TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

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N° RG 25/54466 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADG6

AS M N° : 10

Assignation du :

17 Juin 2025

[1]

[1] 4 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 31 juillet 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [W] [S] épouse [E]

[Adresse 12]

[Localité 1]

représentée par M^e Jesse SERFATI, avocat au barreau de PARIS – #C0635

DEFENDERESSES

La S.E.L.A.R.L. CHB ARCHITECTE

[Adresse 10]

[Localité 13]

représentée par M^e Olivier DELAIR, avocat au barreau de PARIS – #D1912

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6]), représenté par son syndic, la Société R MICHOU ET CIE

[Adresse 8]

[Localité 11]

représenté par Maître Martin GUERIN de la SELEURL MARTIN GUERIN AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #1701

La S.A.S. NUANCE 3

[Adresse 4]

[Localité 14]

représentée par Maître Jean-françois BINET de la SELARL MARCEAU AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #B0203

DÉBATS

A l’audience du 03 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Exposant qu’afin de réaliser le ravalement du mur pignon du bâtiment C de l’immeuble sis [Adresse 7], un échafaudage a été installé sur la toiture du bâtiment D de l’immeuble sis [Adresse 3] qui lui appartient sans aucune autorisation et que cette installation a engendré des désordres, Mme [S], dûment autorisée par ordonnance du 10 juin 2025, a, par actes de commissaire de justice en date du 17 juin 2025, fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] représenté par son syndic, la société R Michou et cie, la société CHB architecture et la société Nuance 3 devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles 485 et 835 du code de procédure civile, 544, 686, 687, 688 et 689 du code civil :

« CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], le cabinet CHB ARCHITECTE, la société NUANCE 3 à payer une indemnité journalière de 500 euros par jour à compter du 15 avril 2025, à titre de préjudice et compensation, avec une majoration de 5% date de l’envoi de la lettre RAR de mise en demeure au profit de Madame [W] [E] ;

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], le cabinet CHB ARCHITECTE, la société NUANCE 3, à réaliser des travaux, en état à leur entiers frais et charges de remise en état de l’étanchéité de la couverture du bâtiment concerné par l’échaudage irrégulier, de l’ensemble immobilier de Madame [E], moyennant une astreinte de 1.000 euros/jours à compter de la décision à intervenir.

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], le cabinet CHB ARCHITECTE, la société NUANCE 3, à réaliser des travaux, à leurs entiers frais & charges, moyennant une astreinte de 500 €/jour, à compter de la décision à intervenir, les travaux conservatoires urgents suivants sur l’immeuble de Madame [E] au titre de la couverture de l’étanchéité du bâtiment :

Reprise de la disposition des bastaings afin de mieux répartir la charge de l’échafaudage sur la toiture ; Reprise du point d’appui sur la cheminée et répartition de la charge sur la toiture ; Réalisation d’une meilleure protection de la verrière sans prendre appui sur le verre.

CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], le cabinet CHB ARCHITECTE, la société NUANCE 3 à communiquer sous astreinte de 500 €/jour, les documents suivants déjà demandés depuis le 15 avril 2025 et notamment :

La déclaration préalable des travaux en cours de réalisation ; Le planning des travaux qui avait été fixé au titre du ravalement ; Les comptes-rendus de chantier ; Les différentes polices d’assurance RC décennale des entreprises en charges du ravalement ;Les attestations URSSAF des entreprises intervenants sur le chantier ; L’assurance dommage-ouvrage souscrite pour les travaux de ravalement ;Les rapports d’intermédiaire et définitifs du bureau du contrôle.

En tout état de cause

ORDONNER la capitalisation des intérêts au titre des condamnations à intervenir ;

CONDAMNER in solidum Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], le cabinet CHB ARCHITECTE, la société NUANCE 3 à payer la somme de 4.000 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, étant donné qu’il serait inéquitable que Madame [W] [E] supporte les frais non compris dans les dépens, qu’elle a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits incluant les coûts du rapport de l’architecte expert établi en date du 16 mai 2025 ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 3 juillet 2025.

Lors de cette audience, Mme [S], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés, à l’exception de ses demandes relatives aux travaux conservatoires urgents et à la communication du planning des travaux, des comptes rendus de chantier, des polices d’assurance responsabilité civile décennale et des rapports intermédiaires et définitifs du bureau de contrôle.

Elle a, par ailleurs, sollicité, à titre subsidiaire, une somme de 25 000 euros pour le remplacement de la verrière et de 7 000 euros pour les solins en indemnisation de ses préjudices subis.

Par écritures déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, le syndicat des copropriétaires a sollicité, à titre principal, le débouté de Mme [S] de l’ensemble de ses demandes, à titre subsidiaire, une mesure de référé-expertise aux frais de la demanderesse, en tout état de cause, sa condamnation au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Dans ses conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la société CHB architecture a demandé au juge des référés de :

« Vu l’article 122 CPC,

Rejeter comme étant irrecevables les demandes de Mme [E] pour défaut de qualité à agir,

Subsidiairement,

Constater la suppression des échafaudages à compter du 20 juin 2025 et de ce fait la suppression de tout risque de dommage imminent.

Vu les contestations sérieuses,

Rejeter toutes les demandes formées contre CHG architecture,

Plus subsidiairement,

Condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] et NUANCE3 à garantir la société CHB ARCHITECTURE de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre sur le fondement des articles 1240 CC et 1103 CC CC, 334 CC.

Condamner la demanderesse et tous succombant à payer une somme de 2.000 €au titre de l’article 700 CPC et aux dépens. »

Aux termes de ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société Nuance 3 a sollicité le débouté de Mme [S] de l’ensemble de ses demandes, la condamnation du syndicat des copropriétaires de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, et la condamnation de Mme [S] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025. Les parties ont été autorisées à faire une note en délibéré sur la qualité à agir de Mme [S].

Par note en date du 7 juillet 2025, Mme [S] a produit une attestation notariée en date du 4 juillet 2025 et exposé disposer d’un droit d’agir sur le fondement de l’article 578 du code de procédure civile, dès lors qu’elle a le droit d’user et de jouir des biens comme les propriétaires et peut exercer toutes les actions nécessaires à la défense de son droit de jouissance.

Par note en date du 8 juillet 2025, la société CHB architecture a observé que l’attestation notariée produite confirme que l’immeuble est une copropriété, de sorte que Mme [S] n’a pas qualité pour agir au titre des parties communes et qu’un usufruitier ne peut agir que sur le ou les lots objets de l’usufruit et non sur les parties communes. Elle a conclu que seul le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée d’un défaut de qualité à agir

La société CHB architecture soutient que Mme [S] n’a pas qualité pour agir pour les parties communes qui sont l’objet des ses demandes, dès lors que l’immeuble fait l’objet d’un règlement de copropriété comme le mentionne l’acte de donation partage et qu’elle est usufruitière des lots de copropriété.

Mme [S] fait valoir qu’elle dispose bien d’un intérêt à agir, dès lors qu’elle est propriétaire de l’immeuble et qu’elle conserve l’usufruit aux termes de l’acte de donation partage.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Suivant l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 dudit code ajoute que « est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. »

Suivant l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

L’article 15, alinéas 1 et 2, de cette loi précise que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble et que tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Pour agir le copropriétaire doit donc démontrer l’existence d’un préjudice personnellement éprouvé dans la propriété ou la jouissance de ses lots et indépendant de celui subi par la collectivité des copropriétaires (3e Civ., 13 septembre 2006, pourvoi n°05-14.478 ; 3e Civ., 6 septembre 2011, pourvoi n° 10-25.092 ; 3e Civ., 3 avril 2012, pourvoi n° 11-11.242 ; 3e Civ., 15 novembre 2008, pourvoi n°17-13.514, 3e Civ., 8 juin 2023, pourvoi n°21-15.692, publié).

En outre, l’action exercée par un copropriétaire en ce qui concerne les parties communes de l’immeuble est irrecevable dès lors que le syndicat des copropriétaires n’a pas été attrait à la cause (3e Civ., 8 juillet 2015, pourvoi n°14-16.975).

En l’absence de production du règlement de copropriété, il convient de se référer aux articles 2 et 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précitée suivant lesquels sont privatives les parties des bâtiments et terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et communes les parties à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

L’article 3, alinéa 2, de cette loi ajoute, en outre, que « Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— les locaux des services communs ;

— les passages et corridors ;

— tout élément incorporé dans les parties communes. »

Suivant l’article 578 du code civil, l’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance.

En l’espèce, par acte authentique en date du 6 décembre 1990, Mme [S] a fait une donation partage au profit de ses enfants, M. [E] et Mme [E], de la nue-propriété des biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble à usage d’habitation et commercial situé [Adresse 2] à [Localité 16], à charge pour eux de la laisser jouir à titre d’usufruitier pendant sa vie de l’usufruit de ces biens et droits immobiliers.

Il ressort de cet acte que ces biens et droits immobiliers ont fait l’objet d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif de division figurant audit règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Me [L] le 10 septembre 1990 et que la nue-propriété des 55 lots a été répartie entre M. [E] et Mme [E], M. [E] ayant la nue-propriété de lots formant les 5293/1000 des parties communes et Mme [E] de lots formants 4707/1000 des parties communes.

Dans le cadre de la présente instance, l’ensemble des demandes de Mme [S] est en lien avec l’installation, sans aucune autorisation, d’un échafaudage sur le toit du bâtiment D de l’immeuble sis [Adresse 3], soit d’une partie commune au sens de l’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Si elle soutient avoir subi un préjudice de jouissance en lien avec les passages incessants, répétés et fréquents des ouvriers, elle échoue à l’établir dès lors qu’elle est usufruitière non-occupante de l’immeuble et qu’elle ne verse aucune pièce telle par exemple une attestation de ses locataires qui se plaindraient de la gêne occasionnée par le passage des ouvriers.

Dès lors, en l’absence de preuve d’un préjudice personnel subi par Mme [S] distinct de celui subi par l’ensemble de la copropriété et de mise en cause du syndicat des copropriétaire qui est nécessaire pour toute action exercée par un copropriétaire en ce qui concerne les parties communes, son action sera déclarée irrecevable.

Sur les demandes accessoires

Mme [S], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, l’équite commande de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter, en conséquence, les demandes formées à ce titre par les parties.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déclarons irrecevable l’action de Mme [S] ;

Condamnons Mme [S] aux dépens ;

Disons n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejetons en conséquence les demandes de ce chef des parties ;

Rejetons toutes autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 15] le 31 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ