TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 24] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/11612

N° Portalis 352J-W-B7G-CX7RH

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 25 Septembre 2025

DEMANDERESSES

Madame [U] [F] [R] veuve [N]

[Adresse 3]

[Localité 20]

Madame [Y] [L] [N]

[Adresse 19]

[Localité 21]

représentées par Maître Armelle BENALI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0918

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], représenté par son syndic, le Cabinet CASTIN GILLES VILLARET

[Adresse 22]

[Localité 20]

représenté par Maître Tiphaine EOCHE DUVAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C1383

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

Décision du 25 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/11612 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX7RH

DEBATS

A l’audience du 22 Mai 2025 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Exposé du litige

Mesdames [U] et [Y] [N] sont propriétaires en indivision d’un appartement en duplex aux 4ème et 5ème étages et d’une cave (lots 27 et 29) dans l’immeuble sis [Adresse 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Elles ont également fait l’acquisition, par l’intermédiaire de la SCI [N], d’un appartement situé au 4ème étage (lot n° 21) dans l’immeuble mitoyen sis [Adresse 15].

Elles ont ensuite souhaité réaliser une ouverture dans le mur mitoyen aux deux immeubles à l’intérieur de leurs deux appartements afin de les réunir.

Ce projet a été présenté à l’assemblée générale des copropriétaires de chaque immeuble.

L’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] en date du 11 mai 2015 a autorisé la réalisation de ce projet alors que l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] en date du 18 avril 2019 a refusé d’accorder son autorisation, selon résolution n° 19.

Mesdames [U] et [Y] [N] ont alors saisi le tribunal de céans d’une demande d’annulation de cette résolution (affaire enrôlée sous le numéro RG 19/10860).

Par jugement du 13 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Paris a notamment :

— prononcé l’annulation de la résolution n° 19 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] en date du 18 avril 2019,

— rejeté la demande d’expertise formée par le syndicat des copropriétaires ainsi que les demandes indemnitaires et d’autorisation judiciaire de travaux formées par Mesdames [U] et [Y] [N].

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision.

Mesdames [U] et [Y] [N] ont de nouveau demandé l’autorisation à l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] de réaliser les travaux permettant de réaliser une ouverture entre leurs deux appartements. L’assemblée générale des copropriétaires en date du 1er juillet 2022 a une nouvelle fois rejeté cette demande.

Autorisées à assigner à jour fixe par ordonnance en date du 16 septembre 2022, Mesdames [U] et [Y] [N] ont, par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2022, fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] aux fins principalement d’être autorisées judiciairement à réaliser les travaux de création d’une ouverture communiquant entre les appartements du 4ème étage des immeubles mitoyens sis [Adresse 3] et [Adresse 15] (présente procédure enrôlée sous le numéro RG 22/11612).

Par jugement en date du 12 janvier 2023, le tribunal de céans a ordonné « le sursis à statuer sur l’ensemble des demandes formées tant par Mmes [U] et [Y] [N] que par le syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] Paris [Adresse 18], représenté par son syndic en exercice, dans l’attente d’une décision juridictionnelle définitive concernant la procédure pendante devant la cour d’appel de Paris sous le numéro de RG 22/16597 ».

La cour d’appel de Paris a, aux termes d’un arrêt en date du 20 novembre 2024 (affaire RG n° 22/16597), confirmé le jugement rendu par le tribunal de céans le 13 janvier 2022 annulant notamment la résolution n° 19 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 1er arrondissement en date du 18 avril 2019.

Dans le cadre de la présente procédure, aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 mai 2025, Mesdames [U] et [Y] [N] demandent au tribunal de :

Notamment, vu la loi du 10 Juillet 1965 fixant le régime des immeubles en copropriété, son décret d’application, les dispositions du règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11], l’article 1240 du code civil,

Révoquer le sursis à statuer ordonné par le jugement du 12 janvier 2023 dans l’attente d’une décision définitive ordonnée dans l’instance ayant donné lieu au jugement du 13 janvier 2022,

A défaut, abréger le sursis à statuer et fixer son terme à la date de l’arrêt déjà rendu par la cour d’appel de [Localité 24] le 20 novembre 2024, signifié à partie le 16 décembre 2024, lequel a jugé abusif le refus du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] d’autoriser la demande des travaux privatifs de Mesdames [N] et a confirmé le jugement précité du 13 janvier 2022,

En conséquence :

Statuer immédiatement sur la demande d’autorisation des travaux privatifs de Mesdames [U] et [Y] [N],

Réputer non écrite l’article 1er du règlement de copropriété du 30 octobre 1953 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] en ce qu’il prévoit en son alinéa 2 que les travaux privatifs des copropriétaires portant sur la structure de l’immeuble sont votés à « la double majorité prévue à l’article 8 de la loi du 28 juin 1938 et comprenant d’une part, la moitié plus un des propriétaires et d’autre part, les trois/quarts au moins des millièmes qu’ils représentent »,

Autoriser les travaux de création d’une ouverture communiquant entre les appartements du 4ème étage des immeubles mitoyens [Adresse 3] et [Adresse 15] à la demande de Mesdames [U] et [Y] [N],

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à payer 3.000 € à [U] [N] et 3.000 € à [Y] [N] à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

Ordonner que Mesdames [U] et [Y] [N] soient dispensées de toute participation à la dépense commune au titre des condamnations à intervenir dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice,

A défaut de les en dispenser, Condamner le syndicat des copropriétaires à garantir Mesdames [N] à hauteur de la quote-part des charges communes générales de leur(s) lot(s) dans le montant de la condamnation à intervenir au titre de leur demande de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] à payer 9.200,00 € à Mesdames [U] et [Y] [N] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonner, conformément à l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, que Mesdames [U] et [Y] [N] soient dispensées de toute participation à la dépense commune au titre des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Armelle BENALI pour ceux dont elle aura fait l’avance conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] [Localité 24] [Adresse 18] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit et, à défaut, l’Ordonner.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 7 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] demande au tribunal de :

Vu le règlement de copropriété de l’immeuble,

Vu les articles 8, 9, 25 b,26 et 30 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 10 et 11-I du décret du 17 mars 1967,

A titre principal :

DEBOUTER Madame [U] [N] et Madame [Y] [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre infiniment subsidiaire :

DESIGNER tel expert judiciaire au choix du tribunal, avec pour mission de :

Se rendre sur les lieux,Prendre connaissance du dossier travaux de Mesdames [N],Visiter les parties communes de la copropriété du [Adresse 3] ainsi que les parties privatives de Mmes [N] tant sur la copropriété du [Adresse 3] que sur celles du [Adresse 15],Déterminer les conditions techniques et à défaut dire si les travaux à réaliser par Mmes [N] permettent de conserver la structure des conduits de l’immeuble du [Adresse 3], ainsi que leur intégrité,Dire si le permis de démolir n°075 101 16 V0001 permet de préserver la structure des conduits de l’immeuble du [Adresse 3] ainsi que leur intégrité,Dire si les travaux de Mmes [N] portent atteinte à la sécurité incendie du [Adresse 3] et Donner son avis sur la conformité du projet de travaux eu égard à la règlementation sécurité incendie,Décrire l’emprise sur les parties communes et, mesurer la superficie de celles qui, seront intégrées aux parties privatives de Mmes [N], du fait des travaux de communication des 2 appartements,Du tout, dresser un rapport,

En tout état de cause :

CONDAMNER in solidum/solidairement Madame [U] [N] et Madame [Y] [N] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

NE PAS DISPENSER Madame [U] [N] et Madame [Y] [N] de toute participation aux frais communs de la présente procédure (article 10-1 loi du 10/07/1965),

CONDAMNER in solidum/solidairement Madame [U] [N] et Madame [Y] [N] aux entiers dépens de l’instance,

SURSEOIR à l’exécution provisoire.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience collégiale du 22 mai 2025 et a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

Motifs de la décision :

I – Sur la demande formée par Mesdames [U] et [Y] [N] tendant à voir révoquer, ou à défaut d’abréger, le sursis à statuer ordonné par le jugement du 12 janvier 2023

Mesdames [U] et [Y] [N] fondent cette demande sur l’article 379,alinéa 2, du code de procédure civile.

Elles font valoir que :

— l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 24] du 20 novembre 2024 a définitivement tranché le débat technique à savoir que le projet de travaux ne présente aucun risque pour l’immeuble, qu’il s’agisse de sa stabilité ou de sa sécurité incendie ; le dossier présenté est complet sur ces deux sujets ainsi que sur la protection des conduits à proximité du futur passage et le projet relève incontestablement des dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et non de celles de l’article 26 de ladite loi,

— la consultation effectué auprès d’un avocat près de la Cour de cassation permet de conclure que l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 24] est insusceptible de donner lieu à cassation puisque la cour d’appel a justifié légalement sa décision et que son appréciation de la caractérisation de l’abus de majorité ne pourra pas être remise en cause par la Cour de cassation,

— leur projet a pour objet de permettre à Madame [U] [N] de rester indépendante au regard de son état de santé mais aussi de permettre de garder vive la mémoire de son défunt mari, [H] [N], acteur, compositeur et créateur, par la conservation de son œuvre, ce qui justifie qu’il soit statué sans délai sur leur demande d’autorisation judiciaire de travaux,

— enfin, Monsieur [G], l’architecte de l’immeuble sis [Adresse 3] et de l’immeuble mitoyen sis [Adresse 15], a expressément confirmé la faisabilité du projet après l’avoir d’abord contesté ; par ailleurs, les assureurs n’ont émis aucune opposition à la réalisation de ce projet.

Dès lors, elles estiment justifier qu’il existe des circonstances particulières permettant au tribunal de révoquer le sursis à statuer ordonné par le jugement du 13 janvier 2023 ou, à défaut, de l’abréger pour fixer le terme du sursis à statuer à la date de la décision déjà rendue par la cour d’appel de Paris le 20 novembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires ne répond pas à cette demande ni aux moyens soulevés.

***

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, « la décision de sursis à statuer suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine ».

L’article 379 du code de procédure civile dispose que « le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge. A l’expiration du sursis, l’instance est poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d’ordonner, s’il y a lieu, un nouveau sursis.

Le juge peut, suivant les circonstances, révoquer le sursis ou en abréger le délai ».

En l’espèce, dans le cadre de la présente procédure, le tribunal de céans a, par jugement en date du 12 janvier 2023, ordonné « le sursis à statuer sur l’ensemble des demandes formées tant par Mmes [U] et [Y] [N] que par le syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 17] à Paris 1er, représenté par son syndic en exercice, dans l’attente d’une décision juridictionnelle définitive concernant la procédure pendante devant la cour d’appel de Paris sous le numéro de RG 22/16597 ».

La notion de « décision définitive » ne fait l’objet d’aucune définition légale et la jurisprudence varie, en donnant à cette notion, selon les termes à interpréter dans lesquels elle est utilisée, soit la définition de décision insusceptible de voies de recours suspensives d’exécution (ex. : Civ. 3ème, 4 mai 2016, n° 15-14.892, Bull. 2016, III, n° 60), soit celle de décision irrévocable c’est-à-dire insusceptible de pourvoi en cassation.

Il résulte des termes du jugement du 12 janvier 2023 que le sursis ne concerne que la procédure engagée devant la cour d’appel de [Localité 24]. Cette procédure est terminée depuis le 20 novembre 2024, date à laquelle l’arrêt de la cour d’appel a été rendu.

Dès lors, le sursis à statuer a pris fin à cette date, sans qu’il ne soit nécessaire ni de le révoquer ni d’en abréger le délai.

En conséquence, il convient de dire n’y avoir lieu à statuer sur la demande tendant à voir révoquer, ou à défaut abréger, le sursis à statuer ordonné par jugement du 12 janvier 2023, présentée par Mesdames [U] et [Y] [N].

II – Sur la demande formée par Mesdames [U] et [Y] [N] de voir réputer non écrit l’article 1er du règlement de copropriété du 30 octobre 1953 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] à [Localité 26]

Mesdames [U] et [Y] [N] sollicitent du tribunal que la clause du règlement de copropriété, qui prévoit que les travaux privatifs des copropriétaires portant sur la structure de l’immeuble sont votés à « la double majorité prévue à l’article 8 de la loi du 28 juin 1938 et comprenant d’une part, la moitié plus un des propriétaires et d’autre part, les trois/quarts au moins des millièmes qu’ils représentent » (article 1er alinéa 2 du règlement de copropriété), soit réputée non écrite.

Elles indiquent que la loi du 28 juin 1938 a été abrogée par la loi du 10 juillet 1965. En application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, les stipulations contraires sont non avenues par le seul effet de la loi et doivent être réputées non écrites. Les articles 24, 25 et 26 relatifs aux conditions de majorité de vote font parties des dispositions impératives auxquelles il ne peut être dérogé.

Dès lors, la clause du règlement de copropriété susvisée relative aux conditions de majorité de vote s’agissant de la réalisation de travaux privatifs, contraire à ces dispositions impératives, doit être réputée non écrite.

Le syndicat des copropriétaires ne répond pas sur cette demande ni sur les moyens soulevés par les demanderesses.

***

L’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites (…) ».

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 dispose, quant à lui, que « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…)

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; (…) »

L’article 26 de la même loi prévoit que « sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ; (…) ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient aux termes de ses dernières conclusions que la demande d’autorisation des travaux formée par les demanderesses relèverait d’un vote de l’assemblée générale des copropriétaires à la double majorité telle que prévue par le règlement de copropriété, ce qui ne permettrait pas en conséquence de solliciter une autorisation judiciaire de travaux fondée sur l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.

Mesdames [U] et [Y] [N] soutiennent, quant à elle, que la clause du règlement de copropriété visée par le syndicat des copropriétaires doit être déclarée non écrite par le tribunal.

L’immeuble sis [Adresse 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et est régi par un règlement de copropriété en date du 30 octobre 1953 (pièce n° 23 produite par les demanderesses). Ce règlement de copropriété est donc antérieur à la loi du 10 juillet 1965.

Il comprend un article 2 intitulé « Distinction des choses et parties communes et des parties privées – Choses et parties communes » qui définit comme parties communes notamment « la totalité des sols, le revêtement du sol, des cours et courettes, les fondations, les gros murs (façades, pignons et refends), les murs de clôture, de séparation et de soutènement, en un mot tous les murs et éléments constituant l’ossature de la maison, mais non les enduits et revêtements à l’intérieur de chaque lot » ainsi que « les murs et cloisons séparant les parties communes des parties privées ».

Par ailleurs, le règlement de copropriété comporte dans une partie intitulée « Droits et obligations de chaque propriétaire », un article 1er « Modifications aux parties communes – interdiction » qui stipule en son alinéa deux que « les choses communes ci-dessus déterminées et tout ce qui touche à l’harmonie de l’immeuble ou à sa structure ou aux baies prévues en façade, ne pourront être modifiées qu’avec le consentement de la double majorité prévue à l’article 8 de la loi du 28 juin 1938 et comprenant d’une part, la moitié plus un des propriétaires et d’autre part, les trois/quarts au moins des millièmes qu’ils représentent ».

Comme le relèvent les demanderesses, la loi du 28 juin 1938, et notamment son chapitre II (Dispositions régissant les copropriétaires), à laquelle renvoie le règlement de copropriété, a été abrogé par l’article 48 de la loi du 10 juillet 1965 et n’est donc plus applicable.

Par ailleurs, la double majorité prévue par le règlement de copropriété contrevient aux conditions de majorité posées par les articles 24, 25 ou encore 26 de la loi du 10 juillet 1965. Ces articles sont, en application de l’article 43 de la même loi, d’ordre public de sorte que le règlement de copropriété ne peut y déroger.

En conséquence, cette clause est manifestement contraire aux dispositions d’ordre public relatives aux conditions de majorité des votes aux assemblées générales prévues par la loi du 10 juillet 1965.

Il convient donc de déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété stipulant que « les choses communes ci-dessus déterminées et tout ce qui touche à l’harmonie de l’immeuble ou à sa structure ou aux baies prévues en façade, ne pourront être modifiées qu’avec le consentement de la double majorité prévue à l’article 8 de la loi du 28 juin 1938 et comprenant d’une part, la moitié plus un des propriétaires et d’autre part, les trois/quarts au moins des millièmes qu’ils représentent ».

III – Sur la demande d’autorisation de réaliser les travaux, formée par les demanderesses

Mesdames [U] et [Y] [N] fondent leur demande sur l’article 30 alinéa quatre de la loi du 10 juillet 1965.

Elles soutiennent en substance que la demande d’autorisation de travaux respecte toutes les conditions posées par les articles 25 b) et 30 alinéa quatre de ladite loi à savoir que :

— leur demande d’autorisation de travaux a été rejetée par la résolution n° 27 de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er juillet 2022,

Décision du 25 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/11612 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX7RH

— le projet respecte la destination de l’immeuble ; les travaux seront effectués à l’intérieur de leurs lots privatifs ; la destination de l’immeuble sis [Adresse 3] est mixte et est principalement à usage d’habitation ; leur projet n’affectera pas l’aspect extérieur de l’immeuble ni les droits des autres copropriétaires puisque le mur séparatif se trouve à l’intérieur de leurs deux lots,

— le projet de percement d’un mur mitoyen, partie commune, n’entraîne pas un acte de disposition ou d’appropriation de cette partie commune même si l’usage de cette porte est réservé au seul copropriétaire intéressé ; il n’a pas non plus pour effet d’accorder au copropriétaire un droit de jouissance exclusif sur une partie commune dont l’accès est, en toute hypothèse, situé à l’intérieur de son lot privatif ; il n’y a donc pas lieu de faire application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

— le projet constitue une amélioration devant permettre à Madame [U] [N] de continuer à vivre chez elle en lui permettant d’accéder à l’ascenseur de l’immeuble sis [Adresse 15],

— les travaux pour lesquels l’autorisation judiciaire est demandée n’ont pas encore été entrepris,

— le dossier des travaux présenté contient toutes les informations nécessaires et est donc précis et complet ; le projet est d’envergure limitée en ce qu’il ne nécessite aucune démolition des conduits adossés des deux côtés du mur mitoyen, qu’il est conforme au plan de la sécurité incendie, qu’il a été validé par un bureau de contrôle, que le renforcement structurel a été défini par un BET indépendant et que le projet ne modifiera pas la couverture assurantielle des demanderesses ni de l’immeuble,

— enfin, les arguments du syndicat des copropriétaires ont déjà été rejetés par les décisions du tribunal judiciaire et par la cour d’appel ; l’architecte de l’immeuble a émis un avis favorable au projet et les demanderesses ont obtenu l’autorisation de la ville de [Localité 24].

Le syndicat des copropriétaires soutient, quant à lui, en substance, que :

— le projet présenté n’est pas complet et présente des lacunes techniques, raison pour laquelle les différentes assemblées générales des copropriétaires n’ont pas voté l’autorisation des travaux,

— le projet présenté par les demanderesses n’apporte pas de réponse sur des points techniques qui constituent un risque majeur et une atteinte aux modalités de jouissance des copropriétaires et justifient l’opposition des deux syndicats de copropriétaires au projet présenté ; ces points techniques restés sans réponse concernent :

* la fissuration et la détérioration des conduits de fumées lors du percement du mur mitoyen et de la mise en place des portiques métalliques, comme cela s’est produit sur l’immeuble du [Adresse 15] lors des travaux irréguliers de la SCI SCHAFFER en 2015,

* la fissuration et la détérioration des conduits de fumées lors de la mise en place des bâtis des portes coupe-feu de part et d’autre du mur mitoyen car ceux-ci sont scellés sur les conduits,

* l’absence de garantie quant au maintien en position fermée des portes coupe-feu car situées dans des parties privées,

* la modification de la qualité du coupe-feu dans la mesure où les portes coupe-feu situées à proximité immédiate des conduits de fumée ainsi que de la cage d’escalier de l’immeuble sis [Adresse 15], éléments majeurs de propagation du feu dans un immeuble, ne reproduiront jamais la qualité coupe-feu d’un mur mitoyen en pierre de 50 cm,

* la réglementation coupe-feu mise en avant par les demanderesses s’applique à des constructions accessibles au public (bureaux, commerces, etc.) et non pas à l’intérieur d’un appartement privé, de plus localisé dans deux immeubles différents,

* les rapports du bureau de contrôle VISORI PREVENTION soulignent d’une part, le caractère non envisageable des travaux projetés eu égard à la sécurité incendie des deux immeubles et d’autre part, le risque sérieux et avéré encouru par les deux immeubles des [Adresse 1] [Adresse 15] du fait de l’absence totale de conformité à la règlementation incendie du projet de travaux de mise en communication de leurs deux appartements situés dans deux bâtiments distincts exposé par les demanderesses,

— le projet présente également des irrégularités juridiques et ne réunit pas les conditions nécessaires à la demande d’autorisation des travaux, à savoir :

* les travaux avaient commencé sans attendre l’autorisation du syndicat des copropriétaires,

* la double majorité qualifiée ne permet pas aux demanderesses d’obtenir l’autorisation judiciaire, les travaux relevant de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

* le refus systématique de fournir certains plans : les plans au niveau du sol démontreraient de façon univoque que le passage au niveau du sol du coté du [Adresse 15] ne serait d’environ que de 40 cm et ce, sans prendre en compte les dimensionnements finaux des protections coupe-feu (de 1 à 8 cm),

* des analyses et des rapports sont contradictoires entre les architectes des deux parties et il existe une différence d’appréciation quant aux risques encourus par l’immeuble en raison du projet des demanderesses, ce qui justifie la demande d’expertise formée à titre subsidiaire par le syndicat des copropriétaires.

***

En droit, le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b [autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de l’immeuble], tout copropriétaire […] peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus » [transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existants, adjonction d’éléments nouveaux, aménagement de locaux affectés à l’usage commun, création de tels locaux].

Les travaux d’amélioration visés à l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent faire l’objet d’une autorisation judiciaire qu’à la condition qu’ils respectent la destination de l’immeuble et qu’ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (Civ. 3ème, 10 décembre 2003, n° 02-14.251).

L’autorisation judiciaire de travaux prévue par le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où elle va à l’encontre de la volonté exprimée par l’assemblée générale des copropriétaires est soumise à des conditions strictes, ainsi spécialement :

Décision du 25 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/11612 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX7RH

— les travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble,

— il doit s’agir de travaux d’amélioration,

— les travaux ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, notamment en ce qui concerne l’atteinte à l’esthétique de l’immeuble.

L’autorisation judiciaire de l’article 30 ne dépend ainsi pas des autorisations administratives données et relève de la seule appréciation du tribunal au regard des conditions posées par cet article.

Le refus d’autorisation ouvre droit au copropriétaire contestant la décision d’obtenir une autorisation judiciaire, sous réserve de la production des pièces techniques décrivant les travaux projetés afin que la juridiction saisie puisse se prononcer en toute connaissance de cause.

Outre que la condition de caractère définitif ne se trouve pas dans le texte de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, le caractère définitif ne peut que signifier que le vote de refus doit avoir été adopté à titre définitif, c’est-à-dire non provisoire et non conditionné par un événement futur, ce qui est bien le cas en l’espèce, aux termes de la résolution n° 27 de l’assemblée générale du 1er juillet 2022.

Il est par ailleurs constant qu’une demande d’autorisation judiciaire ne peut être accueillie si le copropriétaire intéressé a déjà fait réaliser lui-même les travaux, de sa propre autorité (ex. : Civ. 3ème, 25 avril 1990, n° 88-13.814 ; 19 janvier 1994, n° 92-13.431 ; 22 mai 1997, n° 95-16.438, 19 septembre 2012, n° 14-13.386, etc.).

L’amélioration ne doit pas nécessairement profiter à tous les copropriétaires et peut ne bénéficier qu’au seul copropriétaire qui sollicite l’autorisation d’effectuer les travaux (ex. Civ. 3ème, 13 février 1991, n° 89-15.938, Civ. 3ème, 30 juin 1992, n° 91-12.000).

Le tribunal ne peut refuser d’accorder l’autorisation sans rechercher si les travaux sont de nature à porter atteinte à la destination de l’immeuble (Civ. 3ème, 5 avril 1995, n° 93-17.714) ou « sans constater que les travaux pour lesquels l’autorisation était demandée, étaient contraires à la destination de l’immeuble ou portaient atteinte aux droits des autres copropriétaires » (Civ. 3ème, 2 février 1999, n° 97-14.585).

En revanche, les travaux contraires à l’intérêt collectif doivent être refusés (ex. : Civ. 3ème, 19 octobre 2010, n° 09-70.515). Il en est de même de ceux qui affectent l’harmonie de l’immeuble et son esthétique, participant de la destination de l’immeuble (ex. : Civ. 3ème, 21 mai 2008, n° 07-12.703).

Les juges du fond apprécient souverainement si le projet de travaux présente des risques pour les droits des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 3 octobre 2012, n° 11-17.705) ou si au contraire la demande a pour objet des travaux d’amélioration ne portant pas atteinte à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 7 février 2012, n° 10-27.722 ; 3 octobre 2012, n° 11-12.026 ; 23 juin 2015, n° 14-13.386).

Enfin, l’article 30, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 n’impose pas que les travaux soumis au tribunal pour autorisation soient rigoureusement identiques à ceux refusés par l’assemblée générale, le projet pouvant comporter des évolutions limitées destinées à tenir compte des critiques du syndicat des copropriétaires sans toutefois porter sur un projet différent (ex. : Civ. 3ème, 4 juin 2014, n° 13.15.400, 23 juin 2015, n° 14-13.386, premier moyen).

Par ailleurs, il est de principe que l’assemblée générale est souveraine et n’a pas à motiver ses décisions de refus (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 4 octobre 2017, n° RG 15/13391) dans le procès-verbal, lequel n’est pas un compte-rendu des débats, dès lors que le syndicat est en mesure de justifier a posteriori de motifs sérieux et légitimes en contre preuve de l’abus allégué, en explicitant et en développant les motifs de refus de l’assemblée générale (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 11 septembre 2013, n° RG 12/00157).

En l’espèce,

3-1 Sur la condition d’un refus préalable de l’assemblée générale des copropriétaires :

Il est constant que la demande d’autorisation judiciaire de travaux formée par Mesdames [U] et [Y] [N] a fait l’objet d’un refus par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 25] en date du 1er juillet 2022 (résolution n° 27).

Les demanderesses se fondent sur cette seule assemblée générale des copropriétaires du 1er juillet 2022 dans le cadre de la présente procédure pour solliciter l’autorisation judiciaire de procéder aux travaux projetés.

Il importe donc peu de savoir si les refus des précédentes assemblées générales des copropriétaires étaient justifiés et si le dossier présenté lors de ces assemblées générales par Mesdames [U] et [Y] [N] présentait des lacunes, le tribunal ne devant statuer que sur les pièces versées au débat sur la base du refus de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er juillet 2022.

3-2 Sur le fait que les travaux projetés constituent des travaux d’amélioration :

Mesdames [U] et [Y] [N] exposent que la réunion des deux appartements situés respectivement dans l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 15] doit permettre une meilleure indépendance à Madame [U] [N] en raison de l’accès à un ascenseur situé dans l’immeuble sis [Adresse 15], nécessaire au regard de son état de santé. Ce projet doit également permettre la conservation des archives de l’époux décédé de Madame [U] [N], [H] [N].

Le syndicat des copropriétaires ne discute pas ces objectifs.

Dès lors, il apparaît que les travaux projetés constituent des travaux d’amélioration.

3-3 Sur l’absence de contrariété à la destination de l’immeuble :

Le projet des demanderesses de relier les deux appartements au sein des immeubles sis respectivement [Adresse 2] a pour but d’en faire l’habitation principale de Madame [U] [N] ce qui ne contrevient pas à la destination de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 26] prévue au règlement de copropriété de cet immeuble, cette destination étant principalement à usage d’habitation.

Par ailleurs, les travaux projetés étant prévus à l’intérieur du lot privatif de Mesdames [U] et [Y] [N], ce projet n’affectera pas non plus l’aspect extérieur de l’immeuble, ni même son standing comme l’affirme le syndicat des copropriétaires.

3-4 Sur l’absence d’atteinte aux droits des autres copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires soutient que le dossier technique présenté par les demanderesses présenterait des lacunes techniques et que le projet menacerait la stabilité structurelle de l’immeuble, qu’il n’apporterait pas les garanties suffisantes en matière de sécurité incendie et enfin qu’il présenterait un risque d’altération des conduits de cheminée de l’immeuble sis [Adresse 3].

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 1er juillet 2022 que le dossier technique présenté comprenait :

« – le dossier travaux (rapport de présentation, documents graphiques, reportage photographique, notes de calcul de la société EVERREST ENGINEERING)

— la note explicative de M. [A] au SDC du 4/10/2018

— la note explicative de M. [A] du 16/07/2019

— les rapports de vérification par la société RISK CONTROL sur la faisabilité réglementaire au regard de la sécurité incendie

— jugement du tribunal judiciaire de Paris du 13/1/2022

— le permis de démolir du 15/02/2022

— les attestations d’assurance professionnelle de l’architecte M. [A] pour 2021 et 2022 ».

Ces documents sont produits dans la présente procédure ainsi que de nouvelles pièces, dont certaines sont postérieures à cette assemblée générale, qui viennent compléter, préciser, voire parfois contredire, les éléments techniques communiqués lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er juillet 2022.

S’agissant en premier lieu de la stabilité structurelle de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires affirme que le projet des demanderesses présente un risque d’atteinte à la stabilité structurelle de l’immeuble et se fonde, aux termes de ses dernières conclusions, sur un rapport d’expertise judiciaire de Madame [S] [W], en date du 27 octobre 2020 (pièce 44-1 des demanderesses), qui mettrait en évidence « une atteinte […] aux parties communes consistant en des travaux irréguliers sur le mur porteur au niveau de son allège ».

Il sera relevé que ce rapport d’expertise concerne des travaux aux rez-de-chaussée et sous-sol du local commercial situé dans l’immeuble litigieux et appartenant à Madame et Monsieur [Z]. Ce rapport fait suite à une assignation délivrée en référé par le syndicat des copropriétaires pour des travaux affectant les parties communes et portant atteinte à la stabilité de l’immeuble.

Or, non seulement le rapport d’expertise judiciaire ne retient la présence d’aucun des désordres allégués par le syndicat des copropriétaires dans son assignation, mais il ne constate aucune faiblesse structurelle au niveau du sous-sol de l’immeuble.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires se contente d’affirmer que la structure de l’immeuble est d’ores et déjà très fragilisée et que le projet des demanderesses y porterait atteinte sans produit d’élément venant démontrer la réalité de cette affirmation. Il sera relevé que dans le cadre de la procédure ayant donné lieu à l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 24] en date du 20 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires avait produit deux rapports relatifs à la stabilité structurelle de l’immeuble (le rapport du cabinet IG solution du 27 juillet 2023 et le rapport de la société Ginger CEBTP du 18 octobre 2023 intitulé « instrumentalisation de façade »). Ces rapports ne sont pas produits dans le cadre de la présente procédure et il sera souligné que la cour d’appel de [Localité 24] avait noté que ces rapports présentaient des conclusions contradictoires.

Il n’est d’ailleurs pas non plus versé aux débats par le syndicat des copropriétaires, dans le cadre de la présente procédure, le procès-verbal de constat par commissaire de justice du 20 avril 2023 ni l’avis de Monsieur [G] en date du 19 avril 2023 relatifs à la question de la stabilité de l’immeuble (et produits devant la cour d’appel de [Localité 24]).

Il ressort, cependant, de l’étude d’exécution des travaux en date d’avril 2016, mise à jour en février 2018 puis en septembre 2018 (pièce n° 5 des demanderesses) que : « dans le cadre de son étude d’exécution, le bureau a reconduit la proposition de l’architecte [C] [M] de créer le passage au fond du placard du salon de l’appartement n°13 […], car il s’agit de l’emplacement le plus approprié : il existe en effet à cet endroit, un amincissement du mur mitoyen (dont la largeur est réduite à 24 cm contre 50 cm pour le reste du linéaire), ce qui permet de limiter la démolition et le renforcement nécessaire. […] De plus, la disposition actuelle des cheminées adossées des deux côtés du mur mitoyen à cet emplacement ne nécessite pas d’envisager une démolition de conduit, observation confirmée par une société de fumisterie en 2017 qui a réalisé l’identification des conduits de cheminée situés à proximité du passage projeté des deux côtés (n° 13 et n° 15).

Afin de dimensionner avec précision le passage projeté, le bureau [A] ACMH et associés a refait entièrement le relevé des dispositions existantes et a produit les documents graphiques suivants:

— plan du 4ème étage,

— plan du 5ème étage,

— plan de toiture,

— coupes longitudinales de part et d’autre du mur porteur,

— coupes transversales sur le mur porteur. […]

Au vu des dispositions relevées, le passage à créer dans le mur porteur sera en biais et ne pourra pas excéder 56 cm de largeur de passage sur 1 m 85 de haut. De plus, côté n° 15, il sera impératif de conserver les deux conduits adjacents de part et d’autre, repérés avec les n° 5 et 9 par la société de fumisterie, qui réduisent ponctuellement en hauteur et en largeur le passage ».

Par ailleurs, cette étude d’exécution précise que dans un III intitulé « Renforcement structurel » que « le renforcement structurel proposé en conséquence se compose d’un cadre périphérique complet au niveau de l’ouverture, assurant une reprise des charges plus homogène qu’un simple linteau et étant plus adapté aux maçonneries de moellons anciennes. […] Enfin, pour répondre à une interrogation de la copropriété du n° 13, la création de ce passage au niveau du 4ème étage ne présente pas de risque vis-à-vis de la présence du tirant observé sur l’immeuble du n° 15. En effet, ce tirant est situé deux étages en dessous du passage projeté et est parallèle au mur mitoyen ; de ce fait, si son rôle est justifié dans la structure porteuse générale de l’immeuble, il n’a aucun impact dans la reprise des charges au niveau du mur mitoyen ».

Enfin, il est également produit deux rapports de Monsieur [G] en date des 3 février et 7 mai 2025 (pièces 38 et 43 des demanderesses).

Il ressort des éléments de la procédure que Monsieur [G] est intervenu en qualité d’architecte de la copropriété sis [Adresse 15] puis de celle sis [Adresse 3] et avait rendu des avis réservés sur le projet des demanderesses, notamment en 2015 et 2018, relativement à la problématique de la sécurité incendie ainsi que sur la préservation des conduits de cheminée.

Toutefois, dans les rapports établis en 2025, Monsieur [G] indique avoir revu sa position notamment au regard des nouveaux documents qui lui ont été communiqués récemment. S’agissant de la stabilité de l’immeuble, il évoque dans sa note du 3 février 2025 avoir reçu « un rapport de Ginger CEPTP du 16 janvier 2024 concluant pour les mouvements de l’immeuble à : « ces résultats montrent un mouvement résiduel de quelques centimètres de degrés pour l’inclinomètre et de dixième de millimètre pour le fissuromètre. Les mouvements semblent être corrélés aux variations de température, néanmoins un mouvement résiduel est présent après un an de suivi, ce qui n’est pas négligeable » ». Pour autant ce rapport n’est pas produit aux débats et Monsieur [G] indique en réponse que « le projet de mon confrère [X] [A], architecte en chef des monuments historiques honoraire, créant une petite baie de passage libre entre les deux adresses est tout à fait réalisable : compte tenu de la position de l’ouverture dans le haut des immeubles et de son échelle réduite ce projet est négligeable par rapport aux masses des constructions, ne compromettant en aucune façon leurs stabilités et pourra être entrepris avant le renforcement des terrains sous les fondations du 13 ».

Il confirme le 7 mai 2025 que « le projet d’ouverture de mur en partie supérieure des bâtis par Mesdames [N], dans le strict respect des existants, doit être ramené à l’échelle de sa toute petite dimension, dérisoire et anecdotique par rapport, ne serait-ce, qu’à l’importante masse des deux immeubles concernés et ne produira aucune perturbation dans le gros œuvre et les conduits de fumées ».

Ces éléments techniques permettent en conséquence de considérer que le projet de réunion des deux appartements mitoyens par le biais d’une ouverture dans le mur porteur mitoyen est techniquement possible et qu’il ne porte pas atteinte à la structure des immeubles concernés.

Concernant en second lieu les garanties sur la sécurité incendie, le syndicat des copropriétaires produit trois pièces, à l’appui de son affirmation selon laquelle le projet des demanderesses ne présente pas les garanties suffisantes en matière de sécurité incendie, à savoir :

— un rapport de M. [O] [T] en date du 1er novembre 2020,

— un rapport de la société Visori Prévention du 5 octobre 2023,

— et un rapport complémentaire de la société Visori Prévention du 10 février 2025.

Il ressort de la lecture du rapport de M. [O] [T] du 1er novembre 2020 que l’analyse du projet réalisé a été faite sur pièces sans indication précise des pièces consultées et intitulées « documents 1, 2 etc. » et sans visite in situ.

Par ailleurs, les pièces techniques produites par les demanderesses sur la question de la sécurité incendie répondent aux critiques formulées par le rapport de M. [O] [T], de sorte que ce rapport ne peut suffire à démontrer la réalité d’un risque relatif à la sécurité incendie (cf infra).

Le rapport de la société Visori Prévention du 5 octobre 2023 rappelle la règlementation applicable en la matière et affirme qu'« après analyse, la mise en communication de deux appartements privatifs, situés dans 2 bâtiments différents ayant pour adresse respective le [Adresse 23] et le n° [Adresse 14] à [Localité 24] :

— Ne respecte pas l’article L141-1 du code de la construction et de l’habitation visant à limiter la propagation du feu des bâtiments ;

— Ne respecte pas l’un des deux principes généraux de la circulaire du 13/12/82 visant à ne jamais diminuer le niveau de sécurité d’un bâtiment lors de la réalisation de travaux ;

— Ne respecte pas l’article 102 de l’arrêté du 31/01/86 modifié visant à interdire toute diminution des caractéristiques de réaction et de résistance au feu des ouvrages et matériaux ;

— Peut constituer une entrave à l’intervention des services de secours étant donné qu’un appartement unique présenterait 2 adresses différentes.

Au regard des réglementations susmentionnés, la réalisation des travaux décrits ne nous semble pas envisageable ».

La cour d’appel de [Localité 24] a relevé, aux termes de son arrêt du 20 novembre 2024, que l’avis énoncé dans ce rapport n’était étayé « par aucune étude concrète du projet de travaux soumis à l’assemblée général des copropriétaires sis [Adresse 3]. Cet avis demeure formulé en des termes généraux et abstraits ».

Le syndicat produit donc un rapport complémentaire en date du 10 février 2025 de la même société. Ce rapport ne contient pas davantage d’étude concrète du projet de travaux des demanderesses. Il n’indique d’ailleurs pas les documents étudiés pour émettre l’avis ni même si une visite sur les lieux a pu avoir lieu.

Par ailleurs, Monsieur [G] dans son rapport du 7 mai 2025 indique que « les rapports de préventions de Visori Prévention, avec leur catalogue d’énumération des règles de sécurité incendie pour des immeubles qui seraient construits aujourd’hui, exagérément et tendancieusement alarmistes, n’ont aucun sens pour des bâtiments édifiés il y a un lointain passé, qui plus est avec des liants des maçonneries et des enduits faits de plâtre dont on sait combien ils jouent parfaitement leur rôle de protection au feu du bâti parisien, ceci d’autant plus que les appartements dont il est question sont traversants et donnent, grâce à deux façades sur, tout à la fois, la [Adresse 28] et la [Adresse 27], rues parfaitement accessibles aux secours avec échelles des pompiers parisiens lesquels possèdent les engins adaptés aux rues étroites du vieux Pairs (contrairement à ce qu’a écrit Visori Prévention !) ».

Il ajoute que « l’installation d’une porte coupe-feu munie d’un ferme porte automatique complétant la petite ouverture de baie projetée entre les deux adresses sera parfaitement conforme : ce type d’installation se retrouve d’ailleurs dans des locaux recevant énormément de public comme par exemple le forum des Halles voisin, au droit duquel les risques de propagation de feux et de fumées sont autrement plus dangereux, concernant une toute autre échelle que celle d’une minuscule baie de passage étroite pour un seul être humain ».

Dès lors, les deux rapports de la société Visori Prévention sont insuffisants à démontrer la réalité du risque sur la sécurité incendie allégué en défense et sont en outre contredits par les éléments produits par les demanderesses.

Ainsi, le dossier de travaux présenté lors de l’assemblée générale des copropriétaires indique, s’agissant de la sécurité incendie, que « la réglementation en matière de sécurité incendie pour les immeubles d’habitation est définie dans l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation et la circulaire du 13 décembre 1982 relative à la sécurité des personnes en cas de travaux de réhabilitation ou d’amélioration des bâtiments d’habitation existants. La brochure […] édictée par l’agence régionale de l’habitat en septembre 2008 synthétise cette réglementation, notamment du point de vue de l’isolement par rapport aux bâtiments tiers : « pour limiter la propagation des flammes et des fumées, il convient également de s’assurer de l’isolement du bâtiment par rapport aux bâtiments mitoyens. Ainsi, un degré coupe-feu 1 heure au moins (voire 2 heures si présence d’une activité à risque dans l’un des bâtiments) doit être assuré entre des bâtiments mitoyens, sur toute leur hauteur. Les communications éventuelles […] seront réalisées au moyen de portes coupe-feu de degré ½ heure munies de ferme-porte ».

Ces dispositions réglementaires ont bien été prises en compte dans le projet de Mesdames [U] et [Y] [N] puisqu’il est prévu la mise en place de deux portes CF1/2 h de part et d’autre du passage. Ces portes seront équipées de ferme-portes afin d’assurer une fermeture permanente et d’éviter tout risque de propagation d’incendie.

Par ailleurs, le projet expose que « la mise en place de détecteurs ponctuels de fumée de part et d’autre du passage renforcera ces dispositions de sécurité.

Afin d’éviter tout risque incendie, les conduits 6 et 8 côté n° 15 qui sont inutilisés et en partie démolis depuis plusieurs années seront refermés et protégés avec un habillage CF 1 h, constitué d’un remplissage de maçonnerie à base de plâtre et d’un enduit plâtre. La partie basse du conduit n° 5, actuellement utilisé pour une chaudière à gaz située au 3ème étage, sera protégée par un enduit plâtre assurant le degré coupe-feu 1 h ».

En outre, le rapport de vérification technique de la société Risk Control du 14 mars 2019 indique en page 7 que « nous émettons un avis favorable sur les travaux de restitution du degré coupe-feu des conduits de cheminée tels que décrits dans les pièces graphiques établis par le bureau [A] ACMH & associés, notamment le rebouchage du conduit 8 bouché de longue date et la protection de la partie basse du conduit n° 5 ce qui va dans le sens de la sécurité.

Nous émettons un avis favorable sur les renforts métalliques proposés pour la création de l’ouverture dans le mur porteur mitoyen.

Nous émettons un avis favorable sur la mise en place du tubage ».

Concernant les problématiques relatives à l’absence de communication des plans au niveau du sol et à la largeur du passage au sol soulevées par le syndicat des copropriétaires en défense, il sera relevé que le rapport de présentation fourni lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er juillet 2022 contenait plusieurs plans et des plans de coupe permettant de localiser de manière précise le passage projeté et ses dimensions. Par ailleurs, les notes du bureau [A] des 11 mai 2017, 28 février et 4 octobre 2018 produites par les demanderesses rappellent que les graphiques joints auxdites notes et au projet soumis à l’assemblée générale permettent de vérifier les dimensions du passage au sol.

Dès lors, le grief tenant à la non-communication de plans au sol par M. [A] sera écarté.

Il sera au surplus relevé que la dimension du passage au sol, évaluée au plus étroit à 45 cm du côté du n° 15, est une donnée connue qui a été prise en compte par le bureau d’études lors de la conception du projet et dont rien ne démontre qu’elle empêchera l’installation d’une porte coupe-feu telle que prévue audit projet.

Ces éléments sont en outre corroborés par des documents techniques postérieurs. Ainsi, dans sa note additive du 16 juillet 2019, l’architecte M. [A] confirme que « le projet de passage élaboré par le bureau [A] n’est affecté en aucune manière par ces travaux visant à améliorer l’étanchéité des conduits existants et la protection coupe-feu des parties communes. Le projet d’ouverture entre les deux immeubles comprend également des dispositifs assurant un degré de résistance au feu réglementaire des ouvrages (portes coupe-feu, ferme-portes, peinture intumescente sur les éléments en métal) ».

De même, dans son rapport de vérification technique du 18 décembre 2020, la société Risk Control confirme son avis favorable au projet, en précisant que « le coupe-feu assure une protection supplémentaire comparé au pare-flammes. En plus d’assurer une étanchéité au feu, le coupe-feu assure aussi une isolation thermique ». Ce rapport conclut que « dans le cadre du projet, un sas avec portes coupe-feu de degré ½ heure sera mis en place, allant dans la sens de la sécurité, puisque les différents règlements exigent un pare-flammes (moins contraignant que le coupe feu) ».

Décision du 25 Septembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/11612 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX7RH

Ces éléments confirment que le projet de travaux des demanderesses, soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er juillet 2022, respecte la réglementation applicable en matière de sécurité incendie et que la réalité des craintes alléguées par le syndicat des copropriétaires en défense n’est pas démontrée.

En troisième lieu, sur le risque d’altération aux conduits de cheminée, l’étude d’exécution des travaux ajoute en pages 7 et 8, s’agissant des conduits de cheminée, qu'« aucune démolition de conduit existant ne sera nécessaire pour la création de ce passage. En effet, elle n’aura d’impact que sur le mur porteur : le projet s’est attaché à dimensionner le passage des conduits existants.

La reconnaissance des conduits par une société de fumisterie, intervenue in situ à deux reprises, les 22 février et 15 mai 2017, a confirmé que les conduits de cheminées des deux immeubles ne seront pas impactés par le passage projeté. La société a repéré les conduits situés à proximité du passage projeté en utilisant des numéros de 1 à 17.

Côté n° 13, le passage sera réalisé au droit d’un placard existant entre deux conduits (n° 1 à droite et n °12 à gauche, ce dernier appartenant à Mme [N]). Les deux conduits ne seront pas impactés par les travaux projetés.

Les travaux envisagés du côté du n° 15 veilleront à ne pas affecter les deux conduits existants de part et d’autre du passage, repérés avec le n° 5 pour celui de gauche et avec le n°9 pour celui de droite ».

Le syndicat des copropriétaires soutient en défense que les demanderesses auraient débuté de manière irrégulière des travaux qui auraient conduit à la fissuration de conduit de cheminée au sein de l’immeuble sis [Adresse 15], ce qui a été constaté dans un rapport du cabinet d’architecture [G] en date du 1er février 2018 duquel il ressort que « dans le futur couloir d’accès au 13, les conduits de cheminée existants dans l’ancienne cuisine ont été démolis en partie sur côté droit de la pièce pour création d’un passage futur entre les deux copropriétés ».

Sur ce point, l’architecte de Mesdames [U] et [Y] [N] indique, dans sa note du 28 février 2018, que « Mme [N] indique qu’elle a uniquement dégagé ce qui se trouvait au-dessus d’un ancien placard découvert lors des travaux d’aménagement de l’appartement. Ce placard était aménagé dans les parties communes, dans l’espace d’un conduit de cheminée déjà détruit par un ancien propriétaire (conduit n° 3 sur le plan du cabinet [G] repéré avec le n° 6 dans le rapport de la société de fumisterie Albasini) ». Les clichés photographiques joints à l’étude d’exécution des travaux corroborent ces explications.

Il convient en outre de relever que ces travaux sur les conduits concernent non pas le syndicat des copropriétaires défendeur mais la copropriété voisine. En outre, lesdits conduits ont été remis en état par les demanderesses conformément aux préconisations du rapport précité et comme cela a été validé par le rapport de visite du 14 mai 2019, aucune autre atteinte de conduit concernant l’immeuble litigieux n’étant à déplorer.

De plus, le syndicat des copropriétaires expose en défense sa crainte de voir ses propres conduits atteints en raison de ces travaux irréguliers sur les conduits de l’immeuble mitoyen. Toutefois, il ne produit aucune pièce venant caractériser un tel risque.

Enfin, il convient de souligner que ce risque a été pris en compte par l’architecte des demanderesses qui a pu indiquer qu'« une attention particulière sera observée pendant toute la durée du chantier, pour veiller à ce que les travaux n’aient pas de répercussion sur l’intégrité des conduits environnants.

A cet effet il est prévu :

— de réaliser en démarrage de chantier un état des lieux exhaustif des maçonneries environnantes, notamment celles des conduits de cheminée, en présence de la maîtrise d’œuvre,

— de privilégier les techniques de démolition générant le moins possible de vibration […],

— d’effectuer l’ensemble des raccords plâtre, colmatage d’interstices, rejointoiement des maçonneries nécessaires sur les sections de conduits environnants la zone d’intervention pour assurer leur étanchéité et éviter tout risque d’incendie et de propagation des fumées ».

Dès lors, le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve d’un quelconque risque d’atteinte aux conduits de l’immeuble.

3-5 Sur la majorité requise pour le vote des travaux :

Le syndicat des copropriétaires soutient que le projet, dont l’autorisation judiciaire de travaux est demandée, relève d’un vote à la majorité prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’il constitue une appropriation d’une partie commune, et que pour faire application de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 comme le sollicitent les demanderesses, les travaux doivent relever de la majorité prévue à l’article 25 b) de ladite loi.

Pour rappel, l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains d’entre eux d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 26 de la même loi prévoit que sont prises à la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d.

En l’espèce, le projet des demanderesses est conforme à la destination de l’immeuble qui est à titre principal d’habitation, comme précédemment énoncé. La modification de la partie commune envisagée consiste en un percement d’une porte dans un mur mitoyen situé dans les parties privatives de l’appartement des demanderesses et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires d’user et de jouir de leurs lots et des parties communes qu’ils tiennent de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Comme énoncé ci-dessus, le projet de travaux ne prévoit ni modification ni dévoiement des conduits de cheminée de l’immeuble litigieux.

Dès lors, les travaux dont l’autorisation judiciaire est sollicitée par les demanderesses ne font qu’affecter les parties communes de l’immeuble et ne constituent nullement un acte d’aliénation ou d’appropriation de celles-ci au sens des dispositions de l’article 26 susmentionné.

En conséquence, ces travaux relèvent de la majorité prévue à l’article 25 b) et peuvent donc faire l’objet d’une demande judiciaire d’autorisation.

3-6 Sur l’absence de réalisation des travaux :

S’il a été précédemment relevé que certains travaux avaient été réalisés par les demanderesses s’agissant des conduits de cheminée, il est constant que les travaux pour lesquels l’autorisation judiciaire est sollicitée, à savoir la création d’un passage dans le mur mitoyen entre les deux appartements des deux immeubles mitoyens n’ont, quant à eux, pas été mis en œuvre.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les conditions posées par l’article 30 alinéa quatre de la loi du 10 juillet 1965 sont réunies.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de Mesdames [U] et [Y] [N] et il conviendra d’autoriser les travaux de création d’une ouverture communiquant entre les appartements du 4ème étage des immeubles mitoyens sis [Adresse 3] et [Adresse 16], tels que prévus dans le dossier présenté à l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], mais uniquement en ce qui concerne les travaux touchant les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 6], les travaux affectant les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 16] ayant déjà été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires de cet immeuble, le 11 mai 2015 (résolution n° 18, pièce n° 6 des demanderesses).

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande subsidiaire d’expertise.

IV- Sur les demandes indemnitaires formées par les demanderesses

Mesdames [U] et [Y] [N] fondent leur demande sur l’article 1240 du code civil et demandent l’indemnisation de leur préjudice moral résultant du rejet de leur demande d’autorisation des travaux par l’assemblée générale des copropriétaires du 1er juillet 2022, ce refus ayant, selon elles, mis en danger la santé de Madame [U] [N] et aggravé l’inquiétude de sa fille. Ainsi, elles soutiennent que le syndicat des copropriétaires est fautif pour avoir entretenu son opposition, de façon artificielle, et pour avoir en conséquence préjudicié à leurs intérêts ainsi que pour avoir entretenu une image négative des requérantes (par exemple, quand il a affirmé que Mesdames [N] avaient, dans le passé, fait preuve de négligence en étant absente à une assemblée générale extraordinaire qu’elles avaient fait convoquer).

Le syndicat des copropriétaires conteste toute obstruction abusive mais indique faire uniquement valoir ses droits à l’information concernant des travaux d’envergure qui ont des conséquences importantes pour la vie de l’immeuble. Il conclut au rejet de cette demande.

***

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, il convient de retenir, compte tenu des éléments susmentionnés, que le syndicat des copropriétaires a persisté dans son refus d’autoriser les demanderesses à réaliser les travaux sollicités par elles, alors que le jugement du 13 janvier 2022, confirmé par l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 24] du 20 novembre 2024, avait jugé abusif le refus de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 18 avril 2019 et alors que Mesdames [U] et [Y] [N] avaient formé une nouvelle demande lors de l’assemblée générale du 1er juillet 2022.

De plus, les demanderesses ont produit des éléments techniques suffisants pour que le syndicat des copropriétaires autorise ces travaux et elles n’ont pas hésité à compléter ces éléments avec des nouvelles pièces afin de répondre aux différentes interrogations du syndicat des copropriétaires.

Cependant, si le syndicat des copropriétaires a incontestablement commis une faute en maintenant abusivement son refus d’autorisation de travaux, les demanderesses ne démontrent pas la réalité du préjudice moral subi par Madame [Y] [N], qui n’est justifié ni dans son principe ni dans son quantum.

Il n’est pas non plus rapporté la preuve de l’existence d’un lien de causalité direct et certain entre l’état de santé de Madame [U] [N] et la faute retenue à l’encontre du syndicat des copropriétaires. Au surplus, il sera souligné que rien n’empêchait Madame [U] [N] de s’installer dans le logement acquis au sein de l’immeuble sis [Adresse 15] dans l’attente de la fin de la procédure et de bénéficier ainsi de l’usage de l’ascenseur de l’immeuble.

En conséquence, les demandes indemnitaires formées par Mesdames [U] et [Y] [N] seront rejetées. Ces dernières seront également déboutées de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune au titre de la condamnation à des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ainsi que de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à les garantir à hauteur de la quote-part des charges communes générales de leur(s) lot(s) dans le montant de la condamnation au titre de leur demande de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

V – Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître [J] [D].

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Mesdames [U] et [Y] [N] la somme globale de 8.814.20 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, cette somme étant justifiée par les notes d’honoraires produites en demande.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’intégralité de sa demande au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Mesdames [U] et [Y] [N] seront dispensées de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les parties seront déboutées de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par ces motifs,

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande tendant à voir révoquer, ou à défaut abréger, le sursis à statuer ordonné par jugement du 12 janvier 2023, présentée par Mesdames [U] et [Y] [N],

Déclare non écrite la clause du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 8] (article 1er intitulé « Modifications aux parties communes – interdiction » alinéa 2) stipulant que : « les choses communes ci-dessus déterminées et tout ce qui touche à l’harmonie de l’immeuble ou à sa structure ou aux baies prévues en façade, ne pourront être modifiées qu’avec le consentement de la double majorité prévue à l’article 8 de la loi du 28 juin 1938 et comprenant d’une part, la moitié plus un des propriétaires et d’autre part, les trois/quarts au moins des millièmes qu’ils représentent »,

Autorise les travaux de création d’une ouverture communiquant entre les appartements du 4ème étage des immeubles mitoyens sis [Adresse 3] et [Adresse 16], tels que prévus dans le dossier présenté à l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], mais uniquement en ce qui concerne les travaux touchant les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 7],

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de sa demande subsidiaire d’expertise,

Déboute Mesdames [U] et [Y] [N] de l’intégralité de leurs demandes de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

Déboute Mesdames [U] et [Y] [N] de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune au titre de la condamnation au paiement de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

Déboute Mesdames [U] et [Y] [N] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à les garantir à hauteur de la quote-part des charges communes générales de leur(s) lot(s) dans le montant de la condamnation au titre de leur demande de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] aux entiers dépens,

Accorde à Maître Armelle BENALI le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à payer à Mesdames [U] et [Y] [N] la somme globale de 8.814.20 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles,

Dispense Mesdames [U] et [Y] [N] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 24] le 25 Septembre 2025

La Greffière Le Président