TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 25/52308 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7MET

N° : 8

Assignation du :

20 Mars 2025

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 09 juillet 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEURS

Monsieur [F] [O]

[Adresse 3]

[Localité 7]

La société AB Legacy 98, société civile immobilière

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentés par Maître Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocats au barreau de PARIS – #G0517

DEFENDERESSE

S.A.S. BROTHERS

[Adresse 1]

[Localité 6]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 13 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2021, Monsieur [F] [O] a consenti un bail commercial à la société S.A.S. BROTHERS portant sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 9]. Par acte notarié en date du 13 janvier 2025, Monsieur [O] a cédé à la société S.C.I. AB LEGACY 98, une partie de la propriété des locaux précité, et ce, à proportion de 90%, restant ainsi propriétaire à hauteur de 10%.

Les désormais bailleurs, Monsieur [O] et la société S.C.I. AB LEGACY 98, ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2024, à la société S.A.S. BROTHERS, et valant mise en demeure de payer la somme de 21.047 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 1er septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, Monsieur [O] et la société S.C.I. AB LEGACY 98 ont fait assigner la société BROTHERS devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société locataire,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles,

— condamner la société locataire, au paiement d’une provision d’un montant de 24.792 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter de la signification de l’assignation ;

— ordonner la conservation du dépôt de garantie à leur profit,

— fixer et condamner la société locataire au paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel d’un montant de 28.231,20 euros mensuels,

— condamner la société BROTHERS à payer la somme de 2.479,20 euros correspondant à 10% de la somme à recouvrer, au titre de l’indemnité contractuellement prévue,

— assortir l’ensemble des condamnations du taux d’intérêt légal à compter de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— ordonner que la locataire devenue occupante sans droit ni titre restera soumise à toutes les obligations et charges du bail,

— condamner la société locataire au paiement d’une somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification aux créanciers inscrits et la signification de l’ordonnance à intervenir.

Elle s’oppose à tout délai de paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 juin 2025.

A cette audience, les parties demanderesses soutiennent oralement les demandes formées aux termes de leur assignation et indiquent que le montant de l’arriéré locatif est d’un montant moindre que celui initialement indiqué aux termes de l’acte introductif d’instance puisqu’il s’établit, à la date du 12 juin 2025, à la somme de 16.438 euros.

Si le gérant de la société défenderesse a comparu à l’audience, il n’en demeure pas moins que ladite société n’est pas représentée par un conseil, en sorte que conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions de la seule partie ayant constitué avocat, il est renvoyé aux termes de son assignation.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2025.

SUR CE,

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail commercial précité dispose d’une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Les parties demanderesses justifient avoir délivré un commandement de payer, qui a été signifié par acte de commissaire de justice le 2 octobre 2024, détaille le montant de la créance soit la somme de 21.047 euros en principal au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2024.

Au vu de ce commandement de payer des éléments qu’il contient et de sa rédaction, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L.145-17 alinéa 1er du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit depuis le 2 novembre 2024 à 24h00.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, il convient d’ordonner l’expulsion de la société défenderesse dans les conditions prévues au dispositif de cette ordonnance tout comme, du reste, le sort éventuel de ses meubles.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société défenderesse depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel (indexation comprise), outre les charges, taxes et accessoires. En effet, la clause prévue au contrat permettant la majoration de l’indemnité d’occupation s’analyse en une clause pénale susceptible de modération, laquelle n’est que de la compétence du juge du fond. Cette demande de majoration ne saurait, par suite, prospérer au stade des référés.

En outre, il sera, au seul stade des motifs, rappelé que tant que la société, preneuse initialement à bail se maintient dans les lieux, elle doit respecter l’ensemble des obligations y afférentes et notamment poursuivre l’assurance idoine jusqu’à leur libération.

S’agissant de la provision sollicitée, au vu du décompte en date du 12 juin 2025, tel que produit par la partie demanderesse, l’obligation de la société défenderesse à l’instance au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation n’est pas sérieusement contestable et s’élève, à la date du décompte, à la somme de 16.438 euros.

Dès lors qu’il apparaît, au vu dudit décompte, que la société BROTHERS a procédé à des règlements désormais réguliers et que si elle n’a pas procédé au paiement de l’arriéré locatif dans le délai d’un mois, il convient de relever que le montant visé dans le commandement de payer précité a été réglé en intégralité, dès lors que les paiements postérieurement effectués à compter dudit décompte s’imputent prioritairement sur les dettes les plus anciennes et ce conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code de commerce.

Par suite, le point de départ des intérêts légaux courront sur la somme de 16.438 euros à compter de l’ordonnance à intervenir conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Enfin, la capitalisation des intérêts sollicitée par les demandeurs sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

En revanche, il ne saurait y avoir, au stade des référés, application de la clause contractuelle prévoyant la majoration de 5 points, par rapport au taux légal, des intérêts. En effet, pour les mêmes motifs que précédemment invoqués, cette clause s’apparente en une clause pénale susceptible de modération et par suite de la seule compétence du juge du fond. Cette demande de majoration ne saurait, par suite, prospérer au stade des référés.

Il en sera, et pour les mêmes motifs, de même concernant l’indemnité contractuellement prévue au contrat en cas de défaut de paiements du loyer contractuel (indexation comprise), des charges, taxes et accessoires ainsi que de la conservation du dépôt de garantie.

Ces demandes, au stade des référés, seront également rejetées, en conséquence.

Sur les délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce précité, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5, alinéa 1er, du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le juge peut d’office octroyer des délais de paiement.

En l’espèce, depuis la signification du commandement de payer, la société BROTHERS a procédé au paiement des loyers en cours ainsi qu’à des versements supplémentaires pour pouvoir régler la dette due au titre de l’arriéré locatif accumulé ; ce qui démontre, à tout le moins, sa bonne foi et des efforts de paiements auxquels elle s’astreint.

Par suite, il sera octroyé à la société BROTHERS, un délai de dix mois pour apurer le solde de sa dette, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l’article L.145-41 du code de commerce.

Il est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes afférentes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion.

La défenderesse sera alors tenue, jusqu’à la libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait dû payer si le bail n’avait pas été résilié.

Sur les frais et dépens

La défenderesse, partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il sera précisé que les dépens sont définis aux termes des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, en sorte qu’il n’appartient pas à la juridiction saisie de lister les sommes dues à ce titre.

En conséquence, toute demande formée en ce sens, sera rejetée.

Elle sera par suite condamnée à payer à la demanderesse la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail liant les parties sont réunies depuis le 2 novembre 2024 à 24h00 ;

Condamnons la société S.A.S. BROTHERS à payer à la société S.C.I. AB LEGACY 98 et à Monsieur [F] [O], pris ensemble, la somme de 16.438 euros à titre de provision sur l’arrêté locatif à la date du 12 juin 2025 ;

Autorisons la société S.A.S. BROTHERS à s’acquitter de cette somme en 10 mensualités de 1.643,80 euros, la première devant intervenir avant le 15 du mois suivant le mois de signification de la présente décision et les suivantes avant le 15 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si la société S.A.S. BROTHERS se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférentes sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférentes à leur échéance:

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible;

— la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société S.A.S. BROTHERS et de tous occupants de son chef des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 8], avec le concours de la force publique si nécessaire ;

— le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— la société S.A.S. BROTHERS sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à Monsieur [F] [O] et à la société S.C.I. AB LEGACY 98 une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes des parties demanderesses ;

Condamnons la société S.A.S. BROTHERS aux dépens ;

Condamnons la société SAS BROTHERS à payer à Monsieur [F] [O] et à la société S.C.I. AB LEGACY 98, pris ensemble, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 8], le 9 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI