TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Aude [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Grégory LEPROUX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/02470 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4GEW

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 04 mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [V] [N],

[Adresse 1]

représenté par M^e Grégory LEPROUX, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [B],

[Adresse 2]

comparant en personne assisté de Maître Aude ABOUKHATER de l’AARPI HUG & ABOUKHATER, avocats au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 mars 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/02470 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4GEW

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er novembre 2015, [V] [G] a consenti un bail d’habitation à [J] [B] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 621 euros outre une provision pour charges de 24 euros.

Par jugement du 11 avril 2023, le juge des contentieux et de la protection a :

constaté que [V] [N] n’a pas suffisamment justifié du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise relatif au bail conclu avec [J] [B],rejeté en conséquence la demande de validation de congé à effet du 31 octobre 2021 et des demandes subséquentes lesquelles deviennent sans objet,constaté la reconduction du bail à compter du 1er novembre 2021 d’une durée de trois ans,condamné [V] [N] à faire réaliser dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision les travaux relevés dans le PV de contravention de la mairie de [Localité 5] en date du 23 juin 2022 à savoir, faire cesser les infiltrations d’eau qui affectent le mur de la chambre contigu avec le coin cuisine en exécutant tous travaux nécessaires pour assurer l’étanchéité et le bon fonctionnement des canalisations d’alimentation en eau des appareils sanitaires et d’assurer l’étanchéité aux pourtours, d’assurer la protection contre les intempéries du logement en assurant le fonctionnement normal de l’étanchéité des menuiseries extérieures, et notamment de la fenêtre de la pièce de vie, de faire cesser l’insécurité des personnes en assurant la sécurité des installations électriques particulières,assortit cette obligation de faire d’une astreinte, provisoirement fixée à 20 euros par jour de retard et ce sur une durée de 5 mois,condamné [V] [N] à payer à [J] [B] la somme de 1742 euros au titre du trouble de jouissance pour les désordres constatés,débouté [J] [B] de sa demande au titre du préjudice de jouissance réclamé au titre des désordres relevés sur le ballon d’eau chaude,condamné solidairement [J] [B] et [T] [C] au paiement de la somme de 6777 euros au titre des retards de loyers dus jusqu’au 31 octobre 2021,condamné [J] [B] au paiement de la somme de 1340 euros au titre des retards de loyer dus à décembre 2021 compris,débouté [J] [B] et [T] [C] de leur demande de compensation des créances,dit qu'[T] [C] est irrecevable à former des demandes au profit de [J] [B],débouté [J] [B] de ses demandes au titre du préjudice moral et au titre de la diminution des loyers,débouté [T] [C] de l’intégralité de ses demandes, condamné [V] [N] aux dépens,dit n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,rejeté le surplus des demandes des parties,rappelé que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

Par jugement rendu par défaut du tribunal de police de Paris en date du 6 octobre 2023 a déclaré [V] [G] coupable de non respect d’un règlement sanitaire départemental pour avoir le 23 juin 2022, en raison d’une alimentation électrique insuffisamment protégée et l’état fuyard des canalisations ou d’évacuation des eaux usées du coin cuisine et condamné celui-ci au paiement de deux amendes contraventionnelles.

[V] [G] a par la même occasion été relaxé des autres chefs de poursuites et notamment l’infraction à un règlement sanitaire en raison de la fenêtre PVC de la pièce de vie qui n’ouvre plus en raison potentielle d’un dysfonctionnement de sa crémonie mais aussi de l’insuffisance d’étanchéité du robinet de l’évier mal fixé et de l’insuffisance d’étanchéité au pourtour de l’évier du coin cuisine.

La constitution de partie civile de [J] [B] a été jugée recevable et il lui a été alloué la somme de 1300 euros au titre de son préjudice de jouissance et 500 euros au titre de son préjudice moral.

Par la suite, des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4493 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [J] [B] le 5 octobre 2023.

Par assignation du 24 janvier 2024, [V] [G] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de [J] [B] et obtenir notamment sa condamnation à payer les arriérés locatifs.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Le dossier a été contradictoirement renvoyé lors des audiences du 25 mars, 30 mai et 16 septembre 2024 afin que le défendeur puisse bénéficier de l’assistance d’un conseil désigné à l’aide juridictionnelle.

A l’audience du 7 novembre 2024, le dossier a été renvoyé les parties s’accordant sur la fixation d’un calendrier de procédure.

Lors de l’audience du 20 décembre 2024, [V] [N] a actualisé ses demandes et sollicité du juge des contentieux et de la protection de :

rejeter les dernières conclusions de son adversaire,débouter [J] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail le liant à [J] [B];A défaut :

prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-respect de ses obligations par [J] [B],ordonner par suite l’expulsion de [J] [B], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis à [Adresse 4], objet dudit bail, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et ce dans les conditions prévues par les articles L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,condamner [J] [B] à lui payer la somme de 9.109 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation (sur la base du loyer contractuel) et impayés (échéance de septembre 2024 incluse),condamner [J] [B] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer à la libération des locaux et la restitution des clés,dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice de référence des loyers s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir,condamner [J] [B] à régler à [V] [N] la somme de 3.500,00 euros à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner [J] [B] en tous les dépens, en ce compris le coût du commandement.

En rejet des dernières conclusions de son adversaire, il soutient que [J] [B] a adressé ses conclusions trois jours plus tard que ce à quoi il s’était engagé au calendrier de procédure.

En rejet de la nullité du commandement de payer soulevée par [J] [B], [V] [N] indique qu’un décompte a bien été annexé au commandement, qu’en outre le défendeur connait parfaitement les sommes mises à sa charge, que toutefois celui-ci réglant ce que bon lui semble il lui est difficile de suivre les sommes encaissées, [J] [B] ne pouvant se plaindre de sa propre turpitude. Il rappelle en outre qu’il a déjà été précédemment condamné en paiement des loyers dûs.

Il rejette en outre la demande de compensation s’agissant de sommes non connexes, rappelant que cette demande de compensation a précédemment été rejetée.

En rejet de la demande relative au préjudice de jouissance, il soutient que le bien a été remis en bon état en s’appuyant sur l’état des lieux d’entrée du 1er novembre 2015. Il rappelle que le défendeur n’a jamais justifié d’une assurance habitation à jour auprès de lui, son locataire n’ayant pas davantage déclaré de sinistre auprès de son assureur. Il ajoute que celui-ci a en outre bénéficié d’une indemnisation. Il reproche au locataire de n’avoir jamais entrepris les travaux nécessaires au moyen de cette indemnisation, l’appartement continuant à se dégrader. Il reproche par ailleurs à son locataire d’avoir fait échouer la tentative de conciliation des parties en juin 2018 faute de s’y présenter. Il ajoute qu’il a commencé à dégrader volontairement son bien en vandalisant son ballon d’eau chaude en représailles au congé pour reprise qu’il lui a donné en avril 2021, ballon qui a été remplacé en février 2022 par la société RG Multiservices. Il soutient que [J] [B] fait obstruction aux propositions de RDV qu’il émet pour réparer le bien depuis l’émission du congé qu’il lui a donné rendant impossible toute intervention sur l’installation électrique ou le remplacement de la poignée de fenêtre. Il rejette enfin les allégations de problèmes de santé de son locataire. Il rappelle avoir fait opposition au jugement du tribunal de police par courrier du 20 septembre 2024.

En rejet de la demande de délais de paiement formulée par [J] [B], il soutient que celui-ci étant sans emploi, il ne dispose pas d’une situation lui permettant d’apurer sa situation et ajoute que le maintien dans le logement lui fait craindre que celui-ci ne continue à le dégrader.

[V] [G] considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En défense, [J] [B] sollicite du juge des contentieux et de la protection de :

— prononcer Ia nullité du commandement de payer,

— rejeter l’ensemble des demandes de [V] [N],

— l’autoriser à suspendre partiellement à hauteur de 50 % le paiement du loyer jusqu’à parfaite réalisation des travaux de mise en conformité du logement avec les normes de décence constaté par Huissier de justice aux frais du bailleur,

— condamner [V] [N] à verser à [J] [B] la somme de :

* 1.153 euros au titre du trop-perçu,

* 4.822 euros pour le préjudice de jouissance subi,

— ordonner le cas échéant, la compensation avec la dette locative ;

A titre subsidiaire :

— l’autoriser à s’acquitter de sa dette par mensualités de 50 euros payables le 15 de chaque mois,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— rappeler qu’en cas de respect de l’échéancier, la clause sera réputée n’avoir jamais joué,

— ordonner que la clause résolutoire ne reprendra ses effets qu’à défaut de paiement du loyer résiduel et/ou de l’échéance fixée ainsi qu’à la suite d’une mise en demeure de reprendre le paiement du loyer résiduel et/ou des échéances adressée en lettre recommandée avec accusé de réception et restée infructueuse pendant 15 jours ;

En tout état de cause :

dire que les dépens resteront à la charge de [V] [N] et subsidiairement de l’Etat, étant précisé que le coût du commandement nul devra être exclu des dépens ;condamner [V] [N] à verser à Me [L] la somme de 1.800 euros en vertu des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 alinéa 2 du Code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de voir déclaré nul du commandement de payer émis, il s’appuie sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et soutient qu’aucun décompte n’a été joint à celui-ci, reprochant à [V] [N] d’être de mauvaise foi.

Il rappelle qu’en l’absence de décompte, il lui est impossible de discuter des sommes réclamées.

Il conteste en outre le montant de la dette précisant que le décompte produit à fin août 2024 est erroné puisqu’il n’avait alors aucune dette auprès de son bailleur, pas plus qu’à fin janvier 2024, contestant notamment l’augmentation du loyer par son bailleur, de même que le montant de la provision pour charges mais aussi le montant des sommes versées.

Il soutient à l’inverse que c’est son bailleur qui lui reste débiteur, celui-ci lui devant la somme de 1153 euros.

Si la nullité du commandement de payer devait être prononcée, il sollicite des délais de paiement, soutenant avoir repris le versement de l’intégralité de son loyer courant.

S’agissant de sa demande d’indemnisation au titre du trouble de jouissance paisible et de conditions de vie indigne, il s’appuie sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que sur l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 et reproche à [V] [N] de ne pas respecter les normes de décence du logement, alléguant en avoir fait part à son bailleur depuis 2021. Il rappelle que dans le cadre d’une précédente instance, son bailleur avait déjà été condamné à effectuer des réparations. Il ajoute que celui-ci a également été poursuivi et condamné par le tribunal de police pour non-respect du règlement sanitaire départemental. Il conteste ne pas avoir été disponible pour effectuer les travaux de remise aux normes reprochant à son bailleur de ne pas avoir pris en compte ses contre-propositions de RDV pour effectuer les réparations nécessaires.

Il s’appuie enfin sur l’article 20-1 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 pour solliciter la suspension du versement du loyer à hauteur de 50% jusqu’à la réalisation des travaux de mise en conformité du logement.

Il ajoute enfin que la compensation avec la dette de loyer devra être ordonnée.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties, invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation, n’ont pas fait état d’une telle procédure à leur égard.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de rejet des dernières écritures du défendeur

En application de l’article 817 du code de procédure civile, lorsque les parties sont dispensées de constituer avocat conformément aux dispositions de l’article 761, la procédure est orale, sous réserve des dispositions particulières propres aux matières concernées.

La présente procédure devant le juge des contentieux et de la protection est orale, les parties ne sont ni tenues de constituer avocat ni de déposer des conclusions.

Le demandeur sollicite que les dernières conclusions du défendeur soient écartées en ce qu’il les a reçues plus tardivement que ce à quoi il s’était engagé.

Interrogé par le président sur le fait que l’audience soit reportée afin qu’il puisse répliquer aux dernières écritures du défendeur, le demandeur a rejeté cette possibilité.

Ainsi, et alors que la procédure est orale et que les demandes peuvent être formulées à l’audience, la demande de [V] [N] de rejet des dernières écritures visées à l’audience par [J] [B] sera rejetée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

[V] [G] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la nullité du commandement de payer

L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’instance, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Le commandement de payer du 4 octobre 2023 indique que les loyers et charges impayés s’élèvent à la somme de 4.493 euros (pièce 2 demandeur). Celui-ci comporte bien la mention selon laquelle il dispose d’un délai de deux mois pour payer la dette, et précise le montant du loyer de 690 euros.

Il n’est pas justifié que l’acte du 4 octobre 2023 comporte de décompte de la dette sollicitée. Le bailleur conteste ces faits en produisant un décompte locatif au 1er septembre 2023 soutenant que celui-ci a été annexé au commandement de payer, ce qui n’est toutefois pas justifié (pièce 3, demandeur).

A défaut de justifier d’un décompte annexé au commandement de payer, l’acte encourt ainsi la nullité.

[J] [B] soutient que l’absence de décompte lui cause un grief en ce qu’il n’est pas en mesure de discuter du montant de la dette sollicité. Si le bailleur verse bien un décompte au 1er septembre 2023, il ressort que ce décompte établit un arriéré de loyer à 3840 euros au 1er septembre 2023, la somme de 4493 euros réclamé au commandement de payer ne correspondant pas au décompte produit ni pour le terme de septembre 2023, ni pour les échéances antérieures produites au décompte.

Le grief évoqué par le défendeur est donc réel, celui-ci n’étant pas en capacité de discuter sur la somme ainsi sollicitée.

Le commandement de payer du 4 octobre 2023 sera déclaré nul et la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur la résiliation judiciaire du bail et la dette locative

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce les relations bailleur-locataire sont particulièrement dégradées, cette instance constituant la seconde procédure judiciaire devant le juge des contentieux et de la protection pour les parties, et une procédure pénale étant en cours, avec une décision rendue le 6 octobre 2023 (pièce adverse 5), dont [V] [N] justifie avoir fait opposition (pièce 15 demandeur) et dont les modalités ont été exposées plus haut.

S’agissant de la demande de résiliation judiciaire en raison de l’arriéré locatif, le bailleur verse un décompte locatif au 1er septembre 2024 établissant un arriéré locatif de 9109 euros échéance de septembre incluse (pièce 4 demandeur).

Cet arriéré locatif n’est pas nouveau puisque lors de la première décision rendue par le juge des contentieux de la protection [J] [B] était déjà redevable au 11 avril 2023 d’un arriéré locatif.

[J] [B] conteste cette somme s’agissant du montant du loyer, de la provision pour charges, des versements effectués, mais aussi du fait qu’un premier titre exécutoire a été délivré par la juridiction de jugement. Enfin il sollicite que les allocations logements de septembre à novembre 2024 soient déduites, de même que la condamnation du tribunal de police de [V] [N].

S’agissant d’abord du montant du loyer, [J] [B] rejette l’augmentation de loyer de 670 à 690 euros au 18 juin 2023.

Le contrat de bail (pièce 1 demandeur) indique bien que le loyer est révisable au 1er novembre. Une révision de loyer était donc contractuellement possible à condition qu’elle survienne au 1er novembre. La révision de loyer pour un montant de 690 euros n’était donc applicable qu’à compter de novembre 2023 et non juin 2023 de sorte que le décompte est erroné de juin à octobre inclus, soit un trop perçu de 20 euros sur cinq mois consécutifs. Il convient ainsi de déduire de l’arriéré locatif la somme de 100 établissant le décompte locatif à fin septembre 2024 à la somme de 9009 euros.

S’agissant ensuite des charges locatives, [J] [B] soutient qu’il n’a pas été justifié des charges 2022 et 2023. Le bailleur verse un décompte de l’année 2023 (pièce 6, demandeur), lequel ne permet toutefois pas d’identifier les charges récupérables. Le locataire verse pour sa part un justificatif de la provision pour charges appliquée à compter de 2019 soit 27 euros mensuellement (pièce adverse 6). En l’absence de décompte clair sur la part des charges dans l’arriéré locatif, et faute de production de la régularisation pour charges identifiant les charges récupérables tel que sollicité par [J] [B], il sera déduit la somme de 27 euros sur 25 mois tel que réclamé par le défendeur. L’arriéré locatif sera donc porté à la somme de 8334 euros.

Enfin s’agissant des sommes versées par le locataire et dont [J] [B] conteste le montant, il convient d’analyser au regard du décompte produit par [V] [N], et en particulier de la colonne « quittance » laquelle correspond en réalité aux sommes versées par le locataire, les justificatifs de paiement produits par [J] [B].

[J] [B] ne verse aucun justificatif de paiement pour les sommes éventuellement contestées au titre de l’année 2022 de sorte que les sommes dues demeurent celles établies au décompte correction faite de la provision pour charges pour l’année 2022.

Quant aux années 2023 et 2024, si le versement de 300 euros de janvier 2023 contesté par [J] [B] et dont il justifie par relevé bancaire (pièce adverse 7) est reporté de manière erronée dans la colonne « quittance », ce versement est pourtant bien pris en déduction de l’arriéré locatif dans la dernière colonne retraçant le cumul de l’arriéré locatif, de sorte qu’il n’y a pas lieu de le déduire une deuxième fois, cette erreur ne faisant pas grief à [J] [B].

Le locataire verse par ailleurs un justificatif attestant d’un virement en juillet 2024 de 400 euros lequel n’a pas été pris en compte (pièce adverse 7), et qu’il convient de déduire, le règlement du 2 janvier 2024 ayant en revanche bien été décompté.

L’arriéré locatif doit ainsi être corrigé à la baisse d’un montant de 400 euros et s’élève donc à la somme de 7.934 euros à septembre 2024.

Il résulte par ailleurs du décompte locatif que les versements de l’APL directement au bailleur ont été régulièrement prises en compte par [V] [N], ce moyen devant être rejeté.

Ainsi, le non paiement des loyers depuis plusieurs années par [J] [B] est établie.

Compte tenu de la durée et de l’importance de ce manquement, celui-ci est suffisamment grave pour justifier de la résiliation du bail. Il sera ainsi fait droit à la demande de résiliation sollicitée par [V] [N].

La résiliation du bail sera en conséquence prononcée [J] [B] devenant ainsi occupant sans droit ni titre à compter de ce jour il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

La demande de [J] [B] de suspendre le paiement du loyer jusqu’à parfaite réalisation des travaux de mise en conformité du logement avec les normes de décence constaté par huissier sera donc rejetée.

Sur la dette locative

Il résulte des développements ci-avant que [J] [B] reste redevable de la somme de 7.934 euros à [V] [N] au titre de l’arriéré locatif à fin septembre 2024.

C’est cependant à juste titre que le défendeur allègue avoir déjà été condamné par décision du juge des contentieux et de la protection par jugement du 11 avril 2023 à régler l’arriéré locatif jusqu’à décembre 2021.

Cette décision valant titre exécutoire, il convient donc de ne prendre en compte l’arriéré locatif qu’à compter du mois de janvier 2022 et de déduire ainsi du dernier décompte produit la somme de 4.553 euros correspondant à l’arriéré locatif à fin janvier 2021 en y ajoutant l’arriéré locatif du mois de janvier 2022 soit la somme de 60.

Ainsi, [J] [B] reste redevable de la somme de 3.441 euros euros (7.934 – 4553 + 60) au titre de l’arriéré locatif pour la période du 1er janvier 2022 à fin septembre 2024.

La demande de condamnation de [J] [B] au titre de l’arriéré locatif antérieur sera jugée irrecevable celui-ci ayant déjà été condamné pour ces mêmes faits.

S’agissant de la demande de compensation de cette somme avec la condamnation judiciaire de [V] [N] par le tribunal de police, celle-ci sera rejetée, et ce d’autant que [V] [N] a fait opposition de ladite décision.

Sur le préjudice de jouissance

Comme rappelé dans l’exposé des faits, [V] [N] a déjà été condamné pour par le juge des contentieux et de la protection afin de réaliser des travaux de mise en conformité de son logement et par le tribunal de police pour non-respect du règlement sanitaire.

Dans le cadre de la procédure pénale, [V] [N] a été condamné à verser à [J] [B] un montant de 1.300 euros au titre de son préjudice de jouissance et 500 euros au titre de son préjudice moral.

Depuis la condamnation civile d’avril 2023 de [V] [N], les travaux de mise en conformité du logement n’ont toujours pas été réalisés.

[V] [N] justifie toutefois par trois courriers recommandés avec accusé de réception du 22 mai 2023, 20 juin 2023 et 29 juin 2023 (pièces 18 à 20 demandeur), avoir laissé ses coordonnées ainsi que celle de son entrepreneur à [J] [B] afin de réaliser les travaux dans les délais impartis, précisant le 22 mai 2023 que : « le délai qui m’est imparti dépendra de votre réactivité ». Il affirme le 20 juin 2023 n’avoir ni lui ni son entrepreneur reçu aucun appel de son locataire malgré son courrier recommandé du 22 mai 2023. Enfin le 29 juin 2023 il proposait deux rendez-vous à son locataire : le 5 juillet 2023 ou le 7 juillet 2023 à 10 heures.

Il ressort du dossier qu’aucune réponse n’a été apportée à ces propositions. Si [J] [B] verse deux courriers ultérieurs, l’un du 15 juillet 2023 et l’autre du 4 janvier 2024, il n’est pas démontré que ces courriers aient effectivement été adressés au bailleur.

Par conséquent, [J] [B] ne saurait se prévaloir de sa propre turpitude et sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance sera rejetée.

Sur les délais pour quitter les lieux

En l’espèce les dispositions de droit commun prévu aux articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution prévoit un délai incompressible de deux mois que rien ne justifie qu’il soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que [J] [B] est sans emploi et qu’il lui sera donc difficile de retrouver un logement dans un délai si court.

Eu égard à sa situation, il lui sera accordé un délai supplémentaire de deux mois pour quitter les lieux.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 690 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir de la date du jugement, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [V] [G] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

[J] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, à l’exclusion du coût du commandement de payer, déclaré nul, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il ne sera condamné qu’au versement de la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable les demandes présentées lors des débats par le défendeur et consignées dans ses écritures visées à l’audience,

PRONONCE la nullité du commandement de payer émis le 4 octobre 2023,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail pour non-respect de ses obligations par [J] [B],

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er novembre 2015 entre [V] [G], d’une part, et [J] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] est résilié à compter du prononcé de la présente décision,

ORDONNE à [J] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

PROROGE de deux mois le délai prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE [J] [B] à payer à [V] [G] la somme de la somme de 3.441 euros au titre de l’arriéré locatif pour la période du 1er janvier 2022 à fin septembre 2024,

REJETTE la demande de compensation des sommes dues par [J] [B] à [V] [N] avec d’autres titres de créances éventuellement détenus par [J] [B] à l’égard de [V] [N],

CONDAMNE [J] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer qui aurait été du en cas de poursuite du bail, soit 960 euros,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le prononcé du jugement, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE [J] [B] aux dépens à l’exclusion du coût du commandement de payer du 4 octobre 2023 et celui de l’assignation du 24 janvier 2024.

CONDAMNE [J] [B] à verser à [V] [N] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,

DEBOUTE les parties pour le surplus

RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge