Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 8 décembre 2025, n° 25/54676

TJ Paris 8 décembre 2025

Arguments

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Rejeté
Violation du règlement de copropriété
La cour a estimé que le règlement de copropriété n'impose aucune restriction à l'usage des parties privatives pour les copropriétaires et que l'activité de location meublée de courte durée n'est pas interdite.
Rejeté
Troubles anormaux du voisinage
La cour a jugé que les éléments fournis ne démontrent pas un trouble anormal de voisinage imputable à l'activité de la société Foncière Bienfaisance.
Rejeté
Changement d'usage sans autorisation
La cour a considéré que le non-respect des règles d'urbanisme ne constitue pas un trouble manifestement illicite pouvant justifier la cessation de l'activité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 8 déc. 2025, n° 25/54676
Numéro(s) :	25/54676
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	3 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Chantal TEBOUL ASTRUCLaurent SALEM
Cabinet(s) :	ASTRUC AVOCATS
Parties :	Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES du [ Adresse 2 ] à [ Localité 13 ], son syndic c/ La société Foncière Bienfaisance S.A.S.U., ès qualités de, SAS

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

■

N° RG 25/54676 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGQW

N° :

Assignation du :

01 et 02 Juillet 2025

[1]

[1] 2Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 08 décembre 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES du [Adresse 2] à [Localité 13] représenté par son syndic, la société SOLANOCTE SAS

[Adresse 6]

[Localité 11]

représenté par M^e Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS – #D1392

DEFENDERESSES

La société Foncière Bienfaisance S.A.S.U.

[Adresse 7]

[Localité 10]

La S.E.L.A.R.L. 2M ET ASSOCIÉS prise en la personne de Maître [V] [M] ès qualités d’administrateur judiciaire de la SAS FONCIERE BIENFAISANCE désignée en cette qualité par jugement rendu le 24 avril 2025 par le tribunal des activités économiques de Paris

[Adresse 1]

[Localité 10]

La S.E.L.A.R.L. FIDES prise en la personne de Me [R] [K] ès qualités de mandataire judiciaire de la SAS FONCIERE BIENFAISANCE désignée en cette qualité par jugement rendu le 24 avril 2025 par le tribunal des activités économiques de Paris

[Adresse 8]

[Localité 9]

représentées par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC de la SAS ASTRUC AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #A0235

DÉBATS

A l’audience du 03 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

L’immeuble situé est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Selon acte authentique reçu le 19 septembre 2023, la société Foncière Bienfaisance a acquis, les lots de copropriété 8 et 37 de cet immeuble.

Le lot n°8 est ainsi décrit :

« Un local à usage de bureaux situé au 2ème étage gauche du Bâtiment A comprenant 3 pièces sur cour, water-closet, débarras, couloirs ».

La société Foncière Bienfaisance y exerce une activité d’hébergement saisonnier et touristique.

Le 24 avril 2025, la société Foncière Bienfaisance a fait l’objet d’un jugement rendu par le tribunal des activités économiques de Paris ouvrant à son égard une procédure de redressement judiciaire, la société 2M et Associés étant nommée administrateur judiciaire et la société Fides mandataire judiciaire.

Par actes délivrés les 1er et 2 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à 75008 Paris a assigné la société Foncière Bienfaisance, la société 2M et Associés, en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société Foncière Bienfaisance et la société Fides, mandataire judiciaire de la société Foncière Bienfaisance, devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé afin notamment de voir ordonner à la société Foncière Bienfaisance de cesser d’exercer toute activité de location de courte durée à titre d’habitation et d’hébergement hôtelier dans le local constituant le lot 8 de l’immeuble et ce sous astreinte de 5.000 € par infraction constatée.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 3 novembre 2025, soutenues et régularisées à l’audience du 3 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10], représenté par son conseil, demande au juge des référés de :

« Vu l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile,

Ordonner à la société Foncière Bienfaisance de cesser d’exercer toute activité de location de courte durée à titre d’habitation et d’hébergement hôtelier dans le local constituant le lot 8 de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 10] et ce sous astreinte de 5.000 € par infraction constatée

Condamner la société Foncière Bienfaisance à payer au syndicat la somme de à payer au syndicat la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la société Foncière Bienfaisance en tous les dépens».

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 3 novembre 2025, soutenues et régularisées à l’audience du 3 novembre 2025, la société Foncière Bienfaisance, la société 2M et Associés, prise en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société Foncière Bienfaisance, la société Fides, prise en sa qualité de mandataire judiciaire de la société Foncière Bienfaisance, toutes trois représentées par leur conseil, demandent au juge des référés de :

« Vu les articles 8, 9, 20 et 25 de la loi du 10 juillet 1965

Vu les articles 9, 336, 484, 488, 835, 1353 du code de procédure civile

Vu les articles 1103, 1104, 1253, 1353 du code civil

Vu les pièces versées aux débats,

Y FAISANT DROIT

A titre principal,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la société FONCIERE BIENFAISANCE.

Subsidiairement,

— RENVOYER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à mieux se pourvoir au fond.

En tout état de cause,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à verser à la société FONCIERE BIENFAISANCE la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens».

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 8 décembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de cessation sous astreinte de toute activité de location de courte durée à titre d’habitation et d’hébergement hôtelier dans le local constituant le lot 8 de l’immeuble

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10] fait valoir qu’il existe un trouble manifestement illicite dès lors que :

— le règlement de copropriété de l’immeuble prévoit que les copropriétaires doivent veiller à ce que la sécurité et la tranquillité des autres personnes occupant l’immeuble ne soient compromises ou troublées à aucun moment par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités, de leurs clients ou des gens à leur service,

— la gardienne de l’immeuble atteste que la sécurité et la tranquillité des occupants de l’immeuble est gravement troublée par l’activité de locations de tourisme de la société Foncière Bienfaisance,

— elle fait état de déjections dans les parties communes, de déchets alimentaires, de jets de mégots dans la cour par les fenêtres, de tapage nocturne etc.,

— elle indique aussi avoir fait plusieurs fois l’objet d’injures et de menaces, et que l’un des locataires de l’immeuble s’est fait agresser car il se plaignait du bruit,

— elle a découvert des tags dans l’escalier,

— M. [T], copropriétaire se plaint des nuisances que subissent ses locataires,

— la société Foncière Bienfaisance a fait enlever le digicode de l’immeuble pour faciliter l’accès de ses locataires,

— le règlement de copropriété est gravement violé et ce de façon continuelle,

— les locations touristiques causent un trouble dépassant les troubles normaux du voisinage,

— le local de la société Foncière Bienfaisance est un local à usage de bureaux, ce qui est indiqué dans l’attestation de son notaire et elle avait besoin d’une autorisation de la Mairie pour changer cette destination afin d’y exercer une activité de location meublée,

— la société Foncière Bienfaisance a déposé le 3 octobre 2023 une demande d’autorisation de changement de destination de son local afin de pratiquer une activité d’hébergement hôtelier et a reçu un avis défavorable le 16 janvier 2024,

— elle a déposé une déclaration aux mêmes fins le 30 mai 2025,

— la Mairie de [Localité 12], consultée, a indiqué par un e-mail en date du 26 juin 2025 que la dernière déclaration de changement de destination avait fait l’objet d’un avis défavorable,

— la société Foncière Bienfaisance viole les dispositions du règlement de copropriété en troublant la tranquillité et la sécurité des autres occupants mais a aussi modifié la destination de son local pour exercer une activité d’hébergement hôtelier sans respecter la procédure d’autorisation préalable mise ne place par la Ville de [Localité 12] en conformité avec les dispositions de l’article L 324 1-1 IV bis du code du tourisme,

— par une délibération n°2021 DLH 460, le Conseil de [Localité 12] a adopté un règlement municipal soumettant à autorisation la location d’un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme de sorte que la société Foncière Bienfaisance avait donc besoin d’une autorisation de la mairie pour changer l’usage de bureaux de son lot n°8 afin d’y exercer une activité de location meublée,

— elle est fondée à se prévaloir d’une absence d’autorisation de changement de destination, au regard de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

La société Foncière Bienfaisance, la société 2M et Associés, prise en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société Foncière Bienfaisance, la société Fides, prise en sa qualité de mandataire judiciaire de la société Foncière Bienfaisance, opposent que :

— le règlement de copropriété stipule, que la destination de l’immeuble est à usage mixte d’habitation, de bureaux et locaux commerciaux,

— le règlement de copropriété n’emporte aucune restriction à l’usage des parties privatives de l’immeuble,

— les activités autorisées par le règlement de copropriété dans l’immeuble étendues et l’activité exercée par société Foncière Bienfaisance est compatible avec la destination de l’immeuble,

— le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir des dispositions de l’article L 324-1-1 du code du tourisme,

— l’autorisation prévue par le règlement municipal de la Ville de [Localité 12] n°2021 DLH 460 s’applique exclusivement à la délivrance des autorisations pour la location d’un usage commercial en tant que meublé de tourisme,

— l’existence effective de troubles anormaux du voisinage imputables à l’activité alléguée n’est pas démontrée,

— aucune réclamation n’a jamais été adressée à la société Foncière Bienfaisance hormis sur l’incident isolé du 1er mars 2025 relatif au digicode,

— aucune mise en demeure ne lui a été notifiée visant à faire cesser les agissements prétendus des occupants de son lot.

Sur ce,

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste. Le juge des référés apprécie l’existence d’un tel trouble au moment où il statue.

Nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, troublant la jouissance de son bien.

Selon l’article 8, I, de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Selon l’article 9, I, de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Au cas présent, le règlement de copropriété stipule, en sa partie I, « DESTINATION DE L’IMMEUBLE », du titre I que la destination de l’immeuble est définie comme suit :

« I. – DESTINATION de l’IMMEUBLE Article septième : L’immeuble est destiné à l’usage mixte d’habitation, de bureaux et locaux commerciaux. » (p.21).

Ledit règlement, dans sa partie « USAGE DES PARTIES PRIVATIVES », ajoute : « a) Occupation

Les locaux composant l’immeuble pourront être utilisés indifféremment, soit pour l’habitation, soit pour l’exercice de professions libérales, soit à usage de bureaux, à usage commercial.

[…]

Les copropriétaires ou occupants devront veiller à ce que la sécurité et la tranquillité des autres personnes occupant l’immeuble ne soient compromises ou troublées à aucun moment par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités, de leurs clients ou des gens à leur service »

Le règlement de copropriété n’emporte donc aucune restriction à l’usage des parties privatives de l’immeuble pour les copropriétaires et n’interdit pas l’activité de location meublée de courte durée.

Dans ces conditions, il n’est pas établi une violation manifeste du règlement de copropriété susceptible de constituer un trouble manifestement illicite.

Le syndicat des copropriétaires fait également valoir que les locations litigieuses causent un trouble dépassant les troubles normaux du voisinage.

Il produit des courriels de copropriétaires, des attestations de copropriétaires et des emails de la gardienne d’immeuble qui font état d’incivilités dans l’immeuble.

Toutefois, et comme le relève la société défenderesse, ces quelques éléments ne permettent pas d’établir un trouble anormal de voisinage imputable à l’activité exercée dans le lot n°8 par la société Foncière Bienfaisance, pas plus que son caractère constant et continu.

Le syndicat des copropriétaires soutient également que le trouble manifestement illicite est établi dès lors que la société défenderesse a procédé à un changement d’usage de son lot selon les dispositions de l’article L. 631-7 susvisées.

En droit, l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation est situé dans la section 2 « Changements d’usage et usages mixtes des locaux d’habitation » du chapitre Ier du titre III « Dispositions tendant à maintenir ou à augmenter le nombre des logements » du livre VI « Mesures tendant à remédier à des difficultés exceptionnelles de logement ».

Son alinéa 1er dispose « Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ».

Le 6ème et dernier alinéa de cet article précise « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Les dispositions de l’article L. 631-7 susvisées sont applicables aux seuls locaux d’habitation.

Il sera également rappelé que la conformité du changement d’usage d’un lot au regard de la destination de l’immeuble est indépendante de la procédure d’autorisation administrative qu’un copropriétaire doit, par ailleurs, respecter (ex. : Cour d’appel de [Localité 14], 1ère chambre, section 1, 15 novembre 2010, n° RG 09/04649).

En l’espèce, le lot n°8 appartenant à la société Foncière Bienfaisance est désigné dans son attestation notariée comme étant à l’usage de bureaux, ce qui n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires.

En conséquence, il est inopérant de soutenir que la société défenderesse a procédé à un changement d’usage de son lot selon les dispositions de l’article L. 631-7 susvisées qui sont applicables aux seuls locaux d’habitation. Il n’existe aucun trouble manifestement illicite de ce chef.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10] soutient encore que la société Foncière Bienfaisance n’a pas respecté la procédure d’autorisation préalable mise en place par la Ville de [Localité 12] en conformité avec les dispositions de l’article L.324 1-1 IV bis du code du tourisme et le règlement municipal du 15 décembre 2021.

Toutefois, le non-respect des dispositions de l’article L.324 1-1 IV du code du tourisme est sanctionné par des amendes prononcées par le tribunal judiciaire sur demande de la commune et reversées à celle-ci.

Le non-respect de ces dispositions n’est pas de nature à constituer un trouble manifeste dont le syndicat des copropriétaires peut se prévaloir afin de faire cesser l’activité litigieuse.

Pour l’ensemble de ces motifs, il n’y a pas lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10] en cessation sous astreinte de toute activité de location de courte durée à titre d’habitation et d’hébergement hôtelier dans le local constituant le lot 8 de l’immeuble.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Les dépens de la présente procédure seront laissés à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10] qui succombe.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10] sera condamné à verser à la société Foncière Bienfaisance la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Il est rappelé que la présente ordonnance de référé est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Disons n’y avoir lieu a référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10] ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10] aux dépens ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Localité 10] à verser la somme de 1.500 euros à la société Foncière Bienfaisance au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 12] le 08 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON