TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

6ème chambre 1ère section

N° RG :

N° RG 23/15197 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3G3G

N° MINUTE : 12

Assignation du :

14 novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 16 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. MAISONS PIERRE

580 Impasse de l’Espinet

77240 VERT ST DENIS

représentée par Maître David WOLFF de la SELEURL LEGAHOME, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L288

DÉFENDEURS

Madame [W] [O]

7 rue Gilbert Cesbron

75017 PARIS 17ÈME

représentée par Maître Olivier FALGA de la SELARL FALGA – VENNETIER SELARL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0251

Monsieur [T] [S]

7 rue Gilbert Cesbron

75017 PARIS 17ÈME

représenté par Maître Olivier FALGA de la SELARL FALGA – VENNETIER SELARL, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #L0251

Décision du 16 Septembre 2025

6ème chambre 1ère section

N° RG 23/15197 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3G3G

COMPOSITION

Madame Céline MECHIN, Vice-président

Madame Marie PAPART, Vice-président

Madame Ariane SEGALEN, Vice-président

assistée de Monsieur Louis BAILLY, Greffier,, lors du prononcé et de SOUAMES Ines, Greffier lors des débats.

DÉBATS

A l’audience du 03 Juin 2025 tenue en audience publique devant Madame MECHIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Décision publique

Contradictoire

en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Céline MECHIN, Vice-président et par Monsieur Louis BAILLY, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

PAR CES MOTIFS

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé le 19 juillet 2022, Madame [W] [O] et Monsieur [T] [S] ont confié à la société MAISONS PIERRE la construction avec fourniture de plan d’une maison individuelle sur une parcelle située 10 rue Albert Camus à Ribécourt-Dreslincourt (60). Le prix forfaitaire de la construction a été fixé à 214 740 € TTC et le montant de l’acompte payé à la signature à 10 737 €.

Le permis de construire afférent à cette opération a été accordé suivant arrêté de la commune du 15 novembre 2022.

Par courrier daté du 7 juin 2023, Madame [W] [O] et Monsieur [T] [S] ont mis en demeure la société MAISONS PIERRE de fournir la garantie de livraison et de justifier de la souscription d’une police d’assurance dommages-ouvrage, à peine de solliciter l’annulation du contrat et le remboursement des sommes versées. En réponse, par courrier daté du 15 juin 2023, la société MAISONS PIERRE a indiqué à ces derniers que leur dossier était bloqué faute de signature d’un avenant afférent à des travaux supplémentaires sollicités au titre des gouttières et des menuiseries en aluminium.

Par courrier daté du 23 octobre 2023, la société MAISONS PIERRE, déplorant que Madame [W] [O] et Monsieur [T] [S] fassent obstacle à l’exécution du contrat en ne signant pas l’accord de lancement, les a mis en demeure de leur payer la somme de 32 211 € dans un délai de 8 jours en application de la clause de résiliation du contrat.

Par courrier réceptionné par la société MAISONS PIERRE le 25 octobre 2023, Madame [W] [O] et Monsieur [T] [S], invoquant la nullité du contrat conclu le 19 juillet 2022, l’ont mise en demeure de leur restituer l’acompte de 10 737 € versé.

Suivant actes de commissaire de justice délivrés le 14 novembre 2023, la société MAISONS PIERRE a fait assigner Madame [W] [O] et Monsieur [T] [S] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

«  Vu les articles 1134 et 1231-1 du Code civil, subsidiairement 1240 du même Code ;

Vu le Contrat de CMI conclu, ses annexes et ses plans, et notamment ses articles 7, 8.1 et 17 des Conditions générales ;

Vu les pièces et jurisprudences versées aux débats ;

Il est demandé au Tribunal de céans de :

FIXER la date de la résiliation unilatérale du Contrat de CMI par l’accédant au 23 octobre 2023, date de la notification du Maître d’ouvrage au Constructeur de son souhait de résilier le CCMI ;

CONDAMNER les consorts [S] – [O] au paiement de la somme de 21.474 € TTC en indemnisation forfaitaire du préjudice subi par la société MAISONS PIERRE du fait de la résiliation unilatérale du Maître d’ouvrage ;

CONDAMNER les consorts [S] – [O] au paiement de la somme de 10.737 € TTC correspondant au dépôt du permis de construire ;

CONDAMNER les consorts [S] – [O] au non-remboursement de l’acompte versé de 10.737 € TTC ;

CONDAMNER les consorts [S] – [O] au de la somme de 5 000 € au titre de leur résistance abusive.

CONDAMNER les consorts [S] – [O] au paiement de la somme de 5 000 euros d’article 700 du CPC, outre les entiers dépens. »

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 22 mai 2024, Madame [W] [O] et Monsieur [T] [S] sollicitent de voir :

«  PRONONCER la nullité du contrat de construction conclu entre Monsieur et Madame [O] [S] et la société MAISONS PIERRE le 19 juillet 2022 ;

DÉBOUTER la société MAISONS PIERRE de l’ensemble de ces demandes ;

CONDAMNER la société MAISONS PIERRE à payer à Monsieur et Madame [O] [S]:

— La somme de 10.737 € au titre du remboursement de l’acompte correspondant à 5% du prix réglé à la signature du contrat,

— La somme de 500 € au titre du remboursement de l’acompte versé pour la provision des travaux pour le chemin d’accès, branchements intérieurs à la propriété et puisard selon le devis de la société ABS,

— La somme de 18.915,96€ au titre de leur préjudice matériel,

— La somme de 3.000 € au titre de leur préjudice moral,

CONDAMNER la société MAISONS PIERRE à payer à Monsieur et Madame [O] [S] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la société MAISONS PIERRE aux entiers dépens de la présente, dont l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L.111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

NE PAS ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la nullité du contrat de construction invoquée par Madame [W] [O] et Monsieur [T] [S]

Aux termes de l’article 1178 du code civil « Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. »

1.1 Sur les causes de nullité invoquées par Madame [W] [O] et Monsieur [T] [S]

Aux termes de l’article L.231-2 du code de la construction et de l’habitation, tout contrat de construction de maison individuelle doit comporter :

« a) La désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l’ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire ;

b) L’affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du présent code, notamment de son livre Ier, et du code de l’urbanisme ;

c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant :

— tous les travaux d’adaptation au sol, notamment, le cas échéant, ceux rendus nécessaires par l’étude géotechnique mentionnée aux articles L. 132-6 et L. 132-7 du présent code, dont une copie est annexée au contrat ;

— les raccordements aux réseaux divers ;

— tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble ;

d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution en précisant :

— d’une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l’article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;

— d’autre part, le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ;

e) Les modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux ;

f) L’indication que le maître de l’ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité en application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture ou des articles L. 125-1 et suivants lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d’un contrat d’assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;

g) L’indication de l’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, dont une copie est annexée au contrat ;

h) L’indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le maître de l’ouvrage ;

i) La date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ;

j) La référence de l’assurance de dommages souscrite par le maître de l’ouvrage, en application de l’article L. 242-1 du code des assurances ;

k) Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat.

Lorsque le constructeur assure la fabrication, la pose et l’assemblage sur le chantier d’éléments préfabriqués dans les conditions définies à l’article L. 111-1-1, le contrat précise en outre la description et les caractéristiques des éléments préfabriqués, ainsi que les modalités selon lesquelles le maître de l’ouvrage est informé de l’achèvement et de la bonne exécution de la fabrication de ces éléments.

Dans le cas prévu au précédent alinéa, les modalités de règlement mentionnées au contrat, en vertu du e de l’article L. 231-2, tiennent compte de l’état d’avancement des travaux de construction et de l’achèvement de la fabrication des éléments préfabriqués.

Les stipulations du contrat, notamment celles relatives aux travaux à la charge du constructeur, au prix convenu, au délai d’exécution des travaux et aux pénalités applicables en cas de retard d’exécution, ainsi que celles relatives aux modalités selon lesquelles le maître de l’ouvrage est informé de l’achèvement et de la bonne exécution de la fabrication des éléments préfabriqués, peuvent se référer à des clauses types approuvées par décret en Conseil d’Etat. »

Aux termes de l’article L. 231-1 de ce même code, ces dispositions sont d’ordre public.

Les règles d’ordre public de l’article L. 231-2 du code de construction et de l’habitation, relatives aux énonciations que doit comporter ce contrat, constituent des mesures de protection édictées dans l’intérêt du maître de l’ouvrage, dont la violation est sanctionnée par une nullité du contrat (Civ. 3ème, 6 juillet 2011 N° 10-23.438).

En l’espèce, force est de constater que le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans ne respecte pas les formes prescrites par les dispositions susvisées et plus particulièrement :

— une provision globale de 6 500 € est mentionnée, au titre des travaux dont le maître d’ouvrage se réserve la réalisation, s’agissant du chemin d’accès, des branchements intérieurs de la propriété et du puisard, sans préciser le coût de chacune de ces prestations dont le chiffrage est pourtant imposé par la notice descriptive type prévue aux articles R. 231-4 et R.232-4 du code de la construction et de l’habitation et fixée par l’arrêté du 27 novembre 1991, au poste 3.4 s’agissant du puisard relatif à l’évacuation des eaux usées, au poste 3.1 s’agissant des branchements en eau, au poste 3.2 s’agissant des branchements au gaz et au poste 3.3 s’agissant des branchements à l’électricité ;

— une provision globale de 18 090 € est mentionnée, au titre des travaux dont le maître d’ouvrage se réserve l’exécution, s’agissant de la réalisation des peintures et finitions des revêtements de sols pour les pièces et/ou modèles pour lesquels ces prestations ne sont pas comprises, sans préciser le coût de chacune de ces prestations au regard du projet des maîtres d’ouvrage alors que leur chiffrage est imposé par la notice descriptive susvisée au poste 2.6.9.1 s’agissant des revêtements des pièces humides et 2.6.9.2 s’agissant des revêtements des pièces sèches ;

— une estimation des frais de branchements sur le domaine public arrêtée à la somme de 1 340 TTC, invitant le maître d’ouvrage à s’informer des prix pratiqués, s’agissant d’un prix indicatif, alors que l’arrêté susvisé impose d’informer les maîtres d’ouvrage sur les travaux de raccordement aux réseaux divers.

Sans qu’il n’y ait lieu d’examiner les autres arguments présentés par Madame [W] [O] et Monsieur [T] [S], ces éléments constituent à eux seuls une violation des dispositions d’ordre public du code de la construction et de l’habitation, les privant, en leur qualité de maîtres d’ouvrage consommateurs, de la possibilité de connaître avec précision et certitude le coût global de la construction prévue et de prévoir ainsi un financement adapté. Il convient en conséquence de prononcer la nullité du contrat de construction de maison individuelle souscrit entre les parties le 19 juillet 2022.

1.2 Sur les effets de la nullité du contrat de construction

Aux termes de l’article 1178 du code civil : « Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. »

Sur les restitutions

La nullité du contrat imposant les restitutions réciproques des prestations par les parties, la société MAISONS PIERRE sera en conséquence condamnée à rembourser à Madame [W] [O] et Monsieur [T] [S] l’acompte de 10 737 € qu’ils lui ont versé à la signature du contrat.

Sur l’indemnisation des préjudices de Madame [W] [O] et Monsieur [T] [S]

S’agissant de l’acompte de 500 € qui aurait été payé à la société ABS par Madame [W] [O] et Monsieur [T] [S] au titre de son devis estimatif du 5 septembre 2022, la seule mention d’un débit d’un chèque d’un même montant le 28 février 2023, sur un compte non identifié, ne suffit pas à établir la réalité de ce paiement. Madame [W] [O] et Monsieur [T] [S] seront donc déboutés de la demande de remboursement qu’ils présentent à ce titre.

S’agissant de la somme de 88,51 € payée le 30 janvier 2023 par Madame [W] [O] et Monsieur [T] [S] pour l’accès au service de l’eau, Madame [W] [O] et Monsieur [T] [S] ne rapportent pas la preuve que ces frais correspondraient à un préjudice en lien direct avec la faute du constructeur, dès lors qu’ils entendent poursuivre la construction d’une maison individuelle sur leur terrain, laquelle nécessitera un tel accès, et qu’il n’est pas établi que la somme chiffrée forfaitairement par le constructeur est d’un montant inférieur aux coûts effectifs qu’ils doivent supporter. Ils seront donc déboutés de la demande d’indemnisation qu’ils forment à ce titre.

Si Madame [W] [O] et Monsieur [T] [S] sollicitent le remboursement des loyers dont ils justifient s’être acquittés entre juillet 2022 et mars 2024, aucun élément produit aux débats ne permet toutefois d’établir que leur maison aurait pu être réceptionnée avant le 31 mars 2024 et qu’ils auraient ainsi pu faire l’économie de ces derniers, le délai de réalisation des conditions suspensives étant de 36 mois et le délai d’exécution des travaux de 12 mois à compter de l’ouverture du chantier. Il n’est pas davantage démontré qu’ils auraient dû faire face au remboursement d’un prêt en plus de leur loyer. Dans ces conditions, ils échouent également à rapporter la preuve de ce préjudice et seront déboutés de cette demande.

S’agissant du préjudice moral invoqué, ce dernier est caractérisé par le manque de transparence et de précision du projet proposé par un professionnel de la construction ; l’absence de garantie donnée par lui quant à la souscription des garantie de livraison et police d’assurance dommages-ouvrage obligatoires et au démarrage des travaux lorsque les maîtres d’ouvrage l’ont informé de la réalisation des conditions suspensives leur incombant, exigeant de leur part l’acceptation de travaux supplémentaires dont l’avenant correspondant était pourtant signé depuis le 2 mai 2023 ; la mise en demeure adressée aux défendeurs de leur régler la somme de 32 211 €, sans autre forme de démarche amiable, en l’absence d’un accord de lancement des travaux considéré comme une résiliation unilatérale du contrat puis l’assignation en justice leur imposant une procédure judiciaire. Il convient en conséquence de faire droit à la demande de Madame [W] [O] et Monsieur [T] [S] et de condamner la société MAISONS PIERRE à leur payer la somme de 3 000 € en réparation de celui-ci.

Sur les sommes sollicitées par la société MAISONS PIERRE en exécution du contrat

L’annulation du contrat prive la société MAISONS PIERRE de la possibilité d’en solliciter l’exécution, y compris au titre de la clause résolutoire. Elle sera donc déboutée de l’ensemble des demandes qu’elle forme exclusivement à ce titre à l’encontre de Madame [W] [O] et Monsieur [T] [S].

La faute de Madame [W] [O] et Monsieur [T] [S] n’étant pas caractérisée, la nullité du contrat étant prononcé en raison des manquements de la société MAISONS PIERRE, cette dernière sera également déboutée de la demande indemnitaire qu’elle forme à leur encontre pour résistance abusive.

2. Sur les dépens, frais d’exécution et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La société MAISONS PIERRE qui succombe, sera condamnée au paiement des dépens.

Aux termes de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution : « A l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge.

Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Cependant, le créancier qui justifie du caractère nécessaire des démarches entreprises pour recouvrer sa créance peut demander au juge de l’exécution de laisser tout ou partie des frais ainsi exposés à la charge du débiteur de mauvaise foi. »

Les frais d’exécution forcée de la présente décision sont de droit à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Il n’y a donc pas lieu de statuer de ce chef, un éventuel litige relatif aux frais engagés supposant de pouvoir examiner les actes effectivement entrepris aux fins de recouvrement, lesquels devront, le cas échéant, être soumis au juge de l’exécution.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; (…)

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat. »

En équité et eu égard à la situation économique des parties, il convient de condamner la société MAISONS PIERRE à payer à Madame [W] [O] et Monsieur [T] [S] la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort;

Prononce la nullité du contrat de construction de maison individuelle souscrit entre la société MAISONS PIERRE et Madame [W] [O] et Monsieur [T] [S] le 19 juillet 2022 ;

Condamne la société MAISONS PIERRE à rembourser à Madame [W] [O] et Monsieur [T] [S] l’acompte de 10 737 € qui lui a été payé ;

Condamne la société MAISONS PIERRE à payer une somme de 3 000 € à Madame [W] [O] et Monsieur [T] [S] en indemnisation de leur préjudice moral ;

Déboute Madame [W] [O] et Monsieur [T] [S] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

Déboute la société MAISONS PIERRE de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne la société MAISONS PIERRE au paiement des dépens ;

Condamne la société MAISONS PIERRE à payer à Madame [W] [O] et Monsieur [T] [S] une somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles;

Rappelle que les frais d’exécution forcée de la présente décision sont de droit à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes.

Fait et jugé à Paris le 16 Septembre 2025

Le Greffier Le Président