TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Guillaume BONHOURE

Madame [S] [V]

Prefecture de [Localité 3]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Fabrice LEPEU

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 23/05258 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2FNM

N° MINUTE :

1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 mars 2025

DEMANDERESSE

SCI MONTEVIDEO [C]

société dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Fabrice LEPEU du Cabinet KLP AVOCATS AARPI, vestiaire B 404

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [V]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Guillaume BONHOURE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire J001

Madame [S] [V]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 décembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 mars 2025 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 05 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 23/05258 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2FNM

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 10 septembre 2002, Monsieur [J] [C], aux droits duquel intervient la SCI MONTEVIDEO [C], a donné à bail à Monsieur [F] [V] un appartement à usage d’habitation avec cave n°8 et parking n°301 situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 2300 euros, outre une provision sur charges.

Monsieur [F] [V] et Madame [S] [V] se sont mariés en 2006 et le couple s’est installé ensemble dans l’appartement pris à bail. Monsieur [F] [V] en a informé le bailleur par courrier du 12 septembre 2006.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI MONTEVIDEO [C] a fait signifier par acte de commissaire de justice du 3 février 2023 un commandement de payer la somme de 10932,96 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif au 1er février 2023, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par actes de commissaire de justice du 9 juin 2023, la SCI MONTEVIDEO [C] a fait assigner en référé Monsieur [F] [V] et Madame [S] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— autoriser à son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,

— s’il ya lieu, à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice commis à cet effet, et assisté, s’il l’estimme utile, d’un technicien,

— condamner solidairement Monsieur [F] [V] et Madame [S] [V] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés terme d’avril 2023 inclus, soit la somme de 18549,10 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner in solidum Monsieur [F] [V] et Madame [S] [V] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Après plusieurs renvois et une réouverture des débats, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2023.

A cette audience la SCI MONTEVIDEO [C], représentée par son conseil, a fait viser des conclusions soutenues oralement par lesquelles elle a maintenu ses demandes sauf à actualiser sa créance à la somme de 89778,44 euros au 28 novembre 2024 et porter sa demande au titre des frais irrépétibles à 2000 euros, outre qu’elle a demandé le rejet des prétentions adverses. Elle a indiqué que le dernier réglement était de novembre 2023. Dans ces conditions, elle s’est opposée à une suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [F] [V] a été représenté à l’audience utile et a fait viser des conclusions soutenues oralement. Il a sollicité que la juridiction de céans se déclare incompétente, subsidiairement de déclarer l’action irrecevable, sinon au fond, le rejet des prétentions adverses et l’octroi de délais de paiement pendant 36 mois, outre la condamnation de la SCI MONTEVIDEO [C] à lui payer 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée à personne, Madame [S] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 5 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé qu’en application de l’article 1751 alinéa 1 du code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux.

En l’espèce Monsieur [F] [V] et Madame [S] [V] sont co titulaires du bail objet du litige depuis leur mariage en 2006, dont Monsieur [F] [V] a informé le bailleur par courrier du 12 septembre 2006.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la compétence du juge des contentieux de la protection

Aux termes de l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

L’article R.213-9-7 du même code ajoute que dans les cas prévus aux articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4, le juge des contentieux de la protection territorialement compétent est celui du lieu où sont situés les biens.

En l’espèce, le litige porte sur un contrat de bail d’un bien à usage d’habitation situé à [Localité 3], de sorte que la juridiction de céans est compétente.

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir du défendeur

Selon l’article L.641-9 I du code de commerce, le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l’administration et de la disposition de ses biens composant le patrimoine engagé par l’activité professionnelle, même de ceux qu’il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n’est pas clôturée. Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur. Toutefois, le débiteur peut se constituer partie civile dans le but d’établir la culpabilité de l’auteur d’un crime ou d’un délit dont il serait victime. Le débiteur accomplit également les actes et exerce les droits et actions qui ne sont pas compris dans la mission du liquidateur ou de l’administrateur lorsqu’il en a été désigné.

Il sera observé que la règle de dessaisissement ne concerne que l’administration et la disposition des biens appartenant au débiteur et qu’elle se limite au patrimoine engagé par l’activité professionnelle du débiteur.

En l’espèce, le bien objet du litige est propriété de la SCI MONTEVIDEO [C] et non de Monsieur [F] [V], qui en a uniquement la jouissance en application du contrat de bail. En outre, les sommes litigieuses portent sur des impayés de loyers et de charges au titre de l’occupation par Monsieur [F] [V] de sa résidence prinicpale dans laquelle il n’exerce pas son activité professionnelle de pharmacien, ce qui lui serait d’ailleurs proscrit en application du contrat (page 3).

Le défendeur a en conséquence qualité pour agir si bien qu’il ne peut être opposée à la demanderesse l’irrecevabilité de son action de ce chef.

Sur la fin de non recevoir tirée de l’existence d’une contestation sérieuse

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Par ailleurs, en matière de liquidation judiciaire et selon l’article L 622-13 I du code de commerce, nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde. Le cocontractant doit remplir ses obligations malgré le défaut d’exécution par le débiteur d’engagements antérieurs au jugement d’ouverture. Le défaut d’exécution de ces engagements n’ouvre droit au profit des créanciers qu’à déclaration au passif.

Aux termes de l’article L 622-21 du même code, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17. Cet article L. 622-17 vise les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.

En l’espèce, comme il a été vu plus haut, le contrat objet du litige ne vise pas l’exercice de l’activité professionnelle de Monsieur [F] [V] mais uniquement son habitation à titre de résidence principale. En outre, la créance dont la SCI MONTEVIDEO [C] sollicite le paiement porte sur des impayés de loyers et de charges postérieurs à l’ouverture de la procédure en liquidation judiciaire, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par Monsieur [F] [V] dans ses écritures. Enfin, la SCI MONTEVIDEO [C] produit aux débats un décompte locatif clair et lisible, au sujet duquel Monsieur [F] [V] et Madame [S] [V] ne font pas état d’un paiement effectif des sommes réclamées.

En conséquence, Monsieur [F] [V] ne soulève aucune réelle contestation sérieuse si bien que l’action de la SCI MONTEVIDEO [C] est recevable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 juin 2023 soit deux mois avant l’audience. Etant une SCI familiale, la SCI MONTEVIDEO [C] n’était pas tenue de saisir la CCAPEX, ce qu’elle a pour autant fait le 6 février 2023.

En conséquence, l’action introduite par la SCI MONTEVIDEO [C] aux fins de résiliation du bail et expulsion est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail signé par les parties le 10 septembre 2002 comporte une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 3 février 2023 pour la somme en principal de 10932,96 euros.

Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 3 avril 2023.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant (cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent), lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, il sera relevé que les loyers courants ne sont pas payés depuis novembre 2023. En outre, l’absence de comparution d’un des défendeurs et d’éléments sur la situation personnelle de Monsieur [F] [V] et Madame [S] [V] laissent le tribunal dans l’ignorance de la situation financière des locataires et ne permettent pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par les débiteurs pour acquitter la dette, dans le délai légal précité alors que la dette ne cesse d’augmenter. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Monsieur [F] [V] et Madame [S] [V] étant sans droit ni titre depuis le 4 avril 2023, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

En revanche, l’état des lieux de sortie étant par définition à venir, il n’y a pas lieu à ce stade de statuer sur d’eventuelles dégradations collectives puisqu’elles ne sont qu’hypothétiques.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [F] [V] et Madame [S] [V] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce la SCI MONTEVIDEO [C] produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [F] [V] et Madame [S] [V] restaient devoir la somme de 89778,44 euros à la date du 28 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 3000 euros le 13 novembre 2023). Cette somme ne exclut la créance de la SCI MONTEVIDEO [C] ntérieure à la procédure en redressement puis liquidation judiciaire.

Pour la somme au principal, Monsieur [F] [V] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il n’y a pas de frais de pourusite au décompte.

Ils seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 89778,44 euros arrêtée au 28 novembre 2024, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 10932,96 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la signification de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [F] [V] et Madame [S] [V] seront également condamnés au paiement à compter du 29 novembre 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Les défendeurs sont unis par les liens du mariage et la dette a une nature ménagère. Ils seront donc condamnés solidairement sur le fondement de l’article 220 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] [V] et Madame [S] [V] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 septembre 2002 entre la SCI MONTEVIDEO [C] et Monsieur [F] [V] et Madame [S] [V], concernant l’appartement à usage d’habitation avec cave n°8 et parking n°301 situé[Adresse 2] sont réunies à la date du 3 avril 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [F] [V] et Madame [S] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [F] [V] et Madame [S] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI MONTEVIDEO [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [V] et Madame [S] [V] à payer à la SCI MONTEVIDEO [C] à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 28 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse (la dernière somme au crédit est de 3000 euros le 13 novembre 2023) la somme de 89778,44 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 février 2023 pour la somme de 10932,96 et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus ;

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [V] et Madame [S] [V] à verser à la SCI MONTEVIDEO [C] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 29 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion);

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [V] et Madame [S] [V] à verser à la SCI MONTEVIDEO [C] une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [V] et Madame [S] [V] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

ORDONNONS la communication au Préfet de [Localité 3] de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection