TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Isabelle ULMANN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Teddy BENESTY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/00047 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3VYI

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 09 juillet 2025

DEMANDEUR

Monsieur [H] [I], demeurant [Adresse 11]

représenté par M^e Teddy BENESTY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1045

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [B], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne assisté de M^e Isabelle ULMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0449

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 juillet 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 09 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/00047 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3VYI

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement du tribunal jusdiciaire de Paris en date du 8 décembre 2022, le lot unique comprenant les lots n°21 et n°40 au sein de la copropriété située [Adresse 8], appartenant à Monsieur [M] [B] a été adjugé à Monsieur [H] [I] pour la somme de 270 000 euros.

Le jugement d’adjudication du 8 décembre 2022 a été notifié à avocat le 23 janvier 2023 et signifié à Monsieur [M] [B] le 5 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2023, Monsieur [H] [I] a fait signifier à Monsieur [M] [B] un commandement de quitter les lieux, au plus tard au 23 août 2023, en vain.

Monsieur [M] [B] a saisi par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2023 le tribunal judiciaire de Paris aux fins :

D’annulation du commandement de quitter les lieux ; De suspension de la procédure d’expulsion ; D’octroi d’un délai supplémentaire de 12 mois pour quitter les lieux ; De la caducité du commandement de payer du 10 décembre 2018 ; Du retrait de la publicité du titre de vente ; De la condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens ; A titre subsidiaire, la mise en place d’une solution amiable.

Par jugement rendu le 21 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a :

Rejeté la demande formée par Monsieur [M] [B] d’injonction de production de pièces ; Rejeté la demande formée par Monsieur [M] [B] tendant à écarter des débats les pièces 3,4, et 7 de Monsieur [H] [I] ; Déclaré irrecevable la demande de caducité du commandement aux fins de saisie immobilière ; Déclaré irrecevable la demande de condamner à individualiser les lots sous astreinte ;Déclaré irrecevable la demande d’amende civile ; Rejeté la demande d’annulation du commandement de quitter les lieux ; Rejeté la demande de délais pour quitter les lieux ; Rejeté la demande de Monsieur [M] [B] de maintien dans les lieux contre une indemnité d’occupation ;Condamné Monsieur [M] [B] à verser à Monsieur [H] [I] la somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts ; Rejeté la demande dommages et intérêts formée par Monsieur [M] [B] ; Condamné Monsieur [M] [B] à payer à Monsieur [H] [I] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Rejeté la demande de Monsieur [M] [B] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamné Monsieur [M] [B] aux dépens ; Rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

En parallèle, par acte de commaissaire de justice en date du 22 novembre 2023, Monsieur [H] [I] a fait assigner Monsieur [M] [B] devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :

Juger Monsieur [H] [I] recevable et bien fondé dans ses demandes, fins et conclusions ; Juger que Monsieur [M] [B] est occupant sans droit ni titre des lots n°21 et n°40 de la copropriété du [Adresse 2] depuis le 8 décembre 2022, date du jugement d’adjudication rendu par le tribunal judiciaire de Paris ;Juger que Monsieur [M] [B] est redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer majoré d’un montant de 1011,40 euros augmenté de 100 euros pour les charges ; En conséquence

Condamner Monsieur [M] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer majoré d’un montant de 1011,40 euros augmenté de 100 euros pour les charges ; Condamner Monsieur [M] [B] au paiement à Monsieur [H] [I] de la somme de 13 336,80 euros au titre de l’indemnité d’occupation due depuis le 8 décembre 2022 somme à parfaire à la date du jugement à intervenir ; Juger que Monsieur [B] a procédé de manière irrégulière à la réunion des lots 20 et 21 au sein de la propriété du [Adresse 3] et partant ordonner l’individualisation des lots à la charge exclusive de Monsieur [M] [B] sous peine d’astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;Condamner Monsieur [M] [B] au paiement des sommes suivantes au profit de Monsieur [H] [I] :la somme de 8 247,98 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel ; la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ; la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; les dépens ; prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience 5 février 2024 pour être renvoyée à plusieurs reprises le 23 mai 2024, 31 octobre 2024 et être examinée au fond le 15 janvier 2025.

À l’audience du 15 janvier 2025, Monsieur [H] [I], représenté par son conseil, par conclusions écrites en réplique n°1 soutenues oralement sollicite de :

débouter Monsieur [Z] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; condamner Monsieur [Z] [B] au paiement de la somme de 8 247,98 euros au titre des dommages et intérêts pour le préjudice matériel au projet de Monsieur [I] correspondant au montant des mensualités bancaires en remboursement du prêt immobilier souscrit pour l’acquisition des lots adjugés, montant à parfaire à la date du jugement à intervenir ; Il maintient pour le surplus toutes les demandes contenues dans son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir sur le fondement de l’article L312-10 du code de les procédures civiles d’exécution, qu’en dépit du transfert immédiat de propriété du bien objet du présent litige suite à un jugement d’adjudication du 8 décembre 2022, à savoir les lots n°21 et 40 de l’immeuble en copropriété si [Adresse 10], et un commandement de quitter les lieux, Monsieur [Z] [B] n’a pas libéré les lieux et met en avant la réunion illégale de lots effectuée par le défendeur. Il soutient que le cahier des conditions de vente ne prévoit par le maintien de Monsieur [M] [B] dans les lieux.

Il considère en conséquence que Monsieur [M] [B] est occupant sans droit ni titre dudit logement et donc redevable d’une indemnité d’occupation sur le fondement de l’article 1240 du code civil, équivalente à un loyer mensuel et aux charges.

Il sollicite également l’individualisation des lots, suite à la réunion des lots effectuée par Monsieur [M] [B] sans autorisation selon lui.

A l’audience, il précise qu’une saisie attribution a été effectuée sur les comptes du défendeur. Il soutient que le défendeur est occupant sans droit ni titre depuis le jugement d’adjudication et qu’il n’a pas été autorisé à se maintenir dans les lieux, la vente ayant été effectuée le bien libre de tout occupant.

Par ailleurs, il considère que Monsieur [H] [I] ne justifie pas avoir été autorisé à faire communiquer les lots objets du présent litige.

Il précise que la demande principale porte sur la l’individualisation des lots et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Il sollicite également à l’audience l’expulsion de Monsieur [M] [B].

Monsieur [M] [B], représenté par son conseil, par conclusions écrites en réponse n°2 soutenues oralement sollicite quant à lui :

débouter Monsieur [H] [I] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ; prononcer la nullité de l’acte introductif d’instance du 21 novembre 2023 et de celle du commandement de quitter les lieux ; dire nulle la cession du lot indivis n°40 de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 14], opérée au mépris des article 814-14 et 815-15 du code civil et de l’article 5 du cahier des conditions de vente falsifié ;condamner Monsieur [H] [I] à payer à Monsieur [B] la somme de 50 000 euros au titre des dommages et intérêts ; condamner Monsieur [H] [I] à payer à Monsieur [B] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner Monsieur [H] [I] aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, il expose qu’il a acquis avec son ex-épouse Madame [G] [A] en propre et en indivision un lot au 5ème étage (n°12) et 5 lots au 6ème étage (lots n°17, 20,21,22,40), un lot à l’entresol entre le 4ème étage et 5ème étage (lot n°14) ainsi que 3 caves (lots n° 29, 37 et 38). Il remet en cause la propriété de Monsieur [H] [I] du logement objet du présent litige. Il soutient notamment que le cahier des conditions de vente est périmé et a été falsifié.

A l’audience, Monsieur [M] [B] s’oppose à toutes les demandes de Monsieur [H] [I], y compris la demande d’expulsion. Il soutient qu’au début de la procédure d’adjudication et à la date du jugement d’adjudication, les lots 40 et 41 communiquaient.

Il précise qu’il occupe actuellement les lots adjacents 20 et 22 dont il est propriétaire en indivision avec son ex-épouse et que le bien objet du litige porte notamment sur l’entrée dans les lots litigieux qui est unique et commune aux lots 20 et 22. Il soutient qu’il y a autant de titres de propriété que de lots.

Il considère enfin ne pas être débiteur d’une indemnité d’occupation des lots adjugés, en l’absence d’individualisation desdits lots.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

La présente affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats aux fins de production du jugement d’adjudication du 8 décembre 2022, ainsi que tout justificatif de propriété de Monsieur [B] des lots 21 et 40, et de précision quant au fondement juridique et à la compétence relative à la demande d’individualisation des lots.

En parallèle, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a le 8 mars 2025 déclaré notamment irrecevable la demande de Monsieur [M] [B] tendant à l’annulation de la cession par le jugement d’adjudication du 8 décembre 2022 du lot n°40 de l’état descriptif e division de l’immeuble situé [Adresse 10]. Il a par ailleurs débouté Monsieur [M] [B] de sa demande de mainlevée de la saisie-attribution pratiquée le 9 octobre 2024 par Monsieur [H] [I] sur ses comptes ouverts auprès de la banque BNP PARIBAS.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 9 avril 2025.

A cette audience, le demandeur, Monsieur [H] [I], a produit le jugement d’adjudication. Par conclusions récapitulatives en réouverture des débats, il confirme ses demandes et confirme qu’en dépit des déclarations du défendeur, le jugement d’adjudication du 8 décembre 2022 a été notifié le 23 janvier 2023 à avocat puis signifié au défendeur le 5 avril 2023.

Monsieur [M] [B], par conclusions écrites après réouverture des débats, maintient l’intégralité de ses demandes, moyens et prétentions. Il considère que le jugement d’adjudication ne vaut pas titre de vente. Il souligne que le lot 40 n’existe pas, arguant qu’il est constitué d’une ancienne partie commune pour accéder aux autres lots.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

L’article 9 du Code de procédure civile énonce ainsi qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Sur les demandes principales :

Sur la propriété du bien immobilier objet du litige

Selon les dispositions de l’article L 322-10 du Code des Procédures d’exécution, l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire.

Elle ne confère à celui-ci d’autres droits que ceux appartenant au saisi. Ce dernier est tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien et à la garantie d’éviction.

L’article L 322-13 dudit code précise que le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi.

En l’espèce, le tribunal judiciaire de Paris, par jugement en date du 8 décembre 2022 produit, a procédé à l’adjudication d’un lot unique composé des lots n°21 et n°40 sis, [Adresse 7], cadastré section [Cadastre 1], BH, n° de plan [Cadastre 12], plus amplement désigné au cahier des conditions de vente, au profit de Monsieur [H] [D] [I] au prix de 270 000 euros. Le jugement fait mention des formalités de publication préalablement et valablement effectuées dans le journal d’annonces légales LES AFFICHES PARISIENNES le 28 octobre 2022, dans le journal LES ECHOS le 4 novembre 2022 sur internet LICITOR le 29 octobre 2022 et dans le journal LES AFFICHES PARISIENNES le 4 novembre 2022.

Le jugement susmentionné a été signifié à avocat le 23 janvier 2023 et le demandeur justifie de sa signification au défendeur le 5 avril 2023 selon justificatifs produits conformément à l’article R 322-60 imposant cette notification pour en obtenir son exécution forcée.

Le 3 février 2023, Monsieur [H] [I] justifie avoir consigné le prix dudit bien pour un montant de 270 000 euros.

Il apparait par ailleurs que Monsieur [H] [I] a procédé aux formalités obligatoires prévues aux articles 22 et 24 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955. Ainsi, Monsieur [H] [I] a procédé à la publication dudit jugement au service de la publicité foncière le 19 mai 2023 suivant formulaire de publication joint à la procédure.

Faute d’élément sur un appel formé par les parties, le jugement est donc devenu définitif, avec force et autorité de la chose jugée.

En parallèle, Monsieur [M] [B] a saisi le juge de l’exécution une première fois et, par jugement du 25 mai 2023, ce dernier a déclaré irrecevable la requête de Monsieur [M] [B] en l’absence de représentation de ce dernier à la procédure.

Puis, suite à une seconde saisine, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris, le 8 mars 2025, a déclaré irrecevable la demande de Monsieur [M] [B] tendant à l’annulation de la cession par le jugement d’adjudication du 8 décembre 2022 du lot n°40 de l’état descriptif de division de l’immeuble situé [Adresse 10]. Il a par ailleurs débouté Monsieur [M] [B] de sa demande de mainlevée de la saisie-attribution pratiquée le 9 octobre 2024 par Monsieur [H] [I] sur ses comptes ouverts auprès de la banque BNP PARIBAS.

Il convient de rappeler qu’il n’appartient pas au juge des contentieux de la protection d’apprécier ou de remettre en cause ces jugements, le pôle civil de proximité de [Localité 13] ne constituant pas une voie de recours du juge de l’exécution. Il n’y a donc pas lieux d’apprécier ni la licéité du cahier des conditions de vente, ni les modalités de cette décision.

Les demandes de Monsieur [M] [B] relatives aux formalités obligatoires, au cahier des conditions générales de vente, et à son droit de préemption seront donc rejetées.

Il ressort de l’ensemble des débats et des pièces produites que Monsieur [H] [I] est devenu propriétaire du logement objet du présent litige, à savoir des lots 21 et 40 au sein de la copropriété située [Adresse 9]. Ce transfert de propriété s’est opéré dès le jugement d’adjudication du 8 décembre 2022. Il a effectué également toute les démarches pour que le jugement ait force de chose jugée.

En ces conditions, le jugement d’adjudication constitue un titre exécutoire permettant l’expulsion du saisi. Par ailleurs, ce jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit aux termes de l’article R 121-21. Enfin ni l’appel, ni le pourvoi invoqués mais non justifiés ne sont suspensifs d’exécution.

Il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu à statuer sur l’ensemble des demandes de Monsieur [M] [B] relatives

Sur la validité de l’assignation et l’intérêt à agir de demandeur

Aux termes de l’Article 30 du code de procédure civile, l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention. L’article 31 précise que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. L’article 32 ajoute qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’Article 112 du code de procédure civile dispose que la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité.

L’article 113 du même code précise que tous les moyens de nullité contre des actes de procédure déjà faits doivent être invoqués simultanément à peine d’irrecevabilité de ceux qui ne l’auraient pas été, l’article 114 complétant en ce qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, au regard de sa qualité de propriétaire susmentionnée du bien objet du présent litige, Monsieur [H] [I] a qualité et intérêt à agir pour tous droits et actions relatifs au logement.

Il s’ensuit que la demande liée à l’occupation sans droit ni titre du précédent propriétaire ainsi que les demandes subséquentes sont recevables.

Concernant le commandement de quitter les lieux délivré le 27 juin 2023, le juge de l’execution du tribunal judiciaire de Paris a précédemment statué sur l’irrecevabilité de la nullité de cet acte par jugement du 21 décembre 2023, en ce que « le commandement de quitter les lieux est donc fondé sur un titre exécutoire, susceptible de faire l’objet de mesures d’exécution forcée puisqu’il a été signifié le 26 avril 2023, permettant l’expulsion de Monsieur [M] [B] » et a ainsi rejeté la demande d’annulation du commandement de quitter les lieux de sorte que cette demande a déjà été tranchée.

Il convient de souligner que Monsieur [M] [B] semble utiliser toutes les voies judiciaires pour se soustraire à ses obligations liées notamment au jugement d’adjudication susmentionné et à tout le moins, gagner du temps quant aux conséquences de ce jugement d’adjudication sur l’occupation du bien litigieux, qui lui a retiré la propriété du bien.

En ces conditions, la demande en nullité de l’assignation doit être déclaré irrecevable et la demande de nullité du commandement de quitter les lieux rejetée.

Sur les conséquences du transfert de propriété et l’occupation sans droit ni titre du logement

En l’espèce, le 27 juin 2023 Monsieur [H] [I] a fait délivrer à Monsieur [M] [B] un commandement de quitter les lieux, au plus tard au 23 août 2023. Il n’est pas contesté que Monsieur [M] [B] n’a pas libéré lieux à cette date et qu’il réside toujours dans le logement litigieux au moment du présent jugement.

Il s’ensuit qu’à compter du jugement d’adjudication, Monsieur [M] [B] est devenu occupant sans droit ni titre dudit bien.

En ces conditions, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’individualisation des lots et la compétence du juge des contentieux de la protection

Le code de l’organisation judiciaire précise le juge des contentieux de la protection aux termes des articles L213-4-1 et suivants du même code, est compétent des actions suivantes :

Le juge des contentieux de la protection exerce les fonctions de juge des tutelles des majeurs ; Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ; Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ; Le juge des contentieux de la protection connaît des actions relatives à l’application du chapitre II du titre Ier du livre III du code de la consommation ; Le juge des contentieux de la protection connaît des actions relatives à l’inscription et à la radiation sur le fichier national recensant les informations sur les incidents de paiement caractérisés liés aux crédits accordés aux personnes physiques pour des besoins non professionnels prévu à l’article L. 751-1 du code de la consommation ; Le juge des contentieux de la protection connaît des mesures de traitement des situations de surendettement des particuliers et de la procédure de rétablissement personnel, à l’exception du cas prévu au IV de l’article L. 681-2 du code de commerce.

En l’espèce, en dépit de la réouverture des débats et de la demande formée par le juge des contentieux de la protection, Monsieur [H] [I] n’a pas apporté de fondement juridique à sa demande d’individualisation de lots.

Au surplus, il a été mis dans les débats la compétence du juge des contentieux de la protection à trancher cette demande. Il apparait que la demande d’individualisation des lots ne relève pas des compétences du juge des contentieux de la protection. Ainsi, cette demande excède le pouvoir juridictionnel du juge des contentieux de la protection de sorte.

En ces conditions, la demande d’individualisation des lots sera rejetée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [M] [B] :

Selon les dispositions de l’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire ou le bailleur. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien sans droit ni titre et de son indisponibilité pour le propriétaire.

En l’espèce, au regard des éléments susmentionnés, Monsieur [M] [B] est occupant sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 8 décembre 2022. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer qui aurait été appliqué au logement dans le respect de l’encadrement des loyers applicables à la ville de [Localité 13] par arrondissement, augmenté des charges qui auraient été dus si un contrat de bail avait été signé entre les parties, à compter du présent jugement.

Il n’est pas contesté que la surface du logement litigieux est de 26 m2. Au regard de la règlementation et de l’encadrement des loyers de la Ville de [Localité 13] et du document de la DRHIL d’Ile de France permettant le calcul d’un loyer en fonction de la surface et de l’arrondissement du logement transmis, le loyer applicable au présent logement entre le 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 est situé entre 22,7 euros par mètre carré pour un loyer de référence minoré, 32,40 euros pour le loyer de référence, et 38,90 euros par mètre carré pour un loyer de référence majoré, le loyer de référence étant de 32 euros l’année précédente et de 32,90 euros entre le 1er juillet 2024 et 30 juin 2025.

Au regard de ces éléments, il convient d’appliquer le loyer médian, à savoir le loyer de référence de 32 euros le mètre carré pour la première période, 32,40 euros pour la seconde période, 32,90 euros pour la 3ème période, et la somme de 34 euros à compter du 1er juillet 2025 et à compter du présent jugement. Il en résulte que Monsieur [M] [B] sera condamné au paiement d’un loyer équivalent au loyer de référence par année à compter du 8 décembre 2022, date du jugement d’adjudication, soit sur 31 mois, et à la somme de 884 euros par mois, à compter du présent jugement et ce jusqu’à la libération effective des lieux, loyer révisable chaque année.

Concernant les charges récupérables, accessoire habituel du contrat de bail, elles font partie du préjudice du propriétaire, il convient par conséquent d’appliquer une provision de 50 euros par mois au titre des charges récupérables, à compter du 8 décembre 2022.

Il s’ensuit qu’à la date du présent jugement, Monsieur [M] [B] est redevable de 2 ans, et 7 mois d’indemnité d’occupation et de provisions au titre des charges récupérables, soit 31 mois, soit la somme de 26 154,25 euros au titre de l’indemnité d’occupation, et 1550 euros arrêtée au 7 juillet 2025.

En ces conditions, Monsieur [M] [B] sera condamné à verser à Monsieur [H] [I] la somme de 27 704,25 euros au titre de l’indemnité d’occupation et 1550 euros au titre des charges, soit la somme globale de 29 254,25 euros, arrêtée au 7 juillet 2025.

Sur les demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel et moral des parties

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, concernant le préjudice matériel, Monsieur [H] [I] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par l’indemnité d’occupation et par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel.

Concernant le préjudice moral, Monsieur [H] [I] fait état de la résistance abusive de Monsieur [M] [B]. Il convient de rappeler que pas moins de quatre actions en justice ont été entamées, dont la présente instance, pour trancher les litiges opposant les parties suite à l’adjudication et ses suites. Il apparait manifeste qu’en dépit des précédentes décisions notamment celle récente du 8 mars 2025 du juge de l’exécution de [Localité 13], Monsieur [M] [B] ne semble pas tirer les conséquences du transfert de propriété du logement objet du présent litige qui impose nouvelle procédure auprès du juge des contentieux de la protection de sorte que la résistance abusive du défendeur est caractérisée.

Il s’ensuit que la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral de Monsieur [H] [I] sera accueillie. Il convient toutefois de la ramener à de plus justes proportions.

Monsieur [M] [B] sera condamné à verser à Monsieur [H] [I] la somme de 1 000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

Au regard de la résolution du litige, Monsieur [M] [B] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [B] aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner Monsieur [M] [B] à payer à Monsieur [H] [I] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rejeter la demande de Monsieur [M] [B] à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que Monsieur [H] [I] est propriétaire des lots 21 et 40, sis au [Adresse 6], par transfert de propriété suite au jugement d’adjudication du tribunal judiciaire de Paris du 8 décembre 2022 ;

DECLARE la demande en nullité de l’assignation de Monsieur [M] [B] irrecevable ;

REJETTE la demande en nullité du commandement de quitter les lieux de Monsieur [M] [B] ;

DECLARE Monsieur [H] [I] recevable en ses actions relatives à sa qualité de propriétaire ;

DIT que Monsieur [M] [B] est occupant sans droit ni titre dudit logement à compter du 8 décembre 2022 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [M] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [M] [B] à compter du 8 décembre 2022, date du jugement d’adjudication, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel d’un loyer indexé fixé à la somme de 884 euros et 50 euros au titre de provision sur charges à compter du présent jugement, révisable annuellement ;

CONDAMNE Monsieur [M] [B] à payer à Monsieur [H] [I] la somme de 29 254,25 euros au titre de l’indemnité d’occupation et des charges, arrêtée au 7 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande de Monsieur [H] [I] d’individualisation des lots ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Monsieur [M] [B] ;

CONDAMNE Monsieur [M] [B] à verser à Monsieur [H] [I] la somme de 1 000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [M] [B] à payer à Monsieur [H] [I] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [M] [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [B] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 27 juin 2023;

DEBOUTE Monsieur [H] [I] et Monsieur [M] [B] de leurs plus amples demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 9 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA JUGE