TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 24/82037

N° Portalis 352J-W-B7I-C6PUY

N° MINUTE :

CCC aux parties

CE aux avocats

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT rendu le 11 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. TASTE IT

RCS de [Localité 8] 882 940 539

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Clément CARON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0249

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. [Localité 6] 3 ARPENTS

RCS de [Localité 8] 487 602 344

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Samuel LEMAÇON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0002

JUGE : Madame Claire ARGOUARC’H, Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Madame Séléna BOUKHELIFA

DÉBATS : à l’audience du 10 Mars 2025 tenue publiquement,

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe

contradictoire

susceptible d’appel

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 22 décembre 2021, Me [H] [G], notaire, a reçu le bail commercial signé entre la société [Localité 6] 3 Arpents, bailleresse, et la société Taste It, locataire, portant sur des locaux commerciaux à usage d’entrepôt frigorifique, d’activité et de bureaux, situés [Adresse 2] à [Localité 7] (94). Ce bail a pris effet le 18 mars 2022.

Le 8 août 2024, la société Taste It a donné congé du bail au 17 mars 2025, soit à l’issue de la première échéance triennale.

Le 29 octobre 2024, la société [Localité 6] 3 Arpents a fait pratiquer une saisie-attribution sur les comptes de la société Taste It ouverts auprès de la banque BNP Paribas pour un montant de 160.239,75 euros. Cette saisie, fructueuse, a été dénoncée à la débitrice le 5 novembre 2024.

Par acte du 21 novembre 2024 remis à personne morale, la société Taste It a fait assigner la société [Localité 6] 3 Arpents devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris en contestation de la saisie-attribution. A l’audience du 6 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été appelée, un renvoi a été ordonné pour permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 10 mars 2025 à laquelle l’affaire a été plaidée, la société Taste It a sollicité du juge de l’exécution qu’il :

A titre principal :

Déboute la société [Localité 6] 3 Arpents de ses demandes ;Annule la saisie-attribution pratiquée sur ses comptes le 29 octobre 2024 et en ordonne la mainlevée ;Ordonne que lui soit restituée la somme de 160.239,75 euros dans le délai de huit jours de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 800 euros par jour de retard ;A titre subsidiaire :

Ordonne la mainlevée partielle de la saisie-attribution et la cantonne à la somme de 34.240,50 euros ;Ordonne que lui soit restituée la somme de 124.954,72 euros dans le délai de huit jours de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 800 euros par jour de retard ;A titre infiniment subsidiaire :

Ordonne la mainlevée partielle de la saisie-attribution et la cantonne à la somme de 83.745,31 euros ;Ordonne que lui soit restituée la somme de 75.449,91 euros dans le délai de huit jours de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 800 euros par jour de retard ;En tout état de cause :

Condamne la société [Localité 6] 3 Arpents à lui verser 15.000 euros de dommages-intérêts au titre de l’indisponibilité des sommes saisies ;Condamne la société [Localité 6] 3 Arpents à lui verser 2.000 euros de dommages-intérêts au titre de son préjudice moral ;Condamne la société [Localité 6] 3 Arpents à lui verser les intérêts légaux ayant couru depuis la date de la saisie et jusqu’à la date de la décision au titre de l’indemnisation de son préjudice financier ;Condamne la société [Localité 6] 3 Arpents à lui verser 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Réserve les dépens.

La demanderesse prétend d’abord à l’annulation de la saisie, au visa des articles L. 211-1 et L. 111-3 du code des procédures civiles d’exécution, en ce qu’elle n’est pas fondée sur un titre exécutoire. A défaut, elle considère que la défenderesse ne dispose pas, à son égard, d’une créance exigible à raison du caractère imprécis des stipulations du bail sur lequel sont fondées les poursuites, ou du dol commis par la bailleresse relatif au montant des charges. Elle relève encore que l’absence de transmission de l’état récapitulatif annuel des charges 2022 dans le délai prévu empêchait que les sommes réclamées à ce titre fasse l’objet d’une saisie et que les frais de gestion ne pouvaient pas non plus être mis à sa charge. Elle poursuit l’indemnisation des préjudices qu’elle a subis du fait de la saisie critiquée sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Pour sa part, la société [Localité 6] 3 Arpents a sollicité du juge de l’exécution qu’il :

Déboute la société Taste It de ses demandes ;Lui donne acte de ce qu’elle accepte la mainlevée partielle de la saisie-attribution à hauteur de 10.890,26 euros et la cantonne à la somme de 149.349,49 euros ;Condamne la société Taste It à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamne la société Taste It au paiement des dépens.

La défenderesse affirme être munie d’un titre exécutoire qu’elle produit. Elle conteste toute imprécision des stipulations du contrat de bail et réfute toute manœuvre dolosive ou toute irrégularité dans les demandes relatives aux charges et aux frais, reconnaissant toutefois une erreur de calcul dans la proratisation des charges dues au regard du nombre de jours d’occupation en 2022 justifiant un cantonnement des effets de la saisie.

Le juge de l’exécution a autorisé la société Taste It à produire en cours de délibéré les justificatifs de la dénonciation de l’assignation aux fins de contestation et la société [Localité 6] 3 Arpents à formuler des observations sur cette communication. La note en délibéré de la demanderesse est parvenue au greffe le 10 mars 2025. Il n’y a pas été répondu.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la contestation

Il résulte de l’article R. 211-11 du code des procédures civiles d’exécution qu’à peine d’irrecevabilité, les contestations relatives à la saisie sont formées dans le délai d’un mois à compter de la dénonciation de la saisie au débiteur. Sous la même sanction, elles sont dénoncées le même jour ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au commissaire de justice qui a procédé à la saisie. L’auteur de la contestation en informe le tiers saisi par lettre simple. Il remet une copie de l’assignation, à peine de caducité de celle-ci, au greffe du juge de l’exécution au plus tard le jour de l’audience.

En application de l’article 125 du code de procédure civile, les causes d’irrecevabilité de la contestation d’une saisie-attribution doivent être relevées d’office par le juge de l’exécution, qui est tenu de vérifier la régularité de sa saisine.

En l’espèce, la saisie-attribution du 29 octobre 2024 a été dénoncée à la société Taste It le 5 novembre 2024. La contestation formée par assignation du 21 novembre 2024 l’a donc été dans le délai qui lui était imparti.

La société Taste It produit le courrier de son commissaire de justice, daté du 21 novembre 2024, dénonçant l’assignation du même jour au commissaire de justice instrumentaire de la saisie ainsi que l’avis d’envoi par lettre recommandée avec accusé de réception tamponné par la Poste le 21 novembre 2024 également.

La contestation est donc recevable.

Sur la régularité de l’acte de saisie-attribution

Le procès-verbal de saisie-attribution contesté est un acte de commissaire de justice dont la nullité est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure en application de l’article 649 du code de procédure civile. Les conditions de sa régularité sont soumises aux articles 114 du code de procédure civile pour les règles de forme et 117 du même code pour les règles de fond. L’irrégularité touchant une règle de forme d’un acte de procédure n’entraîne sa nullité que si celui qui l’invoque démontre que l’irrégularité lui a porté grief.

Il résulte de l’article L. 211-1 du code des procédures civiles d’exécution que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d’un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d’argent, sous réserve des dispositions particulières à la saisie des rémunérations prévue par le code du travail.

Le défaut de titre exécutoire emportant l’impossibilité de procéder à une saisie-attribution, celui-ci constitue nécessairement une nullité de fond du procès-verbal de saisie.

L’article L. 111-3 4° du code des procédures civiles d’exécution précise que les actes notariés revêtus de la formule exécutoire constituent des titres exécutoires. A contrario, les actes notariés non revêtus de la formule exécutoire n’en sont pas.

En l’espèce, la société [Localité 6] 3 Arpents produit une copie de l’acte notarié du 22 décembre 2021 sur lequel sont fondées les poursuites revêtue de la formule exécutoire en 34e et dernière page (pièce [Localité 6] n°17). La créancière était bien munie d’un titre exécutoire et l’acte de saisie ne sera pas annulé.

Sur les demandes de mainlevée de la saisie-attribution

La saisie-attribution critiquée a porté sur les régularisations de charges réclamées au titre des exercices 2022 (75.449,91 euros) et 2023 (49.504,81 euros) et les taxes foncières pour l’année 2024 (34.240,50 euros).

Sur l’imprécision de la clause du bail relative aux charges et sa conséquence sur l’exigibilité de la créance

Une créance est dite exigible lorsque son paiement peut être réclamé immédiatement. Ce caractère, relatif à une limite temporelle de l’obligation, est sans lien avec les contours de son objet, et donc avec le caractère précis ou imprécis de celui-ci. Une clause imprécise sur l’objet de l’obligation qu’elle recouvre n’a aucune conséquence sur le caractère exigible ou non exigible de ladite obligation. Elle peut en avoir éventuellement sur le caractère certain ou incertain de la créance.

Aux termes de l’article 7 du bail du 22 décembre 2021, la locataire s’est engagée à régler les charges de toute nature relatives aux parties communes de l’immeuble, avec la précision que « la répartition des charges entre les différents utilisateurs des locaux appartenant au bailleur sera calculée au prorata de la surface exploitée, qui s’entend de la surface des locaux tels que visés à l’article DESIGNATION, suivant la clé/grille de répartition prévue en annexe du bail ». L’article « DESIGNATION » visé précise la surface donnée à bail soit 1.590 m² en incluant la quote-part de parties communes attachée. La première annexe au bail précise ensuite la liste des charges dues par la locataire ainsi que la clé de répartition pour les charges générales, les charges de froid et les charges conventionnelles, avec la précision que l’immeuble recouvre une surface totale de 9.624 m².

La clause est suffisamment précise pour que les charges réclamées puissent être retenues ou contestées par la débitrice en application du contenu de la liste prévue à l’acte. La société Taste It ne prétend pas que des charges non prévues par le contrat de bail seraient poursuivies à son encontre, alors que le relevé individuel des charges annuelles est produit aux débats. Il n’est pas prévu par le bail que les pièces justificatives des charges communes devraient être transmises spontanément à la locataire, et il n’est pas non plus prétendu que celle-ci les aurait sollicitées.

En revanche, il est admis par la créancière qu’une erreur entache la régularisation de charges pour l’année 2022 puisque le point de départ du bail, initialement prévu au 14 février 2022, a été reporté au 18 mars 2023 sans que ce report ne soit pris en compte par la régularisation.

La créance poursuivie au titre des charges est certaine, mais limitée à la somme de 64.559,65 euros pour l’année 2022. La créance poursuivie au titre des taxes foncières n’est pas évoquée, et donc n’est pas critiquée, par la demanderesse.

Il n’y a pas lieu de donner mainlevée de la saisie sur le fondement de ce moyen, mais un cantonnement devra être ordonné pour exclure la somme de 10.890,26 euros au titre de l’erreur sur la régularisation de charges 2022.

Sur les manœuvres dolosives invoquées par la locataire

Aux termes de l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Sauf à annuler tout ou partie du titre constitué par un acte notarié, il n’appartient pas au juge de l’exécution d’en modifier les termes. Il est par ailleurs interdit au juge de l’exécution, qui n’est pas le juge du fond, de prononcer une condamnation qui ne serait pas prévue par la loi.

La discussion sur la qualité de la clause contractuelle relative aux charges, sur son caractère dolosif ou valable, ou sur la nature du contrat (d’adhésion ou de gré à gré) est sans pertinence en l’espèce dès lors qu’il n’est pas sollicité son annulation et le juge de l’exécution n’a pas le pouvoir de statuer sur l’indemnisation d’un préjudice tiré du dol allégué.

Aucune mainlevée ni cantonnement de la saisie ne peuvent être admis sur le fondement de ce moyen.

Sur le défaut de respect des délais légaux pour la transmission de l’état récapitulatif de charges

Par application de l’article 7.3 du bail du 22 décembre 2021, les parties ont prévu que les charges seraient payables par provision en même temps que le loyer, c’est-à-dire trimestriellement, « le compte étant soldé une fois l’an ».

L’article R. 145-36 du code de commerce prévoit que l’état récapitulatif annuel qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.

Ce texte ne prévoit aucune sanction à la communication tardive de l’état récapitulatif annuel de charges, pas plus que ne le prévoit le bail.

L’arrêt cité par la demanderesse ne pose pas pour principe que les charges ne pourraient plus être réclamées après le délai fixé par le code de commerce. Il a seulement été considéré qu’en cas d’absence d’état récapitulatif annuel permettant régularisation de charges, ou en cas de défaut de production des pièces justificatives de l’état récapitulatif annuel alors que ces pièces avaient été réclamées, les provisions versées n’avaient pas de cause établie et qu’elles devaient être remboursées (3e Civ., 5 novembre 2014, pourvoi n° 13-24.451).

La situation soumise au juge de l’exécution dans le cadre de la présente affaire est différente puisque l’état récapitulatif annuel a été transmis à la locataire et qu’il n’est pas prétendu que celle-ci aurait sollicité la communication des pièces justificatives. En outre, les provisions versées ont été déduites des sommes poursuivies au titre de la régularisation annuelle de charges pour les années 2022 et 2023, elles ont donc été restituées par compensation.

Aucune mainlevée ni cantonnement de la saisie ne peuvent être admis sur le fondement de ce moyen.

Sur les frais de gestion

Aux termes de l’annexe du bail du 22 décembre 2021 relative aux charges, les parties ont précisé que seraient mis à la charge de la locataire les « frais et honoraires de gestion administrative dont la rémunération des administrateurs/gestionnaires de biens du bailleur chargé de la gestion administrative de l’immeuble et/ou des locaux loués ».

L’article R. 145-35 4° du code de commerce précise que les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ne peuvent être imputés au locataire.

La société [Localité 6] 3 Arpents poursuit le recouvrement, dans le cadre des régularisations de charges 2022 et 2023, d’honoraires de gérance et d’honoraires LFPI (gestion ou administration).

La société Taste It ne démontre pas que les honoraires réclamés et poursuivis ne correspondraient pas aux frais et honoraires de gestion prévus au bail. Le juge de l’exécution n’étant pas compétent pour statuer sur les difficultés d’application des clauses du bail en dehors de l’appréciation de leur régularité, il ne lui appartient pas de trancher de la question du respect par le bail de l’article R. 145-35 du code de commerce, dont seul le juge du fond peut être saisi.

Aucune mainlevée ni cantonnement de la saisie ne peuvent être admis sur le fondement de ce moyen.

Sur les demandes de restitution de fonds sous astreinte

Selon l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Aucune restitution n’a à être ordonnée en l’espèce, dès lors que la contestation de la saisie dans le mois de la dénonciation a empêché la libération des fonds par le tiers saisi.

Ceux-ci sont restés entre les mains de la banque, et la mainlevée partielle ordonnée au dispositif de la présente décision peut être mise à exécution par la débitrice par la simple présentation du jugement au tiers saisi. Il n’y a dès lors pas lieu de faire droit aux demandes de restitution sous astreinte formées par la débitrice.

Sur la demande de dommages-intérêts pour saisie abusive

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la saisie pratiquée par la société [Localité 6] 3 Arpents n’est que très partiellement levée. Si celle-ci s’est révélée excessive à hauteur d’environ 10.000 euros, il n’apparaît pas qu’elle soit fautive alors que la société Taste It affichait effectivement une dette à son égard de près de 150.000 euros.

Les demandes indemnitaires de la société Taste It seront rejetées.

Sur la charge des dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens.

La société Taste It, qui succombe à l’instance, sera condamnée au paiement des dépens.

Sur les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie une somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La société Taste It, partie tenue aux dépens et qui succombe, ne peut prétendre à une indemnité au titre des frais irrépétibles. Sa demande sera rejetée. Elle sera par ailleurs condamnée à payer à la société [Localité 6] 3 Arpents la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE l’EXECUTION

DECLARE RECEVABLE la contestation de la saisie-attribution pratiquée le 29 octobre 2024 par la société [Localité 6] 3 Arpents sur les comptes de la société Taste It ouverts auprès de la banque BNP Paribas ;

DEBOUTE la société Taste It de sa demande tendant à l’annulation de la saisie-attribution pratiquée le 29 octobre 2024 par la société [Localité 6] 3 Arpents sur ses comptes ouverts auprès de la banque BNP Paribas ;

DEBOUTE la société Taste It de sa demande tendant à la mainlevée totale de la saisie-attribution pratiquée le 29 octobre 2024 par la société [Localité 6] 3 Arpents sur ses comptes ouverts auprès de la banque BNP Paribas ;

CANTONNE les effets de la saisie-attribution pratiquée le 29 octobre 2024 par la société [Localité 6] 3 Arpents sur les comptes de la société Taste It ouverts auprès de la banque BNP Paribas à la somme de 149.349,49 euros ;

ORDONNE la mainlevée de la saisie pour le surplus ;

DEBOUTE la société Taste It de ses demandes de restitution sous astreinte de tout ou partie des sommes saisies ;

DEBOUTE la société Taste It de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE la société Taste It au paiement des dépens de l’instance ;

DEBOUTE la société Taste It de sa demande d’indemnité formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Taste It à payer à la société [Localité 6] 3 Arpents la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Le greffier, Le juge de l’exécution,