TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [M] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Agathe CORDELIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05781 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5C7R

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 17 février 2025

DEMANDERESSES

Madame [V] [W] épouse [O] [D], demeurant [Adresse 2]

Madame [U] [W] épouse [E] [B] [F], demeurant [Adresse 5] (SUISSE)

Madame [H] [W] épouse [N], demeurant [Adresse 1] (ESPAGNE)

représentés par M^e Agathe CORDELIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0399

DÉFENDERESSE

Madame [M] [C], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Caroline RONIN DULON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1199

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 février 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 avril 2021 à effet au 30 avril 2021, M. [X] [W], aux droits duquel sont venues Mme [U] [W], Mme [V] [W] et Mme [H] [W], a consenti un bail d’habitation à Mme [M] [C] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1410 euros et d’une provision pour charges de 140 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024, les bailleresses ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 12974,63 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [M] [C] le 29 janvier 2024.

Par assignation du 21 mai 2024, Mme [U] [W], Mme [V] [W] et Mme [H] [W] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire au 23 mars 2024, ordonner l’expulsion de Mme [M] [C], ordonner le transport et la séquestration des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1622,82 euros, indexée sur l’indice IRL dans les conditions prévues au contrat en cas d’occupation au-delà d’une année à compter de la décision à intervenir, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  16220,27 euros, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

—  92,84 euros par jour de maintien dans les lieux à compter du 23 mars 2024 en réparation du préjudice subi,

—  2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais d’exécution.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire, appelée à l’audience du 17 octobre 2024, a été retenue à l’audience du 28 novembre 2024.

À l’audience, Mme [U] [W], Mme [V] [W] et Mme [H] [W], représentées par leur conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, maintiennent l’intégralité de leurs demandes et précisent que la dette locative s’élève désormais à 29513,93 euros dont 26993,93 au titre des arriérés de loyers et 2520 euros au titre des arriérés de charges. Ils sollicitent en outre le rejet des demandes de Mme [M] [C].

Décision du 17 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05781 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5C7R

Mme [M] [C], assistée de son conseil qui a déposé des conclusions soutenues et modifiées oralement demande :

A titre principal :

— L’annulation du commandement de payer délivré le 23 janvier 2024 et le rejet en conséquence de la demande en acquisition de la clause résolutoire du bail,

— L’exclusion du montant de l’arriéré locatif dû par Madame [C] la somme de 4.480 euros,

— Le rejet de la demande de la demande d’indemnisation du préjudice au titre de la clause pénale,

— L’octroi de délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil,

A titre subsidiaire : l’octroi des plus amples délais pour quitter les lieux,

En tout état de cause : le rejet des demandes des demanderesses et notamment de leur demande de condamnation au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la nullité du commandement de payer

Mme [M] [C] soutient sur l’unique fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que le commandement de payer doit être déclaré nul en ce qu’il ne contient aucun décompte de la dette.

Le 3° dudit article dispose en effet que le commandement de payer contient, à peine de nullité le décompte de la dette.

La nullité des actes de commissaire de justice relève des nullités pour vice de forme.

L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, Mme [M] [C] n’a évoqué ni a fortiori prouvé le grief causé par l’irrégularité alléguée laquelle n’est pas davantage établie dans la mesure où un décompte de la dette locative est joint au commandement de payer.

L’exception de nullité sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Mme [U] [W], Mme [V] [W] et Mme [H] [W] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer visant un délai de deux mois a été signifié à la locataire le 23 janvier 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 12974,63 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Les bailleresses sont donc bien fondées à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 mars 2024.

Sur la demande de délai pour libérer les lieux

Aux termes des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, si Mme [M] [C] a évoqué des difficultés, elle n’a pas produit à l’appui de sa demande les justificatifs de ses ressources actuelles, l’unique attestation de paiement CAF datant du mois de janvier 2024, ni avoir des personnes à charges ni de démarches pour obtenir un autre logement y compris social. Le bail est en outre à la date de la présente décision résilié depuis près de 11 mois.

Au vu de ces éléments, il y a lieu de rejeter la demande de délai pour libérer les lieux.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [U] [W], Mme [V] [W] et Mme [H] [W] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En se maintenant dans le logement alors que le bail est résilié, Mme [M] [C] est redevable d’une indemnité d’occupation destinée à compenser son occupation et à indemniser le bailleur, privé de la possibilité de disposer librement de son bien.

Mme [M] [C] sera ainsi condamnée à verser à Mme [U] [W], Mme [V] [W] et Mme [H] [W] une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer augmenté des charges tel que sollicité par les demanderesses à savoir la somme de 1622,82 euros, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 7a) de la loi n° n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les demanderesses versent aux débats un décompte faisant état de ce qu’à la date du 26 novembre 2024, Mme [M] [C] leur devait la somme de 29513,93 euros.

Mme [M] [C] conteste devoir la somme de 4480 euros qu’elle indique correspondre aux provisions pour charges versées et non justifiées pour les années 2021, 2022 et 2023.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Le contrat de bail stipule en son article 10 que les charges donnent lieu au versement d’une provision mensuelle d’un montant de 140 euros, l’apurement des comptes étant fait par le gestionnaire de l’immeuble et chaque année.

Mme [U] [W], Mme [V] [W] et Mme [H] [W] soutiennent que l’état des charges et leur régularisation ne peut être émis qu’en cas d’approbation des comptes. Ils produisent la régularisation de charges courantes établie par le syndic pour l’année 2020 dont la part locative est de 1630,12 euros (soit la somme de 135,84 euros par mois), le procès-verbal d’assemblée générale du 20 juillet 2022 ayant rejeté l’approbation des comptes pour l’année 2021, le vote du budget prévisionnel 2023, le procès-verbal d’assemblée générale du 27 février 2024 approuvant les comptes de l’année 2021 sous différentes réserves, l’approbation des comptes pour l’année 2022 sous différentes réserves, des relevés de taxe ordures ménagères de 349 euros pour l’année 2022 et de 370 euros pour l’année 2023, un courriel du 26 novembre 2024 du syndic MALHERBES GESTION qui indique « nous ne pouvons vous fournir ces documents, les comptes n’ont pas été approuvés par nos soins et nous ne sommes plus syndic depuis le 27 février 2024 » sans que la nature des documents soit déterminée.

Les demanderesses ne font pas parfaitement la démonstration d’une incapacité matérielle à justifier des charges. Si des réserves ont été émises en assemblée générale, les comptes ont néanmoins été approuvés ainsi que cela ressort des procès-verbaux. Le changement de syndic est sans incidence sur l’obligation du bailleur à justifier des charges.

En conséquence il convient de déduire de la dette la somme de 1680 euros pour l’année 2021 (140 euros x12 mois), 1331 euros pour l’année 2022 (140 euros x 12 mois – 349 euros).

En revanche, la régularisation de charges pour l’année 2023 pouvait intervenir jusqu’à la fin de l’année 2024 soit après l’audience. Les provisions pour charges restent donc dues.

Il convient de préciser que la soustraction de ces sommes est sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire eu égard au montant très largement supérieur de de la dette locative lors du commandement de payer et de l’absence de règlements.

Mme [M] [C] sera en conséquence condamnée à payer la somme de 26502,93 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2024 sur la somme de 12974,63 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3245,64 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Il appartiendra aux demanderesses de réclamer à la défenderesse les sommes dues au titre des charges pour les années 2021 et 2022 dès régularisation.

Sur la demande en paiement de la somme de 92,84 euros par jour de maintien dans les lieux à compter du 23 mars 2024 en réparation du préjudice subi

L’article 4 i) e la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, l’article 17 du contrat de bail stipule que le locataire déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien jusqu’à restitution des clés.

Cette clause qui sanctionne le maintien du locataire occupant sans droit ni titre par le paiement d’une indemnité fixée au double du loyer quotidien y compris si le locataire bénéficie de délais pour libérer les lieux doit être réputée non écrite en application des dispositions susvisées.

Sur leur moyen subsidiaire, Mme [U] [W], Mme [V] [W] et Mme [H] [W] ne justifient pas d’un préjudice distinct de celui compensé par l’indemnité d’occupation

Elles seront en conséquence déboutées de leur demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [M] [C], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. Les frais de l’exécution forcée éventuelle du présent jugement sont par principe à la charge du débiteur en application de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution dans les strictes limites d’ordre public prévues par ce texte.

Au vu de la situation économique de Mme [M] [C], la demande fondée sur l’article 700 sera rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’exception de nullité du commandement de payer du 23 janvier 2024 ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 avril 2021 entre M. [X] [W], aux droits duquel sont venues Mme [U] [W], Mme [V] [W] et Mme [H] [W], d’une part, et Mme [M] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 7] est résilié depuis le 24 mars 2024,

DEBOUTE Mme [M] [C] de sa demande de délai pour libérer les lieux ;

ORDONNE à Mme [M] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [M] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1622,82 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [M] [C] à payer à Mme [U] [W], Mme [V] [W] et Mme [H] [W] la somme de 26502,93 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnité d’occupation, somme arrêtée au 26 novembre 2024, déduction faite de la somme de 3011 euros au titre des charges non régularisées pour les années 2021 et 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2024 sur la somme de 12974,63 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3245,64 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DEBOUTE Mme [M] [C] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE Mme [U] [W], Mme [V] [W] et Mme [H] [W] de leur demande de condamnation de Mme [M] [C] au paiement de la somme de 92,84 euros par jour de maintien dans les lieux ;

CONDAMNE Mme [M] [C] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 janvier 2024 et celui de l’assignation du 21 mai 2024,

REJETTE la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

LA GREFFIERE LA JUGE