TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Sarah GARCIA

LE PREFET DE [Localité 5]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Alain DE LANGLE

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09408 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6A2X

N° MINUTE :

7

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 avril 2025

DEMANDERESSE

Madame [S] [Z], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Alain DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [B], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sarah GARCIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2182 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202425519 du 12/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 février 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 avril 2025 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 16 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09408 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6A2X

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 8 avril 2011, Madame [S] [Z] a donné à bail à Monsieur [K] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 850 euros, outre 90 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [S] [Z] a fait signifier par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2024 un commandement de payer la somme de 4539,02 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de juillet 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2024, Madame [S] [Z] a fait assigner en référé Monsieur [K] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [B] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Monsieur [K] [B] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au mois de septembre 2024 inclus, soit la somme de 5567,06 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Monsieur [K] [B] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 février 2025.

A cette audience Madame [S] [Z], représentée par son conseil, a fait viser des conclusions soutenues oralement, par lesquelles elle a maintenu ses demandes et a actualisé celle relative à l’arriéré de loyers à la somme de 9723,14 euros. Elle a indiqué que le loyer courant était payé. Elle s’est toutefois opposée à titre principal à l’octroi de tout délai de paiement, subsidiairement, elle a sollicité que les délais de paiement qui pourraient être accordés soient limités à une durée d’un an. Elle a enfin expliqué que ses demandes ne souffraient d’aucune contestation sérieuse et sollicité en conséquence le rejet des prétentions adverses.

Monsieur [K] [B], représenté par son conseil à l’audience, a fait viser des écritures développées oralement. Il a sollicité que la juridiction de céans se déclare incompétente au motif de l’existence de contestations sérieuses. Il a demandé au fond que Madame [S] [Z] soit condamnée à lui payer 8811,18 euros à titre provisionnel en réparation du trouble de jouissance subi, la compensation des dettes entre les parties, la condamnation de Madame [S] [Z] à effectuer les travaux de remise en état sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision, subsidiairement, l’octroi du bénéfice de délais de paiement à hauteur de 250 euros par mois sur une période de 36 mois, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, ceci suspension des effets de la clause résolutoire, et enfin et des autres prétentions adverses.

La décision sera contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 avril 2025 disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des contentieux de la protection statuant en référé

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C’est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

En l’espèce, d’une part, Monsieur [K] [B] invoque l’existence d’une première contestation sérieuse tenant au délai erroné du commandement de payer.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 stipule que le commandement de payer commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, modifiant l’article 24 précité, a ainsi réduit le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, lequel passe de deux mois à six mois. Toutefois, dans le silence de la loi s’agissant de ses modalités d’application dans le temps pour les contrats en cours, il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Dans ce contexte, il est admis que si les exigences légales relatives au contenu du commandement de payer sont prescrites à peine de nullité, il ne s’agit que d’une nullité de forme qui doit être invoquée dans les conditions prévues par les articles 112 et 113 du code de procédure civile et qui ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause cette irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public (CA [Localité 5], 8ème ch., 26 novembre 2021, n°21/607903).

En ce sens, il est admis que l’indication dans le commandement d’un délai erroné ne saurait conduire à la nullité du commandement en l’absence de preuve rapportée par le locataire à ce que cette irrégularité lui a causé un réel grief mais seulement à lui faire produire les effets dans les conditions de la législation qui doit lui être appliquée (CA [Localité 5], 6ème ch. B, 2 février 1996, JurisData n°1996-020105).

Or, Madame [S] [Z] a effectivement respecté le délai de deux mois applicable puisqu’elle a assigné Monsieur [K] [B] le 16 septembre 2024 alors que le commandement a été délivré le 3 juillet 2024. Le commandement de payer ne saurait donc être annulé en raison de la seule mention erronée d’un délai de six semaines au lieu du délai en vigueur de deux mois, puisque le bailleur a respecté en pratique ce dernier délai et que Monsieur [K] [B] ne fait état d’aucun grief. Il échoue en conséquence à établir l’existence d’une contestation sérieuse sur cet aspect.

D’autre part, Monsieur [K] [B] invoque l’existence d’une seconde contestation sérieuse tenant aux désordres dans le logement.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser qu’un logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Ce même décret indique également que le logement doit permettre une aération suffisante et que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements soient en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Une ventilation insuffisante peut générer une humidité importante et engager la responsabilité du propriétaire (CA [Localité 6], 1re ch., 2e sect., 30 nov. 2010, n° 09/09539 ; CA [Localité 4], 11e ch. B, 7 mai 2013, n° 2013/240).

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer. En revanche, le locataire n’a pas d’autres droits, particulièrement celui de répondre à l’indécence par une suspension du paiement des loyers. L’exception d’inexécution n’est en effet pas plus admise sauf en cas d’impossibilité totale d’habiter les lieux.

Or, Monsieur [K] [B] n’apporte aucun élément de nature à démontrer que le logement ne permettrait pas une aération suffisante et que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation ne sont pas en bon état. Tout au plus il produit des photographies, mais sans plus ample précision de date et de localisation. En outre, il sera observé qu’il ne justifie pas de l’envoi effectif de son signalement à la direction du logement et de l’habitat de la Ville de [Localité 5], daté postérieurement à la délivrance de l’assignation et accompagné d’aucune pièce illustrative du désordre qu’il invoque. Il n’indique pas enfin, en quoi le logement serait inhabitable, seul motif pouvant justifier le non-paiement des loyers et charges. Il échoue en conséquence à établir l’existence d’une contestation sérieuse sur cet aspect.

Au final, le juge des référés est compétent pour statuer sur les demandes formulées par Madame [S] [Z].

En revanche, s’agissant des demandes reconventionnelles de Monsieur [K] [B] en dommage et intérêt pour trouble de jouissance et en injonction de travaux, le juge des référés est incompétent pour statuer car elles nécessitent un examen au fond du droit.

Celles-ci seront en conséquence rejetées en l’état.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 juillet 2024 soit au moins six semaines avant l’audience. Etant un bailleur privé, Madame [S] [Z] n’était pas tenue de signaler la situation à la CCAPEX.

En conséquence, l’action introduite par Madame [S] [Z] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail signé par les parties le 8 avril 2011 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 3 juillet 2024 pour la somme en principal de 4539,02 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 3 septembre 2024.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant. Cette dernière condition peut cependant être écartée à la demande du locataire ou du bailleur.

En l’espèce, il ressort du décompte du 6 février 2025 versé aux débats que Monsieur [K] [B] a repris le paiement du loyer courant pour la seule échéance de janvier 2025. Son précédent règlement était en date du 2 août 2024. Il n’a en revanche pas justifié à l’audience du 13 février 2025 du paiement du loyer courant du mois de février 2025 alors que le contrat de bail fait référence à un loyer payable mensuellement et d’avance le premier jour ouvrable du mois (article 1.5). En outre, Monsieur [K] [B] établit percevoir le RSA à hauteur de 635,71 euros, ce qui est d’un montant inférieur à celui du loyer prévu au contrat de bail objet du litige. Il ne paraît donc pas en capacité de pouvoir se maintenir dans les lieux ni d’apurer sa dette locative par des versements échelonnés. L’entreprise qu’il a créée, “MESFRE”, est de plus d’immatriculation récente, le 6 septembre 2024, et Monsieur [K] [B] ne justifie pas en l’état qu’elle est susceptible de lui générer des revenus à brève échéance en l’absence d’autres pièces (facture, contrat, etc). Enfin, l’attestation dont il indique être de sa mère, n’est pas valable car ne respectant pas les conditions posées aux articles 201 et 202 du code de procédure civile (aucune pièce d’identité n’est notamment jointe) si bien qu’elle ne saurait venir à l’appui de la demande du défendeur en délais de paiement. Cette demande sera en conséquence rejetée.

Monsieur [K] [B] étant sans droit ni titre depuis le 4 septembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [K] [B] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce Madame [S] [Z] produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [K] [B] restait devoir la somme de 9723,14 euros à la date du 6 février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse (la dernière somme au crédit est de 1039,02 euros le 28 janvier 2025). Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Monsieur [K] [B] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 9723,14 euros arrêtée au 6 février 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4539,02 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [K] [B] sera également condamné au paiement à compter du 7 février 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [K] [B] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 avril 2011 entre Madame [S] [Z] et Monsieur [K] [B], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 3 septembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [K] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [S] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [B] à payer à Madame [S] [Z] à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 6 février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse (la dernière somme au crédit est de 1039,02 euros le 28 janvier 2025) la somme de 9723,14 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024 sur la somme de 4539,02 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [B] à verser à Madame [S] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 7 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [B] à verser à Madame [S] [Z] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [B] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

ORDONNONS la communication au Préfet de [Localité 5] de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection