TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Xavier VAN GEIT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice GUILLOUX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06780 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MSN

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 08 avril 2025

DEMANDEUR

Monsieur [G] [O], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Fabrice GUILLOUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2613

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [U], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne assisté de M^e Xavier VAN GEIT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0377

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056-2024-028328 du 18/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 avril 2025 par Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 08 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06780 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MSN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2000, Madame [C] [L] épouse [O] a donné à bail à Monsieur [I] [U] un ensemble immobilier composé d’un studio, d’un parking n°611 et d’une cave n°505, situé [Adresse 4], porte face à gauche, lot 249 , pour un loyer mensuel initial de 3400 francs, et 700 francs de provisions sur charges.

Par acte authentique en date du 3 décembre 2016, Madame [C] [L] épouse [O] a fait donation à Monsieur [G] [O] l’usufruit dudit bien, ce dernier devenant l’unique propriétaire du bien.

Par acte d’huissier de justice en date du 27 septembre 2023, Monsieur [G] [O], devenu bailleur a fait délivrer un congé pour reprise au profit de sa belle-mère, Madame [X] [P], pour un départ le 31 mars 2024 minuit.

Par courrier du 25 mars 2024 par LRAR, Monsieur [G] [O] a pris attache avec Monsieur [I] [U] afin de fixer un RDV pour dresser l’état des lieux de sortie, sans réponse du locataire.

Le locataire s’est maintenu dans les lieux après le 31 mars 2024.

Par procès-verbal en date du 16 avril 2024, le commissaire de justice a constaté le maintien de Monsieur [I] [U] dans les lieux.

Dans ces conditions, par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2024, Monsieur [G] [O] a fait assigner Monsieur [I] [U] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

Dire recevable l’action de Monsieur [G] [O] ; Valider le congé de reprise pour habiter délivré le 27 septembre 2023 pour le 31 mars 2024 minuit ; Prononcer l’expulsion de Monsieur [I] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ; autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ;condamner Monsieur [I] [U] au paiement :d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, majorée de 10% ; la somme de 3 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;les dépens ;rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 décembre 2024, puis renvoyée pour être examinée au fond le 5 février 2025.

À l’audience du 5 février 2025, Monsieur [G] [O], par conclusions écrites récapitulatives soutenues oralement maintient l’intégralité des demandes contenues dans son acte introductif d’instance et a sollicité pour le surplus de débouter Monsieur [I] [U] de leurs demandes, fins et conclusions.

Il expose que Madame [U] n’existe pas et se désiste de l’intégralité des demandes à l’encontre de Madame [U].

Il fait valoir que sa belle-mère est actuellement hébergée chez sa fille et qu’elle n’a pas les ressources lui permettant d’honorer un loyer.

Monsieur [I] [U], représenté par son conseil, par conclusions écrites soutenues oralement, sollicite :

A titre liminaire

juger Monsieur [O] irrecevableen sa demande et mal fondé à agir faut de justifier de sa qualité à agir

En conséquence

débouter Monsieur [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre principal

constater la nullité du congé reprise pour habiter signifier à Monsieur [U] le 27 septembre 2023 ; En conséquence

débouter Monsieur [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause

accorder à Monsieur [U] un délai d’un an renouvelable pour restituer les lieux ; condamner Monsieur [O] à la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de proécdure civile.

Il précise à l’audience qu’il se désiste de sa contestation concernant l’identité de sa fille et quant au mariage du bailleur.

Il fait valoir qu’il est en situation de handicap reconnu par la MDPH suite à un accident occasionnant 8 opérations.

Au soutien de ses prétentions, il avance que la belle-mère du bailleur est hébergée depuis 7 ans à [Localité 6] et qu’elle n’a aucune urgence à se reloger et considère que le bailleur ne fournit aucune justification quant au motif légitime et sérieux. Il soulève que la belle-mère n’est pas mentionnée dans la liste de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur le désistement d’instance des demandes à l’encontre de Madame [U]

Aux termes de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. L’article 395 du même code précise que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

L’article 396 complète précisant que le juge déclare le désistement parfait si la non-acceptation du défendeur ne se fonde sur aucun motif légitime.

En l’espèce, la bailleresse se désiste à l’audience de toutes les demandes à l’encontre de Madame [U] qui n’a aucune existence juridique.

Il convient donc de constater le désistement et de le déclarer parfait.

Sur la demande de validation du congé pour reprise

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi 27 juillet 2023 :

I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…)

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, Monsieur [G] [O] justifie avoir délivré par huissier de justice, Maître [V] [F], un congé pour reprise pour habiter le 27 septembre 2023. Le congé pour reprise précise le motif de ce congé, en l’espèce une reprise pour habiter au profit de Madame Madame [X] [P] , née le 24 septembre 1954, mère de Madame [M] [T] [S] [W], épouse de Monsieur [G] [O], ainsi que son adresse au moment de la délivrance du congé.

La bénéficiaire de ce congé pour reprise fait partie de la liste limitativement énumérée par les dispositions susmentionnées.

Par ailleurs, le congé a été délivré le 27 septembre 2023 pour un départ le 31 mars 2024, soit un délai de 4 mois et 4 jours, le délai de préavis légal étant fixé à minimum à 3 mois.

Il joint enfin une photocopie d’une partie de son livret de famille faisant Madame [X] [P].

Il apparait que toutes les mentions légales obligatoires apparaissent dans le congé et qu’il est en conséquence régulier en la forme.

Sur le motif légitime et sérieux du congé pour reprise, Monsieur [G] [O] verse aux débats le congé pour reprise. l’assignation précise que sa belle-mère est hébergée à titre temporaire à titre gratuit au [Adresse 1]) précisant que cette dernière ne dispose pas de ressources suffisantes pour louer un appartement et souhaite établir sa résidence principale chez son gendre.

Monsieur [G] [O] verse aux débats la pièce d’identité de Madame [X] [P] confirmant la date de naissance le 24 septembre 1945 une attestation d’hébergement de Madame [Y] [A] [Z] en date du 3 février 2025, confirmant que Madame [X] [P] réside chez elle. Il joint également le livret de famille de Madame [X] [P] qui mentionne Madame [J] [D] [B] comme la fille de Madame [P].

Il produit enfin l’avis d’impôts 2024 des revenus 2023 de Madame [X] [P] en date du 22 juillet 2024 indiquant un détail des revenus de cette denrière de 3 574 euros, confirmant ainsi les faibles ressources de cette dernière.

Il s’ensuit que le motif réel, légitime et sérieux du congé et de la décision de reprise n’est donc pas utilement contesté.

Monsieur [G] [O] était donc bien fondé à délivrer un congé pour reprise au bénéfice de sa belle-mère, Madame [X] [P].

En ces conditions, il y a lieu de valider le congé délivré le 27 septembre 2023 avec effet au 31 mars 2024 et de rejeter la demande en nullité de congé pour reprise de Monsieur [I] [U].

Il s’ensuit que Monsieur [I] [U] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date.

A l’audience, Monsieur [I] [U] confirme qu’il réside toujours dans les lieux précisant qu’en dépit de recherches, il n’a pas trouvé de nouveau logement.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [I] [U] occupe depuis plus de 20 années le logement, a toujours honoré ses loyers.

Il est âgé de 60 ans et est en situation de handicap justifié.

Si le locataire affirme avoir effectué des recherches d’un nouveau logement et justifie d’une demande de logement social en date du 18 juillet 2023, renouvelée le 20 juin 2024, il se doit de libérer le logement, objet du présent litige.

Toutefois, la locataire justifie de sa situation de handicap, d’être bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé et de faibles ressources ne lui permettant pas de se reloger facilement dans le parc privé.

Il s’ensuit que la demande de Monsieur [I] [U] sera accueillie et qu’un délai supplémentaire lui sera accordé pour quitter les lieux, à savoir 6 mois.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [I] [U] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er avril 2024, Monsieur [I] [U] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [I] [U] à son paiement à compter de 1er avril 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, sans majoration cette dernière paraissant disproportionnée par rapport à la résolution du litige.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [I] [U] aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner Monsieur [I] [U] à payer à Monsieur [G] [O] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande de Monsieur [I] [U] à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE le désistement d’instance de Monsieur [G] [O] de toutes les demandes à l’encontre de Madame [U] et le déclare parfait ;

CONSTATE la validité du congé pour reprise délivré le 27 septembre 2023 avec effet au 31 mars 2024 relatif au contrat de bail conclu le 1er avril 2000 entre Monsieur [G] [O] d’une part, et Monsieur [I] [U] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], 5ème étage, porte face à gauche, lot 249 ;

CONSTATE que Monsieur [I] [U] est occupant sans droit ni titre à compter du 1er avril 2024 ;

ACCORDE un délai supplémentaire à Monsieur [I] [U] pour quitter les lieux, à savoir 6 mois ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux dans le délai imparti, l’expulsion de Monsieur [I] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le transport des meubles laissés dans les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [I] [U] à compter du présent jugement, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sans majoration ;

CONDAMNE Monsieur [I] [U] à payer à Monsieur [G] [O] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date du présent jugement, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Monsieur [I] [U] à payer à Monsieur [G] [O] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile de Monsieur [I] [U] ;

CONDAMNE Monsieur [I] [U] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 8 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière La juge des contentieux de la protection