TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [X] [Z]

PREFET DE [Localité 5]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Eric FORESTIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06453 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JGJ

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 26 février 2025

DEMANDEURS

Monsieur [C] [T], demeurant [Adresse 6]

Monsieur [H] [R], demeurant [Adresse 6]

représentés par M^e Eric FORESTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0197

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [Z], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 décembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 février 2025 par Karine METAYER, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 26 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06453 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JGJ

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 20 avril 2022, Monsieur [C] [T] et Monsieur [H] [P] ont donné à bail à Monsieur [X] [Z] un appartement à usage d’habitation secondaire situé au [Adresse 2], RDC, porte face, pour un loyer mensuel de 2040 euros outre 160 euros à titre de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [C] [T] et Monsieur [H] [R] ont fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 7027,33 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, au 1er mars 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 22 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2024, Monsieur [C] [T] et Monsieur [H] [R] ont fait assigner Monsieur [X] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur ;

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [X] [Z] à lui payer les loyers et charges impayés au 7 mai 2024, soit la somme de 12 123,98 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, majorée de 50% ;

— autoriser les demandeurs à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 4 080 euros à titre de dommages et intérêts;

— condamner Monsieur [X] [Z] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [C] [T] et Monsieur [H] [R] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 22 mars 2024.

A l’audience du 16 décembre 2024, Monsieur [C] [T] et Monsieur [H] [P], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, et ont actualisé leur créance à la somme de 26 558,29 euros, selon décompte en date du 21 novembre 2024.

Bien que régulièrement assigné à l’étude, Monsieur [X] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 février 2025.

Par courrier en date du 25 novembre 2024, le conseil de Monsieur [X] [Z], Maitre Harold TEBOUL, a sollicité une réouverture des débats, au motif qu’il n’a pas pu trouver la salle d’audience avant la clôture des débats.

Les débats ont été réouverts à l’audience du 16 décembre 2024.

Les demandeurs ont maintenu les demandes contenues dans l’acte introductif d’instance et ont actualisé la dette à la hausse à la somme de 29 900 euros, échéance de décembre 2024 incluse.

Ils se sont opposés à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés d’office.

Par courriel en date du 16 décembre 2024, le conseil de Monsieur [X] [Z] a informé le tribunal qui ne représentait plus les intérêts du défendeur.

Monsieur [X] [Z] n’a pas comparu à l’audience.

Madame [V] [K], belle-sœur de Monsieur [X] [Z], occupante du logement, s’est présentée à l’audience pour représenter le défendeur.

En l’absence de qualité pour assurer ce mandat, elle n’a pu représenter Monsieur [X] [Z] à l’audience.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 février 2025.

Madame [V] [K] a adressé au tribunal une note en délibéré par courriel du 15 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la note en délibéré reçu après les débats

Aux termes de l’Article 445 du code civil, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, Madame [V] [K] a adressé au tribunal une note en délibéré par courriel du 15 décembre 2024 alors qu’elle n’est pas partie à la procédure, et qu’elle n’y a pas été dument autorisée. Il en résulte que cette note sera écartée des débats.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 17 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 1728 du même code précise que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, le bail conclu le 20 avril 2022 rappelle dans son article IX les obligations incombant au locataire et contient en son article X une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 mars 2024, pour la somme en principal de 7027,33 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 mai 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cependant, le défaut par Monsieur [X] [Z] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience empêche le juge de lui octroyer d’office de tels délais de paiement.

De surcroit, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire d’office, faute pour le locataire de le solliciter, alors au surplus que le décompte actualisé des loyers et charges produit par le bailleur à l’audience permet de constater que Monsieur [X] [Z] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Monsieur [X] [Z] étant sans droit ni titre depuis le 3 mai 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [X] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [C] [T] et Monsieur [H] [R] produisent un décompte démontrant que Monsieur [X] [Z] reste lui devoir la somme de 29 900 euros (en ce inclus 203,47 euros de frais de poursuite) à la date du 16 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Les frais de poursuite, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens. Ils seront donc déduits de la créance locative.

Pour la somme au principal, Monsieur [X] [Z], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 29 696,53 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7027,33 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [X] [Z] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 16 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l’indemnité s’analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d’office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l’article 1231-5 du code civil et est au surplus illicite au regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 20 avril 2022 contient à l’article IV une clause intitulé dépôt de garantie et le contrat mentionne un dépôt de garantie du locataire d’un montant de 4 080 euros.

Toutefois, aucun article dudit contrat de bail ne mentionne de retenue de ce dépôt de garantie en réparation d’un préjudice du bailleur.

Par ailleurs, le bailleur ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Dès lors, il convient de rejeter la demande effectuée à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [C] [T] et Monsieur [H] [R] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 avril 2022 entre Monsieur [C] [T] et Monsieur [H] [R] et Monsieur [X] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 4], sont réunies à la date du 3 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 3], porte face et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [C] [T] et Monsieur [H] [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Z] à verser à Monsieur [C] [T] et Monsieur [H] [R] la somme de 29 696,53

euros (décompte arrêté au 16 décembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024 sur la somme de 7027,33 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Z] à verser à Monsieur [C] [T] et Monsieur [H] [R]une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 16 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

REJETTE la demande de Monsieur [C] [T] et Monsieur [H] [R] au titre du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Z] à verser à Monsieur [C] [T] et Monsieur [H] [R] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples prétentions ;

ORDONNE la communication à Monsieur Le PREFET DE [Localité 5] de la présente décision ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 26 février 2025 par la juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection