37.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2023, la RIVP a fait assigner Mme [M] [R] et M. [O] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

prononcer la résiliation du contrat de bail,ordonner l’expulsion de Mme [M] [R] et M. [O] [V], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement, ou, à défaut, de la signification du jugement,dire et juger que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois, et que, passé ce délai, elle sera liquidée et qu’il y sera à nouveau fait droit ;dire et juger que le sort des biens mobiliers se trouvera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 à R. 433-,7 du code des procédures civiles d’exécution ;supprimer le délai de deux mois prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner Mme [M] [R] et M. [O] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, majorés de 30%, et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner Mme [M] [R] et M. [O] [V] à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 30 janvier 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois, pour être finalement retenue à l’audience du 18 novembre 2024.

A l’audience du 18 novembre 2024, la RIVP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, la RIVP se prévaut des dispositions des articles 1134, 1184, 1382, 1728, 1729 et 1741 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, arguant du manquement des locataires à leur obligation de jouissance paisible ; elle soutient qu’ils seraient responsables de nuisances sonores ayant nécessité le changement de revêtement du sol de leur appartement, rendu difficile par leur résistance à l’intervention de l’entreprise missionnée pour les travaux. Elle soutient qu’en dépit des travaux finalement réalisés, à l’issue d’un accord qui n’a été conclu qu’après introduction d’une instance en référé, les nuisances perdurent, de même que les plaintes du voisinage. Elle précise qu’un divorce serait intervenu entre les parties, mais que M. [O] [V] n’a pas donné congé.

Mme [M] [R] et M. [O] [V], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions, dont ils ont demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles ils sollicitent le rejet de l’ensemble des demandes de la RIVP, et sa condamnation à leur verser la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral, outre 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils soutiennent que la RIVP n’apporte pas la preuve des nuisances qu’elle allègue, les seules plaintes produites émanant d’un seul et unique voisin, anormalement sensible au bruit, qu’ils décrivent comme harcelant et menaçant. Ils soutiennent que les travaux réalisés sur le sol de leur logement n’ont manifestement pas amélioré l’isolation phonique, le voisin du dessous continuant à se plaindre, dès le moindre bruit perçu. Ils font observer que si les constats réalisés par commissaire de justice font certes état de bruits, ces derniers ne sont pas anormaux.

Leur demande indemnitaire est fondée sur l’anxiété générée par l’introduction de la présente procédure, fondée sur des éléments erronés.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

S’agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.

Enfin, l’article 7 b) de la loi du 7 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, la RIVP invoque le manquement des locataires à leur obligation de jouissance paisible, et leur impute notamment des nuisances sonores, dont se serait plaint le voisinage à de multiples reprises, cela en dépit de travaux de remplacement du revêtement de sol, à l’initiative de la bailleresse.

Au soutien de ses prétentions, elle produit une plainte contre X déposée le 17 juillet 2023 par M. [D] [J], se déclarant victime de "bruit tapage nocturne troublant la tranquillité d’autrui”, matérialisées par des nuisances sonores émanant « des appartements situés au dessus de son logement » ; il a notamment mentionné aux services de police des bruits de « personnes qui courent, de jeux de ballon, de vélo, et autres bruits divers qui ne correspondent pas à des bruits de la vie quotidienne ».

Cette plainte, déposée contre X et mentionnant « plusieurs appartements » est insuffisamment précise pour imputer les troubles dénoncés à Mme [M] [R] et M. [O] [V].

Sont en outre versés aux débats une attestation de témoin établie par M. [D] [J] en date du 18 février 2021, qui déclare subir des troubles anormaux du voisinage résultant de : « courses, sauts, déplacements appuyés » ; « chutes d’objets lourds, particulièrement entre 6h et 7h » ; « réprimandes à leur enfant sous forme de hurlements » ; « jeux de ballon » ; « tirages de meubles » ; « claquements de porte violents » ; « coups de marteau et bruits de perceuse entre 20 heures et 24 heures », ainsi quatre très longs courriels émanant de M. [D] [J], datés du 9 août 2022, 5 septembre 2022, 21 septembre 2022 et 20 décembre 2022, adressés à la bailleresse, aux termes desquels ce dernier dénonce des nuisances sonores de type « tirage de meubles », « jets de poids très lourds », « courses en appartement », « crises de colère », « jeux de ballon », « claquements de portes », « déplacements caractérisés par des pas très appuyés », émanant de voisins qu’il ne nomme jamais, mais dont on comprend qu’ils résident au-dessus de chez lui et qu’ils ont été reçus par la RIVP en juillet 2021. Il indique notamment : « ça court, ça braille, ça gigote, ça produit des bruits divers et variés dans les murs et au sol », et indique à la RIVP qu’il est temps de « procéder au ménage de ces brebis galeuses prises un si grand nombre de fois le doigt dans la confiture ». M. [D] [J] s’y plaint par ailleurs du bruit que fait le ramassage des ordures ménagères, de l’externalisation de l’encaissement des loyers, du « grave fléau de sourisation », et de la « passivité » avec laquelle il est traité, en lien, notamment, avec un « incessant turn over à la tête de la Division Nord ».

Est par ailleurs produite une “pétition contre les nuisances sonores et les dégradations volontaires des locaux communs", non datée, dont M. [D] [J] est le premier signataire, et dans laquelle il est le seul voisin à se plaindre de bruits domestiques, les autres locataires ne s’étant plaints que de bruits de travaux et de saleté, ce que lesdits voisins ont confirmé dans des attestations produites par les défendeurs, datées du 16 novembre 2023. Il sera par ailleurs constaté que le vocabulaire employé dans la pétition est très semblable au vocabulaire employé par M. [D] [J] dans sa plainte et dans ses courriels, de sorte qu’il apparaît vraisemblable qu’il en ait été le rédacteur.

A la lecture de ces éléments, il sera constaté qu’un seul voisin se plaint des bruits qu’il entend en provenance de l’appartement situé au-dessus du sien, que les nuisances qu’il décrit correspondent à des bruits émanant d’un foyer familial accueillant des enfants en bas âge, qui se déplacent et jouent dans un appartement ; Ces plaintes ont par ailleurs toutes été adressées avant que les travaux de changement du revêtement de sol chez les consorts [S] n’aient été réalisés en décembre 2023, à l’exception d’un courriel émanant du même M. [D] [J], le 15 mai 2024.

Les constats opérés par le commissaire de justice s’étant rendu sur place entre le 25 mai 2024 et le 28 mai 2024 ne mettent en exergue, principalement, que des bruits de pas, parfois « rapides », le bruit d’un objet tombant au sol à 19h30, et des bruits de meubles tirés à 17h17 et 17h25, ainsi qu’un bruit sourd à 17h12, soit, à des horaires correspondant à ceux de la sortie de l’école des enfants.

Les défendeurs produisent pour leur part deux attestations émanant de Mme [U] [P] [I], laquelle certifie ne pas entendre de bruit en provenance de chez Mme [R] et M. [V], qu’elle qualifie de discrets et respectueux, et de Mme [B] [C], qui indique que le comportement et les habitudes de Mme et M. [V] ne constituent en aucun cas un problème spécifique. Elle déclare ne subir aucun tapage diurne ou nocturne. Mme [N] [L], qui déclare garder [T] [V], fils des défendeurs, le matin, décrit un enfant ayant des activités calmes et qui ne sont pas susceptibles de causer de quelconque gêne au voisinage.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’un unique voisin, particulièrement sensible au bruit, déclare subir des « nuisances » émanant de l’appartement des consorts [S], ces dernières correspondant en réalité à des bruits générés par l’activité normale d’un foyer familial accueillant un enfant de neuf ans, vivant dans un appartement situé dans un immeuble collectif ancien.

En conséquence, elles ne sauraient être qualifiées de trouble anormal du voisinage, et ne caractérisent pas un manquement grave aux obligations découlant du bail.

Elles ne sont en conséquence pas de nature à entraîner la résolution du contrat, et la RIVP sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire ainsi que des demandes subséquentes.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Pour que soit engagée la responsabilité délictuelle, encore faut-il que soit démontrée l’existence d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien de causalité direct entre le préjudice et la faute commise.

En l’espèce, Mme [M] [R] et M. [O] [V] sollicitent l’indemnisation d’un préjudice moral causé par l’introduction de la présente instance, à hauteur de 3000 euros. Ils n’apportent toutefois, au soutien de leurs prétentions, que des pièces permettant d’imputer la responsabilité de leur anxiété à M. [D] [J], qu’ils accusent de harcèlement, de sorte que le rapport de causalité directe entre l’action de la RIVP et leur préjudice d’anxiété n’est pas établi.

Il convient en outre de souligner que la RIVP démontre avoir, à de très nombreuses reprises en 2021, sollicité les défendeurs aux fins de médiation, ces derniers ayant manifestement reporté le rendez vous demandé par leur bailleur plusieurs fois ; il apparaît en outre qu’alors que la RIVP tentait d’apporter une solution au problème dénoncé par M. [D] [J], et par là-même à les prémunir de ses remontrances, en procédant à des travaux de remplacement du revêtement de leur sol, ces derniers ont du être reportés à plusieurs reprises du fait de la résistance des locataires à la réalisation de ces travaux. La RIVP a donc légitimement pu croire, au regard de ce passif, à une nouvelle forme de résistance de leur part, justifiant l’introduction d’une action en justice, le précédent litige ayant porté sur les dits travaux n’ayant été résolu qu’après introduction d’une instance en référé.

La présente action de la RIVP n’est donc pas abusive.

En conséquence, les défendeurs seront déboutés de leur demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

La RIVP, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à verser la somme de 1000 euros aux défendeurs, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 1 juillet 2016, entre la RIVP, d’une part, et, d’autre part, Mme [M] [R] et M. [O] [V], portant sur les appartements situés au [Adresse 3], ainsi que les demandes subséquentes,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [M] [R] et M. [O] [V],

CONDAMNE la RIVP aux dépens,

CONDAMNE la RIVP à verser à Mme [M] [R] et M. [O] [V] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La greffière, La juge des contentieux de la protection