TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 22] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e BENARROCH (P0256)

M^e CESSART (E0101)

M^e DENOULET (D0285)

M^e COMOLET (P0435)

M^e CAJGFINGER (R0161)

■

18° chambre

1ère section

N° RG 18/06644

N° Portalis 352J-W-B7C-CNB4V

N° MINUTE : 3

Assignation du :

06 Juin 2018

JUGEMENT

rendu le 15 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. EUROCOM (RCS de [Localité 22] n°515 232 213)

[Adresse 16]

[Localité 15]

représentée par Maître Nicole BENARROCH de la SCP BENARROCH, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0256

DÉFENDERESSES

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] pris en la personne de son syndic la S.A.S. SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION-SERGIC (RCS de [Localité 19] METROPOLE n°428 748 909)

[Adresse 10]

[Adresse 23]

[Localité 9]

représentée par M^e Valérie CESSART, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0101

Décision du 15 Mai 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 18/06644 – N° Portalis 352J-W-B7C-CNB4V

Madame [S] [J]

[Adresse 3]

[Localité 14]

représentée par M^e Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0285

S.A. AXA FRANCE IARD (RCS de [Localité 20] n°722 057 460)

[Adresse 2]

[Localité 17]

représentée par Maître Stanislas COMOLET de la SELAS COMOLET ZANATI AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #P0435

S.A.S. FONCIA [Localité 22] RIVE DROITE (RCS de [Localité 22] n°582 098 026), venant aux droits de la S.A.S H IMMO

[Adresse 1]

[Localité 13]

représentée par M^e Liz CAJGFINGER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0161

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Diana SANTOS CHAVES, Juge, assistés de Christian GUINAND, Cadre Greffier, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 11 Février 2025, tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 février 2010, Madame [S] [J] a donné à bail commercial à la SAS EUROCOM, des locaux sis [Adresse 8] dans le [Localité 11] [Adresse 18] à [Adresse 21], à compter du 1er mars 2010 avec échéance au 28 février 2019, moyennant un loyer annuel initial de 18.000 euros hors charges et hors taxes.

La destination est la suivante : l’exercice de l’activité prévue aux statuts du preneur au jour de la signature.

Le domaine d’activité est l’édition de revues et périodiques.

Les locaux disposent d’une surface d’environ 73 m2 et sont constitués notamment du lot n°300 de la copropriété, correspondant au bâtiment C composé uniquement d’un rez-de-chaussée situé dans une cour commune, décrit au règlement de copropriété comme étant «à usage d’atelier ; ce lot donne accès au lot n°103 du bâtiment A ». Ledit lot n°300 est doté d’une toiture-terrasse avec skydomes qui couvre pour partie le lot 300 (les ¾ de la surface de la toiture-terrasse) et pour partie l’entrée du bâtiment B de la copropriété (le ¼ de la surface de la toiture-terrasse).

Suivant contrat de mandat du 1er janvier 2010, Madame [S] [J] a confié la gestion de son bien immobilier à usage commercial au cabinet CHOQUET-SEIGNOT, aux droits duquel est venu la SASU H IMMO. Dans la présente procédure, la société FONCIA [Localité 22] RIVE DROITE vient aux droits de la SASU H IMMO.

Le 1er juin 2014, suite à un dégât des eaux au niveau de l’atelier, la SAS EUROCOM a déclaré un sinistre auprès de la SA GENERALI IARD, en sa qualité d’assureur. Le cabinet POLYEXPERT mandaté par l’assureur a estimé qu’il s’agissait d’infiltrations d’eau provenant de la toiture-terrasse du bâtiment. L’assureur a versé la somme de 1.100 euros à titre indemnitaire et des travaux de peintures ont été effectués.

Par courrier électronique du 17 septembre 2014, le mandataire du bailleur a informé le syndic de l’immeuble du dégât des eaux. Cette alerte a été réitérée par courrier électronique du 12 novembre 2015.

Le 11 mars 2016, le syndic a adressé une déclaration de sinistre à l’assureur multirisque immeuble la SA AXA FRANCE IARD, déclarant le dégât des eaux survenu le 1er juin 2014 dans les locaux commerciaux de Madame [S] [J], notamment.

Faisant valoir la convention CIDRE, la SA AXA FRANCE IARD a refusé d’indemniser les dommages affectant les locaux loués à la SAS EUROCOM, en ce qu’ils avaient déjà été pris en charge par son assureur multirisque habitation, la SA GENERALI IARD. Le dossier de sinistre a été clôturé par l’assureur de l’immeuble.

Par la suite, les doléances de la SAS EUROCOM relatives aux infiltrations d’eau ont persisté:

— par courrier électronique du 24 avril 2017 des nouveaux dégâts des eaux ont été signalés au mandataire de la bailleresse ;

— et par courrier recommandé du 3 mai 2017 la SAS EUROCOM a réitéré son signalement au mandataire de la bailleresse.

Par constat d’huissier du 23 mai 2017, réalisé à la demande de la SAS EUROCOM, un dégât des eaux a été constaté dans les locaux pris à bail.

Par courrier recommandé notifié le 23 janvier 2018, la SAS EUROCOM a indiqué qu’elle cesserait les paiements des loyers du fait de l’insalubrité des lieux.

Dans son rapport d’intervention du 28 mars 2018, la société AC Etanchéité, mandatée par le syndic, a conclu à une défectuosité de l’étanchéité de la toiture-terrasse.

Par acte extrajudiciaire du 2 mai 2018, Madame [S] [J] a fait délivrer à la SAS EUROCOM un commandement de payer visant la clause résolutoire, ayant pour cause la somme de 14.636,93 euros au titre de la dette locative, et la somme de 203,89 euros au titre du coût de l’acte.

Par constat d’huissier du 25 mai 2018 la SAS EUROCOM a fait constater les désordres dans les lieux pris à bail.

Par exploit d’huissier du 6 juin 2018, la SAS EUROCOM a fait assigner Madame [S] [J] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles d’être autorisée à cesser de payer les loyers jusqu’à ce que les locaux soient exploitables et de voir désigner un expert ayant pour mission de décrire les désordres affectant les lieux loués, dresser la liste des travaux nécessaires à la remise en état des lieux, en chiffrer le coût et fournir tous éléments chiffrés sur les préjudices subis.

Les travaux de réfection de la toiture-terrasse ont été portés à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2018, et ont été adoptés par la 44ème résolution.

Le 15 octobre 2018, Monsieur [L] [W], architecte unilatéralement missionné par la bailleresse a rendu un rapport dans lequel il relate avoir observé des remontées d’humidité par capillarité sur le mur de la façade, et un défaut d’étanchéité au droit du skydome de la toiture-terrasse notamment.

Par exploit d’huissier du 29 novembre 2018, Madame [S] [J] a fait assigner en intervention forcée le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 6] aux fins substantielles de l’appeler en garantie.

Par ordonnance du 5 février 2019 du juge de la mise en état, la jonction entre les procédures susmentionnées a été ordonnée, lesquelles sont désormais appelées sous le seul numéro RG 18/06644.

Le syndic a mandaté Monsieur [I], architecte, pour la maîtrise d’œuvre des travaux de réfection de la toiture-terrasse. Des travaux de réfection de la descente des eaux dans son intégralité (bâtiment C et bâtiment A) et de son environnement ont été réalisés par l’entreprise ECP et facturés jusqu’au 2 mars 2020.

Par exploit d’huissier du 30 juin 2020, Madame [S] [J] a fait assigner son mandataire, la SASU H IMMO, aux fins substantielles de la garantir contre d’éventuelles condamnations et en indemnisation des préjudices subis. Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 20/5900.

Par ordonnance du 30 mars 2021, le juge de la mise en état a, en substance :

— prononcé la jonction de la procédure enregistrée sous le numéro RG 20/5900 avec la procédure enregistrée sous le numéro de RG 18/6644, l’affaire se poursuivant sous ce dernier numéro ;

— ordonné une mesure d’expertise et désigné, pour y procéder, Monsieur [Y] [U] aux fins substantielles de rechercher les causes des désordres, décrire les travaux nécessaires pour y mettre un terme, en chiffrer le coût, et fournir tous éléments techniques ou de fait pour évaluer, le cas échéant, les préjudices.

Par exploit d’huissier du 10 juin 2021, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 6] a fait assigner en intervention forcée la SAS AXA France IARD, en sa qualité d’assureur, aux fins substantielles de joindre cette procédure à la procédure enregistrée sous le numéro de RG 18/6644, dire commune à la SA AXA France IARD, l’ordonnance du juge de la mise en état du 30 mars 2021 rendue dans la procédure enregistrée sous le numéro RG 18/06644 et d’appeler la SAS AXA France IARD en garantie.

L’expert désigné a déposé son rapport le 27 juillet 2022. Il a constaté l’existence d’infiltrations en provenance de la toiture-terrasse en soulignant que les travaux de réparation ont été exécutés avant sa visite à cet égard ; il a en outre constaté l’existence d’infiltrations en provenance d’un réseau d’évacuation des eaux circulant en partie en façade de l’immeuble, infiltrations toujours actives lors de sa visite du 27 janvier 2022, en précisant que les travaux avaient eu lieu depuis celle-ci, et avaient été achevés courant mars 2022.

Monsieur [L] [W], architecte unilatéralement missionné par la bailleresse, a établi un rapport actualisé le 28 juillet 2023 afin de dresser un état des lieux.

Par conclusions notifiées le 31 août 2023, la SAS EUROCOM demande au tribunal judiciaire de Paris de :

A titre principal,

— dire et juger nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 2 mai 2018 ;

— la dispenser du paiement de la totalité des loyers entre le 1er janvier 2018 et le 10 février 2021 ;

— condamner Madame [S] [J] à lui payer la somme de 36.000 euros à titre du préjudice de jouissance subi entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2017 ;

— condamner Madame [S] [J] à lui payer la somme de 20.000 euros au titre du préjudice moral ;

A titre subsidiaire,

— fixer à la somme de 9.000 euros son arriéré de loyers pour la période de janvier à mai 2018;

— fixer à la somme de 1.134 euros le préjudice de jouissance qu’elle a subi durant la période de mai 2017 à mai 2018 ;

— ordonner la compensation entre les créances réciproques ;

— fixer à la somme de 7.866 euros la créance de Madame [S] [J] après compensation;

— lui accorder les plus larges délais pour s’acquitter de sa dette ;

En tout état de cause,

— condamner Madame [S] [J] à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [S] [J] en tous les dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise, dont distraction au profit de la SCP BENARROCH, avocat pour ce dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

— statuer ce que de droit sur les appels en garantie ;

— ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la SAS EUROCOM énonce :

— que l’expert judiciaire a constaté l’existence des infiltrations dont elle se plaignait et en a imputé l’origine à d’une part, un défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse, et d’autre part, à un défaut d’étanchéité de la canalisation d’évacuation des eaux usées et pluviales qui circule en façade des locaux loués ;

— que ces infiltrations ont provoqué des désordres dans les locaux pris à bail (plafond et murs de la pièce principale) ;

— que l’expertise judiciaire a mal apprécié l’étendue des désordres et des préjudices résultant des infiltrations, en estimant notamment qu’il y a lieu d’écarter le préjudice de jouissance pour la période courant de 2014 à 2017 au motif que le sinistre au plafond a été indemnisé par un assureur ; que l’expertise a sous-estimé le préjudice pour la période de mai 2017 à mai 2018, et pour la période postérieure ;

— que le trouble de jouissance a eu lieu pour la période courant de début 2014 jusqu’à février 2021, comme cela ressort des correspondances, et des constats d’huissier, notamment ; qu’il ressort en outre des attestations que l’humidité ambiante rendait l’air irrespirable, et rendait dangereuse l’utilisation des appareils électriques nécessaires à l’activité d’édition ;

— que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance ;

— que l’indemnité de 1.100 euros versée par l’assureur pour repeindre le plafond des locaux n’a pas suffi à l’indemniser de ses préjudices, ni à les faire cesser ;

— que s’agissant de la réparation indemnitaire, pour la période du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2017, les lieux étaient tout au plus partiellement exploitables et le préjudice de jouissance doit être estimé à 50 % du loyer annuel, soit la somme globale de 36.000 euros (9.000 € x 4 ans) ; que pour les années 2018, 2019, 2020 et jusqu’à la restitution des lieux le 10 février 2021, le préjudice de jouissance est équivalent au montant total des loyers, car les lieux étaient insalubres et totalement inexploitables ;

— que le commandement de payer n’a pas été délivré de bonne foi, en ce que la bailleresse avait parfaitement connaissance de l’état du local et de l’impossibilité absolue pour sa locataire d’en faire un usage conforme à leur destination depuis au moins le début de l’année 2018 ; qu’il encourt donc la nullité ;

— que l’exception d’inexécution doit être accueillie, en cas d’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués ou d’en user conformément à leur destination contractuelle (Cass. civ. 3ème 19 novembre 2015, n° 14-24612) ; que dès lors, il y a lieu à la dispenser intégralement des loyers.

Par conclusions notifiées le 1er août 2023, Madame [S] [J] demande au tribunal judiciaire de Paris de :

Concernant la SAS EUROCOM :

— condamner la SAS EUROCOM à lui régler la somme de 9.000 euros en règlement de l’arriéré locatif dû pour la période de janvier à mai 2018, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 mai 2018 et capitalisation desdits intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

— débouter la SAS EUROCOM de toutes ses demandes de condamnation à son encontre ;

— dire que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 6] doit la relever et garantir de toutes condamnations en principal, intérêts, dommages-intérêts, frais de l’article 700 du code de procédure civile et dépens, qui viendraient à être prononcées contre elle sur la demande de la SAS EUROCOM ;

Concernant la SA AXA FRANCE IARD et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 6] :

— déclarer infondée la SA AXA FRANCE IARD en son exception de prescription ;

— débouter la SA AXA FRANCE IARD de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 6] à prendre en charge toutes les réparations relatives aux parties communes impliquées dans le sinistre lié aux infiltrations affectant le local pris à bail, ainsi que les conséquences qui en résultent pour elle ;

— condamner in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 6] et la SA AXA FRANCE IARD à lui régler :

o la somme de 5.350,13 euros, à titre de dommages et intérêts, représentant les préjudices matériels consécutifs directs subis ;

o la somme de 111.233,30 euros, à titre de dommages et intérêts, représentant les préjudices locatifs et de jouissance subis, pour un compte arrêté au 31 mars 2022 ;

— condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 6] à effectuer les travaux préconisés dans le rapport amiable de l’architecte [L] [W], afin de mettre un terme définitif au sinistre relatif aux infiltrations affectant le local pris à bail et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, passé le délai de 8 jours de la signification du jugement à intervenir ;

— ordonner, en cas de contestation par les défendeurs, avant dire droit une nouvelle expertise judiciaire complémentaire afin de définir les mesures à prendre pour mettre fin définitivement aux désordres dénoncés et donner son avis sur les préconisations de l’architecte [L] [W] contenues dans ses rapports, suite à la prolongation du sinistre et des infiltrations depuis le rapport de l’expert judiciaire du 25 juillet 2022 ;

— condamner in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 6] et la SA AXA FRANCE IARD à lui régler:

o la somme de 3.473,55 euros, à titre de dommages et intérêts supplémentaires, représentant les préjudices matériels consécutifs directs subis après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, outre la somme de 800 euros complémentaire, au titre des travaux entrepris le 5 juillet 2023 (facture RENOVA18 SAS) ;

o la somme de 25.871,04 euros (6.467,76 x 4 Trimestres), à titre de dommages et intérêts représentant les préjudices locatifs et de jouissance subis, pour la période du 1er avril 2022 jusqu’au 31 mars 2023 ;

o la somme de 6.467,76 euros par trimestre à compter du 1er avril 2023 et ce, jusqu’à la présentation d’un procès-verbal de réception portant réalisation des travaux ci-dessus énoncés et mettant fin aux infiltrations lui incombant et, à titre de dommages et intérêts, représentant les préjudices locatifs et de jouissance subis.

En tout état de cause,

— condamner in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 6] et la SA AXA FRANCE IARD à lui régler la somme de 9.156 euros, à titre de dommages et intérêt pour les frais exposés d’architecte ;

— condamner in solidum la SAS EUROCOM, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 6] et la SA AXA FRANCE IARD à lui régler la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum la SAS EUROCOM et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 6] aux entiers dépens, lesquels comprendront, notamment, le coût du commandement de payer du 2 mai 2018, des procès-verbaux de constats de commissaire de justice des 22 octobre 2022, 30 mars 2023 et 13 juillet 2023, ainsi que les frais d’expertise judiciaire dont distraction par M^e DENOULET, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— dire que, par application des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [J] sera dispensée de toute participation aux frais de procédure mis à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 6].

Au soutien de ses prétentions, Madame [S] [J] énonce :

— que son mandataire ne l’a pas informée des doléances du preneur avant l’assignation ; que son mandataire a accompli les diligences nécessaires auprès du syndic qui a été inactif ;

— que la demande de résiliation est désormais sans objet, dès lors que le locataire a quitté les lieux et rendu les clefs du local le 9 février 2021 ;

— qu’il y a lieu d’entériner le rapport d’expertise judiciaire s’agissant des demandes indemnitaires ; qu’il se déduit du rapport d’expertise que le preneur est débiteur à son égard des loyers du 1er janvier 2018 jusqu’en mai 2018 inclus, soit de la somme de 9.000 euros, les locaux loués étant jugés insalubres par l’expert après mai 2018 jusqu’à la réalisation des travaux par la copropriété en mars 2022 ;

— qu’en vertu de l’alinéa 4 de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors qu’un copropriétaire subit un dommage du fait d’un défaut d’entretien d’une partie commune, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit, sans qu’il importe que le dommage soit ou non de son fait ou de sa faute ; que les canalisations sont en partie à l’extérieur, et relèvent donc de l’obligation d’entretien de la copropriété, de sorte que le syndicat des copropriétaires est responsable ; qu’il est en outre responsable, en vertu des articles 1240 et 1241 du code civil, de ses fautes et négligences (travaux non effectués dans les délais) ;

— qu’il ressort du règlement de copropriété que le toit-terrasse, en ce compris, la charpente, la couverture et les canalisations sont des parties-communes ; que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, le gros œuvre et la toiture du bâtiment C ne constituent nullement une partie privative ; qu’ils ne pourraient d’ailleurs jamais l’être puisque la toiture est imbriquée dans celle du bâtiment A ; que la copropriété ne peut procéder à un «saucissonnage» artificielle des responsabilités suivant les tronçons fictifs, approximatifs et virtuels des canalisations ;

— que si une clause particulière (page 36 du règlement de copropriété) indique que « l’entretien du bâtiment C sera à la charge exclusive du propriétaire du lot 300 », le règlement de copropriété n’évoque que l’entretien courant mais nullement les réparations des murs, des réseaux extérieurs, constituant les parties communes, dont la charge réparatrice incombe à la copropriété ;

— qu’en cas de problème urgent, la loi autorise le syndic à réaliser les réparations nécessaires sans décision préalable de l’assemblée des copropriétaires ;

— que s’agissant de l’assureur de la copropriété, la procédure a pour objet l’indemnisation du second sinistre de 2018, de sorte qu’elle ne peut se prévaloir ni du fait que le sinistre de 2014 a été clôturé administrativement, ni de la prescription ; qu’au surplus la prescription a été suspendue par la demande d’instruction ; que les conditions d’application de la garantie sont donc réunies ;

— que l’expert judiciaire a validé les préjudices qu’elle a subis ; que s’agissant plus particulièrement de son préjudice financier, il résulte des pertes de loyers du 1er janvier 2018 jusqu’au départ du preneur, puis de la perte de jouissance des locaux jusqu’à la fin des travaux réalisés par la copropriété en mars 2022, soit 111.233,30 euros, pour un compte arrêté à mars 2022 ;

— que les travaux ont été insuffisants et mal exécutés par le syndicat de copropriété, de sorte que le sinistre s’est poursuivi, après avoir entrepris des travaux privatifs de rénovation de ses locaux ; que des nouveaux travaux ont été faits sur la base des préconisations de l’architecte qu’elle a missionné, Monsieur [L] [W] ;

— qu’il y a lieu de faire application des dispositions de l’alinéa 2 de l’article 10-1 alinéa de la loi du 10 juillet 1965 qui la dispense, en l’espèce, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est repartie entre les autres copropriétaires.

Par conclusions notifiées le 15 septembre 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 6] demande au tribunal judiciaire de Paris de :

Concernant les demandes de [S] [J] à son encontre :

A titre principal,

— débouter Madame [S] [J] de toutes ses demandes à son encontre ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où sa responsabilité serait retenue sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Au titre de son préjudice matériel pour la réfection du lot n°300 autre que les plafonds :

— rejeter la demande formée par Madame [S] [J] tendant à sa condamnation pour les travaux de réparation des plafonds s’élevant à la somme de 1.748,06 euros TTC ;

— à défaut, limiter la condamnation pour les travaux de réparation des plafonds à la somme de 581,88 euros, conformément au rapport d’expertise judiciaire à la charge du bâtiment B du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 6], en précisant que la clef de répartition applicable est celle de l’entretien des parties communes spéciales au bâtiment B ;

Au titre de son préjudice matériel pour la réfection du lot n°300 autre que les plafonds :

— limiter la condamnation pour le surplus des travaux de réparation aux sommes de :

450,26 euros TTC, conformément au rapport d’expertise judiciaire à la charge du bâtiment B du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 6] (1/8), en précisant que la clef de répartition applicable est celle des parties communes spéciales au bâtiment B ; 1.801,03 euros TTC, conformément au rapport d’expertise judiciaire à la charge du bâtiment A (4/8) du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 6], autrement dit en précisant que la clef de répartition applicable est celle des parties communes spéciales au bâtiment A ; -laisser à la charge de Madame [S] [J] en sa qualité de propriétaire du bâtiment C les sommes de 1.166,18 euros TTC + 1.350,78 euros TTC = 2.516,96 euros TTC, au titre du coût des travaux réparatoires ;

Au titre de son préjudice locatif et de jouissance :

— débouter Madame [S] [J] de toute demande de condamnation à son encontre au titre des loyers du 1er janvier au 31 mai 2018 s’élevant à la somme de 12.518,95 euros, compte tenu des conclusions du rapport d’expertise judiciaire ;

— limiter la condamnation au profit de Madame [S] [J] aux sommes suivantes :

pour la période courant de juin 2018 à février 2021 inclus,

—  1.092,08 euros et 546,04 euros pour le bâtiment B du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 6], en précisant que la clef de répartition applicable est celle des parties communes spéciales au bâtiment B ;

—  2.184,16 euros pour le bâtiment A du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 6], en précisant que la clef de répartition applicable est celle des parties communes spéciales au bâtiment A ;

pour la période courant de mars 2021 à mars 2022 inclus,

—  367,85 euros pour le bâtiment B du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 6], en précisant que la clef de répartition applicable est celle des parties communes spéciales au bâtiment B ;

—  1.471,38 euros pour le bâtiment A du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 6], en précisant que la clef de répartition applicable est celle des parties communes spéciales au bâtiment A.

Concernant ses demandes à l’encontre de Madame [S] [J] :

— condamner Madame [S] [J] à lui payer les sommes suivantes :

5.670,37 euros en remboursement du solde des travaux de réfection de la toiture terrasse dont le détail est le suivant: 10.606,87 euros + 1.312,50 euros (= les ¾ de l’assurance dommage-ouvrage de 1.750 euros) – 6.249 euros ;

1.732,13 euros en remboursement des travaux de réfection de la colonne d’évacuation ;

288,75 euros TTC en remboursement des ¾ de la facture AC ETANCHEITE du 29 mars 2018 portant sur la toiture terrasse ;

364,45 euros en remboursement des ¾ de la facture ISOLPROTECH de 485,94 euros suite à l’inspection caméra du 2 avril 2021 portant sur la descente d’eau pluviale de la toiture-terrasse ;

— condamner Madame [S] [J] à rendre libre l’accès à la descente d’eaux pluviales encastrée dans la maçonnerie de son local et le traversant, en supprimant toute cloison et tout coffrage fixes tels qu’existants actuellement, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir ;

Concernant ses demandes à l’encontre de la SA AXA France IARD

En tout état de cause,

— le déclarer recevable et bien-fondé en ses demandes à l’encontre de la SA AXA FRANCE IARD, en sa qualité d’assureur de l’immeuble ;

— condamner la SA AXA FRANCE IARD à le garantir de toutes les condamnations qui seraient susceptibles d’être prononcées à son encontre en principal, accessoires, intérêts, frais, article 700 et dépens ;

Concernant ses autres demandes

— débouter Madame [S] [J] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens dirigées à son encontre ;

— condamner Madame [S] [J] et en tout état de cause tout succombant à lui payer la somme de 40.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— débouter la société FONCIA [Localité 22] RIVE DROITE, venant aux droits de la SASU H IMMO, de toutes les demandes dirigées à son encontre ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 6] énonce :

— que l’immeuble est constitué de 3 bâtiments A, B et C, mais que le bâtiment C est constitué d’un seul RDC et constitue dans son entier le lot de copropriété privatif n°300 ; que dès lors, l’ensemble du bâtiment en ce compris son gros œuvre et sa toiture, ses canalisations, constitue une partie privative ; qu’ainsi, le règlement de copropriété stipule expressément en page 36, une clause particulière rédigée en ces termes « L’entretien du Bâtiment C sera à la charge exclusive du propriétaire du lot trois cent. » ;

— que sont exclus des charges communes, les branchements particuliers sur lesdites canalisations qui seront la propriété de chacun ; que les parties privatives sont celles qui sont affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque propriétaire et comprennent les canalisations intérieures ;

— que le toit-terrasse du bâtiment C fait partie intégrante du lot n°300, et est donc constitutif d’une partie privative ;

— qu’aux termes de l’alinéa 4 de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives ; que l’exercice d’un tel pouvoir dans le cas d’espèce n’a pas changé la nature privative du toit-terrasse du bâtiment C ;

— que l’insalubrité des lieux ne résulte pas du rapport d’expertise judiciaire ;

— que Madame [S] [J] n’a réalisé aucun des travaux d’entretien qui lui incombent à l’intérieur de ses parties privatives pour mettre fin aux désordres de son locataire ;

— que la pause d’une cloison de doublage fixe située à l’intérieur du local de Madame [S] [J] est fautive, en ce que celle-ci a masqué l’origine des désordres ; qu’il apparaît que Madame [S] [J] a commis une autre faute consistant à n’effectuer aucune investigation qu’elle était seule en mesure de réaliser à l’intérieur de ses parties privatives ;

— qu’elle a acquitté tardivement sa quote-part due au titre de l’appel des fonds du 17 juillet 2018 relatif aux travaux votés à l’AG du 27 juin 2018, de sorte qu’elle ne peut reprocher à la copropriété aucun retard dans la mise en œuvre desdits travaux ;

— que l’absence de réfection des lieux et de suppression des désordres relève des obligations des co-contractants au bail commercial et de leur entière responsabilité ;

— que le bail porte pour sa plus grande part sur le lot 103 (qui dépend du bâtiment A) et pour 21% seulement de sa surface, sur le lot n°300 constituant le bâtiment C ; que la prétendue insalubrité n’a jamais affecté le lot 103 et seuls 21% du montant du loyer peuvent être retenus pour l’évaluation du préjudice de jouissance correspondant à la surface qui aurait été inexploitable ;

— que s’agissant de l’appel en garantie de l’assureur, il est admis que l’assignation en intervention forcée de l’assureur aux fins de jonction avec l’instance intentée à l’encontre du syndicat des copropriétaires, dans la mesure où il ne tend pas à faire obtenir au syndicat un avantage distinct, entre dans les pouvoirs du syndic, sans autorisation ; qu’en tout état de cause, ladite action a été votée par l’AG du 17 mai 2021 (28ème résolution).

Par conclusions notifiées le 30 mars 2023, la SAS FONCIA PARIS RIVE DROITE venant aux droits de la société H IMMO demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— constater que les parties ne formulent aucune demande à son encontre ;

— prononcer sa mise hors de cause ;

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner tout succombant aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS FONCIA [Localité 22] RIVE DROITE venant aux droits de la société H IMMO énonce :

— que le rapport d’expertise ne retient pas la responsabilité du mandataire et confirme qu’il a été diligent (alerte et relances régulières du syndic, sollicitation de devis pour les travaux réparatoires, demande d’exécution des travaux) ;

— qu’aucune partie ne sollicite de condamnation à son encontre.

Par conclusions notifiées le 6 mars 2023, la SA AXA FRANCE IARD demande au tribunal judiciaire de Paris de :

A titre principal,

— déclarer irrecevables les demandes de Madame [S] [J] à son encontre, compte tenu de l’acquisition de la prescription quinquennale ;

— déclarer irrecevables les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] à l’encontre de la SA AXA FRANCE IARD, compte tenu de l’acquisition de la prescription quinquennale ;

En conséquence,

— débouter Madame [S] [J] et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] de l’intégralité de leurs demandes dirigées à son encontre ;

A titre subsidiaire, dans l’éventualité où le tribunal entrerait néanmoins en voie de condamnation à son encontre,

— débouter Madame [S] [J] de sa demande tendant au paiement de la somme de 5.350,13 euros et juger que le préjudice matériel ne saurait être supérieur à la somme de 2.354,06 euros, compte tenu de sa part d’imputabilité dans la survenance du sinistre ;

— débouter Madame [S] [J] de sa demande tendant au paiement de la somme de 111.233,30 euros et juger que le préjudice locatif ne saurait être supérieur à la somme de 34.713,60 euros, compte tenu de sa part d’imputabilité dans la survenance du sinistre ;

— débouter Madame [S] [J] de ses demandes indemnitaires relatives aux désordres survenus postérieurement au dépôt du rapport d’expertise judiciaire dirigées à son encontre ;

— juger que les limites de garanties comprenant le plafond et la franchise stipulées au sein de la police d’assurance sont opposables erga omnes, et en faire application sur le montant des condamnations éventuellement prononcées à son encontre ;

En tout état de cause,

— condamner Madame [S] [J] ou tout succombant à payer la somme de 3.000 euros à son profit au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la SA AXA FRANCE IARD énonce :

— qu’elle est recevable à faire valoir des fins de non-recevoir, dès lors que l’instance originelle du litige a été introduite par la SAS EUROCOM le 6 juin 2018, soit avant le 1er janvier 2020, peu important que son intervention forcée ait eu lieu postérieurement à cette date ;

— que Madame [S] [J] a eu connaissance du dégât des eaux affectant les locaux commerciaux loués à la SAS EUROCOM dès 2014, et que nonobstant ce fait, elle ne l’a pas assignée dans les cinq ans qui suivent ; que la prescription est donc acquise à son égard ; qu’il en est de même à l’égard du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4], s’agissant du même sinistre dont ils ont également été informés il y a plus de cinq ans;

— que le bâtiment C étant privatif, il incombe nécessairement à Madame [S] [J] en sa qualité de propriétaire exclusive dudit bâtiment, l’intégralité de l’imputabilité de la cause du sinistre en provenance de la toiture du bâtiment C ;

— que s’agissant de la canalisation, même à considérer qu’elle soit commune aux 3 bâtiments, Madame [S] [J] propriétaire du bâtiment C est au minimum responsable à hauteur

de 66% de la globalité du sinistre puisqu’il lui incombe 100% d’imputabilité sur la cause n°1 (toiture-terrasse) et 33% (1/3) d’imputabilité sur la cause n°2 (canalisation) ;

— que les demandes indemnitaires doivent être réduites à dues proportions de sa part d’imputabilité dans la survenance du dommage causé ;

— que la SAS EUROCOM ayant quitté les locaux le 31 décembre 2020, le préjudice locatif de Madame [S] [J] a nécessairement cessé à cette date, et non au 31 mars 2022 ;

— que l’assureur multirisque immeuble ne saurait être rendu tributaire de l’inefficacité des travaux entrepris et ne saurait garantir une quelconque mauvaise réalisation des travaux réparatoires ;

— que le contrat d’assurance prévoit une franchise, un plafond de garantie et une limite de durée opposable à l’assuré et aux tiers, conformément aux dispositions de l’article L.112-6 du code des assurances ; qu’il en résulte que le préjudice locatif de Madame [S] [J] ne saurait être pris en charge par ses soins sur une durée supérieure à deux ans, et qu’est en outre applicable, une franchise de 10% du montant du sinistre avec un minimum de 0,3 l’indice en euros.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 26 septembre 2023.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 11 février 2025.

La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à “dire”, ”juger” et “constater” ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur la prescription

Les dispositions transitoires du décret du 11 décembre 2019 ne donnent compétence exclusive au juge de la mise en état pour statuer sur les fins de non-recevoir que pour les instances introduites à compter du 1er janvier 2020.

Pour les instances introduites antérieurement à l’entrée en vigueur du décret du 11 décembre 2019, le régime antérieur continue de s’appliquer, à savoir, la seule compétence du tribunal.

Lorsqu’une instance est introduite avant le 1er janvier 2020, mais qu’une partie est assignée en intervention forcée postérieurement à cette date, la demande en intervention forcée est une demande incidente au sens des article 63 et 68 du code de procédure civile, de sorte qu’elle n’a pas pour effet d’introduire une nouvelle instance, mais agrège une partie à une instance déjà introduite. Dans ces conditions, si une instance est introduite avant le 1er janvier 2020, mais qu’une partie est assignée en intervention forcée postérieurement, les fins de non-recevoir opposées à cette occasion restent soumises au régime antérieur précité.

En l’espèce, la demande principale ayant été introduite par exploit d’huissier du 2 mai 2018, la SA AXA FRANCE IARD doit être déclarée recevable à présenter devant le tribunal la fin de recevoir tirée de la prescription, en ce que la circonstance qu’elle ait été assignée en intervention forcée le 10 juin 2021 n’a eu que pour effet de l’attraire dans la procédure soumise à la compétence du tribunal en matière de fins de non-recevoir.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, à la demande du mandataire de Madame [S] [J], le syndic a adressé le 11 mars 2016 une déclaration de sinistre à l’assureur multirisque immeuble, la SA AXA FRANCE IARD, déclarant le dégât des eaux survenu le 1er juin 2014 dans les locaux commerciaux dont Madame [S] [J] est propriétaire.

En conséquence, les demandes d’appel en garantie du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] et de Madame [S] [J] au titre du sinistre survenu le 1er juin 2014 sont prescrites depuis le 11 mars 2021. Aucun effet suspensif à l’égard de l’assureur n’a pu intervenir, faute pour celui-ci d’avoir été dans la cause, avant la date de la prescription.

Il est vain d’invoquer la manifestation d’un nouveau sinistre. En effet, si les causes précises du sinistre ont pu être déterminées ultérieurement, en l’absence d’élément caractérisant une anormalité de l’évolution à l’œuvre, et de déclaration d’un nouveau sinistre, Madame [S] [J] et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] n’apportent pas la preuve que les dommages survenus postérieurement au 1er juin 2014 constituent un sinistre distinct, de sorte qu’il y a lieu de considérer que la prescription vaut pour l’ensemble des dommages subséquents au sinistre initialement déclaré.

En conséquence, doivent être déclarées irrecevables pour être prescrites la demande tendant à ce que la SA AXA FRANCE IARD relève et garantisse le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] et la demande formée par Madame [S] [J] tendant à une condamnation in solidum de la SA AXA FRANCE IARD.

Sur la mise hors de cause de la SASU H IMMO

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, il n’est relevé à l’égard de la SASU H IMMO, aux droits de laquelle vient la société FONCIA [Localité 22] RIVE DROITE, aucune demande des parties au litige.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la mise hors de cause de la société FONCIA [Localité 22] RIVE DROITE venant aux droits de la SASU H IMMO.

Sur la nullité du commandement de payer du 2 mai 2018 visant la clause résolutoire

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, un contrat de bail commercial peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit si elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. En outre, ce commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ne peut produire effet que s’il a été délivré de bonne foi, conformément à l’exigence de l’article 1134 devenu 1104 du code civil, les parties étant tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations.

Il est constant que le bailleur peut renoncer à se prévaloir du commandement qu’il a délivré.

En l’espèce, il est relevé que Madame [S] [J] ne sollicite pas, aux termes de ses dernières écritures, l’acquisition de la clause résolutoire, et estime que la demande de résiliation du bail est désormais sans objet, dès lors que le locataire a quitté les lieux et rendu les clefs du local le 9 février 2021. Il doit en être déduit que Madame [S] [J] a définitivement renoncé à se prévaloir du commandement de payer du 2 mai 2018 visant la clause résolutoire.

Parallèlement, il est relevé que la SAS EUROCOM a donné congé du bail pour la période du 30 juin 2021, et a été dispensée de la période du préavis. Chacune des parties estime ainsi que le bail a pris fin du fait dudit congé avec dispense de préavis, lors de la remise des clefs intervenue le 9 février 2021.

En conséquence, la demande formée par la SAS EUROCOM tendant à la nullité du commandement doit être considérée comme sans objet.

Sur les constatations des dommages et leurs causes

Il ressort du constat d’huissier du 23 mai 2017 qu’il existe de nombreux décollements autour de la verrière. Dans la pièce principale à usage de bureaux, est constatée la présence de nombreuses traces d’humidité sur toute la longueur de la fenêtre, côté droit ; il existe des décollements, des tâches brunâtres et des crevasses au sein desdites tâches ; qu’autour des prises électriques, de nombreuses traces d’humidité sont observées, ainsi que d’autres décollements. Des traces d’humidité sont également constatées en arrière-plan des locaux, en partie haute des murs, au niveau des angles.

Il ressort des correspondances, et notamment du courrier du 18 janvier 2018 adressé au mandataire du bailleur que l’humidité détériore les magazines et revues que la SAS EUROCOM publie au titre de son activité d’éditeur, et que le système électrique est défaillant (court-circuit régulier), ce qui endommage les appareils électriques.

Il ressort du constat d’huissier du 25 mai 2021, une forte odeur d’humidité dès l’entrée dans les lieux pris à bail. Dans le hall : il existe de nombreux décollements autour de la verrière, des morceaux de placoplâtres sur un carton au sol sont constatés. Dans la pièce principale à usage de bureaux : de nombreuses dégradations sont observées (traces d’humidité, nombreux décollements, tâches brunâtres, crevasses) ; au plafond, un morceau du plafond se décolle laissant apparaître les solives de l’étage supérieur voisin ; autour des prises électriques, de nombreuses traces d’humidité sont présentes, avec des décollements et traces brunâtres, la peinture est écaillée ; la présence de moisissure avec champignons apparents sur l’arête du mur est relevée.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire du 27 juillet 2022 que les désordres sont principalement localisés dans le lot n° 300 situé sous une toiture-terrasse. Plus particulièrement :

— à l’entrée sous la terrasse : le plafond comporte des traces d’humidité et d’infiltration autour du skydome ;

— dans le bureau sous la terrasse : le plafond comporte des traces d’humidité. Dans l’angle entre la façade principale et la façade du lot n°300, il a été mis un doublage qui a été ouvert afin de vérifier l’état du mur situé derrière. Un ancien trou existe dans le mur, ce qui permet de voir au fond le réseau commun d’évacuation des eaux, en fonte, ancien. Sur le mur en retour à droite, lot n°103, des traces humidité en partie basse sont constatées ;

— sur la toiture-terrasse qui couvre la totalité du lot n°300 et l’entrée commune du bâtiment B (escalier C) : les travaux ayant été réalisés début 2021, il ne devrait donc plus y avoir d’infiltrations trouvant leur origine sur cette terrasse ; que les anciens barreaudages de la fenêtre d’une cuisine ont été conservés et traversent toujours le complexe d’étanchéité. Ils ont été traités avec une résine d’étanchéité. La traversée de la canalisation commune d’évacuation des eaux (vue au rez-de-chaussée) est traitée avec une zinguerie et un joint en élastomère ;

— à l’extérieur : dans un renfoncement entre le mur de façade au fond, le mur du lot n° 300 à droite et une ancienne gaine de vide-ordures à gauche se trouve la canalisation commune d’évacuation des eaux. Le fond n’est pas obturé. Cette canalisation reçoit : les eaux pluviales de la toiture haute, les eaux usées des différents logements du bâtiment A et les eaux pluviales de la toiture-terrasse. Dans cette zone, les enduits de ravalement sont décollés et pulvérulents.

— dans les caves : le réseau d’évacuation des eaux rejoint une cave privative (non constatée au jour de la visite expertale), il est relevé une humidité importante sur les parois situées à proximité de cette canalisation.

L’expert souligne que les désordres affectant le plafond des locaux du rez-de-chaussée avaient pour origine un défaut d’étanchéité de la terrasse située au-dessus.

Il indique que les désordres affectant les parois contigües à la gaine au rez-de-chaussée ont pour origine les infiltrations d’eau en provenance de la canalisation d’évacuation des eaux pluviales et usées circulant sur ce réseau et aussi les eaux de ruissellement passant autant de cette canalisation, par un défaut d’étanchéité entre cette canalisation et les zones qu’elle traverse.

Les parties ne discutant ni les constatations de l’expert, ni les causes du dommage, le tribunal fait siennes lesdites constatations et détermination des causes.

Sur les demandes indemnitaires de la SAS EUROCOM à l’encontre de la bailleresse

Sur la responsabilité de la bailleresse

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Tenu d’une obligation de délivrance, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, en l’état de servir à l’usage auquel elle est destinée. Si les dispositions du bail peuvent mettre à la charge du preneur les travaux de mise en conformité nécessaires au cours du bail, le bailleur ne peut pas s’exonérer de son obligation initiale de délivrer au preneur un local conforme aux normes en vigueur, lui permettant d’exercer son activité. La clause selon laquelle le preneur prend les lieux loués dans l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance.

L’absence de délivrance du bien loué en état de servir à l’exploitation prévue entraîne la responsabilité intégrale du bailleur sur le fondement des dispositions du code civil, et se résout en dommages et intérêts.

En l’espèce, il est relevé que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance, en n’assurant pas le clos et le couvert des locaux commerciaux donnés à bail, dès lors que la toiture-terrasse, et la canalisation d’évacuation des eaux pluviales et usées étaient dénuées d’étanchéité pour protéger les locaux commerciaux des infiltrations d’eau.

L’impossibilité d’exploitation doit être retenue, à compter du premier constat d’huissier, compte tenu du fait que les locaux étaient destinés à une activité d’édition et que l’humidité anormale au sein des locaux était de nature à dégrader les contenus édités, rendant ainsi impossible l’exploitation prévue.

En conséquence, Madame [S] [J] sera déclarée responsable du préjudice causé à la SAS EUROCOM au titre d’un manquement à l’obligation de délivrance.

Sur le chiffrage du préjudice de la SAS EUROCOM

Aux termes de l’article 1184 ancien du code civil, applicable au bail litigieux, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisferait point à son engagement.

Il est constant que le juge autorise le preneur à suspendre le paiement des loyers lorsqu’il est privé, par la faute du bailleur, de la jouissance de la chose conformément à sa destination.

L’expert ne retient aucun préjudice pour les années 2014 et 2017 en ce que le premier constat de 2017 ne fait pas mention d’odeur, ni de moisissure, le désordre n’ayant été selon lui qu’esthétique à ce stade dont l’estimation est de 1.134 euros. A compter du 25 mai 2018, l’expert retient un préjudice total de loyers, au regard de l’insalubrité qui ressort de la présence des moisissures, à compter de cette date. La SAS EUROCOM ayant cessé de payer ses loyers cinq mois, courant janvier 2018, avant le constat des moisissures à compter du mois de mai 2018, elle serait redevable, pour l’expert, de la somme de 9.000 euros (1.800*5 = 9.000).

L’analyse expertale ne peut être que confirmée pour les années courant du 1er juin 2014 au 22 avril 2017, en ce que la preuve d’infiltrations actives n’est pas rapportée pour cette période.

La SAS EUROCOM ne saurait ainsi prétendre à un préjudice de jouissance pour ladite période. Il sera donc rejeté.

Contrairement à ce que souligne l’expert, la SAS EUROCOM a droit à réparation à compter du 23 avril 2017, dès lors qu’il ressort des correspondances qu’une nouvelle infiltration a été signalée à compter de cette date, et que celle-ci a été attestée par un constat d’huissier le 23 mai 2017 qui relève de nombreuses traces d’humidité détériorant les locaux, ce qui au regard de l’activité d’édition, dont le support papier ne tolère aucune humidité, fait obstacle à l’exploitation conforme à la destination du bail.

La demande d’arriérés de loyers de Madame [S] [J] pour la période de janvier à mai 2018 doit donc être rejetée.

En conséquence de ce qui précède, il y a lieu de chiffrer le préjudice de jouissance à la somme de 12.000 euros pour la période du 23 avril 2017 au 31 décembre 2017 et d’autoriser la SAS EUROCOM à être dispensée du paiement des loyers, des charges et des taxes pour la période courant du 1er janvier 2018 jusqu’à son départ des lieux le 9 février 2021.

S’agissant du préjudice moral, la SAS EUROCOM n’en justifie nullement, dès lors qu’elle n’apporte pas la preuve d’un préjudice moral qui soit propre à la société, tel qu’un préjudice réputationnel. La circonstance que le président a une santé fragile et a été exposé à un environnement insalubre importe peu pour caractériser le chef de préjudice de la société, dès lors que celui-ci n’est pas dans la cause. En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de réparation au titre du préjudice moral.

Madame [S] [J] sera donc condamnée à verser à la SAS EUROCOM 12.000 euros au titre du préjudice de jouissance pour la période du 23 avril 2017 au 31 décembre 2017.

Sur les demandes indemnitaires de Madame [S] [J] à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4]

Sur la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4]

L’alinéa 4 l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

À défaut de qualification d’une partie de l’immeuble, d’un élément d’équipement ou lorsque les clauses du règlement de copropriété sont ambiguës, les juges sont tenus de recourir aux critères énoncés aux articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Il résulte des articles précités que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs.

En l’espèce, s’agissant de la toiture-terrasse, une partie couvre l’entrée du bâtiment B et le surplus couvre le bâtiment C. Il n’est pas contesté que la portion de la toiture-terrasse couvrant le bâtiment B est une partie commune.

Il ressort du règlement de copropriété, et du bail litigieux que la totalité du bâtiment C est à usage d’atelier, et constitue un rez-de-chaussée couvert par la toiture-terrasse précitée, laquelle couvre également pour partie l’entrée du bâtiment B (environ le ¼ de la surface de la toiture-terrasse).

Madame [S] [J] est la seule propriétaire du bâtiment C, dès lors, le bâtiment C, pour ce qui concerne la toiture-terrasse qui le couvre doit être considéré comme une partie privative. En revanche, la portion de la toiture-terrasse couvrant l’entrée du bâtiment B doit être considérée comme une partie commune.

En conséquence, la responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] est engagée de plein droit s’agissant des dommages provenant de la toiture-terrasse à proportion de la quote-part de ladite toiture-terrasse constituant une partie commune (couvrant le bâtiment B, qu’il convient d’estimer à un quart.

Madame [S] [J] restera responsable pour le surplus.

S’agissant du dommage ayant pour cause la canalisation fuyarde. Il ressort du rapport d’expertise qu’il s’agit d’une canalisation « commune » d’évacuation des eaux. Il y est en effet relevé que cette canalisation reçoit les eaux pluviales de la toiture haute, les eaux usées des différents logements du bâtiment A et les eaux pluviales de la toiture-terrasse. Dès lors qu’il est relevé un usage commun de cette canalisation, la canalisation doit être considérée comme commune, peu important qu’elle traverse la partie privative que constitue le bâtiment C.

Surabondamment, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] échoue à renverser la présomption posée par l’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, considérant comme communes les canalisations, y compris les parties qui traversent des locaux privatifs.

Il importe peu que Madame [S] [J] ait posé un coffrage fixe au sein des locaux privatifs autour de la canalisation litigieuse, dès lors que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7], responsable des parties communes, n’a entrepris aucune démarche visant à permettre le libre-accès à cette canalisation dont il doit assurer seul l’entretien.

En conséquence, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] doit être déclaré intégralement responsable des dommages causés par la canalisation.

Madame [S] [J] doit être condamnée à rendre libre l’accès à la descente d’eaux pluviales encastrée dans la maçonnerie du bâtiment C et le traversant, en supprimant toute cloison fixe, la pose d’une cloison amovible étant quant à elle possible, et ce, pour les nécessités d’entretien, de réparation et de remplacement.

Sur le chiffrage du préjudice de Madame [S] [J]

S’agissant des travaux de réfection de la terrasse :

Selon le rapport d’expertise, le coût des travaux réalisés et achevés début 2021 (dernière facture de la société ISOLPROTECH éditée le 17 mars 2021), avant la première visite de l’expert judiciaire s’élève à un montant total de 14.142,49 euros. L’expert propose de répartir cette somme sur la base respectivement d’un quart et trois quarts entre les bâtiments B et C, soit : la somme de 3.535,62 euros pour le bâtiment B (portion de la toiture-terrasse couvrant l’entrée du bâtiment B) et la somme de 10.606,87 euros pour le bâtiment C, lot n°300.

Au regard des développements qui précèdent, il convient de valider l’estimation expertale. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] doit être déclaré responsable à hauteur de la somme de 3.535,62 euros au titre des travaux de réfection de la terrasse.

La somme de 10.606,87 euros doit en revanche rester à la charge de Madame [S] [J].

Toutefois, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] n’en réclame que 5.670,37 euros selon le détail suivant: 10.606,87 euros + 1.312,50 euros (= les ¾ de l’assurance dommage-ouvrage de 1.750 euros) – 6.249 euros.

Il convient donc de condamner Madame [S] [J] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] la somme de 5.670,37 euros au titre des travaux de réparation de la toiture-terrasse.

Madame [S] [J] sera en outre condamnée à rembourser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] la somme de 288,75 euros TTC correspondant au trois quarts de la facture de la société AC ETANCHEITE du 29 mars 2018 portant sur la toiture-terrasse.

S’agissant des réparations de la canalisation:

L’expert constate que les infiltrations existent toujours lors de ses visites, et que les travaux (remplacement de la canalisation d’évacuation, ainsi que le traitement de l’étanchéité entre ce conduit et les parois traversées) ont été entrepris depuis et auraient été achevés en mars 2022.

Pour la répartition des travaux sur la descente eaux pluviales et eaux usées (factures 915 et 916 de l’entreprise ECP), l’expert propose les imputations suivantes :

— facture 916 de l’entreprise ECP de 4.449 euros: à la charge du bâtiment A, le curage et les travaux de maçonnerie sur le vide ordure ; à la charge des bâtiments A, B et C : les installations de chantier, la descente en fonte et la reconstruction partielle du plancher avec la répartition suivante : A : 4/8 ; B : 1/8 et C : 3/8  ;

— facture 915 de l’entreprise ECP de 795 euros HT: à la charge des bâtiments B et C : le raccordement « avec la répartition déjà évoquée ».

Au regard des développements qui précèdent qui ont statué sur la nature commune de la canalisation, il convient d’infirmer les estimations expertales, en ce qu’elles imputent une partie des réparations au bâtiment C.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] doit être déclaré intégralement responsable de cette réparation qui restera donc à sa charge.

En conséquence, il y a lieu de répartir la somme totale de 5.244 euros (4.449+ 795 = 5.244) comme suit : trois quarts imputables aux charges communes du bâtiment A soit 3.933 euros, et un quart imputable aux charges communes du bâtiment B, soit la somme de 1.311 euros.

Les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] tendant à ce que Madame [S] [J] contribue au paiement des réparations relatives à la canalisation (réfection de la colonne d’évacuation, inspection caméra de la descente d’eau pluviale) seront rejetées.

S’agissant des travaux de réfection des locaux :

L’expert relève que les locaux ont une surface totale de 73m2 suivant le bail. Le lot n°300 a une surface de 15,5m2 soit 21% de la surface. Après avoir analysé ce devis, il retient un montant total travaux HT : 5.350,13 euros TTC. L’expert judiciaire en propose l’imputation suivante : trois quarts pour le bâtiment C (lot n°300) et un quart pour le bâtiment B. Le calcul qu’il pose postérieurement après cette proposition ne tire pas toutes les conséquences de ce qu’il a exposé, et sera donc écarté.

Au regard des développements qui précèdent, il convient de valider l’estimation expertale quant à la répartition contributive, en appliquant la répartition à la somme de 5.350,13 euros. Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] doit être déclaré responsable et condamné à verser à Madame [S] [J] la somme de 1.382,53 euros TTC affectée au bâtiment B.

La somme de 4.147,59 euros TTC doit en revanche être à la charge de Madame [S] [J], étant relevé en outre que la SAS EUROCOM a bénéficié d’une indemnité de 1.100 euros HT auprès de son assureur.

S’agissant du préjudice de pertes de loyers de Madame [S] [J]

L’expert estime le préjudice de pertes de loyers à la somme de 78.894,54 euros pour la période du 31 décembre 2018 au 31 décembre 2020, à la somme de 25.871 euros pour l’année 2021 et à la somme de 6.467,76 euros pour la période courant de janvier au 31 mars 2022. Soit un montant total de 111.233,30 euros. L’expert impute cette perte de loyers au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4].

Il est relevé que pour la période du 31 décembre 2018 au 31 mars 2021 (la date de la dernière facture afférente aux travaux de réparation de la toiture-terrasse datant du 17 mars 2021), la toiture-terrasse dont Madame [S] [J] est responsable à hauteur de trois quarts a contribué aux dommages causés par la SAS EUROCOM. Dès lors, elle ne saurait prétendre pour cette période qu’à un quart de perte de loyers au cours de l’année 2019, l’année 2020 et du premier trimestre 2021, soit respectivement :

— la somme de 4.500 euros au titre de l’année 2019 (18.000/4) ;

— la somme de 4.500 euros au titre de l’année 2020 (18.000/4) ;

— et la somme de 1.125 euros au titre du premier trimestre de l’année 2021 (4.500/4).

Pour la période du 1er avril 2021 au 31 mars 2022 (date de réparation de la canalisation), la seule fuite encore active était liée à la canalisation fuyarde, partie commune, dont l’entretien relève de la seule responsabilité du syndicat, dès lors celui-ci doit être considéré comme responsable de la perte des loyers induite jusqu’aux réparations. Il importe peu que Madame [S] [J] ait eu du retard dans le paiement des provisions relatives aux dits travaux, dès lors que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] a tout pouvoir d’action, en cas d’urgence, laquelle urgence est caractérisée lorsqu’une fuite est active.

En conséquence, Madame [S] [J] peut prétendre pour l’année 2021 à être indemnisée de la totalité des loyers du deuxième, troisième et quatrième trimestres, ainsi que de la totalité du premier trimestre 2022, soit respectivement :

— la somme de13.500 euros au titre des 2T, 3T et 4T (3*18.000/4euros) ;

— et la somme de 1.125 euros au titre du premier trimestre de l’année 2022 (4.500/4).

Madame [S] [J] ne démontre pas l’existe d’une faute imputable au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] postérieurement à la réalisation des travaux de réparation, dès lors, les demandes indemnitaires portant sur la période postérieure au 31 mars 2022 (en ce, inclus, le remboursement des frais d’architecte) doivent être rejetées.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] doit être condamné à verser à Madame [S] [J] la somme totale de 23.750 euros au titre du préjudice de pertes de loyers (4.500 + 4.500 + 1.125 + 13.500+ 1.125 = 24.750).

Sur la demande de travaux complémentaires

Il est constant que le juge ne peut se fonder exclusivement sur un rapport non contradictoire rendu par un technicien désigné par une partie mais doit également se fonder sur d’autres éléments de preuve. Il constitue un élément probant lorsqu’il est soumis au débat contradictoire.

Il ressort du rapport amiable de Monsieur [L] du 28 juillet 2023 que le mur jouxtant le bâtiment C est pénétré d’eau rendant le degré d’hygrométrie incontrôlable au niveau du local de Madame [S] [J], alors qu’il a été remis à neuf. La forte humidité se traduit par la réapparition d’auréoles, d’efflorescence et de salpêtre. Selon Monsieur [L], les travaux exécutés ont été inappropriés, incomplets et non conformes aux règles de l’art. A cela s’ajoute un défaut d’entretien des façades.

Le rapport préconise :

— une ouverte du mur de droite du local vide ordure afin de laisser un libre accès au pied de la descente des eaux pluviales (non fait) ;

— un changement de l’ensemble de la colonne d’eaux pluviales sur la hauteur du rez-de-chaussée. De l’emboitement libre au pied de chute, y compris l’élément de raccordement de la naissance d’eaux pluviales de la terrasse (partiellement fait) ;

— un curage sur le fond de gaine (non fait) ;

— l’exécution d’une forme de pente étanchée, compris relevés, rabattant les eaux du fond de gaine vers le centre de la cour via le local poubelles. La réalisation d’un traitement en étanchéité des parois de gaine (non fait) ;

— la reprise ponctuelle des relevés d’étanchéité de la toiture de l’édicule du local vide-ordures ;

— la reprise en réparation des parements de façades du bâtiment C – Ravalement (non fait) ;

— En toiture-terrasse, supprimer le barreaudage dans sa partie basse en le reprenant sur un barreau horizontal rehaussé afin de s’affranchir des points singuliers de traversée de l’étanchéité sources de désordres. La mise en œuvre une couvertine sur acrotère (non fait).

Ces éléments n’ont pas été discutés et de ce fait, n’ont pas été contestés par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7]. La présence d’une forte humidité postérieurement aux travaux ressort également des constats de commissaire de justice produits par Madame [S] [J]. Il ressort en outre de l’expertise judiciaire que l’expert n’a pu entreprendre de vérifications sur la réception des travaux relatifs à la canalisation, intervenue postérieurement au dépôt de son rapport, mais qu’il a validé l’intérêt d’un curage et de travaux de maçonnerie sur le vide ordure qui ressortait d’une facture. La nécessité d’une réfection de la canalisation ressort également de l’expertise judiciaire qui fait mention de l’avis de Monsieur [L], et de la lecture de son rapport du 30 mars 2021, avant actualisation. Le surplus des préconisations relève des règles de l’art visant à assurer la parfaite étanchéité des lieux émaillés de dégâts des eaux sur la période de 2014 à 2022.

Ainsi à l’exception de la réparation des parements de façades du bâtiment C qui relève de la seule responsabilité de Madame [S] [J], il convient d’ordonner au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] de mettre en œuvre les préconisations ainsi exposées, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [S] [J] et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP BENARROCH.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En l’espèce, Madame [S] [J] doit être condamnée à verser à la SAS EUROCOM la somme de 5.000 euros, et la somme de 1.500 euros à l’égard de la société FONCIA [Localité 22] RIVE DROITE venant aux droits de la SASU H IMMO au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] doit être condamné à verser à Madame [S] [J] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter les demandes de condamnations sollicitées par la SA AXA FRANCE IARD au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

— Déclare irrecevables pour être prescrites la demande formée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] tendant à ce que la SA AXA FRANCE IARD le relève et garantisse d’éventuelles condamnations à son encontre, et la demande formée par Madame [S] [J] tendant à la condamnation in solidum de la SA AXA FRANCE IARD ;

— Dit que la société FONCIA [Localité 22] RIVE DROITE venant aux droits de la SASU H IMMO est hors de cause;

— Constate que Madame [S] [J] a renoncé à se prévaloir du commandement de payer du 2 mai 2018 visant la clause résolutoire et dit en conséquence que la demande formée par la SAS EUROCOM tendant à la nullité dudit commandement est sans objet ;

— Constate que le bail commercial liant Madame [S] [J] et la SAS EUROCOM portant sur locaux sis [Adresse 8] dans le [Localité 12] à [Localité 22] a pris fin le 6 février 2021 ;

— Déclare Madame [S] [J] responsable du préjudice causé à la SAS EUROCOM au titre d’un manquement à l’obligation de délivrance ;

— Rejette la demande formée par Madame [S] [J] tendant à condamner la SAS EUROCOM au paiement d’arriérés de loyers pour la période de janvier à mai 2018 ;

— Condamne Madame [S] [J] à verser à la SAS EUROCOM 12.000 euros au titre du préjudice de jouissance pour la période du 23 avril 2017 au 31 décembre 2017 ;

— Reçoit la SAS EUROCOM en son exception d’inexécution et la dispense à ce titre du paiement des loyers, des charges et des taxes afférents au bail commercial précité pour la période courant du 1er janvier 2018 jusqu’à son départ des lieux le 9 février 2021 ;

— Rejette la demande indemnitaire de la SAS EUROCOM au titre du préjudice moral ;

— Déclare Madame [S] [J] et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] coresponsables des dommages en provenance de la toiture-terrasse et fixe leur responsabilité respective à trois quarts et un quart ;

— Déclare le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] responsable exclusif des dommages en provenance de la canalisation ;

— Condamne Madame [S] [J] à rendre libre l’accès à la descente d’eaux pluviales encastrée dans la maçonnerie du bâtiment C (lot n°300) et le traversant, en supprimant toute cloison fixe, la pose d’une cloison amovible étant quant à elle possible, et ce, pour les nécessités d’entretien, de réparation et de remplacement ;

— Condamne Madame [S] [J] à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] la somme de 5.670,37 euros au titre des travaux de réparation de la toiture-terrasse ;

— Condamne Madame [S] [J] à rembourser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] la somme de 288,75 euros TTC correspondant au trois quarts de la facture de la société AC ETANCHEITE du 29 mars 2018 portant sur la toiture-terrasse ;

— Dit que le coût des réparations de la canalisation resteront à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] et répartit la somme totale de 5.244 euros comme suit : trois quarts imputables aux charges communes du bâtiment A soit 3.933 euros, et un quart imputable aux charges communes du bâtiment B, soit la somme de 1.311 euros ;

— Rejette les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] tendant à ce que Madame [S] [J] contribue au paiement des réparations relatives à la canalisation (réfection de la colonne d’évacuation, inspection caméra de la descente d’eau pluviale, notamment) ;

— Condamne le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] à verser à Madame [S] [J] la somme de 1.382,53 euros TTC au titre de la réfection des locaux, dit que cette somme est à la charge du bâtiment B et rejette le surplus des demandes indemnitaires formulées à ce titre ;

— Condamne le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] à verser à Madame [S] [J] la somme totale de 23.750 euros au titre du préjudice de pertes de loyers et rejette le surplus des demandes indemnitaires, en ce compris, celles portant sur la période postérieure au 31 mars 2022 (en ce, inclus, le remboursement des frais d’architecte) ;

— Ordonne au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5] de procéder :

à la création d’une ouverte du mur de droite du local vide ordure afin de laisser un libre accès au pied de la descente des eaux pluviales et à en justifier dans un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement, puis sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 2 mois ;au changement de l’ensemble de la colonne d’eaux pluviales sur la hauteur du rez-de-chaussée, à l’emboitement libre au pied de chute, y compris l’élément de raccordement de la naissance d’eaux pluviales de la terrasse et à en justifier dans un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement, puis sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 2 mois ; au curage sur le fond de gaine et à en justifier dans un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement, puis sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 2 mois ;à l’exécution d’une forme de pente étanchée, compris relevés, rabattant les eaux du fond de gaine vers le centre de la cour via le local poubelles, et à la réalisation d’un traitement en étanchéité des parois de gaine et à en justifier dans un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement, puis sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 2 mois ;à la reprise ponctuelle des relevés d’étanchéité de la toiture de l’édicule du local vide-ordures et à en justifier dans un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement, puis sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 2 mois ; à la suppression du barreaudage, en toiture-terrasse, dans sa partie basse en le reprenant sur un barreau horizontal rehaussé afin de s’affranchir des points singuliers de traversée de l’étanchéité sources de désordres, à la mise en œuvre d’une couvertine sur acrotère, et à en justifier dans un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement, puis sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 2 mois.

— Condamne Madame [S] [J] à payer à la SAS EUROCOM la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne Madame [S] [J] à payer à la société FONCIA [Localité 22] RIVE DROI venant aux droits de la SASU H IMMO la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] à verser à Madame [S] [J] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette les demandes formées par la SA AXA FRANCE IARD au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette le surplus des demandes ;

— Condamne in solidum Madame [S] [J] et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP BENARROCH ;

— Ordonne l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 22] le 15 Mai 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sophie GUILLARME