TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copies délivrées

le :

— M^e DENIZOT / CCC + CE

— M^e NOREILS / CCC

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/00717

N° Portalis 352J-W-B7G-CV35E

N° MINUTE : 1

Assignation du :

12 Janvier 2022

Contradictoire

JUGEMENT

rendu le 25 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. [Localité 7] PRIME OFFICE 1

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Christophe DENIZOT de l’ASSOCIATION AARPI NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0119

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. CYBERHALLES, représentée par son gérant, M. [B] [N]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Laurent NOREILS, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire #NA537

Décision du 25 Septembre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/00717 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV35E

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente

Madame Sabine FORESTIER, Vice-présidente

Madame Sophie GUILLARME, Première Vice-présidente adjointe

assistées de Monsieur Paulin MAGIS, Greffier lors des débats et de Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier lors de la mise à disposition au greffe.

DEBATS

A l’audience du 27 Mars 2025, tenue en audience publique, devant Madame Lucie FONTANELLA, juge rapporteur, qui sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2025, délibéré prorogé au 25 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 octobre 2015, la S.A. TERREÏS, aux droits de laquelle vient la S.A.S. [Localité 7] PRIME OFFICE 1, a consenti à la S.A.R.L. CYBERHALLES un bail commercial portant sur des locaux sis à l’angle du [Adresse 5] et du [Adresse 1], à [Localité 8], pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2014 et moyennant un loyer annuel de 180 000 € HT et HC, payable trimestriellement et d’avance.

La propriété de l’immeuble dans lequel se situent les locaux loués a été transférée à la S.A.S. [Localité 7] PRIME OFFICE 1 par apport en société le 28 mai 2019.

Par acte extrajudiciaire du 30 juillet 2019, la nouvelle bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, la mettant en demeure de payer dans un délai d’un mois une somme de 206 526,10 €, outre le coût de l’acte, au titre de loyers et charges impayés.

Par acte du 31 octobre 2019, la S.A.S. PARIS PRIME OFFICE 1 a fait assigner la locataire devant le juge des référés du tribunal de grande instance de PARIS, devenu le tribunal judiciaire de PARIS.

Le 18 décembre 2019, la S.A. TERREÏS et la S.A.R.L. CYBERHALLES ont conclu un protocole d’accord transactionnel relatif à l’arriéré locatif dû à l’ancienne bailleresse, arrêté au 28 mai 2019, d’un montant total de 143 618,77 €, autorisant la locataire à l’apurer par échéances de 8 000 € le 20 de chaque mois à compter du 20 décembre 2019 et renonçant à toute action judiciaire à raison des relations contractuelles nées du bail sous réserve d’une parfaite exécution de l’échéancier.

Par acte du 02 avril 2021, la S.A. TERREÏS a fait assigner la locataire devant le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS.

Par ordonnance du 18 juin 2021, le juge des référés, constatant que la transaction, qui ne mettait fin au litige que sous réserve de son exécution, ne faisait pas obstacle aux poursuites judiciaires dès lors que la locataire admettait n’en avoir pas honoré l’échéancier, a condamné celle-ci à payer à la S.A. TERREÏS une provision de 119 618,77 € correspondant à l’arriéré de loyers lui restant dû et rejeté sa demande de délai de grâce.

Par ordonnance du 15 novembre 2021, statuant sur l’action engagée par la S.A.S. [Localité 7] PRIME OFFICE 1 par acte du 31 octobre 2019, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire compte tenu de contestations afférentes à la validité du commandement de payer du 30 juillet 2019, a condamné la locataire à payer une provision de 326 036,75 € au titre de l’arriéré de loyers et charges locatives non contesté arrêté au 31 mai 2021 et lui a accordé un délai de grâce en l’autorisant à régler la dette en dix-sept mensualités de 18 100 € et une dix-huitième mensualité égale au solde de ladite dette, le bénéfice de cette mesure suspensive d’exigibilité étant conditionné au respect de l’échéancier.

Par acte du 12 janvier 2022, la S.A.S. PARIS PRIME OFFICE 1 a assigné la S.A.R.L. CYBERHALLES à comparaître devant le tribunal judiciaire de PARIS.

La locataire a réglé les seize premières mensualités de l’échéancier fixées par ordonnance de référé du 15 novembre 2021 (soit une somme totale de 289 000 €), mais pas la dix-septième ni la dernière échéance, dont le règlement, d’un montant total de 36 436,75 €, aurait dû intervenir en juin et juillet 2023.

Par acte extrajudiciaire du 27 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article L.145-17 du code de commerce, la mettant en demeure de payer dans un délai d’un mois une somme de 370 815,16 €, outre des intérêts de retard et le coût de l’acte, au titre du solde de 36 436,75 € non réglé de la créance fixée par le juge des référés ainsi que d’un arriéré de loyers et charges courants impayés.

Le 21 août 2023, la S.A.S. [Localité 7] PRIME OFFICE 1 a fait procéder à une saisie-attribution d’une créance de 36 436,75 €, outre frais et intérêts, ainsi qu’à une saisie conservatoire de créance d’un montant de 334 378,41€, entre les mains du CRÉDIT LYONNAIS, banque de la S.A.R.L. CYBERHALLES ; ces mesures ont permis de saisir des sommes de 62,22 € pour la première et de 559,98 € pour la seconde.

Dans ses dernières conclusions du 06 mars 2024, la S.A.S. PARIS PRIME OFFICE 1 demande au tribunal :

« Juger que le commandement visant la clause résolutoire signifié le 30 juillet 2019 est parfaitement valable.

Débouter en conséquence la société CYBERHALLES de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Constater le jeu de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer signifié le 30 juillet 2019 et corrélativement, ordonner l’expulsion de la société CYBERHALLES, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux situés à l’angle du [Adresse 4] et du [Adresse 3], avec si nécessaire, l’intervention d’un huissier de justice, des forces de l’ordre et d’un serrurier.

Ordonner la séquestration des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, soit dans l’immeuble, soit dans un garde-meuble, au choix de la société bailleresse, aux frais, risques et périls de la société locataire.

Condamner la société CYBERHALLES à régler à la société bailleresse la somme de 532.274,23 € TTC au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1 er trimestre 2024 inclus, en ce compris les loyers dus au titre des périodes de confinement pour 85.569,82 €.

Condamner la société CYBERHALLES à régler à la société bailleresse la somme de 53.227,42 € au titre de la pénalité de retard contractuelle.

Juger que le locataire sera tenu à compter de la résiliation du bail du paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer en cours.

Constater l’acquisition par le bailleur du dépôt de garantie versé par le preneur au titre du bail, et ce au titre de premiers dommages et intérêts.

Condamner la société CYBERHALLES aux entiers dépens et à verser à la bailleresse la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

Dans ses dernières conclusions du 17 janvier 2024, la S.A.R.L. CYBERHALLES sollicite du tribunal de :

« A titre principal,

PRONONCER la nullité du commandement de payer du 30 juillet 2019 ;

Et en conséquence,

DEBOUTER la société [Localité 7] PRIME OFFICE 1 de ses demandes ;

Subsidiairement,

REVISER le contrat de bail s’agissant du loyer pendant le temps de la période de crise sanitaire et JUGER qu’aucun loyer n’était dû pendant cette période ;

DEBOUTER la société [Localité 7] PRIME OFFICE 1 de ses demandes au titre des loyers et charges à hauteur de 92.756,31 € TTC ;

SUSPENDRE la réalisation et les effets de la clause résolutoire ;

AUTORISER la société CYBERHALLES à régler le solde de sa dette locative en 23 mensualités de 1.000 € et une 24e de 343.603,19 € ;

DEBOUTER la société [Localité 7] PRIME OFFICE 1 en sa demande d’acquisition du dépôt de garantie ;

En tout état de cause,

DEBOUTER la société [Localité 7] PRIME OFFICE 1 en sa demande de pénalité de retard pour un montant de 45.935,95 € ;

RAMENER celle-ci à la somme symbolique de 1 € ;

CONDAMNER la société [Localité 7] PRIME OFFICE 1 à verser à la société CYBERHALLES la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société [Localité 7] PRIME OFFICE 1 aux entiers dépens. »

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 06 mars 2024.

Par message adressé le 26 mars 2025, via le réseau RPVA, le conseil de la défenderesse a informé le juge de la mise en état de ce qu’elle avait déclaré une situation de cessation des paiements.

L’affaire est venue à l’audience de plaidoiries du 27 mars 2025 et a été mise en délibéré au 18 juin 2025, prorogé au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est observé au préalable que la simple déclaration des paiements d’une partie au procès, en l’absence d’ouverture d’une procédure collective avant l’ouverture des débats devant le tribunal, est sans effet sur la présente procédure.

*Sur la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et les demandes subséquentes

La demanderesse fait valoir à ce titre que la clause résolutoire est acquise à défaut de règlement des causes du commandement de payer du 30 juillet 2019 dans le délai d’un mois suivant celui-ci.

Elle prétend que le commandement est valable, soutenant que les moyens de nullité soulevés par la locataire sont inopérants dès lors que le commandement de payer attaqué comporte bien la seule mention prescrite à peine de nullité, soit le délai d’un mois prévu par l’article L.145-41 du code de commerce, que le visa d’une clause résolutoire erronée n’en affecte pas la validité, que le décompte qui y était joint informait la débitrice des sommes dues et qu’un commandement réclamant une somme supérieure à ce qui est dû n’est pas nul.

Elle conteste avoir délivré le commandement de mauvaise foi, expliquant que ce n’est qu’avec l’ancien bailleur que la locataire était en négociations, qu’elle ignorait tout d’un projet de cession du fonds auquel il lui est reproché d’avoir fait obstacle, qu’en tout état de cause celui-ci n’est pas établi et ne justifie pas qu’elle laisse l’arriéré locatif s’aggraver.

La défenderesse lui oppose que le commandement de payer du 30 juillet 2019 est nul car il vise une clause résolutoire qui n’est pas celle du bail du 23 octobre 2015, car il indique une dette locative de 206 526,10 € alors que la société [Localité 7] PRIME OFFICE 1 n’était en réalité créancière que de la somme de 121 133,69 €, et car il a été délivré de mauvaise foi par la bailleresse, alors que des négociations pour un échéancier de paiement étaient en cours pour assurer la continuité du bail et qu’elle avait connaissance d’un projet de cession du fonds de commerce.

Elle sollicite à titre subsidiaire le bénéfice d’un délai de grâce suspensif des effets de la clause résolutoire et lui permettant de régler sa dette locative en vingt-trois mensualités de 1 000 € et une vingt-quatrième de 343 603,19 €.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose, en son alinéa 1er, que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Le bail du 23 octobre 2015 contient une clause résolutoire, à son article XVI, stipulant que :

« À défaut de paiement d’un seul terme de loyer, indemnité d’occupation ou d’inexécution de l’une quelconque des clauses du présent contrat et un mois après un simple commandement de payer ou sommation d’exécuter adressée par acte extrajudiciaire resté sans effet, et exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures. »

La défenderesse ne conteste pas le défaut de règlement de la somme réclamée dans le commandement de payer du 30 juillet 2019 dans le mois suivant sa délivrance.

Il convient d’examiner ses contestations relatives à la validité de cet acte et sa demande subsidiaire de suspension de ses effets.

*Sur les contestations relatives à la validité du commandement de payer

— Le motif tiré de la clause résolutoire visée dans le commandement

Selon l’article 649 du code de procédure civile, la nullité des actes d’huissier de justice (de commissaire de justice) est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

En vertu de l’article 114 du code de procédure civile :

« Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même s’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. »

En l’espèce, comme l’admet la bailleresse, la clause résolutoire reproduite dans le commandement de payer litigieux n’est pas celle figurant dans le bail conclu entre les parties.

Néanmoins, si le commandement de payer doit viser la clause résolutoire du bail, la reproduction de celle-ci n’est pas exigée à peine de nullité ; en outre, l’irrégularité n’est susceptible d’emporter la nullité de l’acte que si la partie qui l’invoque justifie d’un grief en résultant.

Or, le commandement litigieux indique bien que la bailleresse entend mettre en œuvre la clause résolutoire du bail, et la locataire n’invoque ni ne démontre pas de préjudice causé par la mention erronée de la clause.

Dès lors, sa demande d’annulation du commandement de ce chef ne peut prospérer.

— Le motif fondé sur la mauvaise foi de la bailleresse

Il est admis que le bailleur devant exécuter le bail de bonne foi en vertu de l’ancien article 1135 du code civil, devenu son nouvel article 1104, le locataire peut faire obstacle aux effets de la délivrance d’un commandement de payer s’il prouve que le propriétaire a fait un usage déloyal de ses prérogatives contractuelles.

Ainsi, le commandement délivré avec une intention malicieuse est de nul effet.

Cependant, la bonne foi est toujours présumée et le bailleur est par principe légitime à se prévaloir d’une infraction au bail dès lors qu’il agit sans déloyauté.

En l’espèce, la locataire ne rapporte pas la preuve, lui incombant, de ce que la bailleresse lui a délivré le commandement litigieux alors qu’elles négociaient un règlement échelonné de l’arriéré locatif et qu’elle était informée d’un projet de cession de son fonds de commerce.

En effet, le protocole d’accord du 18 décembre 2019 l’autorisant à apurer sa dette selon un échéancier a été signé avec la bailleresse précédente, la société TERREÏS, et les éléments démontrant son projet de cession, soit un mail de l’agent immobilier FCI DEVELOPPEMENT RETAIL du 1er juin 2021 évoquant les visites du local par des acheteurs potentiels et un mandat de cession de droit au bail signé avec l’agent immobilier IBUROSHOP le 22 décembre 2023, sont bien postérieurs au dit commandement et ne permettent pas de constater que la demanderesse en était informée lors de sa délivrance.

La mauvaise foi de la bailleresse n’étant pas démontrée, le commandement de payer ne saurait être privé d’effet à ce titre.

— Le motif afférent au montant de la somme réclamée

Il est constant que si l’inexactitude de la somme réclamée dans un commandement de payer n’affecte pas sa validité, celui-ci étant valable à concurrence du montant réellement dû, la mise en demeure doit être précise, afin que le débiteur soit parfaitement informé des manquements qui lui sont reprochés, qu’il puisse en vérifier le bien-fondé et qu’il soit en mesure d’y remédier efficacement dans le délai imparti ; à défaut, le commandement peut être privé d’effet.

En l’espèce, il convient de constater que si la locataire explique que la demanderesse n’était pas en droit de lui réclamer l’arriéré de loyers et charges impayés antérieur au 28 mai 2019, elle reconnaît qu’elle était bien débitrice d’un arriéré postérieur à cette date.

Un décompte détaillant les sommes dues et les paiements effectués était annexé au commandement et permettait à la locataire de porter une appréciation sur les sommes réclamées.

Il convient dès lors de constater que le commandement litigieux a pu produire ses effets à hauteur de la somme alors réellement due à la nouvelle bailleresse, qui s’élevait, au vu de ce décompte, à la somme de 58 155,21 €.

Ce dernier motif d’invalidité du commandement de payer du 30 juillet 2019 étant également jugé mal fondé, il y a lieu de débouter la défenderesse de sa demande tendant à en prononcer la nullité.

*Sur les effets de la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce dispose, en son alinéa 2, que :

« Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 [ancienne rédaction : aux articles 1244-1 à 1244-3] du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis que le juge peut accorder, même rétroactivement, des délais suspendant les effets de la clause résolutoire dont les conditions d’acquisition sont réunies et que, si le débiteur régularise sa situation dans ce cadre, ladite clause se trouve privée de tout effet.

Il n’est pas contesté que la locataire n’a pas réglé la somme due dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer, de sorte que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire sont réunies à la date du 30 août 2019.

Force est de constater que la locataire, qui sollicite un délai de grâce suspendant les effets de ladite clause résolutoire, a déjà bénéficié d’échéanciers accordés par le juge des référés et, surtout, d’un large délai de fait lié à l’attente pendant la présente procédure.

Elle n’a pu honorer complètement le précédent échéancier accordé et ne règle plus ses loyers et charges courants, de sorte qu’elle a constitué une importante dette locative, qui ne cesse de s’aggraver.

Par ailleurs, aucun élément ne permet de considérer que le projet de cession du fonds de commerce ou même du droit au bail dont elle fait état est susceptible d’aboutir dans des conditions convenables permettant de désintéresser la créancière.

Dans ces conditions, il n’est pas justifié de l’opportunité d’accorder un délai de grâce à la défenderesse.

La demande à ce titre sera donc rejetée.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail à la date du 30 août 2019 et de faire droit à la demande d’expulsion de la locataire dans les termes du présent dispositif.

L’enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Un délai d’un mois est laissé à la locataire pour organiser son départ et quitter volontairement les lieux.

Par l’effet de la résiliation du bail, la défenderesse, devenue occupante sans droit ni titre des locaux qui en sont l’objet, doit payer une indemnité d’occupation.

Il est d’usage en matière de baux ou d’occupation de lieux de fixer l’indemnité d’occupation à un montant compensant d’une part la valeur locative des lieux et d’autre part le préjudice résultant pour le propriétaire du maintien de l’occupant dans les lieux ; cette indemnité est généralement, en pratique, fixée à un montant égal aux loyers et charges prévus par le bail.

Il y a lieu en conséquence de constater que la locataire est redevable, depuis le 31 août 2019, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent aux loyers et charges prévus par le bail.

Une partie de la somme due à ce titre étant incluse dans la somme allouée à la bailleresse au titre de l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation arrêté au premier trimestre 2024 (inclus), il convient de faire droit à la demande de condamnation de la défenderesse à payer à la demanderesse, dans les limites de cette demande, une indemnité d’occupation égale aux loyers prévus par le bail, à compter du second trimestre 2024 (échéance du 1er avril 2024 incluse), et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux, caractérisée par l’expulsion ou par la remise des clés.

*Sur les demandes de paiement de la bailleresse

La bailleresse sollicite la condamnation de la locataire à lui payer :

— une somme de 532 274,23 € TTC au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er semestre 2024,

— une somme de 53 227,42 € au titre de la pénalité contractuelle,

— de constater que le dépôt de garantie lui est acquis à titre de premiers dommages et intérêts.

La locataire conclut au rejet de ses demandes, réclame subsidiairement une révision pour imprévision des loyers échus pendant la crise sanitaire, le rejet de la demande de paiement au titre des loyers et charges à hauteur de 92 756,31 € TTC, et en tout état de cause que la pénalité contractuelle soit ramenée à la somme de 1 €.

*Sur le montant de l’arriéré locatif

La bailleresse le chiffre à la somme de 532 274,23 € TTC, arrêté au 1er semestre 2024, au vu de divers décomptes produits aux débats et notamment d’un relevé de compte locataire du 30 janvier 2024.

La locataire soutient que la somme réclamée n’inclut pas les paiements effectués en exécution de l’ordonnance de référé du 15 novembre 2021, et explique qu’elle a réglé une somme totale de 601 127,29 € depuis ladite ordonnance.

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 (anciennement l’article 1315) du code civil, il appartient au bailleur qui sollicite la condamnation du locataire au paiement de loyers, charges et accessoires de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de l’obligation du locataire, l’exactitude des sommes réclamées.

Il doit notamment fournir un décompte reprenant tous les loyers, charges ou autres sommes dues impayés et les règlements effectués par le locataire, ainsi que les justificatifs (factures, appels de charges, avis d’imposition) des sommes réclamées contestées, afin que le juge puisse vérifier le calcul de la somme réclamée et en apprécier la pertinence.

Il incombe au locataire, qui se prétend libéré de sa dette, d’en apporter la preuve.

En l’espèce, il apparaît à l’examen des décomptes produits par la bailleresse que les seize paiements effectués en exécution de l’ordonnance de référé du 15 novembre 2021 ont bien, contrairement à ce que prétend la locataire, été pris en compte dans le calcul de la somme due.

La locataire ne justifie, par ailleurs, d’aucun autre paiement qu’elle aurait effectué et que la bailleresse n’aurait pas comptabilisé.

Elle conteste devoir une somme de 7 186,49 € qu’elle dit correspondre à des « postes qui ne sont pas des loyers et charges » dans les décomptes de créance fournis par la bailleresse, que le tribunal détaille de la façon suivante :

— des sommes de 409,73 € « d’honoraires AVALLE » et de 75 € d’honoraires « JOURDAIN », qui sont manifestement des frais de commissaire de justice,

— une somme de 175 € de « majoration clause pénale » appelée avec l’échéance de janvier 2021

— des sommes de 2 124,74 €, 2 138,12 € et 2 263,90 € au titre de la taxe bureau des années 2020, 2021 et 2022.

Concernant les frais de commissaire de justice, la bailleresse rappelle que l’article XVII du bail met « les frais, droits et honoraires résultant du présent bail » « à la charge du preneur » mais ne produit aucun élément justificatif (facture ou acte de commissaire de justice mentionnant un montant de frais correspondant) démontrant qu’elle a effectivement dû débourser ces sommes.

Elle ne donne pas d’explication au sujet de l’appel d’une « majoration clause pénale » permettant au tribunal de constater que cette somme est due.

S’agissant de la taxe sur les bureaux, elle se contente de rappeler que la locataire lui en doit le remboursement en vertu de l’article VII-2° du bail mais ne produit pas de pièce démontrant ce qu’elle a payé à ce titre (avis d’imposition), alors que la locataire lui oppose que cette taxe n’est pas due pour les locaux commerciaux de moins de 2 500 m2.

La bailleresse ne rapporte donc pas la preuve, lui incombant, du bien-fondé de sa demande de paiement au titre de ces sommes.

Il convient en conséquence de déduire une somme de 7 186,49 € de la somme allouée à la bailleresse au titre de l’arriéré de loyers, charges et accessoires, et de juger que, pour le surplus, la somme réclamée par la bailleresse n’est pas erronée.

Enfin, la locataire demande au tribunal de réviser le contrat s’agissant du loyer pendant le temps des fermetures administratives décidées lors de la crise sanitaire et de juger qu’aucun loyer n’était dû sur les périodes du 16 mars au 11 mai 2020, du 29 octobre au 15 décembre 2020 et du 03 avril au 03 mai 2021.

Le nouvel article 1195 du code civil dispose que « Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. (…) À défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe ».

L’article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, prévoit que ses dispositions entreront en vigueur le 1er octobre 2016, les contrats conclus avant cette date demeurant soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public.

En vertu de ce texte, toute application rétroactive de l’imprévision, même sous couvert d’interprétation du droit ancien à la lumière du droit nouveau, est constamment refusée.

Le bail, en l’espèce, étant daté du 23 octobre 2015, soit antérieurement à l’entrée en vigueur, le 1er octobre 2016, des nouveaux textes du code civil issus de l’ordonnance du 10 février 2016, il convient de constater que l’article 1195 du code civil, issu de cette réforme, n’est pas applicable en l’espèce.

De façon tout à fait surabondante, le tribunal relève que les conditions de mise en œuvre de ce texte n’étaient pas réunies, dès lors notamment que la locataire ne peut prétendre à une révision qu’après une demande en ce sens auprès de son bailleur et en continuant de respecter ses obligations contractuelles pendant la négociation, circonstances faisant défaut en l’espèce

Dès lors, la demande de révision des loyers pour imprévision, et de déduction d’une somme de 85 569,82 € TTC de la créance de la bailleresse, sera rejetée.

En conséquence, il convient de condamner la défenderesse à payer une somme de 532 274,23 € TTC – 7 186,49 € = 525 087,74 € TTC au titre de l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêté au 1er semestre 2024 (échéance du premier semestre 2024 incluse).

*La pénalité contractuelle et le dépôt de garantie

La bailleresse sollicite l’allocation d’une somme à titre de pénalité en application de l’article IV du bail qui prévoit qu’ « à défaut de paiement à son échéance exacte d’un terme de loyer et des accessoires, le montant de la quittance sera majoré de plein droit, sans mise en demeure et sans aucune formalité, de 10% à titre de clause pénale expresse ».

Il convient de faire application de l’ancien article 1152 du code civil (devenu l’article 1231-5 visé par la défenderesse), selon lequel « le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le caractère excessif de la pénalité conventionnelle, qui a un caractère à la fois indemnitaire et comminatoire, s’apprécie au regard d’une part du dommage que la clause a vocation à compenser, et d’autre part en considération de la pression que la menace de la sanction doit exercer sur l’autre partie pour l’inciter à s’exécuter.

En l’espèce, la majoration de la somme due au titre de l’arriéré locatif à hauteur de 10% apparaît excessive dès lors que la bailleresse ne fait pas état d’un préjudice résultant de la défaillance de la locataire, distinct de la somme due elle-même et des frais exposés pour son recouvrement et de la résiliation en justice du contrat ; or ce dernier préjudice est couvert par la mise à la charge de celle-ci dudit arriéré et desdits frais.

Il y a lieu en conséquence de réduire la somme due au titre de la pénalité contractuelle à 5 000 €.

S’agissant de la demande tendant à ce que la somme versée par la locataire au titre du dépôt de garantie reste acquise à la bailleresse, il convient de relever que cette prétention n’est fondée ni sur une disposition légale, ni sur une clause du bail, alors que cette somme a vocation à être restituée en fin de bail ou à être compensée avec les sommes dues par la locataire.

Cette demande sera donc rejetée.

*Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, ainsi qu’à payer à la demanderesse une somme de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement rendu publiquement, contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, à la date du 30 août 2019 à vingt-quatre (24) heures, du bail commercial consenti le 23 octobre 2015 à la S.A.R.L. CYBERHALLES, portant sur des locaux sis à l’angle du [Adresse 5] et du [Adresse 1], à [Localité 8] ;

ORDONNE à la S.A.R.L. CYBERHALLES et à tous occupants de son chef de libérer les lieux dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, l’expulsion de la S.A.R.L. CYBERHALLES ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que l’enlèvement des meubles et effets se trouvant éventuellement dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L.433-1 et suivants, et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la S.A.R.L. CYBERHALLES à payer à la S.A.S. [Localité 7] PRIME OFFICE 1 une somme de cinq-cent-vingt-cinq-mille-quatre-vingt-sept euros et soixante-quatorze centimes (525 087,74 €) TTC au titre de l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêté au 1er semestre 2024 (échéance du premier semestre 2024 incluse) ;

CONDAMNE la S.A.R.L. CYBERHALLES à payer à la S.A.S. [Localité 7] PRIME OFFICE 1 une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal aux loyers prévus par le bail, à compter du second trimestre 2024 (échéance du 1er avril 2024 incluse), et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux, caractérisée par l’expulsion ou par la remise des clés des lieux vidés de tous effets de la locataire ;

CONDAMNE la S.A.R.L. CYBERHALLES à payer à la S.A.S. [Localité 7] PRIME OFFICE 1 une somme de cinq-mille euros (5 000 €) à titre de pénalité contractuelle ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. CYBERHALLES de ses demandes tendant à prononcer la nullité du commandement de payer du 30 juillet 2019, de bénéfice d’un délai de grâce suspendant les effets de la clause résolutoire du bail, de révision du bail et de déduction d’une somme de 85 569,82 € TTC de la créance de la bailleresse, ainsi que du paiement d’une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.A.S. [Localité 7] PRIME OFFICE 1 de sa demande tendant à ce qu’il soit constaté que le dépôt de garantie versé par la locataire lui reste acquis et rappelle que celui-ci a vocation à être restitué ou compensé avec des sommes réciproquement dues ;

CONDAMNE la S.A.R.L. CYBERHALLES aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’à payer une somme de cinq-mille euros (5 000 €) à la S.A.S. [Localité 7] PRIME OFFICE 1 en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 25 Septembre 2025

Le Greffier Le Président

Vanessa ALCINDOR Lucie FONTANELLA