TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/10788

N° Portalis 352J-W-B7I-C5XYG

N° MINUTE : 2

Assignation du :

29 Juillet 2024

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [A] [C][2]

[2]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Médiateur : [T] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 6]

JUGEMENT

rendu le 26 Septembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [U] [Z] épouse [W]

[Adresse 12]

[Localité 9]

représentée par Maître Chloé FROMENT, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0074

DEFENDERESSE

S.A.S WALA FRANCE

[Adresse 10]

[Localité 7]

représentée par Maître Sabine CHASTAGNIER, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #J0082

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 19 Juin 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAIT ET PROCEDURE

Par acte sous signature privée en date du 16 juin 1995, Mme [U] [Z] épouse [W], Mme [V] [F] et M. [X] [Z], représentés par leur gestionnaire locatif, la société Gessim, ont donné à bail commercial à la SASU Wala France (ci-après, le « preneur ») un bail commercial portant sur divers locaux sis [Adresse 4], à destination de « distribution de produits diététiques, cosmétiques, pharmaceutiques, parapharmaceutiques, institut de beauté ».

Les locaux visés par ce bail sont les suivants : « Lots n°116 – 202, situés au premier étage ».

Le bail a été conclu pour une période initiale de neuf années, à effet du 15 juin 1995, moyennant un loyer annuel de 74.300 francs soit 11.326,96 euros, outre une provision sur charge mensuelle de 500 francs, soit 76,22 euros.

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 14 juin 2004.

Suite au rachat de la part indivise de M. [Z] et l’attribution des lots de l’indivision à Mme [V] [F] et Mme [U] [Z] épouse [W], cette dernière est aujourd’hui propriétaire des lots objets du bail.

Par extra judiciaire signifié le 30 mars 2022, Mme [U] [Z] épouse [W] (ci-après, la « bailleresse ») a fait délivrer à la société Wala France un congé à effet du 30 septembre 2022 à minuit, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2022, pour une nouvelle durée de neuf années moyennant un loyer de 21.075 euros hors taxes et hors charges.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 mars 2024, Mme [U] [Z] épouse [W] a fait signifier à la société Wala France un mémoire préalable sollicitant la fixation du loyer à la somme annuelle en principal de 25.000 euros en application de la règle du déplafonnement.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 29 juillet 2024, Mme [U] [Z] épouse [W] a fait assigner la société Wala France devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de fixation du loyer dans les termes de son mémoire et subsidiairement, de désignation d’un expert avec la fixation d’un loyer provisionnel annuel à hauteur de 25.000 euros.

L’affaire a été retenue à l’audience du 19 juin 2025.

Aux termes de son dernier mémoire en réplique régulièrement notifié par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 19 juin 2025, Mme [Z] demande au juge des loyers commerciaux de :

« A titre principal,

— Débouter la société Wala France de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Écarter la règle du plafonnement, le renouvellement du bail intervenant plus de douze ans après la prise d’effet initiale et juger que le loyer sera fixé par référence à la valeur locative ;

— Fixer le loyer annuel des locaux situés au [Adresse 4], lots 116 et 202 situés au premier étage, avec une partie du lot 202 qui se prolonge au 2ème et 3ème étage, à la somme de 25.000 hors taxes et hors charges, et dire que le bail sera renouvelé aux mêmes clauses et conditions que le bail d’origine et suivant les dispositions issues de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et son décret d’application. ;

— Juger que le montant du dépôt de garantie sera en conséquence réajusté conformément aux clauses du bail ;

— Juger que les arriérés de loyer à compter du 1er octobre 2022 porteront intérêts au taux légal de plein droit ;

— Condamner la société Wala France à verser à Mme [U] [Z] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 CPC et la voir condamner aux dépens.

A titre subsidiaire,

— Ecarter la règle du plafonnement, le renouvellement du bail intervenant plus de douze ans après la prise d’effet initiale et juger que le loyer sera fixé par référence à la valeur locative ;

— Ordonner une expertise, et commettre tout expert qu’il plaira à la juridiction de désigner, avec la mission d’usage, notamment, mission d’entendre les parties en leurs explications, visiter les lieux, se faire remettre tous documents, entendre tous sachant, donner son avis sur les motifs de déplafonnement du loyer et le montant de la valeur locative, et, plus généralement, effectuer toutes investigations utiles pour fournir au tribunal tous éléments lui permettant de fixer en connaissance de cause le montant du loyer révisé correspondant aux locaux en cause, à la date du 1er octobre 2022 ;

— Dire que le coût de l’expertise sera supporté par chaque partie pour moitié ;

— Fixer le loyer renouvelé provisionnel à la somme annuelle de 25.000 euros hors taxes hors charges au 1er octobre 2022 et conformément aux mêmes clauses et conditions que le bail d’origine et suivant les dispositions issues de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et son décret d’application ; A défaut, au montant du loyer contractuel en principal ;

— Réserver les dépens et l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. »

Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié par lettre recommandée du 20 janvier 2025 avec accusé de réception du 27 janvier 2025, la société Wala France demande au juge des loyers commerciaux de :

« – Fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2022 à la somme annuelle en principal de 14.400 € (quatorze mille quatre cents euros),

— Débouter Mme [U] [Z] épouse [W] de l’ensemble de ses prétentions,

— Condamner Mme [U] [Z] épouse [W] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile et aux entiers dépens,

Subsidiairement,

— Dire que la Bailleresse ne pourra solliciter le versement d’une somme supérieure à 21.075 € par an en principal, qu’à compter du 27 mars 2024 constituant la date de sa demande de fixation du loyer majoré en application des dispositions de l’article L. 145-11 du Code de commerce, A titre infiniment subsidiaire,

— Si Mme ou Monsieur le Juge des Loyers Commerciaux estimait devoir ordonner une mesure d’instruction, fixer à la somme annuelle en principal de 14.400 € (quatorze mille quatre cents euros), le loyer provisionnel que le Preneur devra régler à pendant la durée de l’instance, et à défaut au montant du loyer contractuel en principal,

— Voir, dans cette hypothèse, réserver les dépens. »

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 juin 2025 et mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie, précisant être en désaccord sur le prix du bail renouvelé.

Il convient ainsi de constater le renouvellement de ce contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2022, aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du loyer de renouvellement.

Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

L’article L.145-34 du code de commerce prévoit de retenir le déplafonnement du loyer et le principe de fixation de celui-ci à la valeur locative lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans, ce qui est le cas en l’espèce.

En application des dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce, à défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après : 1° les caractéristiques du local considéré ; 2° la destination des lieux ; 3° les obligations respectives des parties ; 4° les facteurs locaux de commercialité ; 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

L’article R.145-30 du même code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

En l’espèce, compte tenu des divergences persistantes entre les parties sur la valeur locative du bien loué, la juridiction n’est pas en mesure de statuer en l’état du dossier.

En effet, le rapport établi le 28 juillet 2021, à la requête de Mme [U] [Z] épouse [W] par M. [S] [D], expert près la cour d’appel de Paris ne présente pas les garanties nécessaires au regard du principe du contradictoire pour être retenu par la juridiction, bien qu’il ait été soumis à la discussion des parties.

La valeur locative étant l’élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient d’ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif.

Le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 4.000 euros. La consignation de cette somme sera partagée entre les parties qui ont toutes deux intérêts à voir l’expertise prospérer.

Sur l’injonction de rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige ».

Aux termes des dispositions de l’article 1533 du même code, « le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ».

En application de l’article 1533-1 du code de procédure civile, « le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’ est pas une information confidentielle ».

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code « organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle ».

Selon l’article 1533-3 du code de procédure civile « le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion. La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros ».

En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives. Etant entendu qu’il n’est pas justifié par les parties de fixer un loyer provisionnel qui serait inférieur ou supérieur au dernier loyer contractuel.

Sur les autres demandes

Il y a lieu, dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, susceptible d’appel,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant Mme [U] [Z] épouse [W] à la S.A.S Wala France portant sur les lots numéros 116 et 202 dépendant de l’immeuble en copropriété sise, [Adresse 4], pour une durée de neuf années, à compter du 1er octobre 2022,

Dit y avoir lieu de fixer le loyer de renouvellement en fonction de la valeur locative réelle du local commercial considéré, à laquelle le loyer de base doit correspondre, ainsi qu’il résulte de l’article L.145-34 du code de commerce, le bail expiré ayant duré plus de douze ans ;

Ordonne en conséquence une expertise sur la valeur locative du local commercial loué ;

Commet pour y procéder :

Monsieur [A] [C]

[Adresse 5]

[XXXXXXXX02] – [Courriel 14]

Avec pour mission de :

*convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

*se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

*visiter les locaux en cause situés [Adresse 4], les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

*entendre les parties en leurs dires et explications,

*procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

*déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;

*rechercher les références utiles de comparaison ;

*rechercher la valeur locative à la date du 1er octobre 2022 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

Du tout, dresser rapport ;

Dit qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 décembre 2026,

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par moitié par Mme [U] [Z] épouse [W] et par la S.A.S Wala France à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 11]) avant le 30 novembre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du 27 janvier 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [T] [G]

Association AME

[Adresse 3]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 13]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert.

Fait et jugé à PARIS, le 26 septembre 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

M. PLURIEL S. GUILLARME