TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 20] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre

N° RG 20/09015

N° Portalis 352J-W-B7E-CSZSG

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Septembre 2020

JUGEMENT

rendu le 23 Juillet 2025

DEMANDERESSE

La S.C.I. LES 2 AILES, agissant poursuites et diligences de sa gérante Madame [G] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par Maître Arié ALIMI de la SELEURL Arié Alimi Avocat, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1899

DÉFENDERESSES

Madame [H] [W] épouse [J]

[Adresse 1]

[Localité 11]

Madame [R] [O] veuve [W]

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représentées par Maître Bernard AZIZA, avocat plaidant et par Maître Frédéric LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0480

PARTIE INTERVENANTE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15],représenté par son Syndic le groupe LRDI Victor Hugo,

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représenté par Maître David DOUCERAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0567

Décision du 23 Juillet 2025

2ème chambre

N° RG 20/09015 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSZSG

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Adélie LERESTIF, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 11 Juin 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 23 Juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique de vente du 20 septembre 2019, Mesdames [H] [W] et [R] [O] veuve [W], ci-après les consorts [W], ont vendu à la SCI LES 2 AILES les lots de copropriété n°9, 10 et 12, réunis en une même unité d’habitation, située aux 4ème et 5ème étages d’un ensemble immobilier sis [Adresse 16] cadastré section BQ n°[Cadastre 4] au prix de 426 000 euros.

L’acte de vente mentionnait pour les lots n°9, 10 et 12 réunis une superficie dite carrez, au sens de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 de 40,41 m², selon attestation de superficie établie par la société L3A.

Considérant que cette surface carrez incluait à tort des parties communes de l’ensemble immobilier du [Adresse 12] à hauteur de 5,71 m², la SCI LES 2 AILES a, par exploits d’huissier du 18 septembre 2020, fait assigner les consorts [W] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’obtenir leur condamnation au règlement de son préjudice financier lié à la moindre superficie du bien acquis.

Parallèlement, par ordonnance de référé du 27 juillet 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a ordonné une expertise aux fins de procéder contradictoirement à l’évaluation de la superficie carrez des lots vendus, commettant Monsieur [V] [P], expert, pour y procéder.

Décision du 23 Juillet 2025

2ème chambre

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Le 28 juillet 2021, Monsieur [V] [P] a déposé son rapport d’expertise définitif, au terme duquel il retient une superficie carrez privative de 34,70 m² pour les lots 9, 10 et 12 initiaux et une superficie carrez de 6,63 m² pour les parties communes annexées à l’appartement constitué de ces trois lots réunis.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 septembre 2022 et l’audience de plaidoiries fixée au 13 septembre 2023.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12], ci-après le SDC du [Adresse 12], est intervenu volontairement à l’instance.

Par jugement du 13 décembre 2023, le tribunal a essentiellement révoqué l’ordonnance de clôture et renvoyé l’affaire à une audience de mise en état pour conclusions des consorts [W].

Dans ses dernières conclusions n°5, signifiées par voie électronique le 28 mai 2024, la SCI LES 2 AILES demande au tribunal, sur le fondement de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

SE DECLARER compétent pour connaître de ce litige,DECLARER recevable l’action en diminution de prix de la SCI LES 2 AILES,PRONONCER l’irrecevabilité des conclusions d’intervention volontaire du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 17] pour défaut d’intérêt à agir,CONDAMNER solidairement Mesdames [W] et [O] à payer à la SCI LES 2 AILES la somme de SOIXANTE MILLE CENT QUATRE VINGT QUATORZE EUROS ET QUARANTE HUIT CENTIMES (60.194,48€) au titre de la diminution du prix de vente,CONDAMNER solidairement Mesdames [W] et [O] à payer à la SCI LES 2 AILES les intérêts sur cette somme, au taux légal à compter du 20 septembre 2019,CONDAMNER solidairement Mesdames [W] et [O] à payer à la SCI LES 2 AILES la somme de CINQ MILLE DEUX CENT CINQ EUROS ET QUATRE-VINGT ET UNE CENTIMES D’EUROS (5.205,81€) correspondant aux frais et droits d’acquisition proportionnels à la réduction de prix,DEBOUTER Mesdames [W] et [O] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,CONDAMNER Mesdames [W] et [O] à verser à la SCI LES 2 AILES la somme de cinq mille (5 000,00) euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER Mesdames [W] et [O] aux entiers dépens de l’instance, notamment les frais liés à la rémunération de l’expert,CONSTATER l’exécution provisoire du jugement à venir,A titre subsidiaire,

DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 17] de sa demande de condamnation in solidum de la SCI LES DEUX AILES au paiement d’indemnité d’occupation,Décision du 23 Juillet 2025

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Si le Tribunal venait à faire droit à la demande du Syndicat des copropriétaires tendant à voir condamner in solidum la SCI LES DEUX AILES au paiement d’indemnité d’occupation,

ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 9 octobre 2024, les consorts [W] demandent au tribunal de :

DEBOUTER purement et simplement la SCI LES DEUX AILES de toutes ses demandes, fins et conclusions, ainsi que le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 18] à PARIS, A titre subsidiaire,

Vu l’Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président près le Tribunal Judiciaire de PARIS qui a ordonné, au vu de l’article 145 du Code de Procédure Civile, une expertise confiée à Monsieur [V] [P],

Vu le rapport de l’expert [V] [P] en date du 28 juillet 2021,

DIRE que la SCI LES 2 AILES a effectué différents travaux d’aménagement intérieur des locaux acquis en englobant la surface, partie commune, de 5,51m² faisant communiquer les lots 9,10 et 12 pour former une seule unité de telle sorte que la configuration des lieux n’est plus celle au jour de la vente ce qui implique une renonciation implicite à se prévaloir du bénéfice de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 régissant le statut des immeubles en copropriété, CONSTATER que la SCI LES DEUX AILES n’est pas troublée dans sa possession de la partie de palier de 5,51m², faisant communiquer les divers lots qu’elle a acquis le 20 septembre 2019, Vu l’intervention volontaire aux débats, suivant conclusions du syndic de la copropriété [Adresse 18] en date du 20 octobre 2023,

DECLARER recevable, mais mal fondée, l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires [Adresse 12] aux débats,DEBOUTER le SDC [Adresse 12] de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Mesdames [H] [W] et [X] [A] [O] Veuve [W],Sur la prescription acquisitive,

Vu les articles 2258, 2261, 2265 et 2272 du code civil,

CONSTATER et dire que Mesdames [H] [W] et [R] [A] [O] Veuve [W], sont propriétaires des lots 9,10 et 12, formant l’appartement vendu à la SCI LES DEUX AILES selon acte du 2 juin 1986 reçu par Maître [L] [B], notaire associé à PARIS, et revendus en l’état à la SCI les 2 AILES, DIRE qu’il appert de l’acte notarié en date du 20 septembre 1983 portant « attestation immobilière », que les lots 9,10 et 12 sont dans la même configuration de celle vendu le 2 juin 1986 aux époux [W] puis revendu en l’état le 20 septembre 2019 à la SCI les 2 AILES,DIRE que depuis le 2 juin 1986, date de l’acquisition par les époux [W], les dames [H] [W] et [R] [A] [O] Veuve [W] ont eu la possession continue, paisible, publique et non équivoque et à titre de propriétaires de la partie de palier faisant communiquer les lots 9,10 et 12, 15 ?Décision du 23 Juillet 2025

2ème chambre

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DIRE que plus de dix années et à défaut plus de trente années se sont écoulées depuis le 20 septembre 1983, à défaut du 2 juin 1986, jour de la vente du 20 septembre 2019 à la SCI LES DEUX AILES, DIRE que Mesdames [H] [W] et [X] [A] [O] Veuve [W] ont acquis par prescription acquisitive décennale, à défaut trentenaire, la partie commune qu’est le couloir faisant communiquer les lots 9,10 et12 et le WC, incorporé par Melle [S] ou M^me BARRON– ancien propriétaire- aux lots vendus, En conséquence, dire la SCI LES DEUX AILES remplie de ses droits,

DIRE que le jugement à intervenir sera publié au Service de la Publicité Foncière compétent par la partie la plus diligente,DEBOUTER le SDC [Adresse 12] de sa demande de restitution du couloir et du WC, Sur la somme de 11 571€ sollicitée in solidum au titre d’une indemnité d’occupation à l’encontre des dames [W] et de la SCI LES DEUX AILES,

DEBOUTER le SDC [Adresse 12] de sa demande de condamnation d’une indemnité d’occupation par les dames [W] qui ne peuvent être tenues, en tout état de cause, que de mars 2019 à août 2019, et seulement pour le cas où le tribunal écarterait la prescription acquisitive relative au couloir et au WC, In fine et pour le cas où le Tribunal serait amené à dire que la valeur des m² manquant doit être restituée à la SCI LS 2 AILES,

Vu les travaux de réaménagement intérieurs réalisés par la SCI LES DEUX AILES, retenir une surface manquante de 5,51m²,

FIXER à 58086€ le montant de la restitution des 5,51m² manquants et à 586€ la valeur relative aux émoluments du notaire, ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir, En tout état de cause,

CONDAMNER tout succombant à payer à Mesdames [H] [W] et [X] [A] [O] Veuve [W] la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions en réplique n°5, signifiées par voie électronique le 15 octobre 2024, la SDC du [Adresse 16] demande tribunal de :

DONNER ACTE au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 13] Paris 5e représenté par son Syndic le groupe LRDI Victor Hugo, [Adresse 5], de son intervention volontaire dans la procédure enregistrée sous le n°RG 20/09015,DECLARER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble [Adresse 13] Paris 5e représenté par son Syndic le groupe LRDI Victor Hugo, [Adresse 5] recevable et bien-fondé,DEBOUTER purement et simplement les CONSORTS [W] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,DEBOUTER la SCI LES DEUX AILES de la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir du SDC DU [Adresse 12],JUGER qu’en application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de la jurisprudence constante de la Cour de cassation, il est interdit aux copropriétaires de s’approprier les parties communes de la copropriété, sauf à disposer d’un titre conférant ce droit ou à y avoir été dûment autorisé par une assemblée générale de la copropriété dans les conditions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,JUGER que les parties privatives ont une superficie totale de 34,9 m² qui ne comprend aucunement les parties communes correspondant aux toilettes, et au couloir,JUGER qu’aucune assemblée générale de la copropriété n’est venue autoriser cette appropriation de partie commune, et que celle-ci est donc irrégulière,Sur l’inapplicabilité de la prescription acquisitive à l’appropriation des parties communes :

JUGER que les consorts [W] ne peuvent invoquer valablement la prescription acquisitive puisqu’ils établissent pas qu’ils auraient eu une possession continue, paisible, non équivoque des parties communes appropriées,JUGER que le droit d’usage du palier et du wc commun ne constitue pas un droit de jouissance privatif au sens de la Loi et du règlement de copropriété,JUGER en tout état de cause qu’un droit de jouissance non privatif sur une partie commune rend nécessairement la possession équivoque,JUGER que les consorts [W] ne se sont pas comportés comme propriétaires des parties communes,JUGER que la possession des consorts [W] est dépourvue de bonne foi,JUGER que la prescription abrégée de dix ans concerne exclusivement la propriété et qu’elle n’est pas applicable,En conséquence, REJETER la demande tendant à faire constater et dire que Mesdames [H] [W] et [R] [A] [O] Veuve [W], sont propriétaires des lots 9,10 et 12, formant l’appartement vendu à la SCI LES DEUX AILES selon acte du 2 juin 1986 reçu par Maître [L] [B], notaire associé à PARIS, et revendus en l’état à la les 2 AILES,ORDONNER la restitution des parties communes et la remise état des water-closet et le palier litigieux dans le délai de 4 mois sous astreinte de 100 euros par jour de retard,CONDAMNER in solidum la SCI LES DEUX AILES et les consorts [W] à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] la somme de 11.571 euros à titre d’indemnité d’occupation,En tout état de cause, CONDAMNER les consorts [W] la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 novembre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 11 juin 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal observe que sa compétence pour connaître du présent litige n’est pas contestée, de même que la recevabilité de l’action en diminution du prix de vente de la SCI LES 2 AILES, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes en ce sens de la SCI LES 2 AILES, qui ne donneront pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

De même, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande des consorts [W] de « dire que le jugement à intervenir sera publié au service de la publicité foncière compétent par la partie la plus diligente », cette demande ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile dans la mesure où les défenderesses ne sollicitent pas la condamnation d’une partie à la publication du présent jugement. Il n’y sera pas fait mention au dispositif de ce jugement.

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire du SDC du [Adresse 12] à [Localité 21]

La SCI LES 2 AILES soulève l’irrecevabilité de l’intervention volontaire du SDC du [Adresse 12] à Paris 5ème pour défaut d’intérêt à agir. Elle rappelle que son action en diminution du prix de vente est une action objective et qu’il importe peu que les venderesses concluent pour leur défense qu’elles ont acquis les biens litigieux par prescription acquisitive, le débat sur la propriété des parties communes constituant un tout autre débat au fond qui peut faire l’objet d’une nouvelle procédure entre les défenderesses et le syndicat des copropriétaires.

Le SDC du [Adresse 12] à [Localité 21] relève que le sort de l’action en diminution du prix de vente dépend de la question de savoir si les consorts [W] ont acquis par usucapion les parties communes, de sorte que ses demandes se rattachent par un lien suffisant aux prétentions des parties et que son intervention volontaire doit être déclarée recevable.

Les consorts [W] rappellent que le litige porte sur un palier de 5,51 m² constituant partie commune que la SCI LES 2 AILES indique avoir payé à tort et qu’elles estiment avoir acquis par usucapion, de sorte que l’intervention du SDC du [Adresse 12] à Paris 5ème se rattache bien aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Sur ce,

L’article 325 du code de procédure civile dispose que l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

L’article 70 du même code vient préciser que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

L’article 122 du code de procédure civile dispose en outre que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du même code rappelle enfin que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, les consorts [W] soutiennent en défense avoir acquis par prescription des surfaces initialement communes, de sorte que la superficie carrez de 40,41 m² renseignée dans l’acte de vente du 20 septembre 2019 correspond désormais à la superficie de parties privatives.

Ce moyen de défense porte atteinte aux intérêts du SDC du [Adresse 12] à [Localité 21], qui conteste la prescription acquisitive dont se prévalent les consorts [W], de sorte que son intervention est recevable et même indispensable.

Le tribunal rappelle à titre surabondant que le SDC du [Adresse 12] à Paris 5ème dispose en toute hypothèse d’un intérêt à agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, conformément à l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, outre que l’existence du droit invoqué par le SDC n’est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès.

Le tribunal, par jugement du 13 décembre 2023, avait d’ailleurs estimé nécessaire la révocation de la clôture pour permettre d’accueillir les conclusions du SDC du [Adresse 12] à Paris 5ème.

La fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir soulevée par la SCI LES 2 AILES s’analyse en réalité en une fin de non-recevoir tirée du défaut de lien suffisant des demandes additionnelles avec les prétentions originaires.

Or les demandes du SDC du [Adresse 12] à Paris 5ème tendant au rejet de l’acquisition par usucapion des parties communes par les consorts [W] et à la restitution de ces mêmes parties communes se rattachent par un lien suffisant aux prétentions originaires de la SCI LES 2 AILES, qui soutient elle-même que son bien comprend des parties communes annexées dont le prix de vente indûment versé doit lui être restitué.

Par conséquent, la fin de non-recevoir soulevée par la SCI LES 2 AILES sera rejetée et l’intervention volontaire du SDC du [Adresse 12] à Paris 5ème sera déclarée recevable.

Sur la demande de réduction de prix

Sur le fondement de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la SCI LES 2 AILES soutient que la superficie des lots qu’elle a acquis est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de vente dès lors que l’expert judiciairement désigné a retenu une superficie des parties communes annexées de 5,71 m². Elle ajoute que les travaux qu’elle a réalisés dans le bien nouvellement acquis, aux propres dires de l’expert, sont des travaux d’aménagement intérieur qui n’ont pas modifié l’emprise ni de l’appartement, ni des parties communes intégrées. Rappelant que la sanction de l’erreur de mesurage s’applique sans considération de la cause de l’erreur, la SCI LES 2 AILES sollicite la condamnation des consorts [W] à lui restituer la somme de 60 194,48 euros au titre de la diminution du supplément de prix indument versé, outre les intérêts légaux sur cette somme et les frais et droits d’acquisition proportionnels à la réduction du prix de vente, à hauteur de 5 205,81 euros.

Sur la prescription acquisitive qui lui est opposée en défense, la SCI LES 2 AILES réplique qu’elle ne développe ses effets que si elle est invoquée par le possesseur en défense à l’action en revendication du propriétaire. N’ayant pas fait constater judiciairement l’éventuelle prescription acquisitive à l’égard de celui à qui elles entendent réclamer la propriété du bien à la date du 20 septembre 2019, la SCI LES 2 AILES estime que les consorts [W] ne peuvent former cette demande à son encontre puisqu’elle n’est pas propriétaire des parties communes litigieuses. La demanderesse ajoute que l’assemblée des copropriétaires a rejeté le 25 juin 2021 la résolution tendant à reconnaître ses droits de propriété sur les parties communes annexées, outre que même si l’usucapion était constatée, il faudrait désigner un expert-géomètre aux fins de création d’un nouveau lot, soumettre cette création de lot à la copropriété, modifier le règlement de copropriété et l’état de division en conséquence et publier ce modificatif à la publicité foncière. Dès lors qu’à la date de la vente, l’usucapion était inopposable à la copropriété et a fortiori à la SCI LES 2 AILES puisqu’aucune modification du règlement de copropriété n’avait été enregistrée à la publicité foncière, les consorts [W] doivent être déboutés de leurs demandes.

Les consorts [W] exposent que Madame [X] [O] veuve [W] et son défunt époux ont acquis le 2 juin 1986 de bonne foi la propriété des trois lots litigieux réunis en un même appartement sans pouvoir se rendre compte de la nature du palier inclus dans un des lots, rappelant que l’acte de vente indiquait alors que les WC communs étaient intégrés dans l’emprise du lot n°9, ce nonobstant l’absence de modification du règlement de copropriété en ce sens. Elles ajoutent que la SCI LES 2 AILES a déposé l’intégralité des cloisons des lots vendus pour donner naissance à une autre configuration des lots que celle qu’elles lui ont initialement vendue. Ayant vendu les lots en l’état, tels qu’elles les avaient acquis, elles considèrent que la prescription décennale et à défaut trentenaire doit leur bénéficier, et observent par ailleurs que le WC du 4ème étage est à cheval entre une partie privative du lot n°9 et une partie commune, outre que la SCI LES 2 AILES ne démontre pas être troublée dans sa possession des 5,5 m² litigieux.

Sur la jouissance temporaire du palier soutenue par le SDC du [Adresse 12] à [Localité 21], les consorts [W] rappellent que le couloir et le WC étaient déjà intégrés aux trois lots litigieux lors de leur acquisition en 1986, comme l’indique l’expert judiciaire, outre qu’il n’existe aucun procès-verbal d’assemblée générale attribuant une jouissance temporaire du couloir aux consorts [W].

Le SDC du [Adresse 12] à Paris 5ème estime que les consorts [W] ne peuvent se prévaloir de la prescription acquisitive sur les parties communes comprises dans les lots qu’elles ont vendus à la SCI LES 2 AILES dès lors que les travaux menés en 1986 ne permettent pas de prouver en eux-mêmes que les parties communes ont été intégrées aux parties privatives, que l’existence d’un simple droit de jouissance temporaire sur les WC communs ne peut suffire à fonder leur propriété sur les 5,5 m² litigieux, et qu’elles ne prouvent pas qu’elles ont possédé utilement et de manière non equivoque ces parties communes litigieuses. Le SDC du [Adresse 12] à [Localité 21] souligne en outre les conclusions de l’expert judiciaire sur le caractère problématique des mentions insérées dans la promesse de vente et l’acte de vente relatives à la jouissance du WC commun et le caractère temporaire de la jouissance par les consorts [W] de ce WC aux termes du règlement de copropriété. Il rélève également que les consorts [W] ont entrepris d’acquérir ces parties communes à la copropriété en 2015, si bien qu’elles ne peuvent être considérées de bonne foi.

Sur ce,

Il résulte de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que toute vente immobilière doit contenir la mention de la superficie du bien vendu qui est ainsi garantie par le vendeur à l’acquéreur et que si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 précise également que la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

En outre, aux termes de l’article 712 du code civil, « la propriété s’acquiert aussi par accession ou incorporation, et par prescription ».

L’article 2258 du code civil énonce :

« La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi. »

Décision du 23 Juillet 2025

2ème chambre

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Par ailleurs, aux termes de l’article 2261 du code civil :

« Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

L’article 2272 du code civil dispose enfin que le délai de prescription pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

En l’espèce, par acte authentique de vente du 20 septembre 2019, les consorts [W] ont vendu à la SCI LES 2 AILES les lots de copropriété n°9, 10 et 12, réunis en une même unité d’habitation, située aux 4ème et 5ème étages d’un ensemble immobilier sis [Adresse 12] à Paris 5ème, d’une surface carrez de 40,41 m².

Le constat d’huissier du 23 octobre 2019 confirme que l’appartement acquis par la SCI LES 2 AILES, soit les lots n° 9, 10 et 12, ne forme qu’une seule unité « l’ensemble des espaces n’étant accessible que par la porte palière précédemment mentionnée et empruntée ». Les photographies annexées à ce procès-verbal permettent de le vérifier.

Si le cabinet G2S a constaté dans une attestation de superficie du 27 mars 2020 que les lots susvisés bénéficiaient d’une superficie privative de 34,9 m², la différence avec la surface privative mentionnée dans l’acte de vente, de 40,41 m², réside pour l’expert judiciaire « dans le fait que le cabinet G2S a constaté l’existence de parties communes intégrées à l’appartement et ne les a pas prises en compte dans son calcul de superficie privative ».

Les consorts [W] ne contestent pas que la différence de superficie provienne essentiellement d’une intégration dans les lots qu’elles ont vendus à la SCI LES 2 AILES de parties communes, soutenant seulement qu’elles ont acquis le bien dans cette configuration et sont devenus propriétaires, le cas échéant, de parties communes annexées par les anciens propriétaires, par prescription acquisitive.

Si elles soulignent l’ampleur des travaux de réagencement réalisés par la SCI LES 2 AILES, l’expert judiciaire rappelle en page 21 de son rapport que « ces travaux n’ont pas modifié l’emprise de l’appartement, ni de fait, celle des parties communes qui lui sont intégrées. En revanche, ils ne sont pas sans conséquences sur la superficie habitable de l’appartement, notamment du fait de la modification de son cloisonnement. Mais ces travaux ne peuvent avoir qu’une incidence très marginale sur la superficie totale de l’appartement ». L’expert précise d’ailleurs que la superficie privative de l’appartement avant aménagement, déterminée par le cabinet G2S, est très proche de celle obtenue par ses soins, à 0,2 m² près, ce qui reste inférieure au seuil de tolérance d’un vingtième de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Il appartient donc au tribunal de déterminer si les 5,71 m² de parties initialement communes ont bien été acquis par prescription acquisitive par les consorts [W]. Dans la négative, ces dernières seraient redevables d’une restitution du prix de vente de ces lots à hauteur de 5,71 m².

Sur le point de départ de la prescription acquisitive

Par acte authentique de vente du 2 juin 1986, Mademoiselle [S] a vendu à Monsieur [K] [W] et Madame [R] [W] les lots n°7, 9, 10 et 12 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 12] à [Localité 21], décrits respectivement pour les trois derniers lots comme une chambre au 4ème étage avec droit aux WC communs, un débarras au 4ème étage et un débarras au 5ème étage.

Le règlement de copropriété de l’immeuble du 30 décembre 1971, jamais modifié depuis lors, décrit d’ailleurs les lots n°9, 10 et 12 de la même manière et les plans établis lors de la mise en copropriété à cette date, joints en annexe V-1 du rapport de l’expert judiciaire, permettent de savoir que les parties communes de l’immeuble au 4ème étage à cette date comprenaient côté rue, un dégagement qui desservait un water-closet commun ainsi que les lots n°9 et 10, et côté cour, un petit escalier permettant d’accéder au débarras constituant le lot n°12.

L’acte de vente du 2 juin 1986 vient ensuite préciser que « par suite de différents travaux d’aménagement, lesdits biens et droits immobiliers comprennent désormais (…) :

Lot numéro neuf (9) : Au quatrième étage : grand séjour avec soupente, douche, water-closet (…)

Lot numéro dix (10) : Au quatrième étage : cuisine, escalier vers le lot 7 (…)

Lot numéro douze (12) : Au cinquième étage, un débarras (…) ».

S’agissant du WC de palier, alors que le règlement de copropriété mentionnait pour les lots 7 et 9 un droit aux water-closets communs du 4ème étage, ce droit n’est plus mentionné dans l’acte de vente du 2 juin 1986 mais l’acte décrit dans le même temps le lot n°9 comme comprenant un water-closet.

S’agissant du dégagement et du petit escalier, alors que le règlement de copropriété décrivait le lot n°10 comme un débarras au 4ème étage, l’acte de vente du 2 juin 1986 le décrit comme une cuisine avec escalier vers le lot °7. Or l’escalier menant vers le lot n°7 n’est pas situé dans l’emprise du lot n°10 initial mais bien sur le palier desservant d’un côté les lots n°9 et 10 et de l’autre, à une volée d’escalier, le lot n°12.

En outre, l’acte authentique de vente du 20 septembre 2019 précise en page 6 pour les lots de copropriété 9, 10 et 12, décrits respectivement comme un grand séjour avec soupente, douche et WC au 4ème étage, une cuisine et escalier vers le lot 7 au 4ème étage et un débarras au 5ème étage, que « les lots 9, 10 et 12 ont été réunis par un ancien propriétaire et forment actuellement un seul et même appartement situé aux 4ème et 5ème étages comprenant : une grande pièce, une cuisine aménagée ouverte, une salle de bains avec WC. Le vendeur déclare et garantie que ces travaux ont été réalisés en 1967 sans appropriation de parties communes, qu’aucun mur porteur n’a été percé et que les travaux ont été fait dans les règles de l’art et n’ont pas été sujet de contestation ni de la part du syndic, ni de la part des autres copropriétaires ».

Le SDC du [Adresse 12] n’a transmis aucune information au notaire en charge de cette vente pour contredire cette mention ou contester la date d’annexion irrégulière des parties communes.

Cette mention est corroborée par le courrier du 27 octobre 2015 adressé par Madame [R] [W] au syndic de copropriété en dehors de toute action en justice pour solliciter la modification du règlement de copropriété portant création d’un lot issu de parties communes « contigu aux lots déjà ma propriété, savoir : les lots numéros 9, 10 et 12 et rachat par ma fille, Madame [H] [J] et moi-même du lot ainsi créé qui portera le numéro 13, ceci afin de régulariser la situation qui préexistait au moment de l’acte d’achat par mon époux et moi-même de ces lots, suivant acte reçu par Maître [B], notaire à [Localité 20], le 2 juin 1986 ».

Le SDC du [Adresse 12] à [Localité 21] ne justifie pas avoir répondu à ce courrier pour contredire le postulat selon lequel l’annexion irrégulière de ces parties communes était intervenue avant le 2 juin 1986.

L’absence de régularisation de cette annexion de parties communes explique d’ailleurs que les millièmes soient restés constants, comme le relève le SDC du [Adresse 12] à [Localité 21].

Il en résulte que s’il n’est pas possible de dater les travaux ayant permis l’annexion des parties communes du 4ème étage constituées d’un dégagement, d’un WC commun et d’un escalier dans les lots n°9, 10 et 12 réunis, le point de départ de la prescription acquisitive de ces parties communes peut a minima être fixé au 2 juin 1986, l’acte de vente constatant cette situation de fait et précisant par ailleurs que « le règlement de copropriété n’a subi aucune modification ».

Sur les conditions de la prescription acquisitive

Les consorts [W] doivent donc à ce stade justifier d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire pendant trente ans à compter du 2 juin 1986, étant précisé qu’il n’est pas contesté que Madame [H] [W] vient au droit de son père Monsieur [K] [W] et qu’elle peut ainsi joindre sa possession à celle de son auteur.

Les consorts [W] ne peuvent en effet bénéficier de la prescription abrégée prévue par l’article 2222 alinéa 2, qui exige pour acquérir la propriété d’un immeuble par dix ans la preuve de la bonne foi du possesseur.

Or Madame [R] [W] savait que la situation juridique de son bien posait difficulté puisqu’elle a adressé le 27 octobre 2015 un courrier au syndic de copropriété pour solliciter la modification du règlement de copropriété portant création d’un lot issu de parties communes.

Cette propriété par les consorts [W] depuis le 2 juin 1986 répond néanmoins aux exigences de l’article 2261 du code civil, ayant été mises en possession des parties communes litigieuses sans violence.

Décision du 23 Juillet 2025

2ème chambre

N° RG 20/09015 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSZSG

Le SDC du [Adresse 12] ne justifie en effet d’aucune action en justice entre le 2 juin 1986 et le 2 juin 2016 pour revendiquer lesdites parties communes et en ordonner la restitution.

La possession par les consorts [W] de ces parties communes était en outre publique dans la mesure où les copropriétaires de l’étage inférieur pouvaient constater du bas de l’escalier menant au 4ème étage, que la porte d’accès à l’appartement des consorts [W] n’était pas située au même endroit qu’aux autres étages.

La possession par les consorts [W] des parties communes litigieuses a été par ailleurs continue, non équivoque et à titre de propriétaire, matérialisée par le fait que les anciens propriétaires des lots n°9, 10 et 12 ont posé une porte devant le palier du 4ème étage sans autorisation du règlement de copropriété ou d’une assemblée générale, étant rappelé que pour pouvoir acquérir une partie commune par prescription, il faut justifier d’actes de possession contraires aux droits des autres copropriétaires. Les développements du SDC du [Adresse 12] à [Localité 21] sur l’impossibilité de prescrire un droit de jouissance sont à cet effet inopérants.

Le fait que Madame [R] [W] ait envisagé de modifier le règlement de copropriété pour le conformer à la situation matérielle de ses lots n’exclut pas sa conscience de se comporter en propriétaire desdits lots, cette dernière ayant simplement souhaité régulariser une situation de fait dans la perspective d’une revente de son bien.

En outre, le tribunal rappelle que la seule conscience du possesseur de ne pas être propriétaire reste sans incidence sur l’appréciation de son intention de se conduire comme tel.

Les consorts [W] justifient donc d’une possession trentenaire paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire des WC communs du 4ème étage, du palier et de son dégagement et de la volée d’escalier menant au lot n°12, de sorte qu’ils seront déclarés propriétaires de ces parties anciennement communes par prescription acquisitive à compter du 2 juin 2016.

Le tribunal rappelle qu’il appartiendra au SDC du [Adresse 12], en exécution de la présente décision, de procéder à la création d’un nouveau lot constitué de ces parties anciennement communes, de modifier le règlement de copropriété et l’état de division en conséquence et de le publier au service de la publicité foncière.

Par suite, le bien vendu à la SCI LES 2 AILES le 20 septembre 2019 correspond au bien intégrant les parties communes qui ont été acquises par prescription.

En conséquence, la surface carrez de 40,41 m² correspond bien à la surface réelle du bien vendu et la SCI LES 2 AILES sera déboutée de son action en diminution du prix de vente et de l’ensemble des demandes indemnitaires en découlant.

Les parties communes litigieuses ayant été acquises par prescription par les consorts [W], le SDC du [Adresse 12] à [Localité 21] sera débouté de sa demande de restitution de ces mêmes parties anciennement communes et de sa demande d’indemnité d’occupation.

Décision du 23 Juillet 2025

2ème chambre

N° RG 20/09015 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSZSG

Sur les demandes accessoires

Succombant, la SCI LES 2 AILES et le SDC du [Adresse 12] à Paris 5ème seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Ils seront également condamnés in solidum à verser aux consorts [W] prises ensemble la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles. Les demandes de la SCI LES 2 AILES et du SDC du [Adresse 12] au titre de leurs frais irrépétibles seront rejetées.

L’exécution provisoire de la présente décision, à laquelle il n’y a pas lieu de déroger compte tenu de l’ancienneté et de la nature du litige, sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir soulevée par la SCI LES 2 AILES,

En conséquence,

REÇOIT le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à [Localité 21] en son intervention volontaire,

DIT que Madame [H] [W] et Madame [R] [O] veuve [W] ont acquis le 2 juin 2016 par prescription, dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 12] à [Adresse 19] [Localité 7] cadastré section BQ n°[Cadastre 4], les water-closets communs situés au 4ème étage, le palier et le dégagement du 4ème étage, et la volée d’escalier partant du palier du 4ème étage vers le débarras situé au 5ème étage, à savoir les parties communes permettant la réunion des lots n°9, 10 et 12,

RAPPELLE qu’il appartiendra au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] à [Adresse 19] [Localité 7] de procéder aux formalités nécessaires à l’exécution de cette décision,

REJETTE la demande de la SCI LES 2 AILES en diminution du prix de vente et l’ensemble des demandes indemnitaires subséquentes,

REJETTE la demande du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] [Localité 7] de restitution des parties communes et de remise en l’état,

REJETTE la demande du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] au titre de l’indemnité d’occupation,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE la SCI LES 2 AILES et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise,

CONDAMNE la SCI LES 2 AILES et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 16] in solidum à verser à Madame [H] [W] et à Madame [R] [O] veuve [W] prises ensemble la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la SCI LES 2 AILES sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] [Localité 7] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 20] le 23 Juillet 2025

La Greffière La Présidente

Adélie LERESTIF Sarah KLINOWSKI