TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e TRUC (L0283)

M^e DUFFOUR (P0043)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/09437

N° Portalis 352J-W-B7G-CXQYG

N° MINUTE : 3

Assignation du :

02 Août 2022

JUGEMENT

rendu le 15 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LE BOCAL (RCS de [Localité 5] n°498 366 475)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Laurence TRUC de la SELARL TL Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0283

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. SPI 4 CAPITAL (RCS de [Localité 5] n°479 026 171)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Arnaud DUFFOUR de l’EURL ARNAUD DUFFOUR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0043

Décision du 15 Mai 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/09437 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXQYG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 29 janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 03 avril 2025, délibéré prorogé au 15 mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 07 février 2017 et avenant en date du 20 juillet 2017, la société SCI DU 110-21, aux droits de laquelle se trouve la société SPI 4 CAPITAL, a donné à bail commercial, en renouvellement, à la société LE BOCAL des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 6], pour une durée de neuf années du 1er juillet 2016 au 30 juin 2025, l’exercice de l’activité de « restauration, snack, plats préparés et à emporter, traiteur, bar et toutes activités liées à l’exploitation d’une licence de quatrième catégorie», et un loyer mensuel fixé à 3 333,33 euros hors taxes et hors charges, soit un loyer annuel de 40 000 euros, hors taxes et hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2022, la société SPI 4 CAPITAL a fait délivrer à la société LE BOCAL un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de lui payer la somme principale de 7 945,45 euros correspondant aux loyer et charges restant dus au 21 juin 2022.

C’est ainsi que par acte de commissaire de justice signifié le 2 août 2022, la société LE BOCAL a assigné la société SPI 4 CAPITAL à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris.

Dans ses dernières conclusions (conclusions récapitulatives et en réponse n°3 notifiées par voie électronique le 21 septembre 2023), en vertu des articles 1134 ancien du code civil et subsidiairement 1103 et 1104 nouveaux du code civil, 1382 ancien et subsidiairement 1240 nouveau du code civil, L. 145-41 du code de commerce, R. 145-36 du code de commerce, 649 et 650 du code de procédure civile, la société LE BOCAL demande au tribunal de :

« DIRE recevable et bien fondée la SARL LE BOCAL en son opposition au Commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 11 juillet 2022,

Décision du 15 Mai 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/09437 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXQYG

DIRE la société SPI irrecevable et mal fondée en ses demandes fins et conclusions,

PRENDRE ACTE de ce que la SARL SPI ne sollicite plus l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

EN CONSEQUENCE,

A titre principal :

DIRE nul et de nul effet le Commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 11 juillet 2022 et QUALIFIER cet acte de frustratoire,

DIRE que le Commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 11 juillet 2022 a été délivré de mauvaise foi par la SARL SPI.

DEBOUTER la SARL SPI de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire

DIRE que les causes de ce Commandement ne sont ni fondées ni justifiées,

DEBOUTER la SARL SPI de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre infiniment subsidiaire: si par impossible la SARL LE BOCAL restait devoir des sommes à la SARL SPI il serait demandé au Tribunal de céans de :

ACCORDER douze mois de délais à la SARL LE BOCAL pour s’en acquitter,

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire du bail,

DEBOUTER la SARL SPI de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Dans tous les cas :

CONDAMNER la SARL SPI à rembourser à la SARL LE BOCAL la totalité des provisions sur charges et régularisations de charges (non justifiées) qu’elle lui a versées au titre des années, 2019, 2020 et 2022,

CONDAMNER la SARL SPI à payer à la SARL LE BOCAL une somme de 100 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices matériels et moraux subis, du fait de l’abus de droit et de l’acharnement dont fait preuve le Bailleur,

CONDAMNER la SARL SPI à payer à la SARL LE BOCAL une somme de 10 000 € au titre de l’article 700 et aux entiers dépens.»

Dans ses dernières conclusions (conclusions en défense n°3 notifiées par voie électronique le 22 janvier 2024), au visa des articles 1134 et 1728 du code civil et A 444-10 et suivants du code de commerce, la société SPI 4 CAPITAL demande au tribunal de :

« A titre principal,

REJETER l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la société LE BOCAL ;

A titre reconventionnel,

CONDAMNER la demanderesse au montant de la dette actuellement constituée, soit 616,84 € TTC en ce compris l’échéance du mois d’avril 2023 incluse, et ce avec intérêts de droit à compter du commandement à concurrence de ses causes et de la présente assignation pour le surplus ;

CONDAMNER la société LE BOCAL au paiement d’un intérêt égal à 1,2%, outre l’intérêt au taux légal précité, courant à compter de la date d’échéance des loyers impayés, et ce jusqu’au parfait règlement de la dette locative ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la société LE BOCAL au paiement d’une somme de 2 000 € en remboursement des frais non taxables en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société LE BOCAL en tous les dépens, en ce compris le coût du commandement, ainsi qu’aux frais engagés au titre des articles A 444-10 et suivants du Code de commerce en cas d’exécution forcée de la décision à intervenir.

L’exécution provisoire étant de droit. »

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

Par ordonnance du 02 février 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été appelée à l’audience qui s’est tenue à juge unique le 29 janvier 2025 et mise en délibéré au 03 avril 2025. A cette date, le délibéré a été prorogé au 15 mai 2025.

MOTIFS

1- Sur la demande de la société LE BOCAL de nullité du commandement de payer du 11 juillet 2022

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Selon l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1728 indique que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il est acquis que pour être efficace, le commandement de payer doit informer clairement le locataire du manquement qui lui est reproché, et notamment lorsqu’il s’agit du paiement des loyers, préciser le montant, la cause, la nature et la date d’exigibilité de la somme réclamée. Un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers n’est pas nul mais ne produit ses effets qu’à due concurrence de la somme exigible.

Aux termes du commandement 11 juillet 2022, la société SPI 4 CAPITAL demande à la société LE BOCAL de lui payer la somme principale de 7 945,45 euros correspondant aux loyers et charges restant dus au 21 juin 2022.

Selon le décompte annexé au commandement, arrêté au 21 juin 2022, la créance invoquée est constituée des échéances de loyer (1 359,54 euros en mars et 3 333,33 euros les mois suivants), TVA sur loyer (300,47 euros en mars et 666,67 euros les mois suivants), provisions sur charges (529 euros), TVA sur provisions sur charges (105,80 euros) dues aux 1er mars, 1er avril, 1er mai et 1er juin 2022 , outre des frais d’huissier de 145,44 euros dus le 1er mars 2022, déduction faite des règlements de la société LE BOCAL de 4 199,60 euros le 06 mai 2022 et 4 199,60 euros le 06 juin 2022.

Or, il s’avère que la société SPI 4 CAPITAL n’a pas pris en compte les deux virements réalisés par la société LE BOCAL le 07 mars 2022 et le 05 avril 2022 pour un montant de 4 199,60 euros chacun, soit une somme totale de 8 399,20 euros.

Les relevés de compte bancaire produits par la société LE BOCAL prouvent que ces deux règlements sont effectifs dès lors qu’ils sont libellés au nom de la société LE BOCAL, qu’ils mentionnent, pour chaque virement, le montant de la somme débitée, la référence du destinaire, « SPI GERANCE » et celles de l’opération, de sorte qu’il était parfaitement possible pour la société SPI 4 CAPITAL de contrôler leur encaissement.

Ainsi, au 11 juillet 2022, date de délivrance du commandement, la société LE BOCAL était à jour du règlement des loyers et provisions sur charges.

Dès lors, le commandement de payer ne peut produire aucun effet.

Cela sera déclaré, sans qu’il soit nécessaire de statuer sur les autres moyens de nullité invoqués.

2- Sur la demande de la société SPI 4 CAPITAL de paiement d’une dette de loyer et charges de 616,84 euros

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Selon l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1728 prévoit que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

La société SPI 4 CAPITAL invoque une créance de 616,84 euros en produisant un décompte portant sur la période du 1er mars 2022 au 4 mai 2023 (échéance du mois d’avril 2024 incluse).

Ce décompte ne mentionne aucun solde débiteur antérieur au 1er mars 2022.

En outre, si l’on tient compte des deux règlements réalisés par la société LE BOCAL le 07 mars 2022 et le 05 avril 2022 pour un montant de 4 199,60 euros chacun, soit une somme totale de 8 399,20 euros, dont il est fait état dans les développements précédents et qui ne sont pas mentionnés au décompte, il s’avère que la société LE BOCAL ne peut être débitrice de la somme de 616,84 euros.

Par conséquent, la demande de la société SPI 4 CAPITAL de condamnation de la société LE BOCAL à lui payer la somme de 616,84 euros, outre intérêts de droit à compter du commandement à concurrence de ses causes et de l’assignation pour le surplus, sera rejetée.

4- Sur la demande de la société SPI 4 CAPITAL de paiement d’un intérêt de 1,2%

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 8 du contrat de bail stipule notamment « en cas de non-paiements à échéance du loyer dû par le PRENEUR, le BAILLEUR percevra des intérêts de retard, sans qu’il soit besoin d’adresser une mise en demeure. ».

Cependant, la société SPI 4 CAPITAL ne démontre pas que la société LE BOCAL n’aurait pas payé le loyer à échéance.

Dès lors, sa demande de condamnation de la société LE BOCAL à payer un intérêt de 1,2%, outre l’intérêt au taux légal, courant à compter de la date d’échéance des loyers impayés, et ce jusqu’à parfait paiement de la dette locative, sera rejetée.

5- Sur la demande de la société LE BOCAL de remboursement des provisions et régularisations de charges

L’article L. 145-40-2 du code de commerce dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

L’article R.145-36 du même code prévoit que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

En l’espèce, la communication en cours de procédure par la société SPI 4 CAPITAL à la société LE BOCAL des états récapitulatifs annuels de charges ne peut justifier le remboursement des provisions sur charges et régularisations de charges versées pour les années 2019, 2020 et 2022 dès lors que les dispositions légales susvisées ne prévoient pas de sanction particulière en cas de remise hors délai.

La demande de la société LE BOCAL de remboursement des provisions sur charges et régularisations de charges versées pour les années 2019, 2020 et 2022 sera donc rejetée.

6- Sur la demande de dommages-intérêts de la société LE BOCAL

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La société LE BOCAL ne rapportant pas la preuve des préjudices moraux et matériels qu’elle prétend avoir subi, sa demande de condamnation de la société SPI 4 CAPITAL à lui payer la somme de 100 000 euros de dommages-intérêts sera rejetée.

7- Sur les demandes accessoires

a) Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société SPI 4 CAPITAL, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

b) Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

L’équité commande de condamner la société SPI 4 CAPITAL à payer à la société LE BOCAL la somme de 3 000 euros.

La demande de la société SPI 4 CAPITAL de condamnation de la société LE BOCAL à lui payer la somme de 2 000 euros sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant à juge unique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déclare que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 11 juillet 2022 par la société SPI 4 CAPITAL à la société LE BOCAL ne peut produire effet ;

Rejette la demande de la société SPI 4 CAPITAL de condamnation de la société LE BOCAL à lui payer la somme de 616,84 euros en règlement d’un arriéré de loyer et charges, outre intérêts de droit à compter du commandement à concurrence de ses causes et de l’assignation pour le surplus ;

Rejette la demande de la société SPI 4 CAPITAL de condamnation de la société LE BOCAL à lui payer un intérêt de 1,2%, outre l’intérêt au taux légal, courant à compter de la date d’échéance des loyers impayés, et ce jusqu’à parfait paiement de la dette locative ;

Rejette la demande de la société LE BOCAL de remboursement des provisions sur charges et régularisations de charges versées pour les années 2019, 2020 et 2022 ;

Rejette la demande de la société LE BOCAL de condamnation de la société SPI 4 CAPITAL à lui payer la somme de 100 000 euros de dommages-intérêts ;

Condamne la société SPI 4 CAPITAL aux dépens ;

Condamne la société SPI 4 CAPITAL à payer à la société LE BOCAL la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société SPI 4 CAPITAL de condamnation de la société LE BOCAL à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 5] le 15 Mai 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER