TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Quentin VRILLIAUX

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Nathan MASKHARACHVILI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/04474 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4W4Q

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 21 janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [T] [N] [W]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Nathan MASKHARACHVILI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

Madame [J] [S]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Quentin VRILLIAUX, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 janvier 2025 par Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 21 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/04474 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4W4Q

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 25 octobre 2022, Mme [J] [S] a consenti à Mme [T] [N] [W] un bail d’habitation, portant sur un logement situé au [Adresse 3], moyennant un loyer en principal de 1100 euros, payable mensuellement et d’avance, et une provision sur charges mensuelle de 50 euros.

Un dépôt de garantie correspondant à un mois de loyer, soit la somme de 1100 euros, a été versé.

Par courriel du 3 octobre 2023, puis, par courrier recommandé avec demande d’avis de réception de son conseil en date du 9 octobre 2023, la locataire a sollicité la diminution de son loyer, supérieur selon elle au loyer de référence majoré applicable selon arrêté préfectoral, ainsi que le remboursement des sommes indûment versées de ce fait.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 30 mars 2024, Mme [T] [N] [W] a fait assigner Mme [J] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Dire que le loyer est soumis à encadrement et donc aux limites de 870,40 euros mensuels pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et de 892,80 euros mensuels pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024,

— Condamner Mme [J] [S] à réviser le loyer dans la limite de 892,80 euros mensuels

— Condamner Mme [J] [S] à lui payer les sommes de :

3516,80 au titre de la répétition de l’excédent de loyer versé,144,09 euros au titre des intérêts au taux légal sur l’excédent de loyer,828,80 euros à titre de dommages intérêts pour mauvaise foi dans le cadre des relations contractuelles,1000 euros pour l’indemnisation de son préjudice moral,1500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 mai 2024, à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 18 novembre 2024.

A l’audience du 18 novembre 2024, Mme [T] [N] [W], représentée par son conseil, a déposé des écritures, aux termes desquelles elle demande au juge de :

— Débouter Mme [J] [S] de l’intégralité de ses demandes,

— Dire que le loyer est soumis à encadrement et donc aux limites de 870,40 euros mensuels pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et de 892,80 euros mensuels pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024,

— Condamner Mme [J] [S] à réviser le loyer dans la limite de 892,80 euros mensuels,

— Fixer en conséquence le montant du loyer en principal à la somme de 870 ,40 euros, à compter du jour de la prise d’effet du bail et pour toute sa durée d’exécution du fait de l’absence d’indexation du loyer prévu au bail,

— Condamner Mme [J] [S] à lui payer les sommes, à parfaire au jour du jugement, de :

5969,90 euros au titre de la répétition de l’excédent de loyer versé,263,63 euros au titre des intérêts au taux légal sur l’excédent de loyer,2525,60 euros à titre de dommages intérêts pour mauvaise foi dans le cadre des relations contractuelles,3000 euros pour l’indemnisation de son préjudice moral,3000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

En réponse au moyen tiré de la prescription de son action soulevé en défense, elle précise, au visa de l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018, que cette dernière a été introduite dans le délai de trois ans après la signature son contrat de bail, et qu’elle ne tend pas à la rectification du bail par l’inscription des mentions omises des loyers de référence dans le contrat, laquelle est, elle, enfermée dans un délai plus court que l’action en révision de loyer et de répétition de l’excédent de loyer.

Sur le fond, elle sollicite, sur le fondement des articles 17 et 22 de la loi du 6 juillet 1989, 140 de la loi du 23 novembre 2018, et 1302-1 du code civil, la restitution de l’excédent de loyer et de dépôt de garantie qu’elle a versés, le montant du loyer contractuel et du dépôt de garantie étant supérieur au loyer de référence majoré.

Elle ajoute que le loyer contractuel n’étant pas révisable et n’étant pas soumis à indexation, c’est le montant du loyer de référence majoré applicable à la date de la conclusion du bail dont il doit être tenu compte pour calculer ce trop perçu et fixer le montant du loyer, cela pendant toute la durée du bail. Doit selon elle s’y ajouter l’intérêt au taux légal, qui, en vertu des articles 1352-6 et 1352-7 du code civil, doit s’appliquer à compter de la signature du contrat de bail, puisque c’est en toute mauvaise foi, parce qu’en connaissance de cause, que le loyer a été fixé de façon excessive.

C’est au visa des articles 1104, 1231 et 1231-1 du code civil qu’elle sollicite l’indemnisation du temps qu’elle a consacré à la résolution amiable du litige et à la défense de ses intérêts, accru par la mauvaise foi de la bailleresse, qui s’était pourtant adjoint les services d’un professionnel de l’immobilier, et qui ne pouvait donc ignorer les obligations auxquelles elle était tenue.

Elle ajoute avoir subi, outre des propos qu’elle juge inacceptables en référence à ses origines ethniques, des menaces qui ont suscité des angoisses, ainsi que la résistance abusive de la bailleresse à ses sollicitations concernant plusieurs dégâts des eaux ayant affecté son logement, justifiant l’indemnisation d’un préjudice moral distinct.

Enfin, elle considère que les demandes reconventionnelles formées par la défenderesse sont irrecevables, celles-ci ne se rattachant pas par un lien suffisant aux prétentions originaires ainsi que le prévoit l’article 70 du code de procédure civile.

Mme [J] [S], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle sollicite :

— l’irrecevabilité de la demande de révision du loyer et de celle formée au titre de la répétition de l’excédent de loyer,

— le rejet de l’intégralité des demandes formées par Mme [T] [N] [W],

— la condamnation de Mme [T] [N] [W] à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs pour la période postérieure au 29 octobre 2023, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— la condamnation de Mme [T] [N] [W] à procéder à une déclaration de sinistre auprès de son assureur à raison des dégâts des eaux allégués et à justifier du suivi de ce dossier auprès de sa bailleresse, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— la condamnation de Mme [T] [N] [W] à transmettre l’attestation de l’entretien de la chaudière au titre de l’année 2024, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— la condamnation de Mme [T] [N] [W] à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au visa des articles 122 du code de procédure civile et 140 V de la loi du 23 novembre 2018, elle soutient que l’action de Mme [T] [N] [W] est prescrite, l’action en diminution de loyer n’ayant pas été introduite dans les délais légaux.

Sur le fond, elle fait observer que l’intérêt légal ne saurait faire l’objet d’un chef de condamnation distinct, et rappelle qu’en vertu de l’article 1344-1 du code civil, les intérêts moratoires ne courent qu’à compter de la mise en demeure, quand l’article L 313-3 du code monétaire et financier précise que l’intérêt légal majoré ne court qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour où une décision de justice est devenue exécutoire.

Elle ajoute que la demande indemnitaire fondée sur le manquement de la bailleresse à son devoir de bonne foi fait double emploi avec sa demande formée au titre de la répétition de l’excédent de loyer, et que la locataire échoue à rapporter la preuve d’un préjudice comme du prétendu manquement dont elle se prévaut.

S’agissant de la demande formée au titre de l’indemnisation du préjudice moral de la locataire, elle observe que ce dernier n’est fondé que sur une disposition du code pénal, inapplicable devant la juridiction de céans, et conteste le harcèlement dont elle est accusée. Elle ajoute que la réalité du préjudice moral invoqué n’est pas démontrée. Enfin, elle émet des doutes sur la réalité des dégâts des eaux récemment invoqués, rappelant la profession d’avocate de la demanderesse qui, selon elle, ne saurait ignorer qu’il lui appartenait d’en faire la déclaration auprès de son assureur, et que certaines réparations locatives lui incombent.

Enfin, elle soutient que ses demandes reconventionnelles ont un lien suffisant avec les prétentions originaires, puisqu’il est allégué par la locataire que les dégâts des eaux auraient contribué à son préjudice moral.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 janvier 2025.

MOTIFS

Sur les demandes formées au titre de l’excédent de loyer

L’article 140 de la loi du 23 novembre 2018, dans sa version applicable à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose qu’à titre expérimental et pour une durée de huit ans à compter de la publication de la présente loi, dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, la commune de [Localité 7], les établissements publics territoriaux de la métropole du [Localité 5] [Localité 7], la métropole de [Localité 6] et la métropole d'[Localité 4] peuvent demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers régi par le présent article soit mis en place.

L’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 institue un dispositif d’encadrement des loyers dans certaines zones dites « d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements ( …) », dont la ville de [Localité 7] fait partie.

Ce dispositif prévoit essentiellement, d’une part, un loyer de base, librement fixé par les parties lors de la conclusion du bail, dont le montant doit toutefois être inclus dans une fourchette fixée par l’autorité préfectorale et, d’autre part, un éventuel complément de loyer justifié par « des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ».

L’arrêté n°2022-06-01-0009 a fixé les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés dans la commune de [Localité 7] pour les baux d’habitation conclus entre du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et l’arrêté n°2023-05-30-0005 a fixé les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés pour la Ville de [Localité 7] du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024.

En l’espèce, Mme [T] [N] [W] sollicite la condamnation de sa bailleresse à fixer le loyer conformément au loyer de référence majoré prévu par ces arrêtés, ainsi que la restitution de l’excédent de loyer et de dépôt de garantie versé depuis son entrée dans les lieux.

Mme [J] [S] considère que ces demandes sont irrecevables, au motif qu’elles n’auraient pas été formées dans les délais prévus par l’article 140 V de la loi du 23 novembre 2018.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 140 de la loi du 23 novembre 2018, dans sa version applicable au présent litige, dispose, en son III – A. -, que, dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution.

En son V. , il énonce que le contrat de location précise le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements. En cas d’absence dans le contrat de location de cette mention, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

Il résulte de ces dispositions que la loi prévoit deux hypothèses :

— l’une, dans laquelle le loyer contractuel est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat, et dans laquelle le locataire, peut, sous réserve d’avoir saisi la commission départementale prévue à l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989, solliciter une diminution de son loyer auprès du juge, sans précision sur un éventuel délai, de sorte que seule s’applique la limite de la prescription triennale prévue à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— l’autre, dans laquelle le contrat de location ne mentionne pas le loyer de référence et le loyer de référence majoré, et dans laquelle le locataire qui souhaite faire porter cette mention au contrat de bail, doit, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de le faire, et, en l’absence de réponse, peut saisir la juridiction d’une demande en diminution du loyer, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, Mme [T] [N] [V] a saisi la bailleresse, puis la commission départementale prévue à l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989, d’une demande de révision de son loyer et de restitution de l’excédent versé, sans solliciter la rectification de son contrat de bail, de sorte que ce sont les dispositions de l’article 140 III. de la loi précitée qui s’appliquent.

Son acte introductif étant daté du 30 mars 2024, le contrat de bail ayant été signé le 25 octobre 2022, soit moins de trois ans avant l’introduction de l’instance, son action est recevable.

Sur le fond

Il ressort de l’arrêté préfectoral n°2022-06-01-0009 du 2 juin 2022 qu’en fonction de la situation du logement donné à bail à Mme [T] [N] [W] et de sa catégorie, le loyer de référence majoré s’élevait, pour la période du 1 juillet 2022 au 30 juin 2023, à la somme de 27,2 euros du m2 ; le loyer du logement loué à Mme [T] [N] [W], d’une superficie de 32 m2, ne pouvait donc dépasser 870,40 euros.

De l’arrêté préfectoral n°2023-05-30-0005, il résulte que pour la période du 1 juillet 2023 au 30 juin 2024, le loyer de référence majoré s’appliquant au logement donné à bail à Mme [T] [N] [W] s’élevait à la somme de 27,5 euros par m2, soit 880 euros pour une surface de 32m2.

Or, le bail mentionne un loyer en principal de 1100 euros, soit un prix de 34,375 au m2 et il est établi, par les quittances de loyer et relevé des opérations bancaires produits par la demanderesse, que c’est cette somme qui a été mensuellement versée à Mme [J] [S] jusqu’à ce jour.

Il en résulte que le loyer versé par Mme [T] [N] [W] était supérieur au montant que pouvait demander la bailleresse en application de la réglementation de l’encadrement des loyers.

Le contrat de bail contenant une clause libellée « révision du loyer », en vertu de laquelle « le montant du loyer ne sera pas révisable pendant la durée du contrat », la demanderesse est bien fondée à solliciter :

— la fixation du montant du loyer contractuel à la somme de 870,40 euros depuis le 25 octobre 2022,

— la condamnation de Mme [J] [S] à lui verser la somme de 6428,80 euros au titre du trop versé pendant la période de location, correspondant à 229,6 euros par mois (1100 – 870,40) pendant 28 mois, correspondant à 27 mois de loyer et un mois de dépôt de garantie au jour de la présente décision.

Sur les intérêts moratoires

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Aux termes de l’article 1352-6 du même code, la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue. Aux termes de l’article suivant, celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu’il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement. Celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu’à compter du jour de la demande.

Il n’est en l’espèce pas établi que Mme [J] [S], qui a donné mandat à la SARL « Le Bel Avenir Gestion » pour gérer son bien locatif, savait que c’est en méconnaissance de la loi et de la règlementation que le loyer contractuel a été fixé à la somme de 1150 euros. Elle pouvait en effet légitimement penser qu’un professionnel de l’immobilier établirait un contrat de bail conforme à la loi. En l’absence de tout autre élément permettant d’établir que Mme [J] [S] avait connaissance du dépassement du loyer encadré lors de la conclusion du contrat de bail, sa mauvaise foi n’est pas établie.

En conséquence, les intérêts au taux légal courront à compter de la mise en demeure du 6 octobre 2023.

Sur les demandes indemnitaires

Au titre de la mauvaise foi dans les relations contractuelles

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1231 du code civil, à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

L’article suivant dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Mme [T] [N] [W] sollicite l’allocation de la somme de 2525,60 euros à titre de dommages et intérêts aux motifs que:

— Mme [S], qui s’était adjoint les services d’un professionnel de l’immobilier, ne pouvait ignorer que le loyer contractuel avait été surévalué,

— la répétition de l’indu constitue une obligation qu’elle a refusé d’exécuter, en dépit de multiples diligences accomplies en ce sens : courriers, mise en demeure et saisine de la commission départementale de conciliation.

Il a toutefois été précédemment établi que la mauvaise foi de Mme [J] [S] n’était pas établie, celle-ci ayant pu, justement, légitimement penser qu’avoir recours aux services d’un professionnel de l’immobilier pour établir le contrat de bail la prémunirait contre toute infraction à la loi.

Quant au temps qui s’est écoulé en raison du refus de la bailleresse d’exécuter son obligation de restitution de l’excédent de loyers à compter de la mise en demeure, qui a contraint la locataire à accomplir plusieurs démarches, il est indemnisé par les intérêts moratoires précédemment alloués.

En l’absence de démonstration d’un préjudice distinct du temps écoulé depuis sa première demande et la résolution du litige, indemnisé par les intérêts moratoires, Mme [T] [N] [W] sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts sur le fondement du manquement à l’obligation de bonne foi.

Sur la réparation du préjudice moral

Mme [T] [N] [W] explique avoir été victime de harcèlement et sollicite la réparation du préjudice moral qui en a résulté, sans fonder juridiquement sa demande, autrement qu’en invoquant l’article 222-33-2-2 du code pénal. Elle ajoute que sa bailleresse aurait abusivement résisté à l’exécution des obligations qui lui incombent en tant que bailleresse, notamment lors de la survenance de dégâts des eaux qui aurait endommagé son logement et l’aurait rendu insalubre.

S’il n’appartient pas au juge des contentieux de la protection de se prononcer sur la réunion des éléments constitutifs d’une infraction, ce dernier peut, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, caractériser l’existence d’une faute, d’un préjudice, et du lien de causalité existant entre la faute et le dommage.

Aux termes de ce texte en effet, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer. En application de ces dispositions, la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou résistance abusive, étant précisé qu’une partie ne peut engager sa responsabilité pour s’être défendue que si l’exercice de son droit a dégénéré en abus. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutive d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal.

En l’espèce, Mme [T] [N] [W] produit, au soutien du harcèlement qu’elle dit avoir subi et de la résistance abusive de la bailleresse:

— un courriel émanant de Mme [J] [S], daté du 4 octobre 2023, dans lequel sa bailleresse lui répond qu’elle interprète son mail comme une sorte de chantage, voire de tentative d’escroquerie, et qu’elle n’a pas l’intention d’y céder. Elle lui indique n’être ni « une marchande de sommeil, ni une marchande de tapis », et qu’ « il n’y a aucune discussion ou négociation à avoir, sans une décision de justice qu’elle lui laisse le soin d’entamer ». Ce courriel, certes abrupt, répondait à un courriel de Mme [T] [N] [W] lui indiquant que le montant du loyer était supérieur au loyer de référence majoré, que le site de la Mairie de [Localité 7] lui proposait de dénoncer ce dépassement de loyer en mettant sa bailleresse en demeure, ce qui « donnerait lieu à condamnation administrative et pécuniaire à son encontre », et que, « bien évidemment, elle ne souhaitait pas utiliser cette procédure », et l’invitait à régler cette difficulté à l’amiable ;

— un message Whatsapp non daté et un courriel daté du 21 janvier 2024, envoyé à 23h34, dans lesquels Mme [J] [S] lui indique qu’elle est « une arabe et une kabyle comme elle qui a défendu son dossier pour lui permettre, avec sa sœur, d’avoir un toit refait à neuf, propre, proche de tous commerces et tous transports, pour l’aider à bien démarrer dans la vie » ; que, " compte-tenu de sa trahison, de son ingratitude, chaque nuit qu’elle passerait dans son appartement ne lui porterait pas bonheur ; qu’elle vivrait dans le malheur, sans aucune réussite ni personnelle ni professionnelle, ni physique, car elle ne méritait pas son appartement acheté à la sueur de son front, avec dur labeur et privation ; appartement qu’elle n’aurait jamais la chance d’avoir un jour ".

— une facture du 19 janvier 2024, établie par Amazon, pour l’achat d’une caméra pour bébés et animaux,

— un courrier daté du 1er octobre 2023, adressé par Mme [J] [S] aux fins d’avertir Mme [T] [N] [W] de ce qu’elle entendait délivrer un congé pour reprise, et de ce que le bail ne serait en conséquence pas renouvelé à compter du 28 octobre 2025 ;

— un constat amiable de dégât des eaux, rempli par elle seule, daté du 13 février 2024, dont il résulte que l’origine du dégât des eaux est situé chez elle,

— des photographies non datées montrant un plafond non localisé très endommagé,

— un courriel daté du 17 février 2024 émanant de son conseil, indiquant que Mme [T] [N] [W] subissait un dégât des eaux dans la salle de bain et la cuisine de son logement, déclaré à son assureur, mais que, le voisin du dessous refusant d’ouvrir sa porte, le concours de Mme [J] [S] était requis aux fins de se rapprocher du syndic et procéder à la recherche de fuite ;

— un échange de messages non datés, outre un échange d’emails datés du 5 novembre 2024, dans lesquels Mme [T] [N] [W] indique à Mme [J] [S] que le robinet de la douche fuit à grandes eaux, et lui demande de faire intervenir un plombier, Mme [J] [S] lui répondant de s’adresser à son avocat.

Si ces pièces permettent d’établir que Mme [J] [S] a mal réagi au courriel adressé par sa locataire, qui l’invitait à régler amiablement la question du dépassement du loyer de référence, susceptible « donner lieu à sa condamnation administrative et pécuniaire », sa réponse ne saurait s’assimiler à une menace ou à une insulte, les sous-entendus contenus dans le courriel de Mme [T] [N] [W] ayant pu être interprétés par sa bailleresse comme une forme de pression exercée sur elle.

Quant à l’annonce du congé pour reprise que la bailleresse entendait faire délivrer, elle est antérieure, de trois jours, à la naissance du litige portant sur le loyer, de sorte qu’elle ne saurait s’assimiler à une menace visant à contraindre la locataire d’abandonner son action ou à la sanctionner en raison de cette action.

Le même message, envoyé via Whatsapp et par courriel le 21 janvier 2024, par la propriétaire à sa locataire, contenant des prédictions malheureuses, traduit une superstition, certes exprimée de façon désagréable à sa locataire, mais aussi sa déception, Mme [J] [S] ayant manifestement eu le sentiment d’une trahison et d’ingratitude, qui n’a certes pas lieu d’être dans le cadre d’une relation bailleur-locataire, mais qui ne saurait s’interpréter comme une menace, ces prémonitions n’ayant aucune assise rationnelle ; quant à la référence au fait que Mme [J] [S] est une « arabe et une kabyle comme elle », elle est certes est inadaptée, mais ne saurait s’assimiler à un propos à caractère xénophobe, Mme [J] [S] s’incluant dans la qualification utilisée et semblant vouloir lui signifier que c’est pour cette raison qu’elle avait souhaité lui louer son logement et l’aider à « démarrer dans la vie ». Il n’est surtout pas démontré que ces messages aient généré une quelconque angoisse, l’achat de la caméra sur Amazon, daté du 19 janvier 2024, étant antérieur à la réception de ces messages, datée du 21 janvier 2024.

Enfin, s’il est vrai que la propriétaire est tenue, en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de remédier aux désordres relevant de sa responsabilité qui lui sont signalés, et s’il est vrai que les réponses apportées par Mme [J] [S] au signalement de dégâts des eaux par sa locataire ou son conseil sont inadaptées, force est de constater que Mme [T] [N] [W] ne produit que peu de pièces attestant de la réalité des dégâts des eaux qu’elle dit avoir subi, les photographies insérées à ses écritures étant insuffisantes à en apporter la preuve ; il n’est notamment pas justifié des démarches par elles accomplies auprès de son assureur, le constat amiable de dégât des eaux n’étant que partiellement rempli et ne comportant aucun numéro de sinistre; quant à celui signalé au mois de novembre 2024, il apparaît, au regard du peu de pièces venant l’étayer, relever de la responsabilité de la locataire, la réparation d’un robinet fuyard incombant au preneur. Ainsi, le fait pour Mme [J] [S] de n’avoir pas répondu favorablement à sa demande de faire intervenir un plombier ne peut-il être interprété comme de la résistance abusive.

Mme [T] [N] [W], faute d’établir la réalité de la faute de bailleresse et de ses préjudices, sera en conséquence déboutée de sa demande d’indemnisation de son préjudice moral.

Sur les demandes reconventionnelles

Aux termes de l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Il est à ce titre constant qu’il ne suffit pas que la demande reconventionnelle soit relative au même acte juridique que celui qui fonde la demande initiale pour établir un lien suffisant entre elles.

En l’espèce, Mme [J] [S] sollicite reconventionnellement :

— la condamnation de Mme [T] [N] [W] à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs pour la période postérieure au 29 octobre 2023, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— la condamnation de Mme [T] [N] [W] à procéder à une déclaration de sinistre auprès de son assureur à raison des dégâts des eaux allégués et à justifier du suivi de ce dossier auprès de sa bailleresse, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— la condamnation de Mme [T] [N] [W] à transmettre l’attestation de l’entretien de la chaudière au titre de l’année 2024, sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

Mme [T] [N] [V] soutient que ces demandes sont irrecevables, dès lors qu’elles ne se rattachent pas par un lien suffisant aux prétentions originaires.

Au regard des prétentions originairement formées, toutes relatives à la réfaction rétroactive du loyer, et aux conséquences du refus de la bailleresse d’y procéder amiablement, il sera constaté que les demandes formées reconventionnellement par Mme [J] [S] ne s’y rattachent pas par un lien suffisant.

En conséquence, elles seront jugées irrecevables.

Sur les demandes accessoires

Mme [J] [S], qui succombe, supportera les dépens et sera condamnée à payer la somme de 1000 euros à Mme [T] [N] [W] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, et aucune circonstance ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Mme [J] [S],

FIXE le montant du loyer contractuel à la somme de 870,40 euros depuis le 25 octobre 2022,

CONDAMNE Mme [J] [S] à verser à Mme [T] [N] [W] la somme de 6428,80 euros au titre du remboursement du trop-perçu de loyer, entre le 25 octobre 2022 et la présente décision, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 octobre 2023,

DEBOUTE Mme [T] [N] [W] du surplus de ses demandes,

DIT irrecevables les demandes reconventionnelles formées par Mme [J] [S],

CONDAMNE Mme [J] [S] aux dépens,

CONDAMNE Mme [J] [S] à payer à Mme [T] [N] [W] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection