TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/13856

N° Portalis 352J-W-B7I-C6KDC

N° MINUTE : 3

Assignation du :

06 Novembre 2024

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [G] [S][2]

[2]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

Médiateur : [F] [N]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

JUGEMENT

rendu le 16 Octobre 2025

DEMANDERESSE

S.C FONCIERE DU PARC MONCEAU

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée par Maître Anne GARZON, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C0124

DEFENDERESSE

S.A ETABLISSEMENTS NICOLAS

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représentée par Maître Davina SUSINI – LAURENTI, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0043

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure ALDEBERT, 1ère vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 08 Juillet 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 30 mars 2011, le cabinet FINOGERE, agissant en qualité de mandataire de la S.C FONCIERE DU PARC MONCEAU a consenti un bail commercial à la S.A ETABLISSEMENTS NICOLAS, portant sur divers locaux situés [Adresse 7] et [Adresse 5], ayant pour destination : “ VENTE DE VINS ET SPIRITUEUX ET GENERALEMENT TOUS LIQUIDES ALIMENTAIRES, AINSI QUE, A TITRE ACCESSOIRE, EPICERIE FINE ET OBJETS CONNEXES AU COMMERCE DE VINS ET SPIRITUEUX ”.

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années complètes et consécutives à compter du 1er avril 2011 au 31 mars 2020 moyennant un loyer annuel initial de 42.000 euros HT/HC.

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 31 mars 2020.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2022, 1a S.A ETABLISSEMENTS NICOLAS a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023, pour une nouvelle durée de neuf années aux mêmes clause, charges et conditions modifiées ou complétées selon les dispositions de la loi Pinel, moyennant un loyer plafonné à la variation de l’indice des loyers commerciaux.

Par courrier recommandé en date du 24 mai 2024, la S.C FONCIERE DU PARC MONCEAU a notifié un mémoire préalable en demande sollicitant la fixation du loyer à la somme annuelle de 77.000 euros HT/HC.

C’est dans ce contexte que, par acte extra judiciaire en date du 6 novembre 2024,1a S.C FONCIERE DU PARC MONCEAU a fait assigner la S.A ETABLISSEMENTS NICOLAS, à comparaitre devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de fixation du loyer dans les termes de son mémoire.

Aux termes de son mémoire préalable, de son assignation et de son dernier mémoire régulièrement notifié le 30 mai 2025, la S.C FONCIERE DU PARC MONCEAU (ci-après, le “Bailleur”) demande au juge des loyers commerciaux au visa des articles L.145-33, L.145-34, R.145-33 et R.145-7, R.145-23 et suivants du code de commerce :

“ – DEBOUTER la société ETABLISSEMENTS NICOLAS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— JUGER que le bail est renouvelé à effet du 1er janvier 2023 ;

— JUGER que le loyer doit être fixé à la valeur locative au regard de la modification notable de la consistance des lieux loués, au sens de l’article R.145-3 dont la superficie accessible à la clientèle a augmenté de 65 % au cours du bail expiré ;

— FIXER le prix du bail renouvelé à effet du 1er janvier 2023 pour les locaux loués à la société ETABLISSEMENTS NICOLAS au [Adresse 7] et [Adresse 5] à la valeur locative hors plafonnement, laquelle ressort à la somme annuelle arrondie de 77.000 euroseuros HT/HC en retenant une surface pondérée de 95,39 m², un prix unitaire de 807 euros/m² en appliquant les corrections d’usage ;

— JUGER qu’il sera dû les intérêts sur les arriérés de loyer ayant couru à compter de l’acte introductif d’instance ;

— ORDONNER leur capitalisation par application de l’article 1343-2 du Code civil ;

— CONDAMNER la société ETABLISSEMENTS NICOLAS au paiement d’une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens ”.

En substance, elle fait valoir à l’appui d’une comparaison des plans, d’un rapport d’expertise amiable établi par M. [V] en novembre 2023 et de la clause d’accession des travaux figurant clairement au bail, qu’ un remaniement des superficies accessibles à la clientèle, intervenu au cours du bail, a abouti à une augmentation significative de la surface de vente, de 65 % justifiant de fixer le loyer à la valeur locative.

Dans son dernier mémoire en réplique en date du 30 juin 2025, régulièrement notifié, la S.A ETABLISSEMENTS NICOLAS (ci-après, le “Preneur”) demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L.145-34 et R.145-4 du code de commerce, 1190 (ancien article 1162) 1193, 1103 et 1104 du code civil, de :

“ – ECARTER l’avis amiable produit par la société FONCIERE DU PARC MONCEAU ;

— DEBOUTER la société FONCIERE DtJ PARC MONCEAU de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— JUGER que la société FONCIERE DU PARC MONCEAU ne peut invoquer des travaux ne lui ayant pas fait accession ;

— JUGER que la société FONCIERE DU PARC MONCEAU échoue à démontrer l’existence d’une modification notable des caractéristiques des locaux loués survenue au cours du bail expiré ;

— FIXER en conséquence le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2023 à la somme annuelle en principal de 51.471,62 € HT et HC ;

A titre subsidiaire,

— DEBOUTER la société FONCIERE DU PARC MONCEAU de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 77.000 € HT et HC, laquelle excède largement la valeur locative annuelle des locaux loués qui s’établit à 56.419,50 € HT et HC ;

— JUGER que si par extraordinaire le loyer devait être fixé à un montant excédant la somme annuelle de 51.471,62 € HT et HC, il ne prendrait effet qu’ à compter du 24 mai 2024, date de la demandeformulée en ce sens par le Bailleur ;

— FIXER le loyer provisionnel, dans l’hypothèse ou une mesure d’expertise serait ordonnée au loyer en cours pendant toute la durée de l’instance ;

Dans cette hypothèse,

— JUGER que les frais d’expertise seront à la charge du Bailleur, demandeur ;

— JUGER qu’en cas de fixation du loyer au montant supérieur au loyer acquitté, le Preneur bénéficierait du lissage prévu à l’article L.145-34 du Code de commerce ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER la société FONCIERE DU PARC MONCEAU au paiement de la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit ”.

La S.A ETABLISSEMENTS NICOLAS conteste l’existence d’un motif de déplafonnement en faisant valoir que selon les dispositions du bail, la clause d’accession ne pourra intervenir qu’à la fin des relations contractuelles. Elle soutient subsidiairement l’absence de caractère notable de la modification intérieure des locaux, qui a déjà été prise en compte lors du renouvellement du bail à effet du 1er avril 2011, et consistant seulement à rétablir la configuration d’origine.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 08 juillet 2025 au cours de laquelle les parties ne s’opposent pas à la désignation d’un expert judiciaire. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le principe du renouvellement du bail

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

L’article L.145-33 du code de commerce énonce que : “ Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1) Les caractéristiques du local considéré ;

2) La destination des lieux ;

3) Les obligations respectives des parties ;

4) Les facteurs locaux de commercialité ;

5) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments ”.

L’article L.145-34 du même code pose le principe du plafonnement du loyer sauf s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1) à 4) de l’article L.145-33.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

Par ailleurs, l’article R.145-30 du même code dispose que “ si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant I’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de I’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ”.

En l’espèce, au regard de ce qui précède, les parties conviennent qu’il y a lieu de rechercher la valeur locative des lieux loués sur laquelle elles ne sont pas parvenues à un accord.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites, sans qu’il y aît lieu d’écarter le rapport d’expertise amiable, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Par conséquent il y a lieu, en accord avec les parties, de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés qui seront partagés entre les parties par moitié, chacune des parties ayant intérêt à la mesure.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 2l du code de procédure civile “ Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige ”.

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, “ Le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la médiation.

Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ”.

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, “ le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle ” .

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code “ organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle ”.

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile “ le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion.

La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros ”.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’ acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de I’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives.

Sur les demandes accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la S.C FONCIERE DU PARC MONCEAU et la S.A ETABLISSEMENTS NICOLAS portant sur des locaux situés [Adresse 7] et [Adresse 5], à compter du 1er janvier 2023,

Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d’expertise sur le prix du bail renouvelé et désigne pour y procéder :

Madame [G] [S]

[Adresse 6]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 11]

experte près la cour d’appel de Paris, avec mission de :

— convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux en cause, les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées,

— outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concemés,

— procéder à I’examen des faits qu’allèguent les parties,

— déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;

— rechercher les réferences utiles de comparaison ;

— rechercher la valeur locative à la date du 1er janvier 2023 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

— dans le cas où la valeur locative serait supérieure au loyer plafonné, donner son avis sur un éventuel motif de déplafonnement,

— donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er janvier 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

Du tout, dresser rapport ;

Dit qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 19 octobre 2026,

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par moitié par la S.C FINANCIERE DU PARC MONCEAU et par la S.A ETABLISSEMENTS NICOLAS (Tribunal de Paris, [Adresse 9] ) à la régie du tribunal judiciaire avant le 15 décembre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que I’affaire sera rappelée le 20 février 2026 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [F] [N]

[Adresse 8]

[XXXXXXXX02] – [Courriel 10]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans I’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur poura commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de I’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 16 octobre 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER L. ALDEBERT