TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

à Me [R], M^e GUERRIER

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e EL JORD

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/00880

N° Portalis 352J-W-B7G-CV55C

N° MINUTE :

Assignation du :

14 Janvier 2022

JUGEMENT

rendu le 29 Juillet 2025

DEMANDEURS

Madame [Z] [S]

[Adresse 4]

[Localité 10]

Monsieur [A] [N]

[Adresse 4]

[Localité 10]

Monsieur [Y] [W]

[Adresse 4]

[Localité 10]

Monsieur [O] [P]

[Adresse 2]

[Localité 11]

Madame [L] [T]

[Adresse 4]

[Localité 10]

tous représentés par Maître Amélie BOURA de la SELARL KAPRIME SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C800

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, le Cabinet WARREN BUTTES [Localité 14]

[Adresse 8]

[Localité 9]

représenté par Maître Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0720

Décision du 29 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/00880 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV55C

Société Cabinet WARREN [Adresse 12] [Localité 14] ([X] [V])

[Adresse 8]

[Localité 9]

représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0208

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Madame Justine EDIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 12 mars 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 17 juin 2025, prorogé au 29 juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 5], composé notamment des bâtiments A et B, est constitué en copropriété.

La SAS cabinet [X] [V] – Warren [Adresse 13] est le syndic de l’immeuble.

Lors de l’assemblée générale du 5 juin 2008, les copropriétaires du bâtiment A ont constitué un syndicat secondaire.

Lors de l’assemblée générale du 28 janvier 2014, les copropriétaires du bâtiment A ont confirmé la création du syndicat secondaire.

Mme [Z] [S], M. [A] [N], M. [Y] [W], M. [O] [P] et Mme [L] [T] sont copropriétaires dans le bâtiment A de l’immeuble.

Estimant notamment que lors de l’assemblée générale du syndicat principal des copropriétaires du [Adresse 4] du 11 décembre 2020, le syndic n’a pas tenu compte du mandat donné par les copropriétaires du syndicat secondaire à Mme [S] concernant les décisions relevant de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [Z] [S], M. [A] [N], M. [Y] [W], M. [O] [P] et Mme [L] [T] ont assigné le syndicat des copropriétaires principal du [Adresse 4] devant le tribunal afin d’obtenir l’annulation de cette assemblée.

L’affaire a été enregistrée sous le RG 21/04978.

Contestant certaines résolutions de l’assemblée générale du syndicat principal des copropriétaires du [Adresse 4] du 27 octobre 2021, Mme [Z] [S], M. [A] [N], M. [Y] [W], M. [O] [P] et Mme [L] [T] ont assigné le syndicat des copropriétaires principal du [Adresse 4] et la SAS Cabinet [X] [V] – [Adresse 17] devant le tribunal par actes d’huissier de justice du 14 janvier 2022.

Il s’agit de la présente affaire enregistrée sous le RG 22/00880.

*

Dans leurs dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 23 février 2024, Mme [Z] [S], M. [A] [N], M. [Y] [W], M. [O] [P] et Mme [L] [T] demandent au tribunal de :

«  Vu les articles 10-1, 14, 17-1 A, 18, 22, 27, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 9 bis et 17 du décret du 17 mars 1967,

Vu les articles 1240 et 1992 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

IL EST DEMANDE AU TRIBUNAL DE :

JUGER Madame [S], Madame [T], Monsieur [P], Monsieur [W] et Monsieur [N] recevables et bien fondés en leurs demandes;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires principal du [Adresse 3] à [Localité 16] et le Cabinet [X] [V]-WARREN [Adresse 12] [Localité 14] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de Madame [S], Madame [T], Monsieur [P], Monsieur [W] et Monsieur [N];

CONSTATER l’existence d’un syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment A de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 16] ainsi que la spécialisation des charges depuis le 5 juin 2008 et en conséquence ;

ANNULER les résolutions n° 4, 5, 6 A 27 de l’assemblée générale du syndicat principal du [Adresse 4] à [Localité 16] en date du 27 octobre 2021 ;

CONDAMNER le Cabinet [X] [V]-WARREN [Adresse 12] [Localité 14] à payer Madame [S], Madame [T], Monsieur [P], Monsieur [W] et Monsieur [N] une somme de 5.000,00 € chacun en réparation du préjudice subi du fait des erreurs d’imputation ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires principal du [Adresse 6] [Localité 1] et le Cabinet WARREN [Adresse 13] à payer Madame [S], Madame [T], Monsieur [P], Monsieur [W] et Monsieur [N] une somme de 3.000,00 € chacun en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

DISPENSER Madame [S], Madame [T], Monsieur [P], Monsieur [W] et Monsieur [N] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires du syndicat principal, ce conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires principal du [Adresse 7] et le Cabinet WARREN BUTTES [Localité 14] aux entiers dépens, qui seront recouvrés par la Selarl Kaprime conformément aux dispositions de l’article 696 et 699 du CPC ".

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 11 juin 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] demande au tribunal de :

«  Vu les articles 10 et 18 de la loi du 10 juillet 1965

Vu le règlement de copropriété du 6 mars 1964

Il est demandé au tribunal de :

Débouter madame [Z] [S], monsieur [A] [N], monsieur [Y] [W], monsieur [O] [P] et madame [L] [T] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

Condamner in solidum madame [Z] [S], monsieur [A] [N], monsieur [Y] [W], monsieur [O] [P] et madame [L] [T] à payer chacun au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] les sommes suivantes :

10.000 € à titre de dommages et intérêts.

10.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner in solidum madame [Z] [S], monsieur [A] [N], monsieur [Y] [W], monsieur [O] [P] et madame [L] [T] aux entiers dépens ".

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 9 juin 2023, la société Warren Buttes [Localité 14] ([X] [V]) demande au tribunal de :

«  Vu la loi du 10 juillet 1965 et plus particulièrement son article 10,

Vu les articles 9 et 700 du Code de procédure civile,

Vu le règlement de copropriété et les pièces produites,

DEBOUTER Madame [Z] [S], Monsieur [Y] [W], Madame [L] [T], Monsieur [O] [P] et Monsieur [A] [N] de l’intégralité de leurs demandes.

CONDAMNER in solidum Madame [Z] [S], Monsieur [Y] [W], Madame [L] [T], Monsieur [O] [P] et Monsieur [A] [N] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civil ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ".

*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 11 juin 2024 et l’affaire a été plaidée le 12 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2025, prorogé au 29 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A l’appui de leurs prétentions, les demandeurs font valoir que :

— le règlement de copropriété prévoit des parties communes générales et des parties communes spéciales à chaque bâtiment, ainsi que des charges communes générales et des charges communes spéciales ;

— un syndicat secondaire du bâtiment A a été constitué dans les conditions des articles 27 et 28 de la loi du 10 juillet 1965 et cette décision est définitive ;

— il n’a pas été tenu compte du mandat donné par les copropriétaires du syndicat secondaire à Mme [S] concernant les décisions à prendre à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 lors de l’assemblée générale du syndicat principal du 27 octobre 2021 ;

— cette situation s’était déjà produite lors de l’assemblée générale du 11 décembre 2020 ;

— les demandeurs ont la qualité de copropriétaires opposants ou défaillants dès lors que leurs votes n’ont pas été pris en compte et ils ont agi dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— le 20 octobre 2021, Mme [S] a adressé au syndic défendeur les votes du syndicat secondaire relevant de l’article 24 précité (résolutions 1 à 5, 8, 12 à 30) ;

— l’assemblée générale du syndicat secondaire du bâtiment A du 13 octobre 2021 lui a donné mandat en ce sens ;

— leurs votes n’ont pas été régulièrement pris en compte car ils ont voté contre les résolutions 4 et 5 ;

— le syndicat des copropriétaires indique qu’il s’agit d’une erreur de transcription, mais cela leur cause un préjudice ;

— il y a une faute du syndic qui n’a pas tenu compte du mandat de vote;

Décision du 29 Juillet 2025

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— les résolutions 16 à 29 qu’ils ont soumises ont été rejetées et il s’agit d’un abus de majorité ;

— les travaux proposés à la résolution 16 sont urgents ;

— le règlement de copropriété doit être remis à jour et le refus à la résolution 17 est abusif ;

— le rejet de la résolution 18 sur le fonds travaux est abusif ;

— le budget charges communes générales doit être voté séparément du budget charges bâtiment B ;

— l’article 23 du règlement de copropriété prévoit la possibilité d’organiser des assemblées générales spéciales ;

— les copropriétaires du bâtiment A sont contraints de participer à des dépenses afférentes aux copropriétaires du bâtiment B ;

— le refus de réaliser les travaux mentionnés à la résolution 23 est contraire à l’intérêt de la copropriété ;

— le refus de la résolution 24 n’est justifié que par l’intention de nuire aux copropriétaires du bâtiment A qui sont minoritaires ;

— le refus de voter la mise en place d’une porte d’accès entre le hall et la cour est abusif ;

— le refus de mettre en place des boîtes aux lettres est abusif et le mandat donné au syndic pour mettre en demeure les copropriétaires du bâtiment A de les enlever n’était pas inscrit à l’ordre du jour ;

— l’assemblée générale reconnaît les manquements de l’employée de l’immeuble dans l’exécution de ses tâches mais a refusé une redéfinition de ses tâches ;

— le syndic est responsable des employés d’immeuble ;

— leur procédure n’est pas abusive ;

— le syndic [Adresse 17] a commis de multiples erreurs lors de l’assemblée générale du 27 octobre 2021 ;

— le syndic a commis des erreurs de gestion et d’imputation des charges et ne respecte pas le règlement de copropriété ;

— le syndic a un devoir de conseil et n’a pas attiré l’attention des copropriétaires sur la nécessité et l’urgence des travaux ;

— le syndic a engagé sa responsabilité et doit les indemniser du préjudice subi.

En défense, le syndicat principal des copropriétaires du [Adresse 4] fait valoir que :

— le syndicat des copropriétaires est composé de deux bâtiments A et B;

— le 20 octobre 2021, le syndic a reçu un vote par correspondance de Mme [S] en qualité de représentante du bâtiment A suite à une décision d’assemblée générale du bâtiment A ;

— concernant les résolutions 4 et 5, il s’agit d’une erreur de transcription qui ne cause aucun préjudice aux demandeurs puisqu’elle ne change pas le sens du vote ;

— les résolutions 21 et 28 sont un point d’information et la résolution 29 a été adoptée ;

— sur la résolution 16, le vote est conforme à l’intérêt commun et l’assemblée a demandé une étude du réseau avant de se prononcer sur les travaux ;

— sur la résolution 17, le vote n’est pas contraire à l’intérêt commun ;

— sur la résolution 18, le fonds travaux est individualisé et ne peut être réparti par bâtiment ;

— sur la résolution 19, le règlement de copropriété ne prévoit pas de budget par bâtiment ;

— sur la résolution 20, elle n’a aucune utilité car l’article 23 du règlement de copropriété ne permet pas aux copropriétaires du bâtiment A de demander la convocation de l’assemblée générale spéciale pour statuer sur des questions concernant d’autres copropriétaires ;

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— sur la résolution 22, le syndic a rappelé que les dépenses contestées sont des charges communes générales ;

— sur la résolution 23, il s’agit de la même résolution que la résolution 16 et les copropriétaires ont voté contre pour les mêmes motifs ;

— sur la résolution 24, la proposition met en péril la sécurité des occupants ;

— sur la résolution 25, le refus de l’installation d’une porte est motivé par l’intérêt de la copropriété ;

— sur la résolution 26, la décision de l’assemblée générale est connexe à la résolution inscrite à l’ordre du jour et pouvait être votée ;

— sur la résolution 27, l’abus de majorité n’est pas démontré ;

— l’attitude des demandeurs a pour but d’empêcher une gestion normale de la copropriété.

Pour sa part, la société Warren Buttes [Localité 14] fait valoir que :

— elle a reçu avant l’assemblée litigieuse un vote par correspondance de Mme [S] en qualité de représentante du bâtiment A à la suite d’une décision de l’assemblée générale de ce bâtiment ;

— la prétendue erreur de tantièmes ne porte pas préjudice aux demandeurs ;

— il a reçu deux formulaires de vote par correspondance de Mme [S];

— il ne lui appartient pas de faire le tri entre ces deux formulaires et Mme [S] devait donner des instructions claires ;

— il rappelle la règle fixée par l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967;

— les erreurs d’imputation sont contestées ;

— les demandeurs ne précisent pas les charges qui devraient seulement peser sur le bâtiment B ;

— les travaux sur la courette n’ont pas été financés par les appels loi

Alur ;

— les fautes invoquées ne sont pas démontrées ;

— elle n’a pas manqué à son devoir de conseil et une discussion a eu lieu concernant les réseaux ;

— les travaux de réfection du réseau fuyard sous le bâtiment A sont l’objet de l’assemblée générale du 10 janvier 2023 ;

— l’urgence des travaux n’est pas démontrée, ni le préjudice invoqué.

*

Sur les demandes principales d’annulation des résolutions n° 4, 5, 6 à 27 et de dommages-intérêts

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes.

Sur ce,

Les demandeurs versent aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 octobre 2021.

Pour les résolutions adoptées 4 et 5, les demandeurs y sont mentionnés parmi les abstentionnistes, mais le syndicat des copropriétaires défendeur reconnaît qu’il s’agit d’une erreur de transcription. Au demeurant, les demandeurs produisent leurs formulaires de vote par correspondance qui confirment le sens de leur vote.

Décision du 29 Juillet 2025

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La qualité de copropriétaires opposants des demandeurs n’est donc pas contestée pour les résolutions litigieuses 4 et 5.

Pour les résolutions rejetées 16 à 20 et 22 à 27, les demandeurs sont mentionnés parmi les copropriétaires opposants.

Par ailleurs, le respect du délai d’action de l’article 42 précité n’est pas discuté.

En revanche, les demandeurs se sont abstenus pour les résolutions 6, 7 et 13 de sorte qu’ils n’ont pas la qualité de copropriétaires opposants ou défaillants pour ces résolutions.

De même, ils ont voté pour les résolutions adoptées 9, 10 et 11 de sorte qu’ils n’ont pas la qualité de copropriétaires opposants pour ces résolutions.

Les demandeurs n’étaient pas concernés par les résolutions 8, 14 et 15, de sorte qu’ils n’ont pas qualité pour les contester.

En outre, les résolutions 12 et 21 n’ont pas fait l’objet d’un vote et ne sont donc pas de véritables résolutions susceptibles d’annulation.

L’action des demandeurs sera donc déclarée recevable pour les résolutions 4, 5, 16 à 20 et 22 à 27 et irrecevables pour les résolutions 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 et 21.

*

Vu l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit que l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.

S’agissant de l’abus de majorité, une décision d’assemblée générale peut être annulée pour ce motif s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires, au détriment de ceux minoritaires.

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, et notamment dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des autres copropriétaires minoritaires.

Le tribunal ne peut être saisi d’une demande de contestation d’une décision d’assemblée générale pour le seul motif qu’elle serait inéquitable ou inopportune.

Sur ce,

Concernant les résolutions litigieuses 4 et 5, il existe bien une erreur admise par les parties dans la computation des voix mais elle n’affecte pas le résultat du vote.

En effet, la résolution 4 approuvant les comptes 2020 et la résolution 5 votant le budget prévisionnel 2022 ont été approuvées à la majorité de 571 tantièmes sur 921 tantièmes présents. La majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 a donc été réunie.

Ces résolutions ne peuvent donc pas être annulées pour ce motif.

*

Concernant la résolution 16 portant sur une « décision à prendre quant aux travaux de remplacement des réseaux enterrés selon rapport architectural joint à la présente convocation et devis à venir », l’assemblée générale a rejeté les travaux proposés, mais a demandé une « étude du réseau par passage caméra ».

Le rapport de l’architecte joint à la convocation à l’assemblée générale mentionne bien des fuites sur le collecteur commun et la nécessité de réaliser des travaux de réfection sur les réseaux enterrés très rapidement.

Pour autant, aucun devis de travaux n’a été transmis aux copropriétaires pour voter ces travaux.

A cette époque, la décision de l’assemblée générale, qui ne disposait pas de l’ensemble des éléments lui permettant de se prononcer utilement sur ces travaux, n’était donc pas abusive.

La demande d’annulation de la résolution 16 pour abus de majorité sera rejetée.

*

Concernant la résolution 17 portant sur la mise à jour du règlement de copropriété, l’assemblée générale a rejeté cette demande.

Les demandeurs évoquent la nécessité de mettre à jour le règlement de copropriété pour tenir compte de la suppression d’équipements communs, de la création du syndicat secondaire, d’informations erronées et pour tenir compte des modifications législatives et notamment la répartition des charges par bâtiment.

Néanmoins, les demandeurs ne produisent pas suffisamment d’éléments pour justifier la nécessité de mettre à jour le règlement de copropriété.

Au demeurant, l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 leur permet de faire réputer non écrites des clauses du règlement de copropriété contraires aux dispositions d’ordre public de cette loi.

L’abus de majorité n’est pas suffisamment démontré.

La demande d’annulation de la résolution 17 pour ce motif sera rejetée.

*

Concernant la résolution 18 portant sur la cotisation du fonds travaux, les demandeurs ont proposé de différencier les appels de fonds concernant les parties communes aux deux bâtiments des appels de fonds concernant le bâtiment B. L’assemblée générale a rejeté la proposition au motif que le fonds travaux est individualisé.

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « l’assemblée générale peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges… Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots… ».

Le rejet de la résolution 18 n’est donc pas un abus de majorité car la législation ne prévoit effectivement pas de réaliser des appels de fonds différenciés selon l’utilisation prévisible de ceux-ci. Mais en revanche, l’utilisation des fonds appelés doit respecter les dispositions de l’article 14-2 précité, notamment en ce qui concerne l’existence de parties communes spéciales.

*

Concernant la résolution 19 portant sur l’approbation des budgets prévisionnels, les copropriétaires du bâtiment A avaient demandé de soumettre à des votes distincts l’approbation des budgets prévisionnels des charges communes générales et des charges spécifiques bâtiment B.

L’assemblée générale a rejeté cette résolution au motif qu’il n’y avait pas lieu de prévoir des budgets séparés entre les bâtiments et qu’une répartition entre charges générales et charges bâtiment B était déjà prévue.

Or, l’approbation d’un budget prévisionnel global, incluant les charges spécifiques du bâtiment B, ne tient pas compte de l’existence du syndicat secondaire du bâtiment A, dont l’existence est parfaitement établie par les pièces versées à la procédure. L’avance de trésorerie demandée aux copropriétaires du bâtiment A pour régler les charges du bâtiment B lèse effectivement les intérêts des copropriétaires minoritaires du bâtiment A.

L’assemblée générale a donc commis un abus de majorité en rejetant la résolution 19.

La résolution 19 sera annulée.

*

Concernant la résolution 20 portant sur la convocation d’une assemblée générale spéciale (« toutes questions concernant des parties communes spéciales à certains copropriétaires uniquement (charges bâtiment B) tel que prévu à l’article 23 du règlement de copropriété, soient débattues lors d’une assemblée générale spéciales »), l’assemblée générale l’a rejetée.

L’article 23 du règlement de copropriété de l’immeuble versé aux débats prévoit bien la possibilité d’organiser des assemblées générales spéciales, mais il ne s’agit que d’une possibilité. En revanche, en l’absence d’assemblée générale spéciale, seuls les copropriétaires intéressés par des questions concernant des parties communes spéciales ou des équipements qui leur sont communs participent à la discussion et au vote concernant ces résolutions.

La résolution 20 ne peut donc pas être annulée pour abus de majorité.

*

Concernant la résolution 22 portant sur la rectification des comptes de dépenses de l’exercice 2020, l’assemblée générale l’a rejetée.

Les copropriétaires du bâtiment A ont listé dans la résolution soumise au vote, ainsi que dans le relevé général des dépenses, les dépenses qui selon eux ne relèvent pas des charges communes générales.

Ni le syndicat des copropriétaires, ni le syndic, n’ont justifié que les dépenses litigieuses concernaient bien des charges communes générales.

La décision de rejeter la résolution 22 est donc un abus de majorité puisqu’elle lèse les droits des copropriétaires du bâtiment A.

La résolution 22 sera donc annulée.

*

Concernant la résolution 23 portant sur la réalisation d’une étude sur l’état des collecteurs enterrés et aériens sous le bâtiment A, elle a été rejetée. Cette résolution proposait en réalité de voter des travaux de remplacement des réseaux enterrés.

Comme pour la résolution 16, aucun devis de travaux n’a été transmis aux copropriétaires.

En l’état, la décision de l’assemblée générale, qui ne disposait pas de l’ensemble des éléments lui permettant de se prononcer utilement sur ces travaux, n’était donc pas abusive.

La demande d’annulation de la résolution 23 pour abus de majorité sera rejetée.

*

Concernant la résolution 24 portant sur les panneaux d’affichage, elle a été rejetée.

Mais l’abus de majorité invoqué n’est pas justifié.

Le tribunal ne peut pas procéder à un contrôle d’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale.

La demande d’annulation de la résolution 24 pour ce motif sera rejetée.

*

Concernant la résolution 25 portant sur la fourniture et pose d’une porte dans le hall. Elle a été rejetée. Il s’agissait en réalité de voter des travaux qui ne sont pas clairement mentionnés (« travaux suivants : .. ») et ici encore aucun devis n’a été transmis.

Au demeurant, le tribunal ne peut pas procéder à un contrôle d’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale.

La demande d’annulation de la résolution 25 pour abus de majorité sera rejetée.

*

Décision du 29 Juillet 2025

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Concernant la résolution 26 portant sur la fourniture et pose d’une batterie de boîtes aux lettres, elle a été rejetée. Il s’agissait en réalité de voter des travaux et ici encore aucun devis n’a été transmis.

Au demeurant, le tribunal ne peut pas procéder à un contrôle d’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale.

La demande d’annulation de la résolution 26 pour abus de majorité sera rejetée.

En revanche, il est exact que l’assemblée générale a voté à la résolution 26 une mise en demeure des copropriétaires du bâtiment A de déposer les boîtes aux lettres installées dans le hall d’entrée de l’immeuble, alors que ce point n’avait pas été inscrit à l’ordre du jour.

La résolution 26 sera donc annulée en raison de la violation de l’article 13 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour.

*

Concernant la résolution 27 portant sur étude du contrat de l’employé d’immeuble et la redéfinition de ses tâches, elle a été rejetée.

L’abus de majorité invoqué n’est pas suffisamment justifié. L’assemblée générale est libre de réclamer un rappel à l’ordre, plutôt qu’une redéfinition des tâches de l’employé d’immeuble. Le tribunal ne peut pas procéder à un contrôle d’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale.

La demande d’annulation de la résolution 27 sera donc rejetée.

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Compte-tenu de la solution du litige, la procédure n’est pas abusive et la demande du syndicat des copropriétaires à ce titre sera rejetée.

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S’agissant de la demande de dommages-intérêts contre le syndic, ce dernier a commis une faute en indiquant que les demandeurs étaient abstentionnistes au lieu d’opposants pour les résolutions 4 et 5, mais ils ont pu contester les résolutions litigieuses puisque cette erreur de transcription a été admise.

Le syndic a effectivement commis des erreurs dans la répartition des charges et ne les a pas rectifiées suite au signalement des copropriétaires du bâtiment A.

Le manquement du syndic à son devoir de conseil n’est en revanche pas suffisamment établi alors que le rapport de l’architecte consulté au titre des travaux sur réseaux enterrés a été remis aux copropriétaires, lesquels disposaient donc de ces informations avant le vote.

Mais, s’agissant du préjudice financier invoqué par les demandeurs à hauteur de 5.000 € chacun, ni le lien de causalité avec les fautes commises, ni le montant réclamé, ne sont justifiés.

La demande de dommages-intérêts contre le syndic sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires défendeur, partie perdante, supportera les dépens.

La Selarl Kaprime (maître [U] [R]), est autorisée à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Le syndicat des copropriétaires défendeur sera condamné à verser aux demandeurs une somme globale de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Les demandeurs seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe:

DECLARE irrecevables les demandes d’annulation des résolutions 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15 et 21 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires principal du [Adresse 5] du 27 octobre 2021 ;

DECLARE recevables les autres demandes des parties ;

ANNULE les résolutions 19, 22 et 26 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires principal du [Adresse 5] du 27 octobre 2021 ;

REJETTE les autres demandes d’annulation de résolutions de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires principal du [Adresse 5] du 27 octobre 2021 ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts de Mme [Z] [S], M. [A] [N], M. [Y] [W], M. [O] [P] et Mme [L] [T] ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires principal du [Adresse 5] au titre d’une procédure abusive ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires principal du [Adresse 5] à payer à Mme [Z] [S], M. [A] [N], M. [Y] [W], M. [O] [P] et Mme [L] [T] une somme globale de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires principal du [Adresse 5] aux dépens ;

AUTORISE la Selarl Kaprime à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DISPENSE Mme [Z] [S], M. [A] [N], M. [Y] [W], M. [O] [P] et Mme [L] [T] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 15] le 29 Juillet 2025.

La Greffière Le Président